【正文】 實現(xiàn)以下四個目標：一是調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)；二是調(diào)節(jié)收入分配；三是盤活存量，促進流通，建立高效的二手房市場；四是抑制投機行為，保護正常需求。稅負轉(zhuǎn)嫁的基本條件是商品價格由供求關(guān)系決定，一般來說，供給彈性較大、需求彈性較小的商品的課稅較易轉(zhuǎn)嫁。第三，“輕保有，重流通”房地產(chǎn)稅收制度有損公平原則。在住房流通環(huán)節(jié)征收的稅收有營業(yè)稅、契稅、企業(yè)所得稅（個人所得稅）和印花稅，在保有環(huán)節(jié)征收的稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅（城市房地產(chǎn)稅）和耕地占用稅，流通環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)相比，涉及的稅種較多、稅負明顯較重，這種“輕保有”的局面，一方面，相當于給了土地保有者以無息貸款，導致了土地利用的低效率；另一方面，使得國家無法對房地產(chǎn)保有期間的自然增值部分參與分配，導致財政收入的流失，“重流通”的局面，則抑制了土地、住房商品正常的市場交易，助長了地產(chǎn)、房產(chǎn)的隱性流動。房地產(chǎn)流通階段是房地產(chǎn)價值的實現(xiàn)環(huán)節(jié)，國家應該利用稅收手段參與價值的分配，但是我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制對這一領(lǐng)域的調(diào)節(jié)力度過大，導致稅費負擔過重，影響了房地產(chǎn)資源的正常流通。從理論上講，在土地批租階段不應課稅，因為土地批租是國家將國有土地使用權(quán)依法出讓給受讓者的一種政府行為，土地受讓者為取得土地使用權(quán)已交納了土地出讓金，再行課稅，一方面會導致土地供給成本的上升，影響土地資源的流通；另一方面，對土地的出讓者和所有權(quán)人——國家征稅，也毫無意義。（二）調(diào)控效果缺陷第一，稅種的重復設置，導致住房商品的稅負過重，增加了住房成本。這種規(guī)定實際上帶有靜態(tài)考慮問題色彩，導致稅基不能隨經(jīng)濟條件的變化而正常增長。這種計稅方法，沒有顧及房屋后期的升值因素，與房屋的市場價值相差很大，使得房產(chǎn)稅收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而相應增加。如房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值扣除一定比例作為計稅依據(jù)，不夠合理。第三，部分稅種的計稅依據(jù)不合理，不能反映房地產(chǎn)的市場價值。首先，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)分為兩類：一是房產(chǎn)余值，即房產(chǎn)原值扣除10%～30%后的余值，%的稅率計稅；二是房租收入，稅率是12%。從表一可以看出，我國目前房地產(chǎn)稅收政策頒布生效時間間隔很長，缺乏整體規(guī)劃，重復征稅的問題較為嚴重，如對土地課稅設置土地使用稅和耕地占用稅兩個稅種；對房屋租金收入既征收5%的營業(yè)稅，又征收12%的房產(chǎn)稅；對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓既按取得的純收入征收33%的企業(yè)所得稅，又按取得的土地增值額計征土地增值稅；對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或契約，承受方既要繳納印花稅，又要繳納契稅。四、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策的缺陷（一）稅收制度的缺陷我國目前房地產(chǎn)稅制的基本框架，是在1994年稅制改革后形成的，涉及的稅種主要有12種，其中直接以房地產(chǎn)為課稅對象的6種，分別是土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅；另外還有以從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)(個人)為對象征收的5個稅種和一個附加，即營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加。所有這些一方面改變城市土地利用結(jié)構(gòu)，另一方面改變了社會財富的分布，資產(chǎn)在建筑物上的積累突飛猛進。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，集中在建筑物上的國家或社會財富將越來越多，如美國55%的社會財富都集中在建筑物上，同時，城市中60%—80%的土地用于住宅。這就需要制定科學、合理的稅收制度，對房地產(chǎn)市場及住房價格進行必要的調(diào)控，以實現(xiàn)社會公平和住房資源的使用效率。這個低房改價制定的理論基礎(chǔ)與貨幣化分配補貼的理論基礎(chǔ)都在于認為傳統(tǒng)的收入分配中并未包含住房的貨幣工資，因此要對職工的收入給予補償。因此，因此需要政府干預，以優(yōu)化資源的配置和實現(xiàn)社會公平。住房商品既具有一般商品的特點，又具有公共物品的特性，是一種準公共物品。(二)必要性首先，房地產(chǎn)市場需要政府干預。在發(fā)達國家的稅收實踐中，通常重視對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，而對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)實行輕稅政策。有財產(chǎn)者納稅，無財產(chǎn)者不納稅，擁有財產(chǎn)多者多納稅，擁有財產(chǎn)少者少納稅。公平的分擔標準包括：（1）根據(jù)納稅人使用公共服務所得到的收益，即收益原則；（2）根據(jù)納稅人承擔稅收的能力，即能力原則。發(fā)達國家的稅收實踐證明，運用稅收政策調(diào)控住房價格是可行。這三對矛盾的共同作用，推動近年來我國各個層次的住房價格的不斷攀升，并且在將來一段時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場都將是賣方市場，三、運用稅收政策調(diào)控住房價格的必要性及可行性（一）可行性稅收是政府調(diào)控經(jīng)濟、參與分配的重要手段，有強制性、固定性和無償性的特點，一旦生效，對所有納稅人都適用，具有調(diào)控面廣、普遍適用的特點。另一方面，由于房地產(chǎn)的保值、增值性，人們常常把住房作為一種投資對象，因此人們對住房的需求，在某一水平之下（通常一個家庭一套住房），具有剛性，即彈性很??；超過這個水平，則具有彈性，在此稱之為向上彈性。住房作為一種商品，既具有商品的屬性，又具有社會保障的功能。再次，隨著收入分配機制的多元化，我國貧富差距和基尼系數(shù)的不斷擴大，進一步分化了市場的需求結(jié)構(gòu)，對住房商品的需求表現(xiàn)的尤為明顯，中高收入階層偏向于購買高檔住房，然而這部分人畢竟是少數(shù)，而且隨著國家加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控，購買高檔住房的成本日益加大，因此大部分家庭偏向購買中小型住房。首先，家庭結(jié)構(gòu)的微型化使得中小面積的住房完全能夠滿足居住需求。隨著整體經(jīng)濟水平逐漸提高和城市化進程的加速，未來很長一段時間內(nèi)基本購房消費需求都將保持旺盛。隨著人們收入水平的提高，經(jīng)歷了千元級(洗衣機、冰箱、電視機)、萬元級(計算機)，逐漸將步入十萬元級，這主要包括汽車和購房消費。在此，我們稱之為向下彈性。根據(jù)市場分層理論，由于收入水平、性別、年齡等消費屬性的差異，不同的消費群體或市場層次能夠承受的價格水平差異很大，一般情況下，高端市場附加值高、利潤率高，低端市場的回報率低，房地產(chǎn)市場具有投入大、周期長的特點，使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金成本較高，開發(fā)商為了追求一定的回報率，其開發(fā)的住房商品會不約而同地面向高收入群體，也就是開發(fā)面積大、環(huán)境好、管理完善的高檔住房，而忽略低收入群體的住房需求。這種土地的稀缺性，局限了住房供給總量。隨著人類社會的不斷發(fā)展，對土地的需求不斷擴大，土地的稀缺性表現(xiàn)得日益顯著，土地供給越來越緊張。二、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析及趨勢判斷（一）房地產(chǎn)市場的供給分析房地產(chǎn)市場的供給包括土地資源的供給和成品房的供給。到目前為止，沒有一個發(fā)布住房信息的公共平臺，開發(fā)商之間、消費者和開發(fā)商之間掌握的信息具有不對稱性。其三，房地產(chǎn)有出租和出售兩種投資模式可供選擇，便于投資者在長期出租和短期出售之間調(diào)整投資策略，規(guī)避風險。對于家庭而言，投資房地產(chǎn)一方面可以使資產(chǎn)增值，另一方面可以滿足家庭未來的住房需要。加上中國股市長期不景氣，股市、基金、債券三大主要投資方式的表現(xiàn)不盡如人意，住房作為一種保值增值的金融工具作用凸現(xiàn)。住房作為一種耐用消費品，具有較好的保值增值功能。房產(chǎn)商生產(chǎn)的住房不同質(zhì)，房產(chǎn)商可以利用消費者對其產(chǎn)品的特殊偏好索取更高的價格，以便獲取超額利潤。首先表現(xiàn)在由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的壟斷性，使得房地產(chǎn)市場的土地供給在一定的地域和時間內(nèi)數(shù)量有限，從而導致房地產(chǎn)市場的壟斷性增強。由于地理位置的獨特性以及住房的質(zhì)的差異性，使得房地產(chǎn)市場不可能和其他普通商品市場一樣可以按照統(tǒng)一的規(guī)則進行競爭。房地產(chǎn)市場失靈主要表現(xiàn)在以下四個方面：1．競爭的不完全性。在住房的生產(chǎn)和消費過程中存在著廣泛的外部性，如住房所在的小區(qū)的居民素質(zhì)普遍較高，則住房的生活環(huán)境就能得到改善，房屋的外部性還體現(xiàn)在會影響區(qū)域內(nèi)居民的健康、犯罪率和受教育程度。住房的室內(nèi)空間擁有、建筑產(chǎn)權(quán)，具有排他性和競爭性，屬于私人商品；建筑的配套設施、生活環(huán)境和鄰居素質(zhì)等，則不具有排他性，屬于公共商品，住房作為物品的有機結(jié)合體，既具有私人商品的特性，又具有公共商品的特性，因此是混合商品，即準公共商品。目　　錄審計政策 1運用稅收政策調(diào)控住房價格 1淺談利用騙匯手段轉(zhuǎn)移貸款資金的審計方法與防范措施 5淺議固定資產(chǎn)投資專項審計調(diào)查的目標確定與路徑選擇 7淺談政府投資工程績效審計的推進 9審計工作 10對建立企業(yè)內(nèi)部審計制度的設想 10環(huán)境合作審計初探 15解讀8號令對于審計報告撰寫的新要求 17公共財政框架下財政審計的發(fā)展趨勢淺析 18審計論壇 21商業(yè)銀行政策性風險淺析 21地方政府性債務成因初探 23淺析完善政策性農(nóng)業(yè)保險制度的建議 26巧用“望聞問切”查找“小金庫” 29專項資金審計 30淺議支農(nóng)專項資金的績效審計 30淺議固定資產(chǎn)投資專項審計調(diào)查的目標確定與路徑選擇 32農(nóng)村沼氣工程績效審計引入平衡計分卡探析 34從事審計信息工作中發(fā)現(xiàn)的幾點問題 37信息系統(tǒng)審計 39公共關(guān)系對塑造審計形象的意義與現(xiàn)實運用 39“五心”融入審計工作 彰顯自身人生價值 42談鄉(xiāng)鎮(zhèn)污水處理廠運行管理中存在的問題及對策 42政府審計維護國家經(jīng)濟安全問題研究 44關(guān)于建設學習型審計機關(guān)的幾點思考 4949 / 52審計政策運用稅收政策調(diào)控住房價格一、住房商品的特點與房地產(chǎn)市場失靈（一）住房商品的特點。首先，住房作為一種商品，它不僅包括室內(nèi)空間、建筑產(chǎn)權(quán)，還包括周圍的環(huán)境（空氣、綠化、生活設施、交通條件等），住房及其配套設施（如建筑物的外墻、公用的道路、走廊、路燈、綠化帶、文體活動室等）。其次，住房具有外部性特征。（二）房地產(chǎn)市場失靈。房產(chǎn)、地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它的價格受地域、城市及周圍環(huán)境的影響較大，由于房產(chǎn)、地產(chǎn)商品自身的固定性，在不同的地域之間難以形成統(tǒng)一的市場競爭，這使得房地產(chǎn)市場不可能是完全競爭的市場。2．壟斷性。其次住房商品的價值高、生產(chǎn)周期長、投入資金量大等特點決定了房產(chǎn)商數(shù)量有限，單個廠商占市場的較大份額，可以影響和控制市場價格，自由出入市場相對困難。3．投機性。近年來，為了刺激需求，我國一直實行低利率的貨幣政策，而物價水平上升很快，造成人們以銀行存款形式持有的貨幣不能實現(xiàn)保值增值的預期。首先，房地產(chǎn)具有投資和自用消費的雙重屬性。其二，房地產(chǎn)具有良好的保值性，盡管有折舊存在，但是作為不動產(chǎn)，房地產(chǎn)的保值性能良好，在數(shù)年內(nèi)其使用價值不會降低。4．信息不對稱性。在住房一級市場，市場的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費者，由于房地產(chǎn)商品本身具有顯著的差別性、復雜性，消費者很難在短期內(nèi)對房地產(chǎn)商品的性能、質(zhì)量、建筑材料等做出準確判斷，這就加大了消費者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱性；在住房二級市場，市場的主體主要有售房者、房地產(chǎn)中介機構(gòu)和消費者。從供給總量來看，土地資源的稀缺性、有限性和不可再生性的特點局限了住房供給總量。土地資源的稀缺性，不僅表現(xiàn)在供給總量與需求總量的矛盾上，還表現(xiàn)在由于土地位置固定性和質(zhì)量差異性導致的某些地區(qū)和某種用途的土地供給的特別稀缺性上。從供給結(jié)構(gòu)來看，中小面積的住房供給不足，高檔住房面臨過剩。從供給特點來看，住房作為一種產(chǎn)品，由于其質(zhì)的差異性較大，不可能像其他一般商品一樣可以進行流水線大批量生產(chǎn)，也就是說，在一定的技術(shù)條件下，住房商品的產(chǎn)能很難在短期內(nèi)迅速擴大，也就是說住房產(chǎn)品的供給在當時的產(chǎn)能范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)市場狀況（如利潤、資金）決定供給量，而超過這一產(chǎn)能，即使利潤再高，也無法增加供給。（二）房地產(chǎn)市場的需求分析首先，從需求量來看，從基本住房需求來看，購房需求目前已經(jīng)開始釋放并仍有巨大潛力。國際經(jīng)驗表明，人均收入1000美元是購房消費的消費起速點，而事實上我國購房需求已經(jīng)提速，并且呈現(xiàn)居民收入水平越高，購房消費增長越快的趨勢。從需求結(jié)構(gòu)上看，對中小面積住房的需求日益增加，對高檔住房的需求日趨飽和。其次，近年來房價的不斷攀升，已超出大部分工薪階層的支付能力，因而轉(zhuǎn)向購買中小套住房。從需求特點來看，住房需求具有剛性，也就是說彈性小。對全體社會成員來說，住房是最基本、最必需的社會保障品，人們要安居，首先要消費的商品就是住房，即使是最低收入家庭，也必須消費住房這一商品。綜上可以看出，房地產(chǎn)市場的供求存在以下三對矛盾：第一是供給總量與需求總量的矛盾；第二是供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的矛盾；第三是供給特點與需求特點的矛盾。政府通過對稅負分配的干預，向納稅人傳遞政策導向，達到調(diào)節(jié)供給、引導需求的目的。公平和效率原則是稅制設計的兩大基本原則，也就是說，一套設計良好的稅收制度，應當實現(xiàn)稅收負擔分配的公平和平等。房產(chǎn)是個人財產(chǎn)的一種重要形式，運用稅收政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控，其理論依據(jù)是財產(chǎn)稅理論，即財產(chǎn)是衡量個人納稅能力的重要尺度，擁有財產(chǎn)的多少表示納稅能力的大小。因此，開征財產(chǎn)稅可以避免社會財富集中在部分人手中，公平收人分配。這樣的稅收結(jié)構(gòu)避免了房地產(chǎn)空置或低效利用，促進了房地產(chǎn)市場的頻繁交易，推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。市場競爭可以提高經(jīng)濟效率，但市場機制不能解決外部性、壟斷、公共物品和收入分配等問題。住房商品準公共產(chǎn)品性，使得僅僅靠市場機制難以達到資源的最佳配置。我國住房制度改革經(jīng)過了計劃配給、實物分配、貨幣化分配等階段，每一次住房制度改革，都是社會收入的再分配，尤其是1998年開始實行的住房貨幣化改革，在1998年住房由實物分配向貨幣化改革之前，曾采用將原有實物分配的住房低價向居住者出售的做法。于是擁有公有住房分配權(quán)利的人和政府明文發(fā)放貨幣住房補貼的就業(yè)人員從中獲得了傳統(tǒng)分配制度下的補償，但未獲得住房分配和未享受貨幣補貼的城市居民就無法合理地得到補償，這造成了一次社會分配的普遍不均衡，近年來住房價格的不斷攀升，使得這種不公平愈加顯著。從長遠看，居民財富構(gòu)成方式的根本性變化需要運用稅收政策進行調(diào)控。我國快速城市化和現(xiàn)代化正在根本地改變社會財富地分配和分布，北京、上海、深圳等城市房地產(chǎn)市場日益活躍，住宅建筑規(guī)模宏大，現(xiàn)代化建筑猶如雨后春筍遍地開花。中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，使個人財富也在向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，住房的消費占個人消費比例因住房私有化和收入的增加而發(fā)生了顯著變化，這種根本行的變革要求中國的稅制也要進行相應的調(diào)整。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策以下問題較為突出主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，稅種間重復設置，難以體現(xiàn)稅收中性原則，給經(jīng)濟運行帶來了額外的負擔。第二，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)政策不統(tǒng)一，導致納稅人之間稅負的不公平。很顯然，目前的房產(chǎn)稅政策使得按房租收入確