【正文】 育新　　高級工程師、注冊高級咨詢師郭德清　　高級工程師楊運(yùn)?！　≡靸r工程師張 華　 高級咨詢師、會計師校 稿：劉小寧　　會計師目 錄第一章 總論……………………………………………3第二章 項目業(yè)主與法定代表人…………………… 8第三章 項目的提出和建設(shè)的必要性……………… 12第四章 項目建設(shè)條件……………………………… 17第五章 工程設(shè)計…………………………………… 18第六章 市場分析與預(yù)測…………………………… 24第七章 建設(shè)進(jìn)度…………………………………… 28第八章 投資估算與資金籌措……………………… 30第九章 財務(wù)效益評價……………………………… 33第十章 結(jié)論………………………………………… 37附表目錄附表一《經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)匯總表》…………………… 39附表二《固定資產(chǎn)投資估算表》…………………… 40附表三《投資使用計劃與資金籌措表》…………… 42附表四《借款還本付息計算表》…………………… 43附表五《營業(yè)收入、稅金及附加估算表》………… 44附表六《總成本費(fèi)用估算表》……………………… 45附表七《損益表》…………………………………… 46附表八《現(xiàn)金流量表》……………………………… 47達(dá)州市通川區(qū)火廠壩舊城改造興建都市花園公寓樓開發(fā)項目可行性研究報告第一章 總論一、項目名稱：都市花園公寓樓建設(shè)項目二、項目性質(zhì)：達(dá)州市城市形象重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三、項目地點(diǎn)：達(dá)州市通川區(qū)大西街與紅旗橋交匯處的火廠壩四、項目規(guī)劃及開發(fā)面積：項目總占地25249平方米()，其中：都市花園樓工程占地20358平方米()，拆遷安置房占地4891平方米()。建筑總面積：135832平方米，其中：都市花園樓建筑面積109154平方米，都市花園樓商業(yè)建筑面積36402平方米，住宅面積62974平方米，設(shè)備用房面積2556平方米，物業(yè)管理用房面積964平方米，地下車庫面積6258平方米，合計109154平方米；拆遷安置樓建筑面積26678平方米，其中：商業(yè)建筑面積5130平方米，住宅面積21548平方米。七、可研報告的編制依據(jù)和研究范圍 四川威權(quán)財訊項目管理咨詢有限公司受達(dá)州市四川省達(dá)州四方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：四方公司）的委托，負(fù)責(zé)對其開發(fā)的達(dá)州市通川區(qū)火廠壩舊城改造興建都市花園公寓樓開發(fā)項目進(jìn)行可行性研究，其主要研究內(nèi)容為項目提出背景及建設(shè)的必要性、達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)市場分析、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、工程建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、借款償還能力分析、風(fēng)險分析等。中共中央提出的“實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)發(fā)展，關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展民族團(tuán)結(jié)社會穩(wěn)定關(guān)系地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展和最終實(shí)現(xiàn)共同富裕是實(shí)現(xiàn)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的重大舉措。花園公寓樓項目的建設(shè)和實(shí)施具有十分的重要意義，主要反映在：都市花園公寓樓開發(fā)項目是城市建設(shè)快速發(fā)展的需要，城市現(xiàn)有街道狹窄亟待改善和改造的需要，城市人口急劇增長逼切需要加大城市規(guī)劃建設(shè)力度，城市改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是西部開發(fā)戰(zhàn)略部署的需要，因此，確立本項目的建設(shè)，既是十分必要的也是非常緊迫的，該項目的建設(shè)是完全必要的。都市花園樓的功能分布：負(fù)一層、一至三層為商業(yè)用房，負(fù)二層為設(shè)備用房，23層為物業(yè)管理用房，負(fù)三層為地下停車場，2號塔樓5—26層、3號塔樓5—23層為住宅房；拆遷安置樓的功能分布：一、二層商業(yè)用房，三至十二層住宅房。 經(jīng)測算、土地購置費(fèi)2690萬元，建設(shè)工程其他費(fèi)用557萬元，建設(shè)期利息1116萬元。 (五)結(jié)論意見 通過對該項目的分析研究，我們認(rèn)為項目符合總體規(guī)劃，有利于加快達(dá)州市城市現(xiàn)代化的建設(shè)步伐。%，%，%，(含建設(shè)期)，財務(wù)評價指標(biāo)較好，該項目具有較好的開發(fā)前景和良好的投資回報，項目的建設(shè)是可行的。受成都經(jīng)濟(jì)圈、重慶經(jīng)濟(jì)圈和長江經(jīng)濟(jì)帶的影響，在川東經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。隨著達(dá)州撤地建市，經(jīng)濟(jì)得以進(jìn)一步的發(fā)展，人口急劇增多，目前達(dá)州市常駐人口超過50萬人，流動人口超過20萬人，隨著都市花園公寓樓開發(fā)項目的建成，必將促進(jìn)達(dá)州市城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)快速發(fā)展。項目的建設(shè)是可行的。 四方公司的經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；五金、交電、化工產(chǎn)品；建筑材料批發(fā)、零售； 公司現(xiàn)有員工400人，其中：高級管理人員4人，高級工程師2人，工程師13人，會計師6人，經(jīng)濟(jì)師7人，其它有職稱的技術(shù)人員10人，公司有大專以上學(xué)歷員工占26%。全力投入達(dá)州市現(xiàn)代化城市建設(shè)，改善人民居住環(huán)境、生活環(huán)境的開發(fā)與經(jīng)營活動、取得了良好的開端和社會效益。都市花園公寓樓項目的開發(fā)，在達(dá)州市已創(chuàng)出了較高的品牌知名度，在達(dá)州市房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的競爭力。都市花園公寓樓前期工作已具規(guī)模，具備持續(xù)發(fā)展的條件。 在都市花園公寓樓的開發(fā)中，公司主要采取自籌方式籌措開發(fā)資金，實(shí)行分期預(yù)收房款滾動開發(fā)的原則。房地產(chǎn)市場競爭的必然趨勢是向高度社會專業(yè)分工方向發(fā)展，也就是從目前房地產(chǎn)企業(yè)全程開發(fā)向?qū)I(yè)策劃、銷售、設(shè)計監(jiān)理、物業(yè)管理方向過渡。二、財務(wù)及信用狀況：財務(wù)狀況：2000年末，四方公司總資產(chǎn)5695萬元，其中：流動資產(chǎn)4849萬元，固定資產(chǎn)846萬元；負(fù)債總額2278萬元，其中：長期負(fù)債2800萬元，%。公司根據(jù)都市花園公寓樓開發(fā)項目的實(shí)際情況，在董事會下，設(shè)有總經(jīng)理和綜合部、財務(wù)部、工程部、售房部、拆遷部等五個職能部門，公司遵循“重合同、守信譽(yù)、求發(fā)展、增效益”的宗旨，建立了清晰、高效的企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)。三、 企業(yè)法定代表人和項目責(zé)任人基本情況：公司法定代表人董事長王興財，男，漢族，現(xiàn)年40歲，文化程度大專，技術(shù)職稱經(jīng)濟(jì)師，從1986年開始一直從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，曾先后成功開發(fā)廣安“洪都花園”(規(guī)模8萬平方米，總投資4000萬元)、成都市“小天竺”住宅小區(qū)(，總投資6000萬元)、渠縣南大街、勝利街舊城改造(規(guī)模5萬平方米，總投資3500萬元)等，取得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，經(jīng)過短短的五年時間，已使公司資產(chǎn)達(dá)5695萬元，累計實(shí)現(xiàn)利潤1103萬元，上交稅金920萬元。綜上所述，公司管理層具有較高的企業(yè)經(jīng)營管理能力和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)業(yè)績顯著，有較豐富的項目策劃、建設(shè)經(jīng)驗，開發(fā)成績顯著，具有聚集資金的能力和貸款償還意識，無拖欠借款資金的記錄。第三章 項目的提出和建設(shè)的必要性一、項目的提出達(dá)州市地處四川省東部，大巴山南麓。 達(dá)州城歷史悠久，從東漢皇帝建治起，歷經(jīng)縣、州、府等建制，距今約1900余年。達(dá)州市處于我國西部大開發(fā)的前沿部位，其地理位置北界陜西、南臨重慶，在川、渝、陜、鄂四省、市交界處，是四川省“東出西進(jìn)”的橋頭堡，是山區(qū)經(jīng)濟(jì)與平原經(jīng)濟(jì)的結(jié)合部，是秦巴地區(qū)物資集散、商