【正文】 值)為依據(jù)，進(jìn)行測算確定，要分別落實掌握各項指標(biāo)的責(zé)任者，費用實行包干使用或承包經(jīng)營責(zé)任制。這樣有利于調(diào)動各部門的積極性和增強責(zé)任感。費用指標(biāo)管理應(yīng)改變傳統(tǒng)的由一個部門管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄠€部門管理。最后要注意項目投資總額的綜合平衡。投資估算必須考慮建設(shè)期物價、工資等方面的動態(tài)因素變化。它是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)，做好估算，一方面要在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，如實、正確、完整的反映經(jīng)濟(jì)活動情況，核實費用、開支成本計算；另一方面必須以國家政策、法令、制度為依據(jù)，堅持客觀性科學(xué)性才能提高投資估算的準(zhǔn)確性，上一步投資額應(yīng)當(dāng)控制下一步投資額，使估算的投資額控制在一定的范圍內(nèi)，尤其應(yīng)注意由人為因素造成的估算不準(zhǔn)。這三個階段的目標(biāo)控制相互制約、相互補充,共同組成了項目的成本控制目標(biāo)體系.做好投資估算。該目標(biāo)體系是項目策劃報告書中最重要的內(nèi)容。因此,在實際的開發(fā)項目當(dāng)中，目標(biāo)體系的設(shè)置應(yīng)具有科學(xué)的依據(jù)和實現(xiàn)的可能性。建議對于決策階段的成本控制提出以下幾點意見：設(shè)置開發(fā)項目的成本控制目標(biāo)體系。財務(wù)會計職責(zé)：負(fù)責(zé)資金籌措安排，編制資金使用計劃。成本會計職責(zé)： （1）設(shè)置一個科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系。（2）組織設(shè)置一個科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系。估算人員職責(zé)： 認(rèn)真收集整理和積累各種建設(shè)項目的竣工決算實際造價資料，負(fù)責(zé)投資估算。（3）組織審查投資估算的經(jīng)濟(jì)合理性。策劃部策劃部經(jīng)理職責(zé)：（1）根據(jù)本項目部業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃。參與審核資金籌措計劃。（2）審核項目建議書、可行性研究報告及評估報告。2）處理銷售情況資料，為策劃部提供策劃依據(jù)財務(wù)組—1）編制資金籌措計劃2）制定成本控制目標(biāo)體系審計組—1) 審核投資估算2）向財務(wù)組提交審核后的投資估算決策階段成本控制主要相關(guān)人員職責(zé)副總經(jīng)理 ：負(fù)責(zé)項目的總決策項目經(jīng)理：（1）結(jié)合實際制定本項目部的成本管理制度，負(fù)責(zé)監(jiān)督實施項目整個開發(fā)過程中的成本控制，保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。3）審核資金籌措計劃。決策階段成本控制流程圖如上圖決策階段成本控制相關(guān)部門職責(zé)項目經(jīng)理—1）審查項目建議書、可行性研究報告及評估報告。（2） 科學(xué)開展項目投資估算的編制與審核工作。二、成本控制目標(biāo)體系工程條件工程項目所在地：重慶工程類型：高層住宅工程成本控制主體：開發(fā)商工程成本控制指標(biāo)如下表：表1A6(18+1/1F)建筑工程造價參考指標(biāo)工工程名稱A6(18+1/1F)13050結(jié)構(gòu)類型　框架、剪力墻程工程規(guī)模(m2)13050建筑高度60m概建設(shè)日期　建筑層高況采用定額1999年重慶市建筑工程基價表工程類別一類　材料價格市場價取費等級　　基 礎(chǔ)挖孔樁　墻 體加氣砼墻體、部分頁巖磚建門 窗門、窗另包設(shè)樓地面水泥砂漿面層標(biāo)屋 面SBS卷材防水、防滑地磚面層準(zhǔn)室內(nèi)裝飾水泥砂漿抹面　室外裝飾面磚　其 它　　名 稱單位數(shù) 量單方指標(biāo)市場單價（元）　占總造價百分比　(／米2)　(％)費工程造價元11375713 872 872 11375713 100用人工費元1168286 89 　1598509 分材料費元8173450 524 　11183338 析機械費元579024 49 　792250 　間接費元472092 48 　645941 　利 潤元588124 59 　804702 　稅 金元391325 27 　535431 　鋼 材kg756900583141135 　水 泥kg107010082342432 主原 木m385019967 要特細(xì)砂t2461074 材碎 石t4012528 料頁巖磚塊914 指加氣砼塊m3165297149 標(biāo)面 磚m226132327 　砼m33501415925 　其他材料元　　　2750000 三、項目成控方案的主要內(nèi)容決策階段的成本控制制定成本控制目標(biāo)體系銷售部房地產(chǎn)市場及銷售信息策劃部投資估算審核組審核后的投資估算財務(wù)組資金籌措計劃項目經(jīng)理項目可研及評估報告評估意見副總經(jīng)理決策階段成本控制要點（1） 利用足夠的時間按照正常程序細(xì)心進(jìn)行項目可行性研究報告的編制工作，打破只是將報告作為資料報建、存檔的壞習(xí)慣。5．責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則　　成本控制是建筑企業(yè)管理的重要內(nèi)容，是企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的重要組成部分，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的落實是成本控制的重要保證，明確項目負(fù)責(zé)人的責(zé)、權(quán)、利是全面落實目標(biāo)成本責(zé)任的前提和使目標(biāo)成本得以有效控制的關(guān)鍵。某些暫時的節(jié)約有可能是今后的成本隱患，如平時機械維修費的節(jié)約可能會導(dǎo)致未來的停工修理和更大的經(jīng)濟(jì)損失；無原則地壓縮勞務(wù)成本可能會導(dǎo)致罷工，帶來惡劣的社會影響；等等。在工程項目實施中，許多活動是常規(guī)活動，比如施工工序、材料流轉(zhuǎn)等，但也存在一些不經(jīng)常出現(xiàn)的問題，被稱為“例外問題”。況且，這種由于市場的變化導(dǎo)致項目成本的增加是不可避免的，相關(guān)的項目管理人員是無能為力的。因此，根據(jù)市場變化情況調(diào)整成本預(yù)算就很有必要。動態(tài)控制在一定程度上是全過程控制的體現(xiàn)。全方位控制是橫向角度，指在項目生命周期的每個階段，對所有影響項目成本的每個部分都要進(jìn)行控制，如勞務(wù)分包、材料機械購買和租賃、現(xiàn)場管理、職能費用、財務(wù)費用、維修費用等都要處于成本控制的范圍之內(nèi)。全員控制是站在成本控制參與人員角度來看，項目成本不僅與項目部人員有關(guān)，還與整個建筑企業(yè)每個人員的切身利益密不可分。在工程建設(shè)領(lǐng)域，合同類型以總價合同居多，在合同價格一定的前提下，開源的主要途徑就是合理索賠。成本控制原則1．開源節(jié)流原則實現(xiàn)項目盈利目標(biāo)既需要增加收入，又需要節(jié)約支出。工程項目成本規(guī)劃與控制設(shè)計方案一、成本規(guī)劃與控制的基本思想和原則工程項目成本控制指在工程項目整個生命周期中，對其消耗的人力資源、物資資源和費用支出等，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，對將要發(fā)生的成本偏差采取預(yù)防措施，對已經(jīng)發(fā)生的成本偏差采取糾偏措施，盡量把各項成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)，以保證工程項目預(yù)期利潤的實現(xiàn)。工程項目成本控制是建筑企業(yè)各項管理的基礎(chǔ)和重點，貫穿于自招投標(biāo)階段到竣工驗收的全過程。因此，在成本控制中必須堅持開源與節(jié)流相結(jié)合的原則。2．全面控制原則全面控制包括全員控制、全過程控制和全方位控制。全過程控制是站在項目生命周期的角度縱向來看，指從項目前期準(zhǔn)備到竣工交付使用后的保修期結(jié)束，其中每一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)都要納入成本控制的軌道。3．動態(tài)控制原則對于具有一次性不可逆轉(zhuǎn)性特點的工程項目來說應(yīng)該特別強調(diào)動態(tài)控制。成本控制不是無原則地降低成本，而是把成本控制在合理的范圍之內(nèi)，減少不必要的浪費。比如，在中東建筑市場，2007年之前鋼筋市場價格每噸在2, 000～2, 200迪拉姆之間波動，但在2007年就快速上升到2, 400～2, 500迪拉姆，如果鋼筋預(yù)算成本不進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，其結(jié)算結(jié)果必然是虧損。4．例外管理原則例外管理起源于決策科學(xué)的“例外原則”，目前被廣泛地應(yīng)用到工程項目成本控制中。這些例外問題往往是關(guān)鍵性活動，一旦出現(xiàn)就會導(dǎo)致嚴(yán)重后果，對工程成本影響很大，必須高度重視。這些例外問題需要重點檢查、深入分析，并采取相應(yīng)的積極措施加以糾正和預(yù)防。因此，建議企業(yè)與項目負(fù)責(zé)人簽訂項目盈利合同，確立目標(biāo)成本和責(zé)任，真正落實責(zé)、權(quán)、利。此期間，需要充足的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和工作時間，萬萬不可急于求成，不加細(xì)致的分析和優(yōu)化，特別是其中的市場調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、財務(wù)評價、風(fēng)險分析方面的內(nèi)容。投資估算是擬建工程編制項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，同時是項目決策的重要依據(jù)之一。2）向上級匯報并提交審核意見。策劃部—1）負(fù)責(zé)編制項目建議書2）負(fù)責(zé)規(guī)劃、可行性研究報告及評估工作銷售組—1）負(fù)責(zé)收集客戶信息，市場調(diào)查。賦予各部門控制的權(quán)限,并明確其對控制結(jié)果應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,同時,對其成本控制的結(jié)果加以考核,予以獎懲。向上級匯報并提交審核意見。（3）定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)。（2）組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向項目經(jīng)理提交立項可行性報告及其評估報告，履行立項審批程序。策劃人員職責(zé)： 熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求，負(fù)責(zé)項目建議書及可行性研究報告和評估報告的編制工作。財務(wù)組財務(wù)組主管職責(zé)：（1）完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標(biāo)。（3）負(fù)責(zé)審查資金籌措計劃并提交財務(wù)中心進(jìn)行審核。（2）建立本項目組的“開發(fā)項目成本臺帳”,按照國家財務(wù)制度規(guī)定的成本項目真實地反映項目部每一個開發(fā)項目的全部成本情況。銷售部銷售部經(jīng)理職責(zé)：組織市場調(diào)查與趨勢分析預(yù)測，及時向有關(guān)部門提供信息。成本控制目標(biāo)體系是為確保目標(biāo)的實現(xiàn)而服務(wù)的,一個系統(tǒng)若沒有目標(biāo),就不需要控制,也無法控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程是一個周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過程，受著客觀過程的發(fā)展及其表現(xiàn)程度的限制，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不能僅憑過去的經(jīng)驗數(shù)據(jù)決策,而應(yīng)在項目的決策階段,設(shè)置一個科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系。此成本控制目標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)分階段設(shè)置和實施，具體地可以分為3個階段:投資估算——設(shè)計方案選擇和初步設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)；設(shè)計概算——技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計階段的項目成本控制目標(biāo)；設(shè)計預(yù)算或建安工程承包合同價——施工階段控制成本的目標(biāo)。投資估算的準(zhǔn)確性是一個重要的問題。估算員應(yīng)認(rèn)真收集整理和積累各種建設(shè)項目的竣工決算實際造價資料；在選擇使用投資估算的各種數(shù)據(jù)時，不論是自己積累的數(shù)據(jù)還是來源其他方面的數(shù)據(jù)，要求在使用前都要結(jié)合時間、物價、現(xiàn)場條件、裝備水平等因素作出充分的分析和調(diào)查研究工作；采用造價指標(biāo)的工程特征與本工程盡可能相符合；對工程所在地的交通、能源、材料供應(yīng)等條件作周密的調(diào)查研究，同時作好細(xì)致的市場調(diào)查和預(yù)測，絕對不能生搬硬套。應(yīng)留有足夠的預(yù)備費，根據(jù)建設(shè)項目的建設(shè)工期、復(fù)雜程度以及是否有已開發(fā)的此類項目來確定。實行費用指標(biāo)分管。各項費用指標(biāo)應(yīng)由財務(wù)部門統(tǒng)—控制，各部門分別管理。例如財務(wù)部門費由財務(wù)部門管理；銷售費用由銷售部門管理；將管理費用中的人員工資、獎金、加班、加點工資等由人事部門負(fù)責(zé)；行政汽車使用費、資產(chǎn)維修費、辦公費等由行政辦公室負(fù)責(zé)；差旅費、業(yè)務(wù)招待費可將指標(biāo)下到各部門分別控制使用。這樣可做到“量入為出,量米下鍋”，避免吃大鍋飯。設(shè)計階段的成