【正文】 100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目致力于為在哈爾濱市平房區(qū)區(qū)域入住家庭收入較好的普通市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。平方工業(yè)區(qū)的公路、鐵路通往全國(guó)各地，有京哈高速、10210國(guó)道和通往全省的環(huán)城公路，哈爾濱地鐵1號(hào)線九設(shè)在火車站前，所以平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)開發(fā)建設(shè)后前景可觀，效益豐厚，是投資者一片熱土。近兩年來，黑龍江建設(shè)委員會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)的奮斗目標(biāo)?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，開拓進(jìn)取。哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可研報(bào)告（編制人：范曄武）黑龍江永益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年8月1日目 錄一、總論……………………………………………………..3二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)………………………………………………..7三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案…………………………………...11四、選址方案………………………………………………..14五、節(jié)能節(jié)水措施…………………………………………..17六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)………………………………………….21七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防………………………………….26八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置…………………………….28九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度………………………………………….32十、投資估算……………………………………………….32十一、融資方案…………………………………………….34十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)……………………………………………38十三、社會(huì)評(píng)價(jià)……………………………………………39十四、風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………41十五、研究結(jié)論與建議……………………………………44附表：建設(shè)用地批準(zhǔn)書（政府審批土地）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（哈市規(guī)劃局）哈市發(fā)展和改革委員會(huì)｛2010｝53號(hào)文件關(guān)于拆遷一件的函（哈市規(guī)劃局）｛2010｝000271號(hào)一、總 論一．項(xiàng)目背景:哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目:黑龍江永益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，開發(fā)資質(zhì)為三級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、物業(yè)管理等。黑龍江永益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)黑龍江永益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高黑龍江永益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作生活質(zhì)量；（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （2）《齊齊哈爾市城市拆遷管理?xiàng)l例》 （3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。二．項(xiàng)目概況該地塊位于平房區(qū)南廠火車站，站前和站后（道東、道西）總占地面積22萬(wàn)平方米，是商業(yè)繁華地帶，人員密集流量大，隨著哈爾濱南拓的發(fā)展，這里將建哈爾濱工業(yè)園區(qū)，是哈大齊工業(yè)走廊的龍頭，這里集中原一五時(shí)期的偉建、東安、東輕等大型國(guó)有企業(yè)，現(xiàn)在哈南工業(yè)新區(qū)和平房經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)合為一體，形成航空、汽車、動(dòng)漫、食品、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)等一大批新產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，將有幾所大專院校和輕工業(yè)企業(yè)的集中區(qū)，是黑龍江省八大經(jīng)濟(jì)區(qū)最主要的區(qū)域，人口在急速增長(zhǎng)，工業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到上千億元，住房需求很大，礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，住宅從原2000多元增加到5000多元。 哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟小區(qū)自籌資金為（ ）萬(wàn)元，哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地226467平方米，規(guī)劃總建筑面積616467平方米，回遷面積140000平方米，住宅面積436467平方米，商服40000平方米，公建2000平方米，密度28%，綠化30%，小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、社區(qū)醫(yī)療、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。整個(gè)小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。讓黑龍江永益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精”為您營(yíng)造溫馨的家。3. 供熱新敷設(shè)的供熱干線接入。（待設(shè)計(jì)）5. 供氣煤氣管道安裝直接進(jìn)入廚房6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為門的程控交換機(jī)，擬由哈爾濱市平房區(qū)電話局開設(shè)下屬分局解決。本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為（ ）萬(wàn)元，扣除成本，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加（ ）萬(wàn)元,所得稅（ ）萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金（ ）萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為（ ）萬(wàn)元。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，因而，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一．市場(chǎng)調(diào)查購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬(wàn)以下的占33%,%%承受總價(jià)格在6180萬(wàn)的占8%,承受總價(jià)格在100萬(wàn)以上的占4%。%。商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住哈爾濱市的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊公檢法人員對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。三．價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年哈爾濱市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2010年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。從目前我區(qū)房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看，%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。我區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。使哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。四．競(jìng)爭(zhēng)力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)。在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；而周邊地段由于我區(qū)近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無(wú)限的商機(jī)。五．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。一．建設(shè)規(guī)模考慮到自有資金的有限，聯(lián)盟社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地226467平方米，建筑面積616467平方米，其中住宅436467平方米，商服40000平方米，公建2000平方米。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念?，F(xiàn)代聯(lián)盟社區(qū)主要居住對(duì)象以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。4) 智能化系統(tǒng)：：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。附表：技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶5455居住人數(shù)人16365戶均人口人3總建筑面積㎡616467㎡436467㎡2000住宅平均層數(shù)層容積率綠地率%30 四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。擁有便利的交通條件。一．項(xiàng)目概況1. 自然條件通過對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造61萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過土地承載力。2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)項(xiàng)目