【正文】 平方米616467居住建筑面積平方米436467公共建筑面積平方米2000居住戶數(shù)戶5455平均每戶建筑面積平方米80平均每戶居住人數(shù)人3容積率綠化率%30主要經(jīng)濟指標二．根據(jù)概算定額指標，確定單位工程造價根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費54352建筑安裝工程費1259473其他投資費113934項目管理費86215不可遇見費20006回遷費252007綠化費6808建設期利息按中國人民銀行當天貸款利率計算9總投資179276十一、融資方案哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)的建設項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費用等。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金（ ）萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。2．用銀行貸款（ ）萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險3. 房屋預售：房屋預售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。三．資金的任用和管理隨著施工準備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。結合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題：：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。.優(yōu)化使用周轉資金問題：具體優(yōu)化方法如下：。，有選擇地租賃施工用機械設備。十二、財務評價聯(lián)盟社區(qū)開發(fā)概算總建筑面積：616467㎡，其中：住宅436467㎡，商服40000㎡，回遷140000㎡，高、層多層各按50%計算前期費用表：項 目單價元／㎡建 筑 面 積金 額（萬元）備 注基礎設施配套費60436467人防工程費24436467如有地下室減免規(guī)劃管理費4436467墻改費12436467不用紅磚沒有此項供熱入網(wǎng)費45436467規(guī)劃放線費436467自來水入網(wǎng)費14436467611設計費（高層）15218233設計費（多層）218233圖紙審查費436467消防審查費5436467地質勘探費2436467測量定位436467電增容75436467招標費6436467拆遷費用合計：一、開發(fā)成本：前期費用見上表：11393萬元 回遷面積：1400001800=25200萬元 小區(qū)綠化：68016100=680萬元 監(jiān)理公司：6164677=431萬元 施工本體：多層住宅：2182331800=57282萬元 高層住宅：2182332800=61105萬元（30層） 商 服：400001800=7200萬元 公建面積：20001800=360萬元 開發(fā)建設稅和所得稅：274055%=28775萬元 合計：192426萬元二、銷售收入：多層住宅：2182335000=109116萬元 高層住宅：2182336000=130939萬元 商 服：400008500=34000萬元 合計：274055萬元三、利潤：銷售收入274055－開發(fā)成本192426=81629萬元十三、社會評價一．項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須要有大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。二．項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。建成后交通和市場環(huán)境應大體滿足需求。該地區(qū)的教學環(huán)境還是相當不錯的。對社會的發(fā)展是有積極的作用。提高人們的住房質量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對哈爾濱市的下崗職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質量。自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。所以，應該密切關注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素。房地產(chǎn)技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應商簽訂施工材料供應合同。通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。十五、研究結論與建議一．推薦方案的總體描述中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。二．推薦方案的優(yōu)缺點描述1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。3）項目具有突出優(yōu)勢* 在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競爭對手較少* 哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟小區(qū)的定位屬中、高檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大* 公司的資金具有優(yōu)勢* 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）* 項目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項目開發(fā)經(jīng)營風險較小 本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。 2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。方案（1）為大面積開發(fā)，方案（2）為小面積開發(fā)。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。該方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎，起到了搞活經(jīng)濟的作用。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設施的建設，它將成為哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)內(nèi)又一個亮點，為哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應了哈爾濱市的安居工程，哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 強化項目進程中的投資、質量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。產(chǎn)品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。 （5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。48