【正文】 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地與“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行，煤氣直接安裝到廚房。三．建設(shè)條件1. 供水有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(2)制訂方案。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂(lè)觀。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)造就哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)建設(shè)規(guī)劃的要求。大小高度適宜，便以觀看。欄桿：起安全保護(hù)作用。3. 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。：煤氣管道安裝到廚房。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。總居住戶數(shù)5455戶，規(guī)劃總居住人口16365人，綠化覆蓋率30%。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大.：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞，尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場(chǎng)效果。由于哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。由于人哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)。，也成為了房市升溫。今年哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)設(shè)將要快速發(fā)展。%，%，%.從銷售投資比率來(lái)看，%，2008年上升到60%，在2008年，㎡（㎡）%；，%。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。 本項(xiàng)目投入自有資金（ ）萬(wàn)元，貸款（ ）萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬(wàn)元。1. 供水直接接入市內(nèi)給水干線2. 雨水、污水排放現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開(kāi)發(fā)哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目致力于為在哈爾濱市平房區(qū)區(qū)域入住家庭收入較好的普通市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。近兩年來(lái)，黑龍江建設(shè)委員會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)的奮斗目標(biāo)。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可研報(bào)告（編制人：范曄武）黑龍江永益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011年8月1日目 錄一、總論……………………………………………………..3二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)………………………………………………..7三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案…………………………………...11四、選址方案………………………………………………..14五、節(jié)能節(jié)水措施…………………………………………..17六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)………………………………………….21七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防………………………………….26八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置…………………………….28九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度………………………………………….32十、投資估算……………………………………………….32十一、融資方案…………………………………………….34十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)……………………………………………38十三、社會(huì)評(píng)價(jià)……………………………………………39十四、風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………41十五、研究結(jié)論與建議……………………………………44附表：建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)（政府審批土地）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（哈市規(guī)劃局）哈市發(fā)展和改革委員會(huì)｛2010｝53號(hào)文件關(guān)于拆遷一件的函（哈市規(guī)劃局）｛2010｝000271號(hào)一、總 論一．項(xiàng)目背景:哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目:黑龍江永益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為三級(jí)。黑龍江永益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)黑龍江永益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高黑龍江永益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的工作生活質(zhì)量；（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （2）《齊齊哈爾市城市拆遷管理?xiàng)l例》 （3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。 哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟小區(qū)自籌資金為（ ）萬(wàn)元，哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地226467平方米，規(guī)劃總建筑面積616467平方米，回遷面積140000平方米，住宅面積436467平方米，商服40000平方米，公建2000平方米，密度28%，綠化30%，小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、社區(qū)醫(yī)療、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。讓黑龍江永益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精”為您營(yíng)造溫馨的家。（待設(shè)計(jì)）5. 供氣煤氣管道安裝直接進(jìn)入廚房6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為門的程控交換機(jī)，擬由哈爾濱市平房區(qū)電話局開(kāi)設(shè)下屬分局解決。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，因而，在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。%。三．價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年哈爾濱市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2010年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。我區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。四．競(jìng)爭(zhēng)力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。五．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開(kāi)放以來(lái),教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。一．建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限，聯(lián)盟社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地226467平方米，建筑面積616467平方米，其中住宅436467平方米，商服40000平方米，公建2000平方米。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。4) 智能化系統(tǒng)：：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。附表：技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶5455居住人數(shù)人16365戶均人口人3總建筑面積㎡616467㎡436467㎡2000住宅平均層數(shù)層容積率綠地率%30 四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。擁有便利的交通條件。2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。向土地管理部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。向哈爾濱市人民政府正式申請(qǐng)審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。2. 對(duì)該地塊開(kāi)發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi)(詳見(jiàn)投資開(kāi)發(fā)方案中的項(xiàng)目的總投資估算表)。4. 供電考慮留有余地，變壓器容量為（待專業(yè)設(shè)計(jì)）千伏安。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心二組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊兩個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。2. 污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/=()外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼巖棉保溫板（有新規(guī)范要求），外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=()門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼三玻，其傳熱系數(shù)為k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=(樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=()采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱可直接進(jìn)入供熱管網(wǎng)(熱效率為80%)、APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。地基處理采用條形基礎(chǔ)，排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBC120防水做法；塑鋼門窗采用單框