【正文】 投入使用產(chǎn)生廣泛深遠(yuǎn)的影響。另外：獅城怡安地產(chǎn)可復(fù)制先進(jìn)酒店公寓管理的基本硬件特性，使其與典型的西方模式酒店式公寓十分接近，加上獅城怡安先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，最高管理層的敬業(yè)、物業(yè)是完全可能造就一流的管理項(xiàng)目，最終達(dá)到既提供一流酒店的專(zhuān)業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格。 n 雅士閣酒店公寓雅士閣酒店公寓為上海業(yè)績(jī)較好的純經(jīng)營(yíng)型酒店式公寓，運(yùn)作機(jī)制最傾向于酒店的一類(lèi)有三種類(lèi)型的一房和兩房，分別為行政一房，商務(wù)一房，豪華一房，通過(guò)房型面積與功能的階梯性變化，提高租金價(jià)格對(duì)市場(chǎng)需求的兼容性，增加客戶(hù)選擇空間，提高出租率。因此君悅花園每年平均8個(gè)月以上酒店公寓平均出租率達(dá)到95%—100%。2． 虹橋地區(qū)周邊外資企業(yè)較多，君悅花園致力與其建立長(zhǎng)期客戶(hù)關(guān)系。每日租金按房型定價(jià)為每天USD45USD60。 C． 靈活處置剩余房型對(duì)于剩下的15%較小房型（主要以面向高架房型為主），君悅花園則進(jìn)行酒店式短租，時(shí)間從1天—一周均可。2． 與信譽(yù)良好的大型中介公司捆綁進(jìn)行委托租賃。尋找客戶(hù)及談判過(guò)程亦十分艱巨，此時(shí)借助專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人員及社會(huì)專(zhuān)業(yè)租賃公司共同銷(xiāo)售會(huì)變的十分重要。以上優(yōu)惠條件有效滿足了客戶(hù)需求，穩(wěn)定了基本租戶(hù)結(jié)構(gòu)。2. 雙方可進(jìn)行協(xié)商，由甲方出資為租戶(hù)購(gòu)買(mǎi)特殊要求的日常生活用品，如沙灘椅、日式餐具。并對(duì)中長(zhǎng)期租客嚴(yán)格甄選，寧可價(jià)格低一些，也要選取有實(shí)力的公司，確保租金收入準(zhǔn)時(shí)足額。5． 靈活多樣的租賃方式。3． 廚房設(shè)施齊全，空間較大，灶具均為外籍租戶(hù)習(xí)慣的品牌，物業(yè)免費(fèi)為租戶(hù)提供家庭裝各式調(diào)料，微波爐，洗碗機(jī)，咖啡渣汁機(jī)一應(yīng)俱全?？偨Y(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)為如下幾個(gè)方面：1． 君悅花園建造商為香港高登建設(shè)發(fā)展有限公司，高登建設(shè)在設(shè)計(jì)規(guī) 劃時(shí)，嚴(yán)格參照外籍酒店公寓房型模式，房型已寬大舒適為主，全落地玻璃，鑄鐵欄桿的大陽(yáng)臺(tái)93年即達(dá)到15平方米。n 君悅花園 君悅花園是上海虹橋地區(qū)最早，最著名的酒店式公寓。這種不顧一切的強(qiáng)制性措施所造成的高標(biāo)準(zhǔn)公寓最終導(dǎo)致衡山路41號(hào)的單位租金價(jià)格一直處于上海最高點(diǎn)。同時(shí)衡山路41號(hào)為不同國(guó)籍的租戶(hù)配備了不同國(guó)籍的專(zhuān)業(yè)管家。目標(biāo)是在進(jìn)入公寓后時(shí)，使您分不清身處哪里？是美國(guó)還是上海。 上海部分著名酒店式公寓綜合分析我們例舉上海較有代表性的三個(gè)酒店式公寓加以分析，以求吸取經(jīng)驗(yàn)，尋找發(fā)展思路：n 衡山路41號(hào):我們以衡山路41號(hào)為例，其目標(biāo)是不惜代價(jià)的成為上海最好的外銷(xiāo)酒店公寓。（2）特殊*1 ： 君悅商務(wù)樓141套均為一房一廳，只租不售?！?n 對(duì)獅城怡安酒店式公寓的管理我們采取靈活的做法，管理中心由獅城怡安以管理處的方法成立，但根據(jù)酒店式服務(wù)公寓的特殊要求，我公司將提供由租賃到管理的一條龍服務(wù)。物業(yè)管理對(duì)于我們不僅是簡(jiǎn)單的物業(yè)管理，它還是一個(gè)物業(yè)創(chuàng)造價(jià)值”的過(guò)程，即物業(yè) 在物業(yè)中創(chuàng)造一種符合物業(yè)開(kāi)發(fā)商最終目標(biāo)的環(huán)境。 酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)理念n 我們的經(jīng)營(yíng)理念是：每一項(xiàng)物業(yè)都存在提升的空間，每一項(xiàng)物業(yè)的管理水平都蘊(yùn)藏改進(jìn)的潛力。有人可能會(huì)提出：建立所有服務(wù)設(shè)備和便利設(shè)施以滿足需求。沒(méi)有人希望將他們自己的后院成為娛樂(lè)區(qū)，而健身房等設(shè)施可能更迎合多數(shù)人的需求。n 無(wú)微不至的關(guān)懷雖然很好，但不受不必要的干擾和和諧、干凈和安全的環(huán)境一樣重要。n 部分中小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)物業(yè)后進(jìn)行委托租賃，以投資為目的。n 港臺(tái)地區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理者和非本地的高級(jí)商務(wù)人士。酒店式公寓既提供服務(wù)人員清潔房間，鐘點(diǎn)工料理家務(wù)服務(wù)，同時(shí)住戶(hù)也可以自己動(dòng)手做飯，充分享受酒店式星級(jí)服務(wù)和自由的私人空間。n 酒店式公寓配套服務(wù)十分重要酒店式公寓除了室內(nèi)帶裝修、家具外，還提供諸如定票、洗衣、商務(wù)中心之類(lèi)酒店式服務(wù)。我公司項(xiàng)目位于上海著名高檔休閑區(qū)新天地附近，并緊鄰淮海中路，交通便利。n 選址需在交通發(fā)達(dá)的便捷地由于住客都是流動(dòng)人口，周邊的交通要非常發(fā)達(dá)， 以便住戶(hù)會(huì)客訪友、出門(mén)辦事。目前滬上的酒店式服務(wù)公寓主要分布于人民廣場(chǎng)周邊地區(qū)、淮海路沿線、徐家匯周邊地區(qū)和浦東CBD中心。適應(yīng)了大批外籍商務(wù)租戶(hù)。n 易管理酒店式公寓具有酒店的特性，但與大型綜合性酒店管理又區(qū)別很大，管理項(xiàng)目、服務(wù)工種得到了極大的精簡(jiǎn)，管理的復(fù)雜程度、綜合費(fèi)用開(kāi)支亦明顯降低。相信今后10年將是旅游業(yè)、酒店業(yè)大發(fā)展的10年，酒店式公寓將平穩(wěn)增長(zhǎng)，投資收益也將會(huì)十分滿意。n 2002年以來(lái)，位于上海徐家匯、淮海路、南京西路、小陸家嘴附近的酒店式公寓市場(chǎng)租售率大幅上升，據(jù)有關(guān)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，2002年上海酒店式公寓出租率平均在90%以上，越是靠近高級(jí)商務(wù)中心區(qū)域，酒店式公寓越搶手，有的幾乎前腳剛走人，后腳已有租戶(hù)跟進(jìn)。檔次最高的酒店服務(wù)式公寓則以興國(guó)路翡翠園，衡山路41號(hào)為代表。n 上海早期的高檔酒店式公寓出現(xiàn)在虹橋地區(qū)。 上海酒店式公寓發(fā)展?fàn)顩r n 酒店式公寓是一種高檔居住性物業(yè)，酒店式公寓的物業(yè)管理是介于酒店管理與常規(guī)物業(yè)管理之間的專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理。它根據(jù)不同市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)多種房型，每套單元都配有全套家具，電器，廚房設(shè)備及起居用品，不僅為住戶(hù)提供酒店式服務(wù)，也營(yíng)造家庭的溫馨氣氛。其中以西郊別墅，君悅花園為最早，規(guī)模也較大。n 近幾年，上海出現(xiàn)一批新興大型酒店式公寓，如新弘基地產(chǎn)的名仕苑，徐家匯港匯花園，浦東雅仕閣酒店公寓，趙家浜路盛捷服務(wù)式公寓，以上項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)均為外籍及港澳臺(tái)人士，房型一般在50平方米左右，按酒店星級(jí)裝修及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)均在四星以上。n 上海申博成功后，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將面臨新一輪高速發(fā)展，為上海經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的推動(dòng)。 酒店式公寓的特點(diǎn)：n 單位小現(xiàn)在中心地段新造的酒店式公寓普遍面積較小，一般控制在45平方米80平方米以?xún)?nèi)，裝修較高檔。n 易出租酒店式公寓價(jià)格普遍低于標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店，國(guó)際上酒店租金價(jià)格一般是同檔次酒店公寓的35倍，酒店式公寓價(jià)格比傳統(tǒng)高檔酒店低不少，但服務(wù)卻可以參照星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。 酒店式公寓的投資定位： 一個(gè)優(yōu)質(zhì)的酒店公寓項(xiàng)目應(yīng)具備以下四點(diǎn)要素：n 地段是酒店式公寓的第一要素項(xiàng)目要位于炙手可熱的投資區(qū)域，特別是其中的CBD地區(qū)，像浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、淮海路周邊等都是新興的投資熱點(diǎn)區(qū)域。新興商辦樓周邊密 集的寫(xiě)字樓區(qū)域擁有大量的國(guó)際性租戶(hù)，投資回報(bào)令人滿意。而從居住的要求出發(fā)，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境又要安靜宜人。n 酒店式公寓空間需舒適而精巧小面積擁有更高的投資回報(bào)率，房型無(wú)需太大，2002年新推出的商務(wù)酒店如世紀(jì)時(shí)空酒店商務(wù)行宮、國(guó)際金融家、巴黎時(shí)韻等單套面積均在50平方米左右。這就需一流的物業(yè)公司介入管理。 酒店式公寓的目標(biāo)市場(chǎng)：n 在滬工作的外籍人士和海外歸國(guó)人士，其中以日、韓和歐美地區(qū)人士居多。 此部分人由于在滬工作時(shí)間短，不打算在上海購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，絕大多數(shù)租賃高檔物業(yè)居住。“以租代養(yǎng)”形式的酒店式公寓又稱(chēng)“產(chǎn)權(quán)式酒店” 酒店服務(wù)式公寓十分強(qiáng)調(diào)：n 尊重且文明的待人比提供不起眼的便利設(shè)施更為重要。n 游戲室、酒吧或卡拉OK設(shè)施并不一定能吸引多數(shù)跨國(guó)公司的雇員，反而可能引起他們的反感。n 酒店式公寓屬居住區(qū)，而不是酒店式公寓或鄉(xiāng)村會(huì)所。但這也許不是件好事，因?yàn)闆](méi)有東西是“免費(fèi)”的。n 我們的服務(wù)宗旨是：為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值。n 我們的服務(wù)過(guò)程是：SERVICE（服務(wù)） + COURTESY（禮 貌） 對(duì)服務(wù)的理解如下： l S：SMILE （微笑） l E：EFFICENCY （效率）l R：RECEPTIVENESS （誠(chéng)懇）l V：VITALITY （精力）l I：INTEREST （興趣）l C：CONRTESY （禮貌）l E：EQUALITY （平等） 對(duì)禮貌的理解如下：l C：CHEERFUL （愉快）l O：OBSERVANT （觀察）l U：UNDERSTAUDING （明白）l R：RESPECTFUL （尊敬）l T：TACTFUL （精明）l E：EXCEUENCE （優(yōu)秀）l S：SMILE （微笑）l Y：YEARN TO RETURN （再度光臨） n 基于上述的經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)宗旨，我們將每一個(gè)項(xiàng)目都視做特殊過(guò)程的管理，即，我們?yōu)楠{城怡安酒店式服務(wù)公寓設(shè)計(jì)和提供的服務(wù)將區(qū)別于其他項(xiàng)目，將根據(jù)獅城怡安酒店式公寓本身的特點(diǎn)“度身定做”，結(jié)合目標(biāo)客戶(hù)群體的需要，使獅城怡安酒店式公寓真正成為高級(jí)住宅與星級(jí)酒店的完善結(jié)合。 附表一：上海高檔酒店式公寓綜合信息一覽表信息內(nèi)容/項(xiàng)目KINGSWELL GARDENCHEISEAASCOTTKERRY CENTER君悅花園嘉里華庭二 座浦東雅士閣嘉里中心基本信息竣工日期1993200220001998出租率85%80%80%85%配套設(shè)施停車(chē)位120135135——租金（USD/M）200200200180房型信息1 房80——63—119762 房110—130145133—168119—1453 房150—170175176—1831454 房180—220328245222房間總數(shù)228248133租金（USD/M）1 房1800——1600—29002300—28002 房2200—28002100—40003300—46003400—55003 房3000—35002800—55003800—42005000—60004 房3500—45006500—900063007000—8000配套設(shè)施餐飲業(yè)、零售業(yè)YY室內(nèi)游泳池YYYY健身中心YYYY壁球室YYY商務(wù)服務(wù)YYY其它攀巖閱覽室附表二：上海酒店式公寓信息綜合一覽表信息內(nèi)容/項(xiàng)目TIME SQUARESH CENTERSOMEREST GD41 HENSHAN 時(shí)代廣場(chǎng)上海商城盛捷服務(wù)式公寓衡山路41號(hào)基本信息竣工日期2000199019991998出租率70%85%85%50%配套設(shè)施停車(chē)位332——————租金（USD/M）195225180300房型信息1 房9647—1008387—1092 房123133—193106—121169—1863 房192—247167—267148180—1964 房——————450—550房間總數(shù)198472337164租金（USD/M）1 房1600—20002700—300030002600—35002 房1800—26003700—400040004000—74003 房3500—65005300—560060006000—86004 房——————20000—25000配套設(shè)施餐飲業(yè)、零售業(yè)YYYY室內(nèi)游泳池室外YY健身中心YYYY壁球室YYYY商務(wù)服務(wù)YY其它桑拿閱覽室閱覽室附表三：上海酒店式公寓房型比例一覽表項(xiàng)目/房型一房二房三房 四房嘉里華庭/79%18%3%浦東雅士閣54%25%18%3%嘉里中心30%38%26%6%時(shí)代廣場(chǎng)17%41%40%0%上海商城37%37%23%3%盛捷服務(wù)公寓25%47%28%0%衡山路41號(hào)20%61%17%1%君悅花園*150%25%15%10%平均比率20%50%25%5%（1）90年代后期新建酒店服務(wù)式公寓一房基本控制在20%，二房基本控制在50%，三房基本控制在25%，四房控制在5%以?xún)?nèi)。（3）特殊*2 ：浦東雅士閣從設(shè)計(jì)、裝修、到管理服務(wù)更趨向于酒店。他們的觀點(diǎn)是在上海復(fù)制純歐洲生活風(fēng)情。為了確保高質(zhì)量和住宅的周?chē)h(huán)境，所有材料都由集裝箱從美國(guó)或加拿大引進(jìn)，甚至主要施工人員都來(lái)自國(guó)外，大量的外墻大理石裝飾是在國(guó)外制作完成后，分解裝船運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)然后再進(jìn)行拼裝。我們不得不承認(rèn)建成后的建筑與西方模式?jīng)]有差別，服務(wù)水準(zhǔn)也相當(dāng)高，但其需要的費(fèi)用呢？該物業(yè)昂貴的月租金加管理費(fèi)使得其租戶(hù)僅限于駐上海外籍團(tuán)體中的最高層次。出租率一直不高。君悅花園在近8年的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，出租率一直保持85%以上的較高水平，租金一直維