【正文】 垃圾除了壓縮之外，經(jīng)常還必須加以冷凍處理，以避免惡臭的發(fā)生?！笔聦嵣?，廣場正應(yīng)該是“三峽廣場——景觀文化MALL”經(jīng)營差異化的重要手段之一。廣場利用噴泉、雕塑小品及建筑挑空等設(shè)計手法來增加它的魅力，吸引消費者，同時廣場上設(shè)有休憩座椅并留有活動空間，作為商業(yè)公園促銷的重要場所。事實上，廣場對于“景觀文化MALL”而言，有其固有的重要性。另外，每隔100m左右或在通道轉(zhuǎn)彎的地方，都留出一片較寬敞的空間，作為休憩或產(chǎn)品促銷的小型廣場。（4）通道與廣場的規(guī)劃通道的主要功能是促使顧客能夠更加舒適地逛遍所有的店鋪與核心店?；旧希龒{廣場的店數(shù)必須越多越好，除了面積的考慮外，重要的是能提供顧客更多的商品選擇。，“景觀文化MALL”劃分為現(xiàn)代書城、文化名都、時尚長廊、休閑廣場、名品名店五個大的區(qū)域，以滿足消費者不同的需求。l 搭配原則——不同個性、不同商品構(gòu)成，但相同業(yè)態(tài)的店，相鄰配置或是配置在視線內(nèi)，以便顧客的比較購買。為不局限今后經(jīng)營的安排，因此“景觀文化MALL”的店鋪經(jīng)營種類劃分得太細(xì)。根據(jù)三峽廣場的實際情況，在確定在三角碑附近引進開放式書城作為核心店，同時設(shè)置餐飲娛樂區(qū)，以保證整個商場的便利性和流暢性，更能為商城創(chuàng)造出更大的價值空間。同時核心店最理想的位置是在商場的最里側(cè)或是整個賣場的最里側(cè)，希望所有前往核心店的顧客都能夠先經(jīng)過其他商店。同時三峽廣場景觀文化MALL面對區(qū)域內(nèi)高比例、高密集度的校園人口群，進行了針對性的商業(yè)規(guī)劃，所以三峽廣場景觀文化MALL自身具有良好的商業(yè)聚集和繁華度。現(xiàn)代人的消費觀念是購物、休閑、娛樂、參觀、欣賞等“一站式”服務(wù)需求，而不是單一的購某一種商品到某一地消費。三、商業(yè)環(huán)境評估商業(yè)聚集效益和繁華度 在一個城市中心區(qū)里正常聚集了數(shù)百家不同類型的商店及相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，由于商務(wù)繁多，服務(wù)項目齊全，社會需求的物品幾乎應(yīng)有盡 有，可供選擇的余地很大，因而具有很大的吸引力。 沙區(qū)“十五”計劃綱要表明，沙區(qū)綜合經(jīng)濟實力保持在主城區(qū)前列，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%，%，全區(qū)財政總收入年均增長10%，全社會固定資產(chǎn)投資年均增長15%，社會消費品零售總額年均增長13%，城鎮(zhèn)居民年均可支配收入每年增長400元。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的1083美元增加到2000年的1536美元，區(qū)屬增加值比“八五”末翻了一番以上，區(qū)屬經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，第三產(chǎn)業(yè)比重上升，%；同時企業(yè)改革進一步深化，公有制企業(yè)改制面達(dá)到90%以上；城區(qū)居民、年均可支配收入分別達(dá)到6500元。從重慶市經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)的制訂可以看出，三峽廣場景觀文化MALL的建設(shè)及投入使用擁有絕佳的宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境。“十五”期間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長5%左右。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。人民生活水平有所提高，%，達(dá)到6276元。固定資產(chǎn)投資五年累計完成2409億元。實現(xiàn)了國民經(jīng)濟的快速增長，%，%，%。二、政治經(jīng)濟環(huán)境評估宏觀方面中國經(jīng)濟持續(xù)保持高增速長，拉動內(nèi)需政策的實施已使國民經(jīng)濟走出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀(jì)第一個五年計劃——國民經(jīng)濟“十五”計劃中將實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國加入WTO的日益臨近均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機遇。三峽廣場景觀文化MALL地處三角碑商圈的樞紐和節(jié)點位置，其吸引三角碑人流的能力和輻射力極強。據(jù)國內(nèi)權(quán)威經(jīng)濟機構(gòu)的統(tǒng)計資料，學(xué)生群體是目前消費能力最強的群體。人氣方面人是城市中的主導(dǎo)者，也是最活躍的因素，作為城市區(qū)域商業(yè)中心，其所在區(qū)域的人口密度越高，消費力及消費總量越大，同時輻射及影響力越大。配套條件城市基礎(chǔ)設(shè)施是搞交通、能源、供水通訊、環(huán)保和防災(zāi)抗災(zāi)條件，它是城市不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)。此外，火車北站作為客運站更方便了沙區(qū)與其他地區(qū)的聯(lián)系，其交通通達(dá)度極高。三峽廣場景觀文化MALL建成及投入使用，將使三角碑商業(yè)中心區(qū)的規(guī)?？芭c北京王府井大街、上海南京路、廣州中山路相比美，該區(qū)域獨有的景觀文化商業(yè)價值使其具有極強的影響性、顯著性和輻射力，也使三峽廣場景觀文化MALL所在地段具有極高的商業(yè)口岸價值。該區(qū)域集中了數(shù)個城市廣場，廣場間以商業(yè)步行街相連，其間已分布著知名的百貨公司、專業(yè)商店、銀行、酒店、影院等，是目前沙坪壩區(qū)的消費集中區(qū)和繁華商業(yè)中心，尤其是經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，其在重慶市中心商圈的地位已直逼與解放碑商圈。它一般為一片范圍不大的繁華街區(qū)式商業(yè)中心，在此除聚集了大量的專業(yè)商店和綜合性百貨公司外，還匯聚了飲食、郵政、影劇院、銀行、保險、交通等服務(wù)部門，其來往人流、車流量很大，其周圍的街口、廣場也是城市的交通樞紐。根據(jù)相關(guān)理論，每個城市中心區(qū)域的人流、物流、資金流、信息流的分布是不均衡的，它們在城市中心區(qū)域的某個部位形成聚集點，亦為結(jié)節(jié)點。第二部分 市場環(huán)境分析一、項目區(qū)位條件評估區(qū)位條件：重慶市是中國繼北京、上海、天津之后的第四個直轄市，同時也是最大的直轄市，重慶的城市特征是多核心式城市結(jié)構(gòu)，即通常所講的組團式城市群所形成的特大城市。三峽廣場景觀文化MALL物業(yè)投資分析報告第一部分 項目概況三峽廣場景觀文化MALL位于重慶沙坪壩地區(qū)三角碑商貿(mào)中心的核心地段，東起三角碑轉(zhuǎn)盤，西至陳家灣天橋，北與文化廣場、雙巷子步行街相連，南通歷史文化名人廣場、綠色廣場。它是錦繡三峽廣場的組成部分之一，是目前重慶市最大的地下商業(yè)步行系統(tǒng)，同時是集景觀、文化、商業(yè)為一體的全新形態(tài)的商業(yè)單位。由于嘉陵江、長江和眾多山丘的分割，自然地把重慶分割為沙坪壩組團區(qū)、楊家坪組團區(qū)、南坪組團區(qū)、解放碑組團區(qū)、觀音橋組團區(qū)等，每個組團區(qū)均有獨立的中心區(qū)，各個組團區(qū)的中心有完備的商業(yè)系統(tǒng)、政治系統(tǒng)，由于各組團區(qū)相距較遠(yuǎn)，區(qū)域消費大約有90%在各組團的中心區(qū)。它比一般中心區(qū)域的土地有更大的活動強度，從而更具有吸引力。三角碑地區(qū)是沙坪壩區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通中心，備受區(qū)委、區(qū)政府的重視，并被規(guī)劃成為重慶市除解放碑商圈外的重慶市第二商圈。三峽廣場景觀文化MALL正位于三角碑商業(yè)中心區(qū)的核心地段，其橫貫東西的地理位置具有重要的商業(yè)口岸價值，它像一根紐帶將目前三角碑地區(qū)現(xiàn)有的城市廣場連為一體，同時與南北向的中心商業(yè)步行街相輔相成，將目前各大商業(yè)場所串連形成體系，從而形成目前重慶乃至西南地區(qū)最大城市中心的步行商業(yè)系統(tǒng)。交通條件三峽廣場景觀文化MALL所在三角碑地區(qū)是沙坪壩的交通中心，道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，是沙坪壩區(qū)通往渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、磁器口鎮(zhèn)等地的交通樞紐地段。尤其是三峽廣場景觀文化MALL位于環(huán)繞三角碑至陳家灣商貿(mào)中心區(qū)的道路系統(tǒng)的中心，目前其環(huán)形道路交通系統(tǒng)每天的汽車通達(dá)次數(shù)極高，據(jù)定點統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示渝碚路的汽車通行量在每小時 至 萬輛，每天流入三角碑商圈的人流量超過20萬人次，而且道路與步行街的多方位聯(lián)接，更增加了三角碑商圈接納及輻射能力，所以對于三峽廣場景觀文化MALL而言，三角碑地段便捷的交通條件也為項目的輻射力及影響力創(chuàng)造了有利條件。作為沙坪壩的中心商貿(mào)區(qū)，三角碑地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套十分完善，尤其是這幾年三角碑商貿(mào)區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施條件得到較大改善，周邊環(huán)形道路網(wǎng)的建設(shè)，城市廣場如商業(yè)文化廣場、歷史文化名人廣場、綠色廣場的建成，雙巷子步行街的建成完成及新建的銀貿(mào)大廈、華宇廣場、融信大廈的都使三角碑商圈的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套水平達(dá)到了全新的高度，為其成為現(xiàn)代化的城市商貿(mào)中心提供有利的基礎(chǔ)支持，也為三峽廣場景觀文化MALL的建設(shè)提供強有力的支撐。目前沙坪壩區(qū)的綜合經(jīng)濟實力目前已位列重慶市主城區(qū)的第二位，沙坪壩區(qū)的人均收入水平及消費能力已位列重慶第一位，其中尤以區(qū)內(nèi)多所大專院校的師生人口為主。目前三角碑商圈每天近50萬的人流量中，學(xué)生占有很大比重，該群體給地處三角碑商圈的各商業(yè)單位帶來無限商機。尤其是隨著項目建成后三角碑商圈范圍的進一步擴大，到于商圈內(nèi)的人流量將比目前提高2－3倍，得天獨厚的地理位置使三峽廣場景觀文化MALL將成為最聚人氣的中心商業(yè)單位。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五”期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、三峽移民遷建和庫區(qū)開發(fā)、實施西部大開發(fā)等重大機遇，國民經(jīng)濟和社會發(fā)展取得顯著成就。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進展，::::，%。集中力量加快了一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市形象明顯提升。重慶市“十五”計劃綱要表明，“十五”期間重慶經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體目標(biāo)是以實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局，加速推進市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會全面進步，努力把重慶建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟中心。國民經(jīng)濟增長速度高于全國平均水平，發(fā)展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實現(xiàn)2010年前國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%，%，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善。2005年全市居民服務(wù)性消費比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。區(qū)域方面 沙坪壩區(qū)作為重慶市的科教文化區(qū)，擁有一大批在西南乃至全國知名的高等學(xué)府，“九五”期間沙區(qū)政府利用這一優(yōu)勢，狠抓科技興區(qū)的工作，國民經(jīng)濟和社會效益得到長足的發(fā)展?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快，完成了214平方米的新區(qū)開發(fā)和舊城改造，為沙區(qū)招商引資打好硬件基礎(chǔ)。同時在“十五”計劃的主要任務(wù)中進一步將三角碑中心商貿(mào)圈發(fā)展成為重慶市的第二商貿(mào)中心，并將錦繡三峽廣場工程列為“十五”計劃的六大工程之一，做為錦繡三峽廣場工程的組成部分的“三峽廣場景觀文化MALL”擁有無可比擬的政治經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)勢。當(dāng)今商業(yè)、百貨業(yè)的發(fā)展已趨向多元化、立體化，商業(yè)服務(wù)中心的吸引力主要取決于聚集規(guī)模和級別，聚集規(guī)模越大、服務(wù)功能越完善、級別越高，對顧客吸引力越強，相對應(yīng)的繁華度也越高。三峽廣場景觀文化MALL正是滿足了人們的消費心理，