某國際商城項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告書-展示頁
2025-08-10 22:18本頁面
【正文】 00余米?；噩F(xiàn)狀南京國際商城基地位于南京市鼓樓區(qū)，占地32477平方米，基地北側(cè)為馬家街，東側(cè)為中央路，南側(cè)是童家巷。北面新模范馬路連接玄武湖湖底隧道，可直達(dá)新莊南京國際會(huì)展中心；在建的南京地鐵一期工程（2005年竣工通車）玄武門站與項(xiàng)目緊鄰。地鐵概念、景觀物業(yè)、綜合功能、超大規(guī)模、CBD位置使項(xiàng)目其獨(dú)占鰲頭的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)顯而易見。總體布局結(jié)合基地東向面對(duì)玄武湖、紫金山壯麗景觀這一得天獨(dú)厚的地理位置，組成以主塔南京國際大廈為主體的品字形布局，三幢超高層塔樓鼎足而立。此面積達(dá)8000平米的弧形柱廊廣場(chǎng)，將成為進(jìn)入商城裙樓超大型“Shopping Mall”的主入口。南京國際商城的建成大大提升南京城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水準(zhǔn)，因而她被譽(yù)為南京市“十五”計(jì)劃期間首要標(biāo)志性建筑，南京市2002年固定資產(chǎn)投資城建重大項(xiàng)目。首期工程融匯以下四個(gè)建筑功能：裙 樓位于八層裙樓（）的“名店世界”，是按北美標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的大型復(fù)合商業(yè)設(shè)施，它將中型精品百貨與眾多特色名牌專賣店、風(fēng)格化餐廳，以及休閑娛樂等不同服務(wù)業(yè)，復(fù)合于舒適宏大的共享室內(nèi)公眾空間之中，提供“一站式”的完善服務(wù)。在這里，購物不再是唯一目的，“逛Mall“將成為都市人熱衷的生活方式。在此舉行的商業(yè)展示、發(fā)布活動(dòng)將變得輕松、愉快和更具魅力。南塔樓上部（23層以上）為南京諾富特國際酒店（四星級(jí)），約300個(gè)房間（含北塔樓部分酒店式服務(wù)公寓），由法國雅高（Accor）國際酒店管理集團(tuán)管理。北 塔 樓北塔樓38層，高度149米。裙 樓的天臺(tái)花園和雙塔的910層是酒店客商和公寓住戶所享有的俱樂部會(huì)所。二、項(xiàng)目投資收益分析1．項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況分析南京國際商城項(xiàng)目工程施工包括前后兩期，合計(jì)66個(gè)月，工期從2001年11月開始，至2007年5月底結(jié)束。2．項(xiàng)目資金投入情況分析依據(jù)《南京國際商城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，項(xiàng)目靜態(tài)總投資為242882萬元，其中一期工程靜態(tài)投資為119046萬元，二期工程靜態(tài)投資為123836萬元。南京國際集團(tuán)的資金投入計(jì)劃：一期工程：l 公司自籌資金及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至裙樓結(jié)構(gòu)四層頂，；l 以項(xiàng)目在建工程抵押形式向銀行申請(qǐng)建設(shè)資金貸款約2億元；l 工程進(jìn)度至177。二期工程：l 以一期工程物業(yè)租售回款作為二期工程的建設(shè)投入資金完成二期工程的建設(shè)；l 資金缺口部分通過貸款、上市籌資或引進(jìn)投資者。實(shí)施銷售依據(jù)：l 南京國際商城各功能部分的出租、出售價(jià)格的取值參照南京市目前同類物業(yè)出售、出租水準(zhǔn)而定；l 出租率的取定：基本上按照第一、第二年以7080%的比例，正常經(jīng)營年按90%的比例取定；l 出售率的取定：商場(chǎng)、公寓式酒店按照建設(shè)期第二年預(yù)售50%、第三年預(yù)售30%、經(jīng)營期第一年銷售20%的比例，而住宅分別按照30%、50%、20%的比例出售；l 各種稅費(fèi)按國家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)?。籰 折舊年限取土地費(fèi)用為50年，前期及配套費(fèi)用、業(yè)主開辦費(fèi)、室內(nèi)裝飾、不可預(yù)見費(fèi)及建設(shè)期利息折舊年限為5年，房屋建筑折舊年限為30年，設(shè)備、安裝為10年，均采用分大類直線折舊；l 出租物業(yè)經(jīng)營成本按租金收入的10%計(jì)取；l 一期工程物業(yè)租售模式：商場(chǎng)：15%銷售，85%出租；辦公樓：100%出租；公寓式酒店、北塔住宅均100%銷售。總計(jì)銷售收入為：99208萬元（見表2）。根據(jù)一期工程全投資現(xiàn)金流量分析：（詳見附表三） 投資回收期：（含建設(shè)期） 內(nèi)部收益率：% 凈 現(xiàn) 值：178818萬元表4 本報(bào)告中租售模式與《可研報(bào)告》中的租售模式對(duì)比匯總租售模式 投資回收期 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 （年） （萬元） 出租：商場(chǎng)70% 可研報(bào)告測(cè)算 出售：商場(chǎng)30% % 81991出售：辦公、酒店、住宅辦公樓出租：商場(chǎng)85%本報(bào)告測(cè)算 辦公100% % 178818出售：商場(chǎng)15%出售：酒店、住宅四、項(xiàng)目敏感性分析為了進(jìn)一步說明南京國際商城項(xiàng)目的投資收益的穩(wěn)定可靠性，本分析報(bào)告以物業(yè)銷售價(jià)格、出租價(jià)格、租售比率、總投資以及商場(chǎng)物業(yè)出租的出租率等作為敏感性因子，對(duì)南京國際商城項(xiàng)目各有關(guān)收益指標(biāo)進(jìn)行了單因子敏感性分析。從南京國際商城項(xiàng)目有關(guān)收益指標(biāo)的敏感性測(cè)算結(jié)果看，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，各影響因素的變動(dòng)對(duì)收益凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。表5給出了南京國際商城項(xiàng)目一期工程收益敏感性分析。一期工程從第二年開始每年都有正的利潤，除第2年稅后利潤不足5000萬元外，第3年至第23年各年稅后利潤均高于2億元，從變化趨勢(shì)看，一期工程稅后利潤從第5年開始呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢(shì)；項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量前3年由于處于投入建設(shè)期出現(xiàn)負(fù)凈現(xiàn)金流外，其它各年度均有正的凈現(xiàn)金流。通過動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析預(yù)測(cè)可知項(xiàng)目一期工程的主要財(cái)務(wù)測(cè)算指標(biāo)如下：投資回收期：(不含建設(shè)期)內(nèi)部收益率:%凈 現(xiàn) 值:178818萬元項(xiàng)目投資價(jià)值判斷通過對(duì)南京國際商城項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資回收期及市場(chǎng)需求狀況等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展看，還是從短期收益看，南京國際商城項(xiàng)目具有很好的投資價(jià)值。 20 / 20南京國際商城項(xiàng)目一期工程可租售面積及可產(chǎn)生效益單位匯總表 附 表 一項(xiàng) 目 建 筑 功 能項(xiàng) 目 建 筑 面 積（M2）合 計(jì)商 場(chǎng)辦 公酒店式公寓住宅地庫分?jǐn)偵虉?chǎng) 建筑面積（m2）79911431884229會(huì)所 建筑面積（m2）1822182218222565722辦公 建筑面積（m2）25214138426598公寓式酒店 建筑面積（m2）20954118622140住宅（單層） 建筑面積（m2）14401641604住宅（躍層） 建筑面積（m2）39354108640440地下汽車庫 （輛）29410075156625一期工程物業(yè)租售稅利預(yù)測(cè)附表二單位：萬元起始年限建設(shè)期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年第23年合計(jì)一經(jīng)營收入1商場(chǎng)出租面積71595出租率%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%租金(元/)年租金收入365854575749902513995294154530561655785059586613746321565111670646907671149732837548277746800798248184955車位數(shù)250
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