【正文】 快捷酒店 、七天假日 又將粉墨登場(chǎng)。 占全省上半年旅游總收 %，全省排名第一。 共接待海外旅游者 萬(wàn)人次，創(chuàng)匯 萬(wàn)美元。 廣州到貴陽(yáng)的高速鐵路和高速公路的建設(shè)利好消息，直接將貴陽(yáng)打造成了珠三角的后花園，大批的商務(wù)和旅游者將更為快速、便捷的進(jìn)入貴陽(yáng)。 2021 年貴陽(yáng)市連續(xù)四屆在香港入選中國(guó)十大避暑旅游城市、三連冠排名第一而獨(dú)獲“中國(guó)避暑之都 ”城市品牌形象美譽(yù)，并躋身 “全球避暑旅游名城 2021 口碑金榜 ”位居第九，以及作為避暑旅游城市研究評(píng)價(jià)的參考基準(zhǔn)指標(biāo)體系 “貴陽(yáng)指數(shù) ”在京發(fā)布以后， 8月 31 日，再次錦上添花，國(guó)家最高氣象學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)中國(guó)氣象學(xué)會(huì)，在中國(guó)氣象局開會(huì)再次授予貴陽(yáng)市 “中國(guó)避暑之都 ”榮譽(yù)稱 號(hào)。 貴陽(yáng)旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年，貴陽(yáng)市共接待國(guó)內(nèi)外游客 1853 萬(wàn)人次，比上年增加 395 萬(wàn)人次；旅游 收入超過 80 億元，同比凈增 20 多億元；全市旅游接待人數(shù)占全省總接待人數(shù)的25%，旅游收入占全省旅游總收入的 21%。 二、本地市場(chǎng)情況 貴陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 2021 年，貴陽(yáng)全年生產(chǎn)總值達(dá)到 億元 ，比上年增長(zhǎng) %，是多年來增幅最高的一年。 任何事物都有其矛盾的對(duì)立面，在看到酒店的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)的同時(shí)，認(rèn)清酒店的劣勢(shì)與威脅，將有助于酒店在經(jīng)營(yíng)策略上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，通過服務(wù)效率、服務(wù)質(zhì)量、產(chǎn)品組合以及產(chǎn)品價(jià)格等經(jīng)營(yíng)要素的排列組合，達(dá)到最佳的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 酒店所在地 方 圓 1 公里以內(nèi)，有 喜來登 酒店 、圣灃 酒店、 貴龍酒店、民族宮 酒店、 都市怡景酒店等中高端酒店 ，這些酒店在功能定位上與酒店定位相仿，有的具有品牌優(yōu)勢(shì)、有的具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、有的具有價(jià)格 及行業(yè)背景 優(yōu)勢(shì)，且在營(yíng)業(yè)的酒店目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，有相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群體，這些都將是酒店開業(yè)后的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其任何程度上的調(diào)整都將直接影響酒店的價(jià)格策略和市場(chǎng)推廣。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競(jìng)爭(zhēng)程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)通過降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng) 奪客源。 （ 4）如果定位準(zhǔn)確，能與其他同檔次酒店的產(chǎn)品有明顯差異化，將會(huì)受到中高檔商務(wù)和旅游客人的歡迎。 （ 2）貴陽(yáng)市作為省會(huì)城市，其在省內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心無可替代，每年都將吸引大批的外地 人士至貴陽(yáng)市進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)和旅游消費(fèi)，這些都將帶動(dòng)貴陽(yáng)市商務(wù)旅游市場(chǎng)的快速發(fā)展。 （ 7）酒店會(huì)議樓層形狀偏狹長(zhǎng)，不利于大型會(huì)議的接待。 （ 5）酒店 大堂面積狹小 ，較難顯出 高檔 酒店的 氣派和 整體裝修裝飾效果，對(duì)提升酒店品質(zhì)具有一定影響。 （ 3）酒店 后部 人流復(fù)雜，車流量大，衛(wèi)生環(huán)境及噪音問題 需要 得到有效的控制。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 （ 1）酒店位于 新路口菜場(chǎng)旁邊 ，周邊商業(yè)整體形象檔次 受影響 ，不利于體現(xiàn)酒店的建筑氣勢(shì)，對(duì)營(yíng)造酒店氛圍和提升品質(zhì)有一定 負(fù)面 影響。酒店的入住率和收益在起初的 5 到 10 年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開業(yè)后 8 到 15 年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。 （ 5）酒店 全新開業(yè)，設(shè)施設(shè)備相對(duì)先進(jìn)，與正在快速拉升的貴陽(yáng)旅游業(yè)的發(fā)展和需求相吻合，能夠滿足中高檔次商務(wù)、旅游客源的需 求 。酒店距離體育館長(zhǎng)途客運(yùn)站 1 公里，距火車站 公里，距龍洞堡機(jī)場(chǎng) 15 公里， 地理位置優(yōu)越， 交通極為便 利； （ 2）酒店 比鄰喜來登、圣灃兩家貴陽(yáng)頂級(jí)的五星酒店，同時(shí)在本區(qū)域內(nèi)還有貴龍、民族宮兩家四星酒店，處于貴陽(yáng)高端酒店區(qū)域內(nèi)，酒店氛圍和客源市場(chǎng)較好； （ 3） 位于貴州和貴陽(yáng)電視臺(tái)文藝圈內(nèi)，鄰近神奇路電腦市場(chǎng)、貴州省展覽館、民航售票中心， 沃爾瑪超市距酒店 僅 50 米 之遙， 商務(wù)活動(dòng)、文化交流較為便利 。希望有相關(guān)檔次酒店經(jīng)營(yíng)管理及有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)機(jī)構(gòu)與之洽談承包經(jīng)營(yíng)合作。目前項(xiàng)目已進(jìn)入內(nèi)裝飾階段，但由于資金預(yù)算原因，業(yè)主不考慮投資進(jìn)行酒店開辦籌建。 酒店一樓（面向電視臺(tái)大院一側(cè)）為大堂，層高 米，面 積約為 230 平方米； 五樓為餐飲包房、廚房，其中包房共計(jì)六個(gè)，平均面積為 26 平方米，中餐廳一個(gè)，面積約為 140 平方米，廚房面積約為 278 平方米； 六樓為會(huì)議樓層，總計(jì)面積約為 550 平方米?？偨ㄖ娣e 2 萬(wàn)多平方米，酒店可使用經(jīng)營(yíng)面積 1 萬(wàn) 6 千多平方米。貴視酒店項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告書 一、項(xiàng)目基本情況 地理位置 貴視酒店位于遵義路與神奇路交叉口（貴州電視臺(tái)后院），距離貴陽(yáng)火車站 公里，距離體育館長(zhǎng)途汽車站 1 公里，距離龍洞堡機(jī)場(chǎng)約 15 公里；酒店距人民廣場(chǎng) 100米，距河濱公園 300 米左右。 基本結(jié)構(gòu)及容積 酒店為框架式磚混結(jié)構(gòu)，建筑占地面積 米 2 ，樓高 米，地面共 25 層，地下室 2 層。共有客用電梯三部，員工專用梯一部。其中一個(gè)為 140 平方米的小型會(huì)議室，另外兩個(gè)為可移動(dòng)隔斷式會(huì)議室，面積在 360 平方米左右； 七樓為行政辦公樓層，共 11 間辦公室（平均面積為 35 平方米）， 1 間會(huì)議室（面積為 100 平方米）； 八樓為健身中心，總面積為 550 平方米左右，有獨(dú)立的淋浴間（約 70 平方米）； 九樓至二十五樓為客房樓層，共有客房 206 間（標(biāo)間 115 間，套 房 91 間）其中：九至十一樓（合計(jì) 3 層）共有客房 42 間，每層各有 14 間房（其中套房 2 間，標(biāo)準(zhǔn)間 12間），標(biāo)準(zhǔn)間面積為 35 平方米左右，套房面積在 62 平方米左右； 十二至二十三樓（合計(jì) 12 層）共有客房 144 間，每層各有 12間房（其中套房 6 間，標(biāo)準(zhǔn)間 6 間）； 二十四樓共有 11 間房（套房 7 間，標(biāo)準(zhǔn)間 4 間）；二十五樓共有 9 間房（套房 6 間，標(biāo)準(zhǔn)間3 間），二十五樓設(shè)有行政樓層接待處（面積約為 100 平方米）； 負(fù)一樓為員工宿舍、員工更衣室、員工餐廳、布草房、配電房等設(shè)備層； 負(fù)二層為地下車庫(kù)，面積約為 1500 平方米 ，可用車位約 100 個(gè)； 目前項(xiàng)目現(xiàn)狀 該項(xiàng)目全資所有者是貴州電視臺(tái)。業(yè)主首選對(duì)外承包經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）酒店位于貴陽(yáng)市城市 中心 交通樞紐 新路口 ， 是遵義路與神奇路交叉路口，可從遵義路和神奇路兩端進(jìn)入酒店， 車流量、人流量大。 （ 4）酒店目前可售客房 206 間， 餐飲、會(huì)議、停車等配套設(shè)施相對(duì)較為齊備，可提供相應(yīng)的商務(wù)客源接待 。 酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為40 年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長(zhǎng)到 80 到 90 年。貴視酒店作為即將落成的酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)的前 6 年將均處于該酒店高收益 、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)的同檔次酒店能夠取得更好的收益。 （ 2）酒店 位于電視臺(tái)大院內(nèi)，周圍被高樓包圍，一定程度上影響了從外部更好的視覺接觸識(shí)別酒店和整體形象的全面展示 。 （ 4）酒店目前停車位及周邊景觀方面相對(duì)較差，如 不能 與租賃方就車場(chǎng)管理、景觀綠化等達(dá)成共識(shí)，后期勢(shì)必將影響酒店的正常運(yùn)作 。 （ 6）酒店 4 樓層為非酒店經(jīng)營(yíng)所用，如果后期相關(guān)樓層用途與酒店經(jīng)營(yíng)氛圍相差太大，溝通不暢也會(huì)在一定程度影響酒店品質(zhì)。 酒店機(jī)會(huì)分析 （ 1） 近年來貴陽(yáng)市旅游業(yè)保持著較高的增長(zhǎng) 發(fā)展 水平，酒店作為旅游業(yè)重要的組成部分，也將隨著旅游業(yè)的發(fā)展而擁有良好的市場(chǎng)發(fā)展空間。 （ 3）從分市場(chǎng)調(diào)研分析得出，貴陽(yáng)市商務(wù)、會(huì)務(wù) 、 旅游 是 酒店市場(chǎng)具有較大的挖掘潛力，市場(chǎng)仍處于求大于供的理想業(yè)態(tài)，此時(shí)切入，只要定位準(zhǔn)確，就一定能夠獲得較為理想的投資回報(bào)。 酒店威脅分析 （ 1） 酒店業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將始終是酒店經(jīng)營(yíng)面臨的主要威脅。 （ 2）相較僅提高住宿功能和簡(jiǎn)單餐飲功能的周邊酒店而言，酒店現(xiàn)在提供的 套房 服務(wù)將會(huì)產(chǎn)生超出這些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手平均水平的經(jīng)營(yíng) 成本，因此，控制營(yíng)業(yè)成本將是酒店是否能有良好的 均衡盈利能力關(guān)鍵。 從對(duì)酒店的綜合分析來看，酒店在地理位置、市場(chǎng)空間、目標(biāo)消費(fèi)者等方面均具有一定的