【正文】 三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL物業(yè)投資分析報(bào)告第一部分 項(xiàng)目概況三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL位于重慶沙坪壩地區(qū)三角碑商貿(mào)中心的核心地段，東起三角碑轉(zhuǎn)盤(pán)，西至陳家灣天橋，北與文化廣場(chǎng)、雙巷子步行街相連，南通歷史文化名人廣場(chǎng)、綠色廣場(chǎng)。它是錦繡三峽廣場(chǎng)的組成部分之一，是目前重慶市最大的地下商業(yè)步行系統(tǒng)，同時(shí)是集景觀、文化、商業(yè)為一體的全新形態(tài)的商業(yè)單位。第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析一、項(xiàng)目區(qū)位條件評(píng)估區(qū)位條件：重慶市是中國(guó)繼北京、上海、天津之后的第四個(gè)直轄市，同時(shí)也是最大的直轄市，重慶的城市特征是多核心式城市結(jié)構(gòu)，即通常所講的組團(tuán)式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、長(zhǎng)江和眾多山丘的分割，自然地把重慶分割為沙坪壩組團(tuán)區(qū)、楊家坪組團(tuán)區(qū)、南坪組團(tuán)區(qū)、解放碑組團(tuán)區(qū)、觀音橋組團(tuán)區(qū)等，每個(gè)組團(tuán)區(qū)均有獨(dú)立的中心區(qū)，各個(gè)組團(tuán)區(qū)的中心有完備的商業(yè)系統(tǒng)、政治系統(tǒng)，由于各組團(tuán)區(qū)相距較遠(yuǎn)，區(qū)域消費(fèi)大約有90%在各組團(tuán)的中心區(qū)。根據(jù)相關(guān)理論，每個(gè)城市中心區(qū)域的人流、物流、資金流、信息流的分布是不均衡的，它們?cè)诔鞘兄行膮^(qū)域的某個(gè)部位形成聚集點(diǎn)，亦為結(jié)節(jié)點(diǎn)。它比一般中心區(qū)域的土地有更大的活動(dòng)強(qiáng)度，從而更具有吸引力。它一般為一片范圍不大的繁華街區(qū)式商業(yè)中心，在此除聚集了大量的專業(yè)商店和綜合性百貨公司外，還匯聚了飲食、郵政、影劇院、銀行、保險(xiǎn)、交通等服務(wù)部門，其來(lái)往人流、車流量很大，其周圍的街口、廣場(chǎng)也是城市的交通樞紐。三角碑地區(qū)是沙坪壩區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，備受區(qū)委、區(qū)政府的重視，并被規(guī)劃成為重慶市除解放碑商圈外的重慶市第二商圈。該區(qū)域集中了數(shù)個(gè)城市廣場(chǎng)，廣場(chǎng)間以商業(yè)步行街相連，其間已分布著知名的百貨公司、專業(yè)商店、銀行、酒店、影院等，是目前沙坪壩區(qū)的消費(fèi)集中區(qū)和繁華商業(yè)中心，尤其是經(jīng)過(guò)近幾年的高速發(fā)展，其在重慶市中心商圈的地位已直逼與解放碑商圈。三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL正位于三角碑商業(yè)中心區(qū)的核心地段，其橫貫東西的地理位置具有重要的商業(yè)口岸價(jià)值，它像一根紐帶將目前三角碑地區(qū)現(xiàn)有的城市廣場(chǎng)連為一體，同時(shí)與南北向的中心商業(yè)步行街相輔相成，將目前各大商業(yè)場(chǎng)所串連形成體系，從而形成目前重慶乃至西南地區(qū)最大城市中心的步行商業(yè)系統(tǒng)。三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL建成及投入使用，將使三角碑商業(yè)中心區(qū)的規(guī)模堪與北京王府井大街、上海南京路、廣州中山路相比美，該區(qū)域獨(dú)有的景觀文化商業(yè)價(jià)值使其具有極強(qiáng)的影響性、顯著性和輻射力，也使三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL所在地段具有極高的商業(yè)口岸價(jià)值。交通條件三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL所在三角碑地區(qū)是沙坪壩的交通中心，道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，是沙坪壩區(qū)通往渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、磁器口鎮(zhèn)等地的交通樞紐地段。此外，火車北站作為客運(yùn)站更方便了沙區(qū)與其他地區(qū)的聯(lián)系，其交通通達(dá)度極高。尤其是三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL位于環(huán)繞三角碑至陳家灣商貿(mào)中心區(qū)的道路系統(tǒng)的中心，目前其環(huán)形道路交通系統(tǒng)每天的汽車通達(dá)次數(shù)極高，據(jù)定點(diǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示渝碚路的汽車通行量在每小時(shí) 至 萬(wàn)輛，每天流入三角碑商圈的人流量超過(guò)20萬(wàn)人次，而且道路與步行街的多方位聯(lián)接，更增加了三角碑商圈接納及輻射能力，所以對(duì)于三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL而言，三角碑地段便捷的交通條件也為項(xiàng)目的輻射力及影響力創(chuàng)造了有利條件。配套條件城市基礎(chǔ)設(shè)施是搞交通、能源、供水通訊、環(huán)保和防災(zāi)抗災(zāi)條件，它是城市不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)。作為沙坪壩的中心商貿(mào)區(qū)，三角碑地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套十分完善，尤其是這幾年三角碑商貿(mào)區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施條件得到較大改善，周邊環(huán)形道路網(wǎng)的建設(shè)，城市廣場(chǎng)如商業(yè)文化廣場(chǎng)、歷史文化名人廣場(chǎng)、綠色廣場(chǎng)的建成，雙巷子步行街的建成完成及新建的銀貿(mào)大廈、華宇廣場(chǎng)、融信大廈的都使三角碑商圈的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套水平達(dá)到了全新的高度，為其成為現(xiàn)代化的城市商貿(mào)中心提供有利的基礎(chǔ)支持，也為三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL的建設(shè)提供強(qiáng)有力的支撐。人氣方面人是城市中的主導(dǎo)者，也是最活躍的因素，作為城市區(qū)域商業(yè)中心，其所在區(qū)域的人口密度越高，消費(fèi)力及消費(fèi)總量越大，同時(shí)輻射及影響力越大。目前沙坪壩區(qū)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力目前已位列重慶市主城區(qū)的第二位，沙坪壩區(qū)的人均收入水平及消費(fèi)能力已位列重慶第一位，其中尤以區(qū)內(nèi)多所大專院校的師生人口為主。據(jù)國(guó)內(nèi)權(quán)威經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)資料，學(xué)生群體是目前消費(fèi)能力最強(qiáng)的群體。目前三角碑商圈每天近50萬(wàn)的人流量中，學(xué)生占有很大比重，該群體給地處三角碑商圈的各商業(yè)單位帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL地處三角碑商圈的樞紐和節(jié)點(diǎn)位置，其吸引三角碑人流的能力和輻射力極強(qiáng)。尤其是隨著項(xiàng)目建成后三角碑商圈范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，到于商圈內(nèi)的人流量將比目前提高2－3倍，得天獨(dú)厚的地理位置使三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL將成為最聚人氣的中心商業(yè)單位。二、政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)估宏觀方面中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高增速長(zhǎng)，拉動(dòng)內(nèi)需政策的實(shí)施已使國(guó)民經(jīng)濟(jì)走出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀(jì)第一個(gè)五年計(jì)劃——國(guó)民經(jīng)濟(jì)“十五”計(jì)劃中將實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略列為國(guó)策以及中國(guó)加入WTO的日益臨近均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五”期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、三峽移民遷建和庫(kù)區(qū)開(kāi)發(fā)、實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)等重大機(jī)遇，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得顯著成就。實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，%，%，%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進(jìn)展，::::，%。固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成2409億元。集中力量加快了一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市形象明顯提升。人民生活水平有所提高，%，達(dá)到6276元。重慶市“十五”計(jì)劃綱要表明，“十五”期間重慶經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體目標(biāo)是以實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局，加速推進(jìn)市場(chǎng)化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，努力把重慶建設(shè)成為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對(duì)外窗口和輻射帶動(dòng)功能。國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于全國(guó)平均水平，發(fā)展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實(shí)現(xiàn)2010年前國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)9%，%，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)7%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長(zhǎng)5%左右。2005年全市居民服務(wù)性消費(fèi)比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。從重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的制訂可以看出，三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL的建設(shè)及投入使用擁有絕佳的宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境。區(qū)域方面 沙坪壩區(qū)作為重慶市的科教文化區(qū)，擁有一大批在西南乃至全國(guó)知名的高等學(xué)府，“九五”期間沙區(qū)政府利用這一優(yōu)勢(shì)，狠抓科技興區(qū)的工作，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益得到長(zhǎng)足的發(fā)展。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的1083美元增加到2000年的1536美元，區(qū)屬增加值比“八五”末翻了一番以上，區(qū)屬經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，第三產(chǎn)業(yè)比重上升，%；同時(shí)企業(yè)改革進(jìn)一步深化，公有制企業(yè)改制面達(dá)到90%以上；城區(qū)居民、年均可支配收入分別達(dá)到6500元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快，完成了214平方米的新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造，為沙區(qū)招商引資打好硬件基礎(chǔ)。 沙區(qū)“十五”計(jì)劃綱要表明，沙區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在主城區(qū)前列，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10%，%，全區(qū)財(cái)政總收入年均增長(zhǎng)10%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)15%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)13%，城鎮(zhèn)居民年均可支配收入每年增長(zhǎng)400元。同時(shí)在“十五”計(jì)劃的主要任務(wù)中進(jìn)一步將三角碑中心商貿(mào)圈發(fā)展成為重慶市的第二商貿(mào)中心，并將錦繡三峽廣場(chǎng)工程列為“十五”計(jì)劃的六大工程之一，做為錦繡三峽廣場(chǎng)工程的組成部分的“三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL”擁有無(wú)可比擬的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。三、商業(yè)環(huán)境評(píng)估商業(yè)聚集效益和繁華度 在一個(gè)城市中心區(qū)里正常聚集了數(shù)百家不同類型的商店及相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，由于商務(wù)繁多，服務(wù)項(xiàng)目齊全，社會(huì)需求的物品幾乎應(yīng)有盡 有，可供選擇的余地很大，因而具有很大的吸引力。當(dāng)今商業(yè)、百貨業(yè)的發(fā)展已趨向多元化、立體化，商業(yè)服務(wù)中心的吸引力主要取決于聚集規(guī)模和級(jí)別，聚集規(guī)模越大、服務(wù)功能越完善、級(jí)別越高，對(duì)顧客吸引力越強(qiáng)，相對(duì)應(yīng)的繁華度也越高?，F(xiàn)代人的消費(fèi)觀念是購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、參觀、欣賞等“一站式”服務(wù)需求，而不是單一的購(gòu)某一種商品到某一地消費(fèi)。三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL正是滿足了人們的消費(fèi)心理，把人的不同需求的各項(xiàng)商業(yè)服務(wù)結(jié)合為一體，此外其所在的三角碑商業(yè)中心像北京的王府井大街、上海南京路等中心商業(yè)區(qū)一樣采用商業(yè)步行街的形式，其商業(yè)的聚集效益和繁華度是最高的。同時(shí)三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL面對(duì)區(qū)域內(nèi)高比例、高密集度的校園人口群，進(jìn)行了針對(duì)性的商業(yè)規(guī)劃，所以三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL自身具有良好的商業(yè)聚集和繁華度。特色獨(dú)具的文化商業(yè)設(shè)計(jì)理念：（1）核心店的配置一般而言，核心店的面積都是很大的，且具有較大的顧客吸引力（聚集人氣）。同時(shí)核心店最理想的位置是在商場(chǎng)的最里側(cè)或是整個(gè)賣場(chǎng)的最里側(cè)，希望所有前往核心店的顧客都能夠先經(jīng)過(guò)其他商店。若有兩家核心店，當(dāng)然最理想的做法就是將他們分開(kāi)設(shè)置在商場(chǎng)的兩端，使所有顧客能在核心店間的街道上川流不息地往來(lái)。根據(jù)三峽廣場(chǎng)的實(shí)際情況，在確定在三角碑附近引進(jìn)開(kāi)放式書(shū)城作為核心店，同時(shí)設(shè)置餐飲娛樂(lè)區(qū)，以保證整個(gè)商場(chǎng)的便利性和流暢性，更能為商城創(chuàng)造出更大的價(jià)值空間。（2）區(qū)域劃分針對(duì)主要不同特性的專賣店，作一適當(dāng)?shù)奈恢冒才拧椴痪窒藿窈蠼?jīng)營(yíng)的安排，因此“景觀文化MALL”的店鋪經(jīng)營(yíng)種類劃分得太細(xì)。為了創(chuàng)造一條有魅力又熱鬧的街道，區(qū)域劃分采用了搭配組合原則。l 搭配原則——不同個(gè)性、不同商品構(gòu)成，但相同業(yè)態(tài)的店，相鄰配置或是配置在視線內(nèi)，以便顧客的比較購(gòu)買。l 組合原則——同一主題與同一對(duì)象層的不同業(yè)態(tài)店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的樂(lè)趣。，“景觀文化MALL”劃分為現(xiàn)代書(shū)城、文化名都、時(shí)尚長(zhǎng)廊、休閑廣場(chǎng)、名品名店五個(gè)大的區(qū)域，以