【正文】 滿足消費(fèi)者不同的需求。（3）店鋪空間店鋪空間的大小，影響到日后經(jīng)營(yíng)者的銷售空間。基本上，三峽廣場(chǎng)的店數(shù)必須越多越好，除了面積的考慮外，重要的是能提供顧客更多的商品選擇。根據(jù)現(xiàn)在三峽廣場(chǎng)店鋪面積的劃分方法，其銷售面積介于8平方米至200多平方米之間，——15m之間，基本上能夠滿足各類商家的需要。（4）通道與廣場(chǎng)的規(guī)劃通道的主要功能是促使顧客能夠更加舒適地逛遍所有的店鋪與核心店。從三峽廣場(chǎng)目前的規(guī)劃上來(lái)說(shuō)，為了更好的發(fā)揮每條通道的作用。另外，每隔100m左右或在通道轉(zhuǎn)彎的地方，都留出一片較寬敞的空間，作為休憩或產(chǎn)品促銷的小型廣場(chǎng)。這樣當(dāng)顧客到達(dá)小廣場(chǎng)后，很容易再往另一方向的街道繼續(xù)走下去。事實(shí)上，廣場(chǎng)對(duì)于“景觀文化MALL”而言，有其固有的重要性。前面我們?cè)?jīng)提及購(gòu)物中心是人與人之間生活交流的場(chǎng)所，但是如果沒有廣場(chǎng)，則交流的活動(dòng)將會(huì)受到嚴(yán)重的限制。廣場(chǎng)利用噴泉、雕塑小品及建筑挑空等設(shè)計(jì)手法來(lái)增加它的魅力，吸引消費(fèi)者，同時(shí)廣場(chǎng)上設(shè)有休憩座椅并留有活動(dòng)空間，作為商業(yè)公園促銷的重要場(chǎng)所。有人說(shuō)：“廣場(chǎng)就有如MALL的面孔?！笔聦?shí)上，廣場(chǎng)正應(yīng)該是“三峽廣場(chǎng)——景觀文化MALL”經(jīng)營(yíng)差異化的重要手段之一。（5）后勤空間規(guī)劃垃圾處理場(chǎng)現(xiàn)行國(guó)外MALL的垃圾處理方式，大都是預(yù)先集中到一個(gè)地方，待壓縮處理后再行運(yùn)走。同時(shí)，由于餐飲業(yè)的加入，垃圾除了壓縮之外，經(jīng)常還必須加以冷凍處理，以避免惡臭的發(fā)生。因此在三峽廣場(chǎng)的垃圾處理場(chǎng)中，應(yīng)該考慮配置空調(diào)設(shè)施。一般垃圾處理場(chǎng)皆就近設(shè)置于貨運(yùn)裝卸場(chǎng)旁邊，以便垃圾集中并處理后立即運(yùn)走。但由于三峽廣場(chǎng)的面積廣大，隨時(shí)清運(yùn)的垃圾應(yīng)該先行送至多處臨時(shí)垃圾集中地，再統(tǒng)一運(yùn)至處理場(chǎng)。（6）服務(wù)設(shè)施規(guī)劃三峽廣場(chǎng)，實(shí)際上扮演成為沙區(qū)居民生活活動(dòng)中心的角色。它的經(jīng)營(yíng)與社區(qū)的發(fā)展兩者間應(yīng)該相輔相成，而社區(qū)活動(dòng)廣場(chǎng)便成為其中一項(xiàng)不可或缺的媒介。除了出借給社區(qū)舉辦各種集會(huì)以外，購(gòu)物中心也可以利用下沉式廣場(chǎng)作種種藝術(shù)文化活動(dòng)、社會(huì)公關(guān)活動(dòng)或商品促銷活動(dòng)，基本上三峽廣場(chǎng)是一種多功能的服務(wù)設(shè)施。既然三峽廣場(chǎng)要成為居民經(jīng)常出入的場(chǎng)所，所以必須考慮一些居民日常生活所需的服務(wù)，如銀行、診所等；當(dāng)然也有美容美發(fā)中心、網(wǎng)吧、酒吧、茶坊、照相鋪、高檔修鞋店等等。第三部分 項(xiàng)目特色分析將三角碑商圈建成“重慶市第二商貿(mào)中心”作為重慶市沙坪壩區(qū)政府“十五”計(jì)劃期間的主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)之一，錦繡三峽廣場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)作為“十五”計(jì)劃的六大重點(diǎn)工程之一，對(duì)推動(dòng)沙區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改變城市面貌、早日實(shí)現(xiàn)目標(biāo)具有重要意義。作為錦繡三峽廣場(chǎng)重要組成部分的三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL的建設(shè)，具有以下幾個(gè)顯著特色：唯一性－－依托濃縮長(zhǎng)江三峽自然人文景觀錦繡三峽廣場(chǎng)，與沙區(qū)科教文化區(qū)的定位相呼應(yīng)，創(chuàng)造性地將景觀、文化與商業(yè)步行街有機(jī)結(jié)合，開創(chuàng)全新的景觀文化商業(yè)模式，在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)景觀文化步行商業(yè)街，無(wú)論從項(xiàng)目的立意、理念及規(guī)劃方面，在全中國(guó)獨(dú)樹一幟，具有唯一性，充分體現(xiàn)了沙區(qū)政府的超前發(fā)展意識(shí)以及將重慶建成國(guó)際大都市的氣魄，為項(xiàng)目的建成及投入使用創(chuàng)造先天優(yōu)勢(shì)。綜合性――作為景觀、文化、商業(yè)一體化的城市中心商業(yè)建筑體，通過(guò)表現(xiàn)三峽流域巴楚文化的風(fēng)貌、展現(xiàn)三峽工程的恢宏浩大的微縮景觀，充分利用景觀的價(jià)值，以景觀為紐帶，以文化傳播為精髓，以地處商業(yè)中心區(qū)為依托，將景觀、文化與現(xiàn)代商業(yè)文明有機(jī)結(jié)合，形成合縱（中央步行街）聯(lián)橫（其他城市廣場(chǎng)）的中心步行商業(yè)街區(qū)，將娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物巧妙融合，營(yíng)造全新休閑消費(fèi)文化，充分體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)中心的綜合性特點(diǎn)，成為“重慶第二商貿(mào)中心”的標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。前瞻性――以MALL作為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，與區(qū)域內(nèi)的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，同時(shí)結(jié)合景觀文化形態(tài)，創(chuàng)造全新商業(yè)文化價(jià)值，締造現(xiàn)代城市商業(yè)文明的象征，三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL具有極強(qiáng)的增值潛力、可持續(xù)的發(fā)展力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，帶動(dòng)沙區(qū)及重慶的商業(yè)文化邁上新臺(tái)階。總體而言，三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL以其統(tǒng)一性、綜合性、前瞻性的特色，充分利用天時(shí)、地利、人和的有利條件，為項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第四部分 三峽廣場(chǎng)價(jià)格評(píng)估一、 項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)重慶市地下商場(chǎng)租售價(jià)格分析名稱售價(jià)（均價(jià)）租金（元/月平米）經(jīng)營(yíng)類型地理位置沙區(qū)明珠地下商場(chǎng)1萬(wàn)元/柜300服裝、飾品沙區(qū)雙巷子步行街地下菜園壩地下商場(chǎng)25000元/平米250450書刊批發(fā)、鞋類、服裝、干雜渝中區(qū)菜園壩火車站廣場(chǎng)地下美儂地下商場(chǎng)23000元/平米280350服裝、飾品九龍坡區(qū)楊家坪廣場(chǎng)地下楊家坪人防工程23000元/平米不限經(jīng)營(yíng)類型（產(chǎn)生明火的業(yè)態(tài)除外）九龍坡區(qū)楊家坪廣場(chǎng)轉(zhuǎn)盤地下南坪地下商場(chǎng) 18000元/平米180250服裝、飾品、鞋類南岸區(qū)宏聲廣場(chǎng)轉(zhuǎn)盤地下兩路口地下商場(chǎng)25000元/平米250500水果、服裝、干雜、鐘表渝中區(qū)兩路口皇冠大扶梯入口處世紀(jì)商城服裝、飾品沙區(qū)渝碚路世紀(jì)廣場(chǎng)商城地下l 上述項(xiàng)目均地處該區(qū)域黃金地段，消費(fèi)人流量大，商業(yè)價(jià)值較大，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯l 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)類型以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，無(wú)整體經(jīng)營(yíng)管理概念，沒有形成專業(yè)化市場(chǎng)，無(wú)規(guī)模效應(yīng)l 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮以人為本的休閑消費(fèi)模式因素較少，功能配套不夠完善三峽廣場(chǎng)周邊營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目調(diào)研三峽廣場(chǎng)周邊營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目調(diào)研表（見附表）l 上述項(xiàng)目區(qū)位均為沙區(qū)主城區(qū)，三角碑至渝碚路一帶人流量達(dá)10—15萬(wàn)人次/每日，目標(biāo)消費(fèi)群較大，商業(yè)用房租售情況理想，其業(yè)態(tài)分布仍然以傳統(tǒng)商業(yè)模式為主l 沙區(qū)主城區(qū)作為重慶的第二商圈，商業(yè)發(fā)達(dá)，營(yíng)業(yè)用房租售比例較大l 上述大部分項(xiàng)目配套設(shè)施一般，對(duì)新商業(yè)經(jīng)濟(jì)的需求無(wú)法滿足，局限于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式l 通過(guò)對(duì)周邊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)調(diào)查排序，服飾、百貨、餐飲、娛樂(lè)為主，通信、超市次之，酒店、銀行等商務(wù)配套較齊備，整個(gè)片區(qū)成熟度高l 上述大部分營(yíng)業(yè)用房為5年前開發(fā)項(xiàng)目，底框結(jié)構(gòu)形式，、進(jìn)深59m居多，其中大開間營(yíng)業(yè)鋪面僅有雙巷子及雕塑廣場(chǎng)近年新開項(xiàng)目，l 華宇廣場(chǎng)因其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，屬沙區(qū)最大商業(yè)項(xiàng)目，形成一定的商業(yè)氛圍帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其覆蓋面遍及整個(gè)沙區(qū)及石橋鋪、袁家崗地區(qū)，尤以白盛進(jìn)駐后更能帶動(dòng)渝碚路一帶新商業(yè)模式發(fā)展二、三峽廣場(chǎng)價(jià)格構(gòu)成 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)用房根據(jù)區(qū)位不同，價(jià)格在11000元/平米——28800元/平米之間，均價(jià)為18000元/平米。售價(jià)包括機(jī)電費(fèi)用（自動(dòng)扶梯、可換新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)、煙感、溫感、聲光報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、濾清排煙系統(tǒng)、濾毒清洗系統(tǒng)、移動(dòng)電話發(fā)射系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)）及店面裝修費(fèi)用（祥見項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)）。三、橫向比較——投資三峽廣場(chǎng)物超所值由于眾所周知的原因，目前全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)總體上不太景氣。重慶的房地產(chǎn)也不例外，房地產(chǎn)的發(fā)展正處于相對(duì)低潮階段，其價(jià)值被低估，在此時(shí)購(gòu)房置業(yè)，物超所值。從國(guó)內(nèi)比較，上海、北京、天津、廣州、深圳等大城市物業(yè)價(jià)格遠(yuǎn)高于重慶市，差距在1倍以上。隨著重慶經(jīng)濟(jì)地位的迅速提升，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將會(huì)迅速升溫，與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市比較，其增值的潛力更大。由上述市內(nèi)各區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目比較，三峽廣場(chǎng)無(wú)論從物業(yè)配套、經(jīng)營(yíng)管理還是新商業(yè)業(yè)態(tài)整合方面來(lái)說(shuō)，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯；同時(shí)沙區(qū)政府十五規(guī)劃目標(biāo)是將沙區(qū)建設(shè)成為重慶的第二商務(wù)中心，隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮，進(jìn)步，國(guó)內(nèi)外大機(jī)構(gòu)和新的經(jīng)濟(jì)體向中國(guó)中西部轉(zhuǎn)移，沙區(qū)中心商務(wù)區(qū)的功能將進(jìn)一步完善，其中心商務(wù)區(qū)的投資潛力也會(huì)日益被人們所認(rèn)識(shí)，其投資的熱望將會(huì)進(jìn)一步啟動(dòng)。 再由上述同區(qū)同質(zhì)營(yíng)業(yè)用房比較，三峽廣場(chǎng)區(qū)位中心效應(yīng)明顯，配套設(shè)施、經(jīng)營(yíng)管理較為完善且消費(fèi)人流量巨大，鑒于十五期間沙區(qū)發(fā)展前景，其營(yíng)業(yè)房增值空間較大，同時(shí)按投資動(dòng)態(tài)計(jì)算，投資收益率在80%左右（詳見第五部分），為快速回籠資金及資產(chǎn)運(yùn)作提供了較大時(shí)間空間。第五部分 投資收益分析及其他投資形式比較一、 投資形式比較分析——國(guó)債、股票、不動(dòng)產(chǎn)投資評(píng)估（一） 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的中國(guó)國(guó)債及存款收益分析國(guó)債是國(guó)家因建設(shè)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)的需要而發(fā)行的一種以國(guó)家財(cái)政擔(dān)保的信用債券，購(gòu)買國(guó)債是人們最放心、收益最穩(wěn)定的一種投資方式。從今年的國(guó)債發(fā)行情況看，其利率較以往年份低，%，也即若是購(gòu)買10000元國(guó)債的話，每年可獲取的收益為540元，國(guó)債的特點(diǎn)是收益穩(wěn)定，不受國(guó)家經(jīng)濟(jì)形態(tài)的影響，是一種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資方式，也正因?yàn)槿绱?，它也失去了獲取更高收益的機(jī)會(huì)。銀行存款是大多數(shù)居民已習(xí)慣了的一種低收益投資方式，其收益穩(wěn)定，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，支取方便靈活，但投資收益率卻很低，特別是中國(guó)連續(xù)調(diào)低利率后，%，活期存款利率就更是低得驚人（%），也就是說(shuō)在銀行存款10000元，每年最多只能獲取225元的收益，如果為活期存款卻僅能獲取99元收益，這還沒有計(jì)算利息稅。存款及國(guó)債的共同特點(diǎn)是收益率低，收益穩(wěn)定，無(wú)明顯風(fēng)險(xiǎn)，但這種風(fēng)險(xiǎn)是建立在國(guó)家經(jīng)濟(jì)比較穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上的，如果中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)持續(xù)通貨膨脹，在目前國(guó)債及存款不作保值計(jì)息的情況下，則其風(fēng)險(xiǎn)就非常大，特別是利息稅的開征，更使得銀行存款毫無(wú)經(jīng)濟(jì)意義，回避這種風(fēng)險(xiǎn)最好的辦法是把貨幣變成實(shí)物，尤其是變成有增值保值功效的實(shí)物。（二） 風(fēng)險(xiǎn)大可能收益也大的股票投資分析股票是代表一定股權(quán)的有價(jià)證券，其市場(chǎng)交易價(jià)格應(yīng)以股份公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)榛A(chǔ)。中國(guó)的股市剛起步，發(fā)育不成熟。中國(guó)常聞某人炒股賺了多少，是不是因?yàn)槌垂善本褪琴嵉亩噘r的少呢？其實(shí)是炒股票賺了的人由于心情舒暢而溢于顏表，炒股票賠了的人因心情不愉快或其它不好談的原因不愿說(shuō)。股市在其炒作過(guò)程中并不產(chǎn)生社會(huì)貨幣總量的增加，它的最終結(jié)果是一種近似于中國(guó)人打麻將的資產(chǎn)重組，是貨幣由一個(gè)口袋流向另一個(gè)口袋的過(guò)程，它的贏家始終是證券公司和國(guó)家，輸家則是大多數(shù)散戶股