【正文】 較多、效率較低等弊端。因此，在實(shí)際中，多數(shù)酒店及物業(yè)管理工程部采用了“萬(wàn)能工”的模式：即一名技工同時(shí)負(fù)責(zé)某個(gè)區(qū)域的多個(gè)系統(tǒng)類(lèi)別的設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)。這種模式是假日酒店管理集團(tuán)首先應(yīng)用于酒店工程管理的，可以極大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高運(yùn)作效率。但是這種模式要求所聘用的技工具備多方面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力，能夠勝任多個(gè)不同的專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的設(shè)備的運(yùn)行維修?？紤]到高素質(zhì)人員的招聘難度及公司實(shí)際的設(shè)備規(guī)模，綜合以上兩種模式的優(yōu)劣，工程部的結(jié)構(gòu)采用如下方案： 在公司開(kāi)業(yè)伊始的一段時(shí)間內(nèi)，所招聘的技工不可能對(duì)公司整體環(huán)境和設(shè)備狀況很熟悉，這段時(shí)間任務(wù)也會(huì)比較多，容易發(fā)生一些適應(yīng)性的問(wèn)題，基于這些原因，工程部的整體結(jié)構(gòu)大致按設(shè)備的專(zhuān)業(yè)類(lèi)別劃分為“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)、水暖、機(jī)修、鍋爐”六個(gè)崗位。 以上六個(gè)崗位中，相互間技術(shù)障礙較小的“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)”三個(gè)崗位合并為 [電氣班]，其余崗位合并為 [綜合班]。 在班組內(nèi)實(shí)行“萬(wàn)能工”模式：各崗位責(zé)任范圍的任務(wù)并不固定人員，而由該崗位所屬班組的當(dāng)班人員共同負(fù)責(zé)完成。但考慮到設(shè)備專(zhuān)業(yè)性，在開(kāi)業(yè)初期的一段時(shí)間會(huì)指定一個(gè)技工負(fù)責(zé)一個(gè)專(zhuān)業(yè)對(duì)口的崗位。 每個(gè)班各設(shè)一名領(lǐng)班。 工程部組織結(jié)構(gòu)圖二、 人員編制按以上結(jié)構(gòu)，根據(jù)相應(yīng)班次的運(yùn)行要求，工程部的人員編制如下表：工程部編制共11人 主管1人 電氣班5人 責(zé)任范圍：配電及電氣維修、電梯運(yùn)行維修、空調(diào)運(yùn)行維修。 人員分配：白班2人（含領(lǐng)班）、早班1人、中班1人、夜班1人綜合班5人 責(zé)任范圍：水暖管道、潔具、五金構(gòu)件及機(jī)械維修、鍋爐運(yùn)行維修 人員分配：白班2人（含領(lǐng)班）、早班1人 中班2人、夜班1人三、 班次安排按以上結(jié)構(gòu)及人員編制，工程部正常班次如下表： 電氣班排班表星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日○1領(lǐng)班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休○2技工A 白班 白班 白班 輪休 早班 早班 早班○3技工B 早班 早班 早班 早班 輪休 中班 中班○4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班○5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 輪休說(shuō)明：除○1領(lǐng)班外，其余人員實(shí)行輪班制：按以上排序○2○3○4○5○2循環(huán)輪換。每人每周有一天休息。 【當(dāng)班時(shí)段】白班：按公司行政白班時(shí)段、早班：08:0015:00 中班：15:0023:00、夜班：23:0008:00 綜合班排班表星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日○1領(lǐng)班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班○2技工A 早班 早班 早班 早班 輪休 中班 中班○3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班○4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 輪休○5鍋爐工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 輪休說(shuō)明：除○1領(lǐng)班和○5鍋爐工外，其余人員實(shí)行輪班制：按以上排序○2○3○4○2循環(huán)輪換。每人每周有一天休息日。 【當(dāng)班時(shí)段】白班：按公司行政白班時(shí)段、早班：08:0015:00 中班：15:0023:00、夜班：23:0008:00四、 工作時(shí)間及休息按以上班次的當(dāng)班時(shí)段計(jì)算，每周工作時(shí)間為8h6T=48小時(shí)（包含當(dāng)班時(shí)段內(nèi)的就餐等時(shí)間）。每周可有一天休息， 國(guó)家法定節(jié)假日休息按公司統(tǒng)一規(guī)定。五、 人力成本(工資)預(yù)算 本地同類(lèi)工資水平參考級(jí) 別 月工資水平 備 注試用期及初級(jí)工 350450元 試用期13個(gè)月中級(jí)技工 550650元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅領(lǐng)班及高級(jí)技工 600800元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅 建議工資標(biāo)準(zhǔn)級(jí) 別 月工資水平 備 注試用期及初級(jí)工 450元 試用期3個(gè)月中級(jí)技工 600元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅領(lǐng)班及高級(jí)技工 700元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅 工程部人力（工資）成本預(yù)算按以上的建議工資水平，正常情況下工程部人力成本（主要為工資成本）為：（1）、每月：領(lǐng)班2人700=1400元，其他8人600=4800元，合計(jì)1400+4800=6200元。（2）、每年（按13個(gè)月計(jì)）：620013=80，（3）、平均支出：；?！咀ⅰ恳陨嫌?jì)算不含福利支出、獎(jiǎng)金、保險(xiǎn)及其他意外支出。六、 人員聘用方案專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng) 人數(shù) 相 關(guān) 要 求高低壓配電 2人 3年以上經(jīng)驗(yàn)、持操作證、能熟練維修各種電氣設(shè)備強(qiáng)弱電維修 3人 3年以上經(jīng)驗(yàn)、持操作證、熟悉各種強(qiáng)弱電氣線路及設(shè)備電梯維修 1人 熟悉高層樓宇電梯原理和維修、一年以上經(jīng)驗(yàn)、持特業(yè)資格證中央空調(diào) 1人 熟悉各種冷源設(shè)備和風(fēng)機(jī)盤(pán)管系統(tǒng)原理、有電氣或管道基礎(chǔ)水暖管道、機(jī)修 2人 有熟練的給排水管道、水暖潔具、五金機(jī)械設(shè)備維修技能鍋爐 1人 持司爐證、多年經(jīng)驗(yàn)、熟悉水處理并有電氣或管道基礎(chǔ)【說(shuō)明】以上共10人。領(lǐng)班2人從以上人選中擇優(yōu)提拔。有酒店工作經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先。七、 人員到位計(jì)劃 開(kāi)業(yè)前1512天內(nèi)：（1） 通知電梯、空調(diào)、鍋爐等專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的特種設(shè)備擬聘人員面試。（2） 確定各崗位擬聘用人員名單。 開(kāi)業(yè)前1210天內(nèi)：（1） 電梯、鍋爐、空調(diào)主要設(shè)備崗位人員進(jìn)場(chǎng)接受廠家或施工方技術(shù)培訓(xùn)。（2） 聯(lián)系其他擬聘用人員，確定補(bǔ)充招聘計(jì)劃。 開(kāi)業(yè)前106天：（1） 通知電氣、機(jī)修、管道等擬聘人員面試，確定所有錄用人員名單。（2） 組織所有人員進(jìn)行星級(jí)服務(wù)公共科目知識(shí)、工程部運(yùn)作規(guī)范、公司規(guī)章等內(nèi)容的崗前培訓(xùn)。（3） 安排主要人員上崗參加設(shè)備綜合調(diào)試及一些不提供安裝的設(shè)備（洗滌設(shè)備等）的安裝。開(kāi)業(yè)前63天內(nèi)：所有人員按要求全部到位，開(kāi)始供電、供水、電梯、鍋爐等的試運(yùn)轉(zhuǎn)。詳見(jiàn)《開(kāi)業(yè)前后工程部工作進(jìn)度計(jì)劃》并以最終修訂方案為準(zhǔn)。八、減員增效預(yù)案 結(jié)構(gòu)更新開(kāi)業(yè)后公司走上正常經(jīng)營(yíng)軌道，各項(xiàng)工作會(huì)形成一定規(guī)律而易于掌握。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的磨合，各崗位人員對(duì)所負(fù)責(zé)的工作和整體運(yùn)作模式都較熟悉的情況下，采用逐步過(guò)渡的方法進(jìn)行結(jié)構(gòu)重組，在工程部?jī)?nèi)實(shí)行單一的全“萬(wàn)能工”模式：合并兩個(gè)獨(dú)立的班組為一個(gè)整體、輪班運(yùn)行，不再按崗位定崗定人。具體結(jié)構(gòu)如下：工程部共7人，按以下班次運(yùn)行：①白班 4人 負(fù)責(zé)水、電、空調(diào)、電梯、鍋爐運(yùn)行及設(shè)備保養(yǎng)維修。 設(shè)領(lǐng)班一人。 其他人實(shí)行輪班制。 具體班次根據(jù)情況安排，并適時(shí)調(diào)整。②中班 2人 負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行及緊急故障的處理。 ③夜班 1人 負(fù)責(zé)運(yùn)行值班和緊急故障處理。 人員精簡(jiǎn)按以上結(jié)構(gòu)，工程部人員在原有基礎(chǔ)上精簡(jiǎn)1/3，將采取優(yōu)勝劣汰方式進(jìn)行。其中也有人員的正常流動(dòng)和流失。 薪資增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)以上結(jié)構(gòu)后，人員減少，工資成本也同比減少。另一方面，由于人員精簡(jiǎn)，余留人員需承擔(dān)的工作任務(wù)也大大增加。將減員而減少支出的工資額的一部分為余留人員加薪，使技工平均工資水平能夠高于本地同類(lèi)水準(zhǔn)。這將能夠穩(wěn)定人心、鼓舞士氣，更可以提高公司形象，吸引更多優(yōu)秀人才加入，使公司更具活力。工程部工程部運(yùn)作計(jì)劃 工程部為公司的經(jīng)營(yíng)提供能源供應(yīng)、設(shè)施維修和工程協(xié)作等保障功能：直接管理和運(yùn)行供水、供電、供汽及空調(diào)等供能設(shè)備；負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修；協(xié)助完成公司各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中需工程部提供支持的任務(wù)如：布置會(huì)場(chǎng)、制作宣傳道具等根據(jù)工程部的任務(wù)范圍，參照星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)劃從以下幾個(gè)方面做好工程部的運(yùn)作：一、建立完備的運(yùn)作管理規(guī)范根據(jù)公司物業(yè)規(guī)模，參照星級(jí)酒店工程管理標(biāo)準(zhǔn)，擬出一套包括各種日常運(yùn)作管理程序、崗位職責(zé)、規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程、檢修程序等內(nèi)容的規(guī)范文件。這是工程部運(yùn)作的依據(jù)，以此實(shí)程序化、制度化的管理?！镦溄樱骸秳P比特投資廣場(chǎng)有限公司工程部運(yùn)作管理規(guī)范》二、建立精干、高效的工程服務(wù)隊(duì)伍根據(jù)工程部責(zé)任范圍廣、設(shè)備系統(tǒng)類(lèi)別多、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)要求高的特點(diǎn)，計(jì)劃按以下步驟逐步建立一支適應(yīng)工程部運(yùn)作要求的高素質(zhì)技工隊(duì)伍。 按公司整體運(yùn)作管理方案制定工程部的運(yùn)作模式和人員結(jié)構(gòu)方案、相應(yīng)聘用要求?！铩?鏈接：《工程部人員結(jié)構(gòu)表》 按各崗位專(zhuān)業(yè)要求招聘考核、擇優(yōu)選取所需人員。 聘用人員上崗前進(jìn)行公司規(guī)定、工程部運(yùn)作規(guī)范、星級(jí)服務(wù)意識(shí)及團(tuán)隊(duì)精神等方面的培訓(xùn)，強(qiáng)化對(duì)公司文化的認(rèn)同感和綜合素質(zhì)，以適應(yīng)新的工作環(huán)境。 各崗位人員到崗后，根據(jù)實(shí)際的崗位職責(zé)范圍，分別進(jìn)行操作技術(shù)規(guī)程和職責(zé)制度的培訓(xùn)，使其盡快進(jìn)入工作角色。 制定一套考核制度，對(duì)工程人員的業(yè)務(wù)技能和敬業(yè)情況進(jìn)行考核，努力營(yíng)造務(wù)實(shí)求進(jìn)的工作氛圍，調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極性。 充分重視所有人的個(gè)人能力，尊重工程部每個(gè)人的建議；強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)精神；讓每個(gè)人都能充分發(fā)揮自己的專(zhuān)長(zhǎng)、積極貢獻(xiàn)自己的力量的同時(shí)，還能相互團(tuán)結(jié)協(xié)作；形成一支技術(shù)過(guò)硬、作風(fēng)優(yōu)良、團(tuán)結(jié)穩(wěn)定的工程技工隊(duì)伍，集中力量高效完成各項(xiàng)工作任務(wù)。三、做好物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行和維修管理【一】 設(shè)備運(yùn)行管理是工程部的主要任務(wù)，計(jì)劃采取以下措施努力提高管理水準(zhǔn) ：收集齊全的物業(yè)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料，建立系統(tǒng)的設(shè)備檔案。按設(shè)備的技術(shù)要求制定詳實(shí)細(xì)致的操作和檢修程序。制定預(yù)防性維修計(jì)劃，按計(jì)劃的時(shí)間、項(xiàng)目?jī)?nèi)容對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)和檢修。與使用和保管設(shè)備的部門(mén)或責(zé)任人簽定設(shè)備使用維護(hù)責(zé)任書(shū)，強(qiáng)化設(shè)備的正當(dāng)操作和及時(shí)有效的維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任。建立完備的設(shè)備安裝、調(diào)試、運(yùn)行、維護(hù)、檢修、改造、更新、報(bào)廢記錄，使設(shè)備管理更規(guī)范。在設(shè)備運(yùn)行和維修成本上進(jìn)行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費(fèi)?！径?建立完備可行的維修系統(tǒng)是設(shè)備設(shè)施維護(hù)檢修的保障基礎(chǔ)，計(jì)劃按以下模式對(duì)所有物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行充分有效的維護(hù)保養(yǎng)和檢修： 維修功能所有設(shè)備設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)和檢修以四個(gè)功能塊來(lái)完成：【1】預(yù)防性維修：所有設(shè)備設(shè)施均制訂維護(hù)保養(yǎng)和檢修計(jì)劃，按既定時(shí)間、項(xiàng)目和流程實(shí)施預(yù)防性的檢修。【2】日常報(bào)修處理：設(shè)備設(shè)施的使用部門(mén)在日常使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的故障以報(bào)修單的形式通知工程部采取維修措施?！?】巡查檢修：工程部各班組值班人員在當(dāng)班時(shí)段至少對(duì)責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時(shí)處理?！?】增改翻新：根據(jù)設(shè)備設(shè)施的具體情況和實(shí)際需要，對(duì)已有的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行增加、改進(jìn)性能和翻新處理，使設(shè)備設(shè)施重新恢復(fù)使用價(jià)值，得到良好的利用。 維修結(jié)構(gòu)【1】 主管負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)設(shè)施規(guī)模制訂維修程序和維修計(jì)劃?！?】 以各專(zhuān)業(yè)班組為單位，按既定的責(zé)任范圍，分別負(fù)責(zé)所屬區(qū)域或設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修?！?】 重要設(shè)備設(shè)施和綜合專(zhuān)業(yè)性設(shè)備設(shè)施由主管負(fù)責(zé)組織相關(guān)班組共同進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。維修控制【1】主管負(fù)責(zé)監(jiān)督各班組按既定的程序和計(jì)劃實(shí)施，控制維修成本、效率和質(zhì)量。各班組按程序和計(jì)劃在領(lǐng)班的組織和帶領(lǐng)下，實(shí)施并完成設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。【2】日常報(bào)修處理由報(bào)修部門(mén)負(fù)責(zé)驗(yàn)收設(shè)備維修修復(fù)質(zhì)量并簽收耗用材料記錄?！豆こ虉?bào)修單》具實(shí)填寫(xiě)并由報(bào)修部門(mén)驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、一份報(bào)修部門(mén)留存、一份匯總交財(cái)務(wù)核對(duì)材料成本?！?】設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性維修項(xiàng)目由使用或保管部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收并簽收耗用材料記錄。《設(shè)備計(jì)劃?rùn)z修記錄》具實(shí)填寫(xiě)并由使用或保管部門(mén)驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、一份匯總交財(cái)務(wù)核對(duì)材料成本?！?】工程部日常巡查中的檢修由檢修人員具實(shí)填寫(xiě)《巡查檢修記錄》，并由使用或保管部門(mén)驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、一份匯總交財(cái)務(wù)核對(duì)材料成本。四、做好能源控制管理能耗成本通常占公司日常經(jīng)營(yíng)成本的很大比例，節(jié)能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的關(guān)鍵是〖1〗提高所有人的節(jié)能意識(shí)。〖2〗制定必要的規(guī)定和制度?！?〗采取必要的技術(shù)措施。計(jì)劃從以下幾方面入手，促進(jìn)能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平： 做好耗能設(shè)備的維修保養(yǎng)，使其經(jīng)常保持良好的性能狀態(tài)。 對(duì)主要耗能設(shè)備如：空調(diào)系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)的運(yùn)行狀況進(jìn)行分析，制定出利于節(jié)能的運(yùn)行程序。 在保證公司營(yíng)業(yè)所需的前提下，盡可能減少耗能設(shè)備的使用。如：及時(shí)關(guān)閉