【正文】 修：工程部各班組值班人員在當班時段至少對責任范圍內的設備設施進行一次巡查，發(fā)現故障和異常及時處理。建立完備的設備安裝、調試、運行、維護、檢修、改造、更新、報廢記錄，使設備管理更規(guī)范。三、做好物業(yè)設備的運行和維修管理【一】 設備運行管理是工程部的主要任務，計劃采取以下措施努力提高管理水準 ：收集齊全的物業(yè)設施設備的技術資料，建立系統(tǒng)的設備檔案。 聘用人員上崗前進行公司規(guī)定、工程部運作規(guī)范、星級服務意識及團隊精神等方面的培訓，強化對公司文化的認同感和綜合素質，以適應新的工作環(huán)境。這是工程部運作的依據，以此實程序化、制度化的管理。另一方面，由于人員精簡，余留人員需承擔的工作任務也大大增加。 ③夜班 1人 負責運行值班和緊急故障處理。 設領班一人。詳見《開業(yè)前后工程部工作進度計劃》并以最終修訂方案為準。 開業(yè)前106天：（1） 通知電氣、機修、管道等擬聘人員面試，確定所有錄用人員名單。七、 人員到位計劃 開業(yè)前1512天內：（1） 通知電梯、空調、鍋爐等專業(yè)性強的特種設備擬聘人員面試。【注】以上計算不含福利支出、獎金、保險及其他意外支出。 【當班時段】白班：按公司行政白班時段、早班：08:0015:00 中班：15:0023:00、夜班：23:0008:00四、 工作時間及休息按以上班次的當班時段計算，每周工作時間為8h6T=48小時（包含當班時段內的就餐等時間）。 人員分配：白班2人（含領班）、早班1人、中班1人、夜班1人綜合班5人 責任范圍：水暖管道、潔具、五金構件及機械維修、鍋爐運行維修 人員分配：白班2人（含領班）、早班1人 中班2人、夜班1人三、 班次安排按以上結構及人員編制，工程部正常班次如下表： 電氣班排班表星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日○1領班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休○2技工A 白班 白班 白班 輪休 早班 早班 早班○3技工B 早班 早班 早班 早班 輪休 中班 中班○4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班○5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 輪休說明：除○1領班外，其余人員實行輪班制：按以上排序○2○3○4○5○2循環(huán)輪換。 在班組內實行“萬能工”模式：各崗位責任范圍的任務并不固定人員，而由該崗位所屬班組的當班人員共同負責完成。這種模式是假日酒店管理集團首先應用于酒店工程管理的，可以極大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高運作效率。通常情況下需要采用 “崗位細化”的結構模式：按設備類別分班組、根據運轉要求設置崗位及人員編制；一個設備系統(tǒng)一個班組、一個班組多個班次。責任界定不清的由保管責任人負責賠償。三、 水暖工具全部由水暖工負責使用保管。共1套，由電梯工使用和負責保管。共7件。承重結構：是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞經基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、主體、柱、柜架與墩、樓板、梁、層架、懸索等。租戶違反國家有關安全生產規(guī)定和技術規(guī)程，不采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火和進行焊接作業(yè)的或對安全事故隱患不采取措施予以消除的，責令改正，并處壹仟元以上壹萬元以下罰款。③ 擅自超過設計標準增加樓面荷載的。租戶裝修使用不符合國家標準材料造成空氣污染超標的責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。租戶因裝修對其他租戶的工作環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等造成影響受到投訴的，應立即消除影響，立即改正。裝修施工過程中，不得私自挪用公共部位及設施，并遵守物業(yè)管理處制定的其它管理規(guī)定，施工人員應接受投資廣場保安、工程部、物業(yè)管理處等部門管理，辦理各種出入登記及其它證件。四、 其他規(guī)定裝修施工方應嚴格遵守物業(yè)管理處規(guī)定的裝修施工時間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染及給其他租戶帶來的不便。裝修方案的內容應嚴格依照有關法律、法規(guī)及本規(guī)定中的禁止條款，不能與之相抵觸。④ 對房間的隔離，水、電、曖、消防、監(jiān)控、通訊設施的裝修改動，都須有完整、詳細的方案及平面圖。租賃方對承租區(qū)域的室內裝飾裝修，有下列行為，必須向物業(yè)管理處報送有關施工方案及圖紙，并由物業(yè)管理處批準，方可施工。④ 拆改電照器具、電照開關、風機開關、電源插座及有線電話網絡插座等。⑧ 改變租賃區(qū)域或樓外立面結構，色彩、開門、開窗等有損大樓建筑外觀的行為。⑤ 損壞大樓原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果，損壞移動采光通風與固定標識物等。① 未經大樓物業(yè)管理處批準或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動大樓建筑主體和承重結構。本規(guī)定為寫字樓租賃契約之附加約定文件，簽訂契約即視為認同本規(guī)定所有條款；租戶在對租賃的寫字樓進行裝飾裝修必須無條件遵守本規(guī)定?！　∈?、業(yè)主使用本物業(yè)內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、場地時，應按規(guī)定交納費用。　　十、與其他非業(yè)主使用人建立租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔連帶責任。物業(yè)管理公司對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督，并將注意事項和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人?！　∷?、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)管理公司的各項管理工作。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。　　一、在使用、經營、轉讓所擁有或合法取得使用權的物業(yè)時，應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策、租賃合同、物業(yè)管理合同以及本公約的規(guī)定。　　五、業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理公司及其管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理公司提出，發(fā)生爭議時可通過業(yè)主委員會解決。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，造成他人物業(yè)損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業(yè)主委員并報有關行政管理部門進行處理?！　∈?、在本物業(yè)范圍內，不得有下列行為：　　（1）擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等；　?。?）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；　?。?）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；　?。?）損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；　?。?）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；　?。?）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物品等； 　?。?）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；　?。?）在公共場所、道路兩側亂設攤點；　?。?）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；　?。?0）隨意停放車輛；　?。?1）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；　?。?2）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；　?。?3）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。　　十五、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。本規(guī)定由投資廣場物業(yè)管理處負責解釋，其中內容與國家或地方同類規(guī)章有異同之處以國家或地方法規(guī)為準。② 擴大承重墻上原有的門窗尺寸，縮小承重主柱、支撐墻體，連接等的尺寸，拆除連接墻的磚、混凝土墻體。⑥ 改動電力主配線路、給排水主水管及分支管路、消防設備設施、監(jiān)控設施。租賃方對承租區(qū)域的室內裝飾裝修，未經物業(yè)管理處同意，不得有下列行為：① 對地板的裝飾，對吊頂的拆換裝飾。⑤ 室內墻壁裝飾、改色。① 裝修超過大樓設計標準或規(guī)定，增加樓面載荷的，應經大樓原設計單位或者是有相應資質等級的設計單位提出的設計方案。⑤ 裝修施工安全措施，動用明火和進行焊接作業(yè)。委托裝飾裝修企業(yè)施工的需提供企業(yè)相關資質證書的復印件。裝修過程中形成的各種固體、可燃液體等廢物，應按物業(yè)管理處規(guī)定的位置、方式和時間堆放及儲運，嚴禁將裝修材料、廢棄物等堆放于樓道、電梯間或其它公共區(qū)域。裝修過程中應保持對公共區(qū)域的衛(wèi)生不受影響，因施工產生的垃圾應立即清除。情況嚴重的應承擔賠償責任。有下列行為之一的，處罰款五百元以上壹仟元以下，并責令改正。④ 損壞房屋原有節(jié)能設施的。情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整改，造成重大安全事故的，交司法機關處理。大樓由于各處情況異同，如對部分電力、通訊、給排水設施等、所改動計劃將由裝修前審查裝修方案后制定。共3套，由領用人使用和負責保管 。其余工具為電氣班公用工具，由領班負責保管。四、 機修工具全部由機修工負責保管。七、 上下兩班共同使用或保管的工具在交接班時需進行清點核實，并將情況記錄在交接班記錄上。這樣的結構能夠達到分工明確、并較有技術保證。但是這種模式要求所聘用的技工具備多方面的專業(yè)技術能力，能夠勝任多個不同的專業(yè)類別的設備的運行維修。但考慮到設備專業(yè)性，在開業(yè)初期的一段時間會指定一個技工負責一個專業(yè)對口的崗位。每人每周有一天休息。每周可有一天休息， 國家法定節(jié)假日休息按公司統(tǒng)一規(guī)定。六、 人員聘用方案專業(yè)特長 人數 相 關 要 求高低壓配電 2人 3年以上經驗、持操作證、能熟練維修各種電氣設備強弱電維修 3人 3年以上經驗、持操作證、熟悉各種強弱電氣線路及設備電梯維修 1人 熟悉高層樓宇電梯原理和維修、一年以上經驗、持特業(yè)資格證中央空調 1人 熟悉各種冷源設備和風機盤管系統(tǒng)原理、有電氣或管道基礎水暖管道、機修 2人 有熟練的給排水管道、水暖潔具、五金機械設備維修技能鍋爐 1人 持司爐證、多年經驗、熟悉水處理并有電氣或管道基礎【說明】以上共10人。（2） 確定各崗位擬聘用人員名單。（2） 組織所有人員進行星級服務公共科目知識、工程部運作規(guī)范、公司規(guī)章等內容的崗前培訓。八、減員增效預案 結構更新開業(yè)后公司走上正常經營軌道，各項工作會形成一定規(guī)律而易于掌握。 其他人實行輪班制。 人員精簡按以上結構，工程部人員在原有基礎上精簡1/3，將采取優(yōu)勝劣汰方式進行。將減員而減少支出的工資額的一部分為余留人員加薪，使技工平均工資水平能夠高于本地同類水準?！镦溄樱骸秳P比特投資廣場有限公司工程部運作管理規(guī)范》二、建立精干、高效的工程服務隊伍根據工程部責任范圍廣、設備系統(tǒng)類別多、專業(yè)性強、技術要求高的特點，計劃按以下步驟逐步建立一支適應工程部運作要求的高素質技工隊伍。 各崗位人員到崗后，根據實際的崗位職責范圍，分別進行操作技術規(guī)程和職責制度的培訓，使其盡快進入工作角色。按設備的技術要求制定詳實細致的操作和檢修程序。在設備運行和維修成本上進行內部考核控制，避免和減少不必要的浪費。【4】增改翻新：根據設備設施的具體情況和實際需要，對已有的設備設施進行增加、改進性能和翻新處理，使設備設施重新恢復使用價值，得到良好的利用。維修控制【1】主管負責監(jiān)督各班組按既定的程序和計劃實施，控制維修成本、效率和質量?！?】設備設施的預防性維修項目由使用或保管部門進行驗收并簽收耗用材料記錄。能控管理的關鍵是〖1〗提高所有人的節(jié)能意識。 對主要耗能設備如：空調系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)的運行狀況進行分析，制定出利于節(jié)能的運行程序。 對各部門進行空調、水電設施的使用和節(jié)能常識的培訓。 在設備的選購、維修和運行管理中，積極采用有利于節(jié)能的新技術、新材料。 加強各崗位安全操作管理。 制定工程部的安全考核制度，強化每個人的安全意識和責任心。 制定必要的安全預案，發(fā)生事故是力爭降低損失。以安全、高效為前提，充分考慮公司的實際，努力做好工程保障工作。培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍、切實保障動力設備的安全運行與裝修設施的完好。（3） 現場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現不良傾向及時糾正。 審定下屬班組工作計劃，統(tǒng)籌工作安排與人力調配，檢查計劃執(zhí)行情況。 編制培訓計劃，定期對人員進行培訓，提高管理水平，把工程部建設成為一支高素質、高技術水準、高效率、高服務質量的隊伍。 管理好、使用好本班