【正文】 00多年的歷史。第三章 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 一、夏津城市背景 歷史悠久：夏津?yàn)榍旯趴h，歷史文化底蘊(yùn)深厚，民風(fēng)淳樸。該項(xiàng)目的建設(shè)，公司可以通過(guò)資金、技術(shù)、資源、人才的優(yōu)勢(shì)，盡快獲得項(xiàng)目帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)，也為公司培植新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，為公司的后續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)于優(yōu)化居住環(huán)境，拓寬招商思路，積極開(kāi)展市場(chǎng)化招商，充分發(fā)揮環(huán)境招商的作用，加快城市開(kāi)發(fā)建設(shè)具有重要意義。該項(xiàng)目的建設(shè)，是夏津縣加快城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，建設(shè)精品住宅的重要舉措，也是夏津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的里程碑。而該項(xiàng)目作為夏津縣商品住宅之一，將為夏津增加當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位做出一定的貢獻(xiàn)。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加l0%，則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。 增加就業(yè)崗位，解決勞動(dòng)就業(yè)的需求 由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的又好又快發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，—2個(gè)百分點(diǎn)。公司將依靠多年來(lái)正規(guī)專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合該地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人文環(huán)境，對(duì)該地塊進(jìn)行設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，并將這些經(jīng)驗(yàn)并貫穿于設(shè)計(jì)、建設(shè)、物業(yè)服務(wù)的全過(guò)程，致力于構(gòu)筑放心、安心、省心的環(huán)保住宅小區(qū)項(xiàng)目，為夏津人民營(yíng)造高質(zhì)量、高水平的居住環(huán)境，同時(shí)也為夏津房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房屋空置率在10%以下，總體來(lái)看，近幾年夏津縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出健康、良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 近幾年，夏津縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度明顯加快，房屋施工面積、竣工面積以及銷售面積都有較大幅度增長(zhǎng)。完成集中供水、供暖、供天然氣工程，實(shí)現(xiàn)縣城全覆蓋。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，舊城做新，新城做靚，小城鎮(zhèn)作美。加快潤(rùn)華集團(tuán)汽貿(mào)城等項(xiàng)目建設(shè)，升級(jí)改造并爭(zhēng)創(chuàng)4個(gè)省級(jí)農(nóng)村專業(yè)、綜合市場(chǎng)，聚集商氣、輻射鄰邊。“十二五”期間，夏津縣將打造華芳、泉林、奧德新能源、飛天、發(fā)達(dá)、天賜六大企業(yè)航母，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)華芳銷售收入過(guò)50億元，其他5家企業(yè)銷售收入過(guò)30億元。中國(guó)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)、不斷改善的投資環(huán)境和較為豐厚的投資回報(bào)，使房地產(chǎn)業(yè)成為外商競(jìng)相投資的重要領(lǐng)域。五是房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)槌鞘蟹e累資金，改善城市的投資環(huán)境。四是房地產(chǎn)對(duì)居民居住條件改善的貢獻(xiàn)大。三是房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)大。二是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì)先于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展，并帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的快速發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的不可估量的作用：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用越來(lái)越明顯。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)背景房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度較高的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)，也是一個(gè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高、帶動(dòng)性很強(qiáng)、對(duì)就業(yè)人口需求刺激很大的行業(yè)。近年來(lái)，大力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)縣”戰(zhàn)略，全縣形成了棉紡織、面粉加工、植物油加工、造紙、工藝品等特色產(chǎn)業(yè)，被評(píng)為山東省十大產(chǎn)業(yè)集群和山東省縣域經(jīng)濟(jì)十大高效農(nóng)業(yè)聚集園區(qū)之一，被國(guó)家食品工業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為全國(guó)食品工業(yè)強(qiáng)縣。植棉歷史悠久，是全國(guó)優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)和出口基地，常年植棉65萬(wàn)畝，總產(chǎn)120萬(wàn)擔(dān)，穩(wěn)居全國(guó)棉花生產(chǎn)縣十強(qiáng)，素有“銀夏津”之美譽(yù)，被評(píng)為國(guó)家級(jí)優(yōu)質(zhì)棉標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地。三、項(xiàng)目區(qū)概況 夏津縣地處山東省西部平原、魯冀兩省交界處，至今已有2200多年的歷史。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1用地面積畝2建筑面積平方米3其中：住宅面積(地上)平方米地下建筑面積平方米4容積率5綠地率％436建筑密度％7總投資 萬(wàn)元8總銷售收入 萬(wàn)元9稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %稅后11財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元稅后(IC=10%)12投資回收期 年稅后（含建設(shè)期）13投資利潤(rùn)率%14投資利稅率%15建設(shè)周期年2二、承辦企業(yè)基本情況夏津某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2011年，注冊(cè)資本金5000萬(wàn)元，公司現(xiàn)有員工11人，其中高級(jí)職稱人員2人，中級(jí)職稱人員6人，大中專以上人員及專業(yè)技術(shù)人員占90%以上，公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部及計(jì)劃部。項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源：。居住小區(qū)二期工程建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告某縣城住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告目 錄第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 6第三章 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 11第四章 項(xiàng)目建設(shè)地址與條件 20第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 23第六章 環(huán)境保護(hù) 30第七章 消防與節(jié)能 35第八章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 38第九章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度 42第十章 工程招標(biāo) 44第十一章 投資估算與資金籌措 48第十二章 經(jīng)濟(jì)效益分析 51第十三章 風(fēng)險(xiǎn)性分析 55第十四章 結(jié)論 5758 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：居住小區(qū)二期工程建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目承辦單位：法定代表人：企業(yè)地址：夏津縣注冊(cè)資本：5000萬(wàn)元企業(yè)類型：有限公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 建設(shè)性質(zhì)：棚戶區(qū)改造工程項(xiàng)目建設(shè)地址：山東省夏津縣中山街東側(cè)，河津街南側(cè)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：，建設(shè)樓房三棟及地下儲(chǔ)藏室，其中，28層2（，），28層3（，），22層5（，），；。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總周期預(yù)計(jì)2年，即2011年8月至2013年12月。資金來(lái)源：全部為企業(yè)自籌資金。公司自成立以來(lái)，秉承“誠(chéng)信為本、高起點(diǎn)、高規(guī)劃、鑄造精品”的開(kāi)發(fā)建設(shè)理念，公司將以優(yōu)秀的樓盤(pán)品質(zhì)、誠(chéng)實(shí)守信的原則和積極、熱情、快捷、人性化的服務(wù)，嚴(yán)格按照縣委、縣政府“碧水繞城”的大規(guī)劃，力爭(zhēng)將開(kāi)發(fā)建設(shè)的居住小區(qū)打造成夏津縣城區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美、適宜人居的高端住宅。青銀高速、308國(guó)道、315省道和德商公路穿境而過(guò)，京九和京滬鐵路距縣城僅有20公里和30公里，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。林果業(yè)發(fā)達(dá)，擁有長(zhǎng)江以北最大的黃河故道生態(tài)森林公園，素有“小雜果之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。四、編制依據(jù) 國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)； 原國(guó)家計(jì)委頒布的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(試用版)； 《德州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》； 《德州市城市總體規(guī)劃》(2005—2020)； 《夏津縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》； 現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料。繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)給金融、貿(mào)易、工業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)、以及由此衍生的相關(guān)行業(yè)帶來(lái)空前的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民財(cái)富的主要構(gòu)成部分，是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)促進(jìn)或拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)上下游如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)直接或間接影響著60多個(gè)行業(yè)。以1998年至2007年數(shù)據(jù)為例，%%，%。隨著人們收入水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民的居住條件有了較快提高。六是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以吸引外資、促進(jìn)對(duì)外開(kāi)放。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年增多，利用外資金額逐年加大。把棉紡織、油品、食品加工、新能源、生態(tài)旅游五大產(chǎn)業(yè)培植成銷售收入過(guò)百億元的產(chǎn)業(yè)。依托黃河故道森林公園，增強(qiáng)文化內(nèi)涵，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，辦好椹果文化采摘節(jié)，積極爭(zhēng)創(chuàng)中國(guó)旅游強(qiáng)縣、國(guó)家5A級(jí)景區(qū)、省級(jí)地質(zhì)公園。打造碧水繞城精品水綠帶，構(gòu)建縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、支撐縣城未來(lái)30年發(fā)展的框架。2011年，夏津縣確立了“站在新平臺(tái)，謀求新跨越”的工作目標(biāo)，把“十二五”開(kāi)局之年作為大干之年、突破之年、跨越之年，突出工業(yè)、城建、三農(nóng)、服務(wù)業(yè)、民生五大工作重點(diǎn)，尤其突出了城市建設(shè)這一重點(diǎn)，將在完善城市功能上謀求新突破。房屋施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積和銷售面積分別以每年30%以上的速度增長(zhǎng)。 在這樣的大好形勢(shì)下，夏津某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，以加快夏津縣城市化進(jìn)程為目標(biāo)，根據(jù)夏津縣整體規(guī)劃，特開(kāi)發(fā)夏津縣居住小區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)加快發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。夏津房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也為德州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到很好的帶動(dòng)作用，同時(shí)也為優(yōu)化夏津縣居住環(huán)境，開(kāi)展市場(chǎng)化招商，發(fā)揮環(huán)境招商的作用，加快夏津縣城市建設(shè)發(fā)揮積極作用。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此，國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。因此，增加住宅建設(shè)投資將對(duì)增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)起著不可忽視的作用。 擴(kuò)大社會(huì)效益，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì) “十二五”期間，夏津縣將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，加快城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，同時(shí)政府也肩負(fù)著創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的人居環(huán)境，改善投資環(huán)境和生活質(zhì)量的重要職能。同時(shí)，夏津縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將進(jìn)一步促進(jìn)新城區(qū)人口增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)教育、醫(yī)療、商業(yè)、飲食業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。 打造精品工程，為公司培植新的利稅增長(zhǎng)點(diǎn) 該項(xiàng)目堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)施工，科學(xué)劃分功能分區(qū)，按照居住、商業(yè)功能定位，打造生態(tài)、人文、宜居型城市居住空間。綜上所述，該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合夏津縣城市總體規(guī)劃建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，其建設(shè)能夠滿足消費(fèi)者需要，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。因春秋時(shí)期為趙、齊、晉會(huì)盟之要津，故稱夏津。 區(qū)位交通：夏津縣地處山東省西部邊緣，為德州市轄縣。交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 氣候特點(diǎn)：夏津縣屬濕暖帶半濕潤(rùn)大陸氣候，四季變化及冷熱、干濕明顯。棉花是夏津的的特色作物，植棉歷史悠久，素有“銀夏津”之美譽(yù)，是全國(guó)優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地縣和棉花出口基礎(chǔ)縣。夏津縣歷史上工業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)薄弱，經(jīng)過(guò)多年努力，工業(yè)經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模，以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主體，形成了棉紡織、食品、植物油、工藝品等產(chǎn)業(yè)集群。2009年榮獲“中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最具潛力縣”。2009年，榮膺“中國(guó)綠色名縣”稱號(hào)。二、夏津縣住宅市場(chǎng)特點(diǎn)夏津住宅板塊特點(diǎn)受傳統(tǒng)中心城區(qū)拆遷改造難度較大，成本較高的影響，近年來(lái)夏津新開(kāi)工項(xiàng)目主要以北部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主向中心城區(qū)外圍擴(kuò)展。夏津住宅項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng)以規(guī)模性項(xiàng)目為主，項(xiàng)目多采取多期少量的開(kāi)發(fā)分期方式，總體運(yùn)作周期較長(zhǎng)，相對(duì)于夏津的城市規(guī)模，項(xiàng)目的后續(xù)潛在供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力較為明顯。而且受市場(chǎng)總需求