【正文】 別是要調(diào)節(jié)超富人的收入，來形成國家的稅款，補貼給窮人的。我請大家學習這樣一個文件，希望你們記下來，這個文件在今年稅務稽查中必然產(chǎn)生社會反響，現(xiàn)在稅務局已經(jīng)拿這個文件查了不少的問題，等一下我舉兩個案例給你們聽一聽，請你們先記一下這個文件的全稱，剛才我講了房地產(chǎn)第二類人就是房地產(chǎn)企業(yè)個人股東，我們在座的同志可能都脫不了干系，所以我希望大家能夠記下來。房地產(chǎn)企業(yè)個人所得稅主要是對三種人的征收所得稅。所以所得稅在你把公司的錢往家拿的前兩個環(huán)節(jié)里面，所得稅就把你的利潤拿走一小半，就是40％。這33％就是在你會計利潤的基礎上加上去的，給你硬加上去的，所以你統(tǒng)計結果出來發(fā)現(xiàn)，你100萬的利潤被他拿走將近40萬塊錢，肯定是這樣的，全國都是這樣的，工資、招待費、白條、罰款、滯納金，不合理的票據(jù)，不合理的票據(jù)多了，你票據(jù)開的內(nèi)容不對也不讓稅前列支。為什么？大家肯定問為什么，因為有很多費用稅務局不同意你在稅前列支，比如說工資超支。很多老板都這么認為實際上絕對不只，至少40萬。 第三道關就是企業(yè)所得稅關。再比方說房產(chǎn)稅，你一棟大樓放在那，不管你是用于出租還是用于自營，還是控制在那，只要這棟大樓成為你帳面上的固定資產(chǎn)，你就必須按年繳納房產(chǎn)稅，所以我們就出現(xiàn)有一些企業(yè)每年連房產(chǎn)稅都交不起的現(xiàn)象，他一棟樓，上億的一棟樓光房產(chǎn)稅就交幾百萬，這產(chǎn)稅跟整棟樓不產(chǎn)生關系，你就是不產(chǎn)生收入也得每年交給我100萬左右的房產(chǎn)稅，這個稅大家說交得不合理，地方稅就是這樣的特點，跟經(jīng)營利潤沒有關系，但是你每年就要交。比方說印花稅，你的各類交易合同，產(chǎn)權證書，注冊資金都要依法交納印花稅，一個房地產(chǎn)企業(yè)注冊了5000萬，說句不好聽的話，你營業(yè)執(zhí)照還沒有拿到家5000萬。 第二道關各種地方稅和各種地方附加。不過好在在以票控稅大的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在這個環(huán)節(jié)的工作做得都很漂亮，基本上一查樓房營業(yè)稅都交了，但也有偷逃現(xiàn)象?，F(xiàn)在我們5％是不考慮你的利潤率的，你這個房子是100萬建造的，95萬賣出去照樣也交5％，它不考慮你的成本。營業(yè)稅關，現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做的都很好，做得都很好里面當然有故事，最大的故事就是你要用稅務局的票，這有軟處，票一開就要交5％，一交易完就要交5％，這是雷打不動的，所以你交得也最勤快，因為你不交下個月票都領不到，房子賣出去，現(xiàn)在5％大家交都沒有什么怨言。就好比學生高考一樣，高考的時候你都可憐他，他起早帶晚拼命地復習，可是考上大學以后你恨他，為什么？整天談戀愛，他也不學習了，這就是中國的教育體制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就沒事了，這一定好比我們房地產(chǎn)稅收一樣，我只要花一筆錢把房子買到手就可以了，買到手以后稅收就不用交了，也就是說我們房地產(chǎn)在存量階段和二手交易階段，它的稅收是很少，負擔是很輕的，但是在開發(fā)階段，他的稅收負擔卻很重的，重在哪里？同志們都是來自于開發(fā)環(huán)節(jié)的開發(fā)商，你們有切身體會的，一個房地產(chǎn)企業(yè)要過五道關才能叫完成了納稅義務，你過不了這五道關，你是不能拍胸脯說我這個企業(yè)稅都交，你別找我了，哪五道關我建議你們記一下。我們把房地產(chǎn)的稅收過多地加在了開發(fā)階段，也就是我們所講的加在了一級市場上，而沒有加在二級市場和三級市場。稅收負擔偏重既跟我們不合理的房地產(chǎn)稅制有關，也跟中國整體稅收制度安排有關。第一個問題是房地產(chǎn)企業(yè)在當前形勢下，為什么要做好納稅籌劃工作？這是我要給大家講的第一個問題，請大家在講義中記下來，我在講義上給大家留了一個空白，希望大家做好記錄，我覺得這個空白遠遠不夠記的，因為這個內(nèi)容是我們解決WAY的問題，為什么要學習稅收籌劃。第四個知識，就要了解房地產(chǎn)企業(yè)的綜合企業(yè)管理知識，這一點我們在座的基本上都具備，因為這個方面知識缺乏主要是會計人員缺乏，他不能夠站在更高的角度來了解企業(yè)的籌劃，實際上企業(yè)的籌劃是對企業(yè)具體經(jīng)營活動的一次徹底的調(diào)整，完全脫離了會計記帳，脫離了事后反映的傳統(tǒng)模式，請大家聽清楚我的措辭。同時學習這門課程，還需要我們了解起碼的會計知識，因為所有的納稅資料都來自于企業(yè)的會計資料以及跟會計資料形成有關的合同、章程、憑證有關，所以懂得記帳原理，懂得報表分析，對納稅籌劃也是大有幫助的。我再講一遍，在全國你找不到一本雜志，找不到一本書專門匯集房地產(chǎn)稅收政策，所以政策匯編都是各行各業(yè)匯在一起，你讀它的匯編很快就睡著了，為什么？因為很多的政策，比如說增值稅的政策跟你沒有關系，跟房地產(chǎn)企業(yè)確實沒有關系，但是在這里我匯編每一個政策都是和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著天然的聯(lián)系，因為這個政策就是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的。這是我給大家所將的房地產(chǎn)企業(yè)處理納稅事物分為兩大類，今天我給大家講第二類工作稅收籌劃工作，我心里很清楚，講第二個內(nèi)容就好比建在沙灘上那么困難，因為大多數(shù)的企業(yè)會計包括老板，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策實際上了解很少，如果你不了解中國的《稅法》和稅收政策，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的《稅法》和稅收政策，你又怎么可能下手去搞籌劃呢，所以我在講籌劃的時候，必然的要講到房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策和稅收法規(guī)。也就是說《稅法》是怎么規(guī)定的他不會主動了解，他所了解的《稅法》就是他的辦事人員所了解的《稅法》，很自然，很純真，我們企業(yè)的納稅很自然，很純真，我用這個詞來形容可能大家接受不了，但是事實上就是這樣。我在這里告訴大家，我們中國房地產(chǎn)企業(yè)納稅的情況，如果從我剛才講的兩個角度來說，我們大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作沒有做，根本沒有開展。話又說回來，如果我們一個企業(yè)完全地停留在納稅遵從的狀態(tài)，又使我們企業(yè)的納稅工作變得相當?shù)乇粍樱虼擞忠鶕?jù)企業(yè)經(jīng)營活動的實際情況，要上升一個層次，根據(jù)《稅法》的要求進行適當?shù)卣{(diào)整、安排，以解決稅收負擔過重的問題?？傮w來講，一個房地產(chǎn)企業(yè)要做的稅收工作實際上就是包括這兩個方面，二者表現(xiàn)為內(nèi)容不同，但是又有著千絲萬縷的聯(lián)系。什么叫納稅籌劃？籠統(tǒng)地講就是指企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項沒有完成，或者尚未發(fā)生的納稅準備工作。它的特點是各種經(jīng)濟交易事項已經(jīng)完成，就是我們俗話講的“生米煮成熟飯了”想改也改不了，剩下就是要按照《稅法》老老實實去納稅，這是第一類工作。 收入的概念在《稅法》上，在《會計》上是不同的，結轉(zhuǎn)時間在《會計》上和《稅法》上也是不同的，在《稅法》上營業(yè)稅的收入概念和所得稅的收入概念在結轉(zhuǎn)上也是不同的，這就需要我們把握住收入結轉(zhuǎn)的時間以及收入本身這個概念，這是一類，就是納稅遵從工作沒有做好，說白了就是指各種經(jīng)濟交易事項完成后的納稅申報及其相關工作沒有做好。所以納稅遵從工作肯定做不好。那么我們現(xiàn)在分析一下這些案件，我把這些問題可以歸納為兩類，一類是企業(yè)沒有做好納稅遵從工作，遵就是遵守的遵，從就是服從的從，這個工作沒有做好。在這種戰(zhàn)術方法下，我們房地產(chǎn)企業(yè)今年紛紛地落馬，就我了解的情況，補稅不低于1000萬的現(xiàn)在比比皆是，可能在座的各位還沒有查到，因為查到今年10月30號為止，所以說房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務風險是空前的。然后收入搞定以后，再搞定你的成本，把你所有的與建筑公司簽的承包合同和你相關的管理費用加在一起，就是你這個項目的開發(fā)成本和費用，收減支就是你的利潤交所得稅和土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)的會計的帳目，是不可信任的，房地產(chǎn)所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)，我剛才講到的這兩句話，已經(jīng)形成全國地稅系統(tǒng)的共識。所謂流于表面就是看你的帳面，你帳面反映多少收入，反映多少開發(fā)成本，配套費用，就按照你的帳面來征你的稅，欠稅的就補交。那么我們房地產(chǎn)企業(yè)列入專項稽查以后，覆蓋面是百分之百，就是凡是你在地稅系統(tǒng)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都要接受稅務檢查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行納稅籌劃今天我們課程敏感性、前瞻性都很強，施展性也是比較強的，大家知道現(xiàn)在房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)，被社會公眾關注的頻率是非常高的，最突出的一點就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)利潤率普遍較高，最近中央對房地產(chǎn)市場的管理逐步地在趨于規(guī)范和嚴格，對于房地產(chǎn)的稅收逐步地加強管理，提出了一系列的整管意見，從2002年開始，房地產(chǎn)企業(yè)就被國家稅務總局以及他所領導下的全國國地稅系統(tǒng)列為專項稽查的行業(yè)。同志們可能不太清楚什么叫專項稽查，專項稽查它要求的覆蓋面是百分之百，不像我們平常抽查日常稽查企業(yè)，它的覆蓋面達到10％就可以。從2002年開始，2002002004年，包括今年2005年，連續(xù)四年房地產(chǎn)企業(yè)都列為重點稽查企業(yè)實屬罕見，特別是2005年，2005年房地產(chǎn)列為全國專項稽查行業(yè)，跟過去三年相比有一個質(zhì)的飛躍，這個質(zhì)的飛躍就在于今年我們房地產(chǎn)稅務稽查的水平全面提高了，前幾年房地產(chǎn)稅務稽查來流于表面。今年不一樣了，今年不一樣的地方在哪里呢？跟房地產(chǎn)企業(yè)打交道多年以后，稅務部門自身也積累了一套稽查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗和方法，毫無客氣地跟大家講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務稽查，實際上是非常簡單的。從收入角度他只需要到房屋土地管理局抽調(diào)你某一個項目的所有購房合同，以及抽調(diào)你這個合同所對應的所有的契稅，拿那個契稅倒除一下契稅稅率，就得出你這個項目的交易全額，從而確定你的收入總額。 應該說，稅務局他自己也積累了一套戰(zhàn)術方法。我現(xiàn)在身上代有五個案子，都是跟房地產(chǎn)企業(yè)有關系的。對于房地產(chǎn)企業(yè)要交哪些稅，這些稅如何計算，在什么時間交，什么時間清算，一般來講不是很清楚，特別是不少開發(fā)企業(yè)的會計對收入什么時間結轉(zhuǎn)，成本什么時間結轉(zhuǎn)稀里糊涂，帳做得也是稀里糊涂。我就是問大家你們知道房地產(chǎn)企業(yè)的收入應該什么時間結轉(zhuǎn)，是收到業(yè)主的款項，還是等到房屋竣工后交付使用，還是等到開出稅務局的發(fā)票，你們覺得哪一個作為依據(jù)，還有一個是不是等業(yè)主把產(chǎn)權證辦下來以后來結轉(zhuǎn)你的開發(fā)收入，哪一位同志能告訴我？你賺的錢什么時候叫收入你都搞不清楚，你說稅收能搞清嗎，這是最基本的命題，你收到的錢什么時候叫收入，什么時候不叫收入，《稅法》對收入這個概念是最最基礎的一個概念，如果你賺的錢什么時候叫收入，什么時候不叫收入?yún)^(qū)別很大的，不叫收入就不能征你的所得稅，就不能征你的土地使用稅，哪同志可以告訴我，房地產(chǎn)企業(yè)究竟什么時候結轉(zhuǎn)收入？我坦率地告訴大家，現(xiàn)在全國房地產(chǎn)系統(tǒng)，都不太清楚什么時候結轉(zhuǎn)收入，是全國，而不是某一個地區(qū)，有混亂到這個地步，稅務局他能不狠狠查你嗎。房地產(chǎn)企業(yè)所有的納稅工作歸納為兩大工作，第一納稅遵從工作，遵守的遵，服從的從，納稅遵從工作，如果是一個名詞解釋的話，所謂的納稅遵從就是指房地產(chǎn)企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項，已經(jīng)完成后的納稅申報，以及與之相關的一系列的工作。第二類工作，納稅籌劃也沒做好。它的特點是企業(yè)的各種經(jīng)濟事項還沒有完成，完全可以來得及事先加以調(diào)整，事先加以改變，事先進行重新計劃安排，目的是盡可能地完善稅收風險，盡可能地降低企業(yè)的稅收負擔。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎，離開了納稅遵從，納稅籌劃就好比是建在沙灘上的房子，沒有基礎，容易坍塌。所以納稅策劃又是納稅遵從的深化和升華，是對《稅法》靈活地應用。納稅遵從工作做得也不夠好，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作是處于非常的自然的狀態(tài)，自然的原始的狀態(tài)，我們講就是（英文），就是非常自然的納稅狀態(tài)。如果到企業(yè)做稅收調(diào)查的話，你發(fā)現(xiàn)他根本就沒有專門稅收業(yè)務的學習時間，也沒有專門稅收納稅籌劃的時間，辦事人員壟斷了納稅大權，想交多少稅就交多少稅，當然我們老板也干預納稅，想讓他結轉(zhuǎn)多少就結轉(zhuǎn)多少，想讓它虧損就虧損，想讓它盈利就盈利，這種對稅收的雕琢、修飾、粉飾，都是以沒有做好納稅遵從工作為前提的。 那么在講義里面我給大家送了一份禮物，我把房地產(chǎn)企業(yè)到目前為止主要使用的稅收政策，都會編到講義當中，全國你找不到一本書，一本雜志來專門匯總房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，所以請大家珍惜它，這是凝結著我們工作結晶的東西。因為時間關系，如果你們是財務我會專門給你們講一講政策制定的背景和它所指的特定的環(huán)節(jié)，我會像畫圖一樣把企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營把它的立項、開發(fā)、銷售、利潤分配等環(huán)節(jié)我會專門細致給我們這些辦事人員講解，但是大家都是企業(yè)老總管理者，那么你們大可不必去操作具體的納稅事務，但是作為納稅籌劃這門課程，確實作為我們課程的基礎，也就是說學習這門課程，它實際上已經(jīng)了解中國的稅法以及稅收政策，作為這門課程入門的課程，我在這里跟大家講一下。 第三個知識就是要了解國家相關的經(jīng)濟法律知識，比如說《公司法》、《金融法》、《工商注冊有關規(guī)定》、《銀行開戶有關規(guī)定》等等，這些對于我們企業(yè)做籌劃也是關聯(lián)度非常高的，因為任何的籌劃都是對企業(yè)經(jīng)營活動的調(diào)整，經(jīng)營活動的調(diào)整必然要觸及到其他門類的經(jīng)濟法律的監(jiān)督和管理，如果我們對其他的經(jīng)濟法律的監(jiān)督和管理不了解的話，很容易出現(xiàn)新的問題，稅收問題解決了，但是會出現(xiàn)新的問題，所以需要一個更加綜合的、宏觀的角度來解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的問題。 下面我給大家講第一個問題，我今天講解當中涉及到大量的真實的案例，希望大家從這些真實的案例當中找到經(jīng)驗，特別是作為他們這些企業(yè)的教訓。第一個原因，當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔普遍偏重，是企業(yè)要開展納稅籌劃的一個主要的原因。 首先我講一講與不合理的房地產(chǎn)稅制有關這個原因，縱觀整個中國房地產(chǎn)稅制，實際上也稱不上中國房地產(chǎn)稅制，中國房地產(chǎn)稅制純粹是專業(yè)人員、教授得來的，如果跟財政部、稅務局這些人員打交道，你會發(fā)現(xiàn)他剛剛在開始立法的時候，根本就沒有把房地產(chǎn)行業(yè)作為一個專門的行業(yè)來立法，房地產(chǎn)稅收直到998年，房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的業(yè)態(tài)形成的時候，才逐步地發(fā)了一些文件，迄今為止發(fā)的文件都不足以有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收，特別是我們從宏觀安排就出了大問題。一個群眾買到商品房以后，或者是一個企業(yè)買到寫字樓以后，他承擔的稅收要比房地產(chǎn)開發(fā)商承擔的稅收要輕得多，甚至就不交了。 第一道關營業(yè)稅關。為什么沒有什么怨言？說到底跟我們的行業(yè)利潤率過高有關系。但是這100萬成本的房子你賣200萬拿5％10萬塊錢交營業(yè)稅你也不在乎，所以這5％什么時候爆發(fā)出危機，就是整個行業(yè)的利潤率下降，這5％你會感覺到像英年拖稻草一樣，越拖越重，隨著行業(yè)的利潤率下降，5％的負擔越來越明顯。今天我會給大家舉大量真實稅務稽查的例子，都是真實的例子，我這里面有幾百個案例。這種關稅收關應該說之所以叫它是一道關，很大一部分原因就是這些稅跟企業(yè)的經(jīng)營的利潤，盈利能力沒有關聯(lián)。大家就問我這個企業(yè)將來賺不賺錢我心里都沒有底，所以印花稅就體現(xiàn)了它跟經(jīng)營成果沒有關聯(lián)的一面。再比如說土地增值稅，土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)來講又是一座大山，雖然是地方稅，但是土地增值稅在目前來講負擔不輕，土地增值稅創(chuàng)下來當前中國稅率最高的記錄，它的稅率高達60％，增值額的60％將