【正文】 12600元， 2023年取得了代扣個(gè)人所得稅的手續(xù)費(fèi) 22500元，均記入“其他應(yīng)付款”科目中，在年終的企業(yè)所得稅申報(bào)中未進(jìn)行納稅調(diào)增。 質(zhì)量保證金 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，會根據(jù)相關(guān)合同約定或其他形式約定，扣留一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金會在以后年度支付。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)做法； 對于這種應(yīng)付未付款不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目列支，同時(shí)要求稅務(wù)干部加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目的土地成本的審核，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價(jià)款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等，具體有國有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、財(cái)政局開具的契稅票據(jù)等證明?！?中明確規(guī)定，超過三年以上未支付的應(yīng)付賬款，按本辦法規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。 特殊事項(xiàng)： ? 應(yīng)付未付款超過三年如何處理，是否做為收入？ ? 代扣個(gè)稅的手續(xù)費(fèi)是否做為收入處理？ ? 注意不征稅收入與免稅收入的區(qū)別與界線。企業(yè)接受捐贈的資產(chǎn)，須并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得，依法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 特殊事項(xiàng) ? 接受捐贈收入，按照實(shí)際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 財(cái)稅 [2023]16號第五條 所得稅的處理： ? 國稅發(fā) [1997]191號 ? 第七條：關(guān)于一次性收取或支付租賃費(fèi)的處理。 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或 銷售不動產(chǎn) ，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，施工單位與發(fā)包單位簽訂書面合同，如合同明確規(guī)定付款（包括提供原材料、動力和其他物資，不含預(yù)收工程價(jià)款）日期的，按合同規(guī)定的付款日期為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 一次性收取租金 500萬元。 ? 思索： 一次付租金如何確認(rèn)收入？ 案例： 1 ? 例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房對外出租， 2023年 6月 25日簽訂合同，從 7月 1日生效。包括： ? (一 )銷售貨物收入； ? (二 )提供勞務(wù)收入； ? (三 )轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入； ? (四 )股息、紅利等權(quán)益性投資收益； ? (五 )利息收入； ? (六 )租金收入； ? (七 )特許權(quán)使用費(fèi)收入； ? (八 )接受捐贈收入； ? (九 )其他收入 特殊事件的處理 ? 利息收入， 按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 第四層含義：我過新企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表的基本設(shè)計(jì)理念源于“納稅調(diào)整的原則”。 ? ：稅法同會計(jì)制度均有明確規(guī)定，且規(guī)定一致的，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。 ? 四、會計(jì)準(zhǔn)則未確認(rèn)為成本、費(fèi)用或者損失，但稅法規(guī)定應(yīng)作為成本、費(fèi)用、損失在稅前扣除的項(xiàng)目。 差異 ? 三、會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定不確認(rèn)收入，但稅法規(guī)定要確認(rèn)收入的項(xiàng)目。 ? 二、會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定可以列為成本、費(fèi)用或損失，但稅法規(guī)定不允許扣除的項(xiàng)目。房地產(chǎn)行業(yè)納稅實(shí)務(wù) 主講：易坤山 武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所 目錄 ? 時(shí)間： 6小時(shí)： ? 形式：互動 +案例 ? 收入總額涉稅分析與處理 ? 彌補(bǔ)虧損新政變化的涉稅分析與處理 ? 稅前扣除原則的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與運(yùn)用籌劃 ? 工資稅前扣除的稅收待遇分析 ? 三項(xiàng)費(fèi)用扣除的稅收待遇分析 ? 借款費(fèi)用及利息的納稅處理 目錄 ? 勞動保護(hù)支出中的涉稅分析與稅收待遇 ? 股權(quán)投資業(yè)務(wù)的涉稅處理與納稅籌劃 ? 甲供材中的涉稅分析與處理 ? 新舊所得稅法中資產(chǎn)異同分析與涉稅分析 ? 1 新舊稅法中長期待攤費(fèi)用的差異分析 目錄 ? 1開發(fā)成本在企業(yè)所得稅與土地增值稅之間的差異 ? 1銷售費(fèi)用在所得稅與土地增值稅處理的差異分析 ? 1房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅差額征收政策的分析與運(yùn)用籌劃 ? 1購地方案中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范與處理 ? 1上半年重要新政策講解 前言：會計(jì)與所得稅的差異分析 ? 一、會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)確認(rèn)為收入、收益，但稅法規(guī)定不作為應(yīng)納稅所得額的項(xiàng)目。 ? 如：企業(yè)購買國庫券的利息收入。 ? 如稅前不得扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。 ? 如：視同銷售。 ? 如：技術(shù)開發(fā)費(fèi)等 分析 ? ：稅法和會計(jì)制度都有規(guī)定，且不一致的，在納稅問題上會計(jì)服從稅法。 分析 ? 第三層含義：稅收沒有規(guī)定的，會計(jì)制度構(gòu)成稅法的有效組成部分。 一、收入總額涉稅分析與處理 ? 法第六條 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。 ? 思索： 合同沒有約定利息如何確認(rèn)收入？ ? 租金收入，按照合同約定的承租人 應(yīng)付租金的日期 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。租期 5年，付款方法為一次性付清，付款日期當(dāng)年 7月 1日，即每年租金100萬。如何確定收入，并計(jì)算、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅等？ 營業(yè)稅處理： ? 處理方案 500 5%？ ? 處理方案 100 5%，后面 400萬按租期按分別確認(rèn)？ ? 何種正確： 營業(yè)稅政策鏈接： ? 營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。對預(yù)收的工程價(jià)款其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為工程開工后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)工程形象進(jìn)度按月確定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 政策鏈接： ? 除 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)外，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費(fèi)用、預(yù)收定金等），其營業(yè)稅 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 以按照 財(cái)務(wù)會計(jì)制度 的規(guī)定，該項(xiàng) 預(yù)收性質(zhì) 的價(jià)款被確認(rèn)為收入的時(shí)間為準(zhǔn)。 納稅人超過一年以上租賃期，一次收取的租賃費(fèi)，出租方應(yīng)按合同約定的租賃期分期計(jì)算收入，承租方應(yīng)相應(yīng)分期攤銷租賃費(fèi)。 ? 收到的現(xiàn)金如何確認(rèn)？ ? 收到的實(shí)物如何確認(rèn)？ 政策鏈接： ? 國家稅務(wù)總局于 2023年 4月 24日發(fā)布的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計(jì)制度〉需要明確的有關(guān)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［ 2023］ 45號）（以下簡稱《通知》）規(guī)定： ? 企業(yè)將其資產(chǎn)用于捐贈，應(yīng) 分解 為按公允價(jià)值 視同銷售 和 捐贈 兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。若企業(yè)取得捐贈的非貨幣性資產(chǎn)金額較大，并入一個(gè)納稅年度繳稅確有困難的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，可以在 不超過5年 的期間內(nèi)均勻計(jì)入各年度的應(yīng)納稅所得。 ? 注意內(nèi)部資產(chǎn)的處置問題 ? 新股申購資金凍結(jié)利息 的處理問題 應(yīng)付未付問題 ? 因債權(quán)人原因確實(shí)無法支付的應(yīng)付賬款，包括超過三年以上未支付的應(yīng)付賬款， 如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。國家稅務(wù)總局 2023年 13號令 （財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法） 土地增值稅上面的處理 ? 應(yīng)付未付政府款項(xiàng) ? ? 為了鼓勵(lì)開發(fā)，政府往往與房地產(chǎn)企業(yè)簽定協(xié)議，將應(yīng)收取的部分款項(xiàng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)付款項(xiàng)給予優(yōu)惠，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際并不需要支付這筆款項(xiàng)。有了這些證明，才能作為土地成本列支。 處理方法： ? ① 對于扣留的質(zhì)量保證金 ，建筑方已開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)，計(jì)入成本并加計(jì)扣除； ? ②對于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方 未開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的 ，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)，計(jì)入成本并加計(jì)扣除。 分析： ? 《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)計(jì)入收入核算的內(nèi)容包括：生產(chǎn)、經(jīng)營收入；財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；利息收入；租賃收入；特許權(quán)使用費(fèi)收入；股息收入；其他收入。 分析： ? 對于代扣手續(xù)費(fèi)的用途，《個(gè)人所得稅代扣代繳暫行辦法》第十七條規(guī)定：扣繳義務(wù)人可將其用于代扣代繳費(fèi)用開支和獎(jiǎng)勵(lì)代扣代繳工作做得較好的辦稅人員。因此對于辦稅人員從公司取得的代扣手續(xù)費(fèi)，是不用繳納個(gè)人所得稅的。 ? 法第七條 收入總額中的下列收入為 不征稅收入： ? (一 )財(cái)政撥款； ? (二 )依法收取并納人財(cái)政管理的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金； ? (三 )國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。 案例：財(cái)政補(bǔ)貼的處理 ? 案例：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受當(dāng)?shù)卣恼猩桃Y，政府承諾按其實(shí)際繳納的稅款的地方地方應(yīng)分享的部分給予 50%的返還，共收到返還資金 500萬，做為企業(yè)發(fā)展基金處理？請問如何處理，涉不涉及企業(yè)所得稅？ 政策鏈接： ? 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)補(bǔ)貼收入征稅等問題的通知 ? 1995年 8月 9日 財(cái)稅字〔 1995〕 81號 ? 一、企業(yè)取得國家財(cái)政性補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼收入，除國務(wù)院、財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定不計(jì)入損益者外，應(yīng)一律并入實(shí)際收到該補(bǔ)貼收入年度的應(yīng)納稅所得額。 ? 相關(guān)鏈接：財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)非稅收入管理的通知（財(cái)綜【 2023】 53號） 案例：定向開發(fā)收到的補(bǔ)貼 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與當(dāng)?shù)卣约爱?dāng)?shù)卣猩痰拇笮推髽I(yè)之間簽訂合同，為該企業(yè)職工住房定向開發(fā)，合同約定：由政府解決土地，因目前所有土地必須經(jīng)招拍買掛，政府承諾按每畝 50萬元，超過部分由政府返還，實(shí)際成交金額 66萬元，共計(jì)700畝，政府返還 700 16=11200萬元 ? 問涉稅處理？ 注意內(nèi)部資產(chǎn)的處置問題 ? 國家稅務(wù)總局 關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知 國稅函 [2023]828號 ? 一、企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。 二、企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬 已發(fā)生 改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按 規(guī)定視同銷售 確定收入。 三、企業(yè)發(fā)生本通知第二條規(guī)定情形時(shí)，屬于企業(yè) 自制 的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè) 同類資產(chǎn)同期對外銷售價(jià)格 確定銷售收入；屬于外購的資產(chǎn)， 可按購入時(shí) 的價(jià)格確定銷售收入。 ? 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股份公司取得的新股申購凍結(jié)資金利息征收企業(yè)所得稅問題的通知 ? 財(cái)稅法字 [1997]第 225號 房地產(chǎn)企業(yè)的銷售 VIP卡收入如何計(jì)稅？ ? 問：我公司在銷售房屋之前，先銷售 VIP卡給客戶，每張售價(jià) 200元，在購房時(shí)沖抵房款并享受 3個(gè)點(diǎn)的折扣，對于 VIP卡的收入我公司帳務(wù)按其他業(yè)務(wù)收入處理，申報(bào)繳納營業(yè)稅及隨營業(yè)稅征收的相關(guān)稅金及附加，我公司對于這種收入的稅務(wù)處理對嗎？ ?