房地產(chǎn)規(guī)劃技巧-展示頁
2025-07-29 00:33本頁面
【正文】 有而無益。 二、公共設(shè)施的定位技巧以使容積率能作最充分、合理的利用!(4)市場(chǎng)接受性與容積率利用方式的關(guān)系，例如在高樓層建筑接受意愿不高的區(qū)域，若考慮作高層建筑的規(guī)劃，就要審慎評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。(2)建筑成本與容積率利用方式的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營(yíng)建成本愈高，因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價(jià)值，以決定最佳容積率利用原則。 同樣一塊土地，因?yàn)槟康牟煌?，可能?dǎo)致不同的容積率利用方式。 如果在北京市有塊面積5 000平方米的住宅用地，分別由不同的人進(jìn)行產(chǎn)品定位，有的人可能會(huì)盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開放空間設(shè)計(jì)，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價(jià)值；有的人可能會(huì)將可建總建筑面積盡量用于低矮樓層(例如一、二樓)，規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業(yè)價(jià)值，一方面節(jié)省建筑成本；有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃。房地產(chǎn)規(guī)劃技巧作者：日期：房地產(chǎn)規(guī)劃實(shí)用技巧一、容積率配置技巧 不論基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢(shì)必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積(樓地面面積)利用到極致。 一般而言，定位者要考慮的原則或目的大抵有下列數(shù)個(gè)角度：(1)空間價(jià)值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價(jià)值可能數(shù)倍于高樓層的價(jià)值，因此總可建建筑面積應(yīng)盡量分配于低樓層；反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑*近。(3)建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營(yíng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。(5)周圍建筑物狀況與容積率利用方式的關(guān)系，例如處于一片低矮建筑物區(qū)域，則向高層建筑發(fā)展，成為此區(qū)域的標(biāo)志性建筑物；或向中層發(fā)展，在高度上暫領(lǐng)風(fēng)騷；或規(guī)劃低矮建筑，以從眾隨俗?考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的后，最后就要真正進(jìn)行容積率的分配。 某些發(fā)展商或銷售代理公司則為了投消費(fèi)者所好，訴求高實(shí)得率或低公共設(shè)施比的廣告策略。 就發(fā)展商或產(chǎn)品定位者而言，要認(rèn)清許多公共設(shè)施之所以難被購(gòu)房者接受，是由于設(shè)施本身不實(shí)惠，或由于設(shè)施真正的價(jià)值沒有通過適當(dāng)?shù)姆椒ㄗ屬?gòu)房者充分了解，所以除了法定必要設(shè)施，需要運(yùn)用規(guī)劃力求經(jīng)濟(jì)實(shí)惠以外，還需要明確辨別下列幾種公共設(shè)施的功能及效益，才能針對(duì)個(gè)案性質(zhì)作合理定位。 尤其對(duì)于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場(chǎng)或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。 這類公共設(shè)施的實(shí)惠在于它的公共性，例如任何個(gè)人想擁有一個(gè)私人游泳池都是奢侈的事，但是通過公共設(shè)施的分?jǐn)?，卻使整幢建筑或整個(gè)社區(qū)的住戶都能長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)地?fù)碛屑笆褂糜斡境亍?由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費(fèi)，對(duì)于分?jǐn)傇O(shè)施的購(gòu)買者而言，相當(dāng)于購(gòu)買有收益價(jià)值的長(zhǎng)期投資標(biāo)的，不僅可補(bǔ)貼管理費(fèi)，同時(shí)也較易維護(hù)整體建筑的品質(zhì)，在使用價(jià)值高的地段是頗為適當(dāng)?shù)脑O(shè)施定位。 公共設(shè)施的規(guī)劃將越來越受到重視，產(chǎn)品定位者若能適當(dāng)掌握各種公共設(shè)施的功能，可使公共設(shè)施空間發(fā)揮“小兵立大功”的作用。
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