虹橋辦公樓項(xiàng)目-展示頁
2024-08-13 14:49本頁面
【正文】 廣場SO時(shí)代，去年5月的開盤價(jià)為5600元/㎡－6800 元/㎡，為裝修小戶型商住樓，幾乎創(chuàng)可售型辦公樓的最低；最高銷售價(jià)格之一的綠地科創(chuàng)大廈，目前的售價(jià)為9000元/㎡－10000元/㎡，該大廈的大堂、公共走道等裝修較精美，在同一區(qū)域內(nèi)難有匹敵產(chǎn)品；u 內(nèi)部設(shè)施不能達(dá)到高檔寫字樓的智能化、信息化等要求，也是制約普陀、虹口眾多辦公樓向高端市場發(fā)展的一大瓶頸。 （二）供需變化初探u 目前，上海辦公樓市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，高品質(zhì)的甲級(jí)辦公樓需求旺盛，如小陸家嘴區(qū)域、淮海路和南京路區(qū)域，甲級(jí)辦公樓出現(xiàn)了一時(shí)間的供不應(yīng)求；u 中低檔的辦公樓吸納乏力，空置率呈現(xiàn)進(jìn)一步加大的趨勢，結(jié)構(gòu)性的供大于求與供不應(yīng)求同時(shí)并存；u 近年來隨著科技和經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，使人們的辦公越來越依賴于網(wǎng)絡(luò)、通訊等設(shè)施，講究效率和速度，因此市場對(duì)辦公樓本身品質(zhì)及其區(qū)位的要求也越來越高，而目前市場上的許多乙級(jí)、丙級(jí)辦公樓設(shè)施落后、周圍交通不便，難以滿足客戶的要求； u 隨著上海國際地位的提升，國內(nèi)外有實(shí)力的企業(yè)大量進(jìn)駐，在客觀上形成對(duì)辦公樓的巨大需求，該部分客戶群一般會(huì)對(duì)辦公的硬件軟件有著更高的要求，甲級(jí)辦公樓以優(yōu)越的地理位置、便利的辦公條件和完善的服務(wù)而受到青睞，甲級(jí)辦公樓在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)將會(huì)供不應(yīng)求。項(xiàng)目報(bào)告41 / 42目 錄上海辦公樓市場整體分析2虹橋古北地區(qū)樓市簡析11項(xiàng)目立地分析19本項(xiàng)目方向性定位22壹. 古北辦公樓項(xiàng)目分析一 上海辦公樓市場整體分析在新的一年中，上海辦公樓市場將承襲去年穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢，租售成交量將進(jìn)一步放大（一）今年市場前景 u 上海經(jīng)濟(jì)近年來繼續(xù)保持快速增長的良好勢頭，鞏固了作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、金融中心的地位，開始向建設(shè)世界級(jí)城市邁進(jìn)；u 當(dāng)前，上海市場上對(duì)商務(wù)樓的需求強(qiáng)勁，但新增供應(yīng)量并不太大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與住宅市場相比；u 上海的甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，供不應(yīng)求的局面一再倒向部分地理位置優(yōu)越的區(qū)域，寫字樓租金在2004的第一季就呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)的趨勢，但部分實(shí)力稍遜的租戶也因承受不了高額租金從甲級(jí)寫字樓遷至乙級(jí)寫字樓；u 隨著眾多跨國公司涌入上海，近期甲級(jí)寫字樓供應(yīng)又很有限，這種供不應(yīng)求的局面促使寫字樓的租金從去年下半年的低位開始上行；u 從各個(gè)地段來看，2004年1—3月，小陸家嘴地區(qū)漲幅最大，；南京西路、人民廣場區(qū)域租金微幅上漲，基本到達(dá)一年來的最高值；淮海中路、徐家匯、虹橋開發(fā)區(qū)租金由于一直處于較高位置，因此這段時(shí)間雖相對(duì)保持平穩(wěn)，仍然處于一年中的相對(duì)高位；u 從上海寫字樓的供應(yīng)來看，未來五年，上海將迎來“商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)”的大發(fā)展時(shí)期——小陸家嘴、淮海東路、徐家匯、人民廣場、北外灘、五角場、中山公園、松江新城、上海南站等地均有大量商務(wù)辦公樓宇開工建設(shè)；u 由于辦公樓的開發(fā)周期較長，2004年上海寫字樓供應(yīng)將會(huì)小幅擴(kuò)容，而20052008年則進(jìn)入高峰期；從租金情況來看，由于甲級(jí)寫字樓的需求持續(xù)看旺，租金會(huì)保持平穩(wěn)上揚(yáng)之勢，乙級(jí)寫字樓處于甲級(jí)的延伸帶上，租金會(huì)維持現(xiàn)有水平；u 第三產(chǎn)業(yè)和FDI（外商直接投資）的發(fā)展將是未來幾年上海寫字樓市場發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?（三）商務(wù)環(huán)境多元發(fā)展 u 目前大量銷售型辦公樓主要分布于各區(qū)級(jí)副中心，商業(yè)氛圍濃厚，且主要分布在內(nèi)環(huán)線內(nèi)、緊貼內(nèi)環(huán)線區(qū)域，u 人民廣場核心區(qū)域也有一定量的銷售型辦公樓供應(yīng)，但多為上世紀(jì)90年代建成、現(xiàn)帶租約出
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