虹橋辦公樓項目-文庫吧在線文庫
【正文】 勢，走銷售型路線依已然是市場大勢。 周圍毗鄰世界貿(mào)易商城、國際貿(mào)易中心、國際展覽中心、太平洋大飯店、揚子江大酒店等，周邊環(huán)境非常適合辦公氣氛；基地現(xiàn)狀——178。 項目所處地域既與十?dāng)?shù)國現(xiàn)有使館區(qū)為鄰，又與未來的使領(lǐng)館大樓正面呼應(yīng)，物業(yè)品位優(yōu)勢十分明顯；216。 政府將擬定高稅制與高貸款利率對高價位樓盤進行打壓，項目的投資客將遭遇高稅率風(fēng)險，如此會給本項目的推市（吸引投資客源）帶來一定的市場風(fēng)險性； 四 本項目方向性定位本項目具體可從三個方向定位——頂級、甲級寫字樓，其中頂級寫字樓與國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級是按照上海市場現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分 （一）基本指標(biāo)A．頂級物業(yè)(國際寫字樓)樓宇品質(zhì)——l 建筑物的物理狀況和品質(zhì)均為一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；l 樓層面積大，大堂和走道寬敞，；裝飾標(biāo)準(zhǔn)——l 外立面采用高檔次的國際化外裝修，如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；l 有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級墻紙或高級漆，有吊頂；建筑規(guī)?！猯 超過50000平方米；配套設(shè)施——l 具備配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等；專用地上、地下停車場，停車位充足； 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)——l 應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；l 有樓宇自控、安全報警、綜合布線；客戶進駐——l 國外知名公司的租戶組合；l 知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團；物業(yè)服務(wù)——l 由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理；配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化；l 建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理；24小時的維護維修及保安服務(wù)；交通手段——l 位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道，有多種交通工具和地鐵直達；所屬區(qū)位——l 位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)；智能化——l 3A—5A或以上；開發(fā)商的背景——l 經(jīng)驗豐富并且資金雄厚；在項目開發(fā)上具有財務(wù)彈性；具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗；l 開發(fā)商多外海外公司，如來自美國香港韓國等，或有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。 項目本身為爛尾基礎(chǔ)改建，雖經(jīng)二次開發(fā)、包裝，但市場認知度較差；216。 項目呈續(xù)建工程狀態(tài)。三 項目立地分析（一）基本資訊基地位置——178。小 結(jié)——n 從1990年第一幢商品化的寫字樓上海商城的出現(xiàn)至今，經(jīng)過十多年的發(fā)展，上海目前已形成小陸家嘴、南京西路、淮海路、人民廣場、虹橋開發(fā)區(qū)、徐家匯等多個寫字樓聚集的板塊市場；n 虹橋開發(fā)區(qū)是八十年代中期開始開發(fā)的商務(wù)區(qū)，早期就已形成了一定辦公氛圍，并且由于距離虹橋國際機場較近，具備一定的先天優(yōu)勢；n 由于受“重心東移”的政策等方面的影響，近年區(qū)域交通和商業(yè)環(huán)境發(fā)展相對滯后，既未規(guī)劃新的軌道交通，也未成為真正意義上的商業(yè)中心，加上國際航班的東遷等致使虹橋開發(fā)區(qū)的寫字樓租金水平整體上受到一定的影響；n 一些品質(zhì)較高的辦公樓也打破了長期“只租不售”的市場格局，轉(zhuǎn)而以“租售并舉”的策略切入市場，其市場反響比較樂觀。 （五）西南地區(qū)的徐匯長寧市場該地區(qū)的市場供應(yīng)一直處于中堅力量的位置u 西南地區(qū)的徐匯中山西路沿線、長寧中山公園板塊構(gòu)成了上海辦公樓市場的中堅力量；u 相比較北部地區(qū)同類辦公樓，西南地區(qū)辦公樓的市場價格稍高一些，主力價格基本為9000元/㎡－22000元/㎡；u 徐匯的均瑤國際廣場、明申中心大廈、康悅國際等，還有長寧的華敏翰尊國際、御風(fēng)國際、新時空國際商務(wù)廣場等，其交房均在今年年中左右，集中上市的供應(yīng)
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