【正文】 是中長線投資機(jī)構(gòu)的青睞。目前的古北新區(qū)——u 是上海最大的涉外高級住宅區(qū)，幾百棟歐式公寓別墅內(nèi)，住著來自韓、日、美、俄、英、法等30多個(gè)國家和地區(qū)的2000多戶外籍居民，向來有“小小聯(lián)合國”之稱；虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)——u 作為虹橋涉外貿(mào)易中心的基礎(chǔ)和核心，其功能和形態(tài)開發(fā)基本完成，該中心已成為目前上海涉外寫字樓群最為集中的地區(qū)之一；u 虹橋涉外貿(mào)易中心是全國一流的、在世界上有影響的現(xiàn)代化多功能中心；u 虹橋作為上海最早具有對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易功能的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，其長期發(fā)展形成的整體優(yōu)勢得到進(jìn)一步凸現(xiàn)，它集各類商務(wù)機(jī)構(gòu)、上海最為成熟的國際化社區(qū)（古北小區(qū)）、家樂福等大型商業(yè)設(shè)施于一身，既自身有特色，再加上可以同時(shí)輻射漕河涇、閔行兩大開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，虹橋開發(fā)區(qū)的辦公樓市場具備較廣闊的市場空間。 （四）北部地區(qū)的普陀虹口市場該地區(qū)的市場供應(yīng)量呈后勁十足的氣勢 u 普陀、虹口在目前的辦公樓銷售市場中屬于中流區(qū)域，但借助西北物流中心規(guī)劃的日益完善和四川北路商圈規(guī)劃改造，區(qū)域成長性顯得較強(qiáng)；u 普陀長壽路沿線、虹口四川北路沿線的銷售型辦公樓的價(jià)格相對較低，主力價(jià)格段在7500元/㎡－9500元/㎡；u 普陀區(qū)綠洲廣場SO時(shí)代，去年5月的開盤價(jià)為5600元/㎡－6800 元/㎡，為裝修小戶型商住樓，幾乎創(chuàng)可售型辦公樓的最低；最高銷售價(jià)格之一的綠地科創(chuàng)大廈，目前的售價(jià)為9000元/㎡－10000元/㎡，該大廈的大堂、公共走道等裝修較精美，在同一區(qū)域內(nèi)難有匹敵產(chǎn)品；u 內(nèi)部設(shè)施不能達(dá)到高檔寫字樓的智能化、信息化等要求，也是制約普陀、虹口眾多辦公樓向高端市場發(fā)展的一大瓶頸。 （三）商務(wù)環(huán)境多元發(fā)展 u 目前大量銷售型辦公樓主要分布于各區(qū)級副中心，商業(yè)氛圍濃厚，且主要分布在內(nèi)環(huán)線內(nèi)、緊貼內(nèi)環(huán)線區(qū)域，u 人民廣場核心區(qū)域也有一定量的銷售型辦公樓供應(yīng)，但多為上世紀(jì)90年代建成、現(xiàn)帶租約出售類型；u 各區(qū)政府在大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)之后，紛紛將打造商務(wù)氛圍作為提升區(qū)域形象的第二張牌；u 上海的東南西北四個(gè)角已分別形成價(jià)格錯(cuò)落、結(jié)構(gòu)完善的辦公樓市場；u 正在規(guī)劃升級中的五角場地區(qū)、真如地區(qū)，今后兩年中也有望逐漸發(fā)揮商務(wù)功能。古北地區(qū)略圖早前的古北地區(qū)——u 虹橋古北是八十年代末后期開發(fā)的，屬于上海最早的涉外居住區(qū)，九十年代的前期最為紅火，成為以臺商為主的商務(wù)區(qū)；u 經(jīng)歷1994年以后的房地產(chǎn)低潮及其他CBD區(qū)域的快速開發(fā)，虹橋逐漸冷卻；地區(qū)辦公樓市場變遷——u 1995年前，虹橋作為上海改革開放的前沿陣地，辦公樓之興旺占據(jù)整個(gè)上海市場的半壁江山；u 1997年以后，隨著浦東陸家嘴、淮海路以及南京路一大批新興甲級辦公樓相繼建成，虹橋優(yōu)勢有所下降，辦公樓入住率從過去的90％以上降至70％以下，且租金由頂峰時(shí)期的2美元/㎡/天降至0．4美元/㎡/天，而且辦公樓建設(shè)也出現(xiàn)“斷層”；u 2000年以來，隨著上海經(jīng)濟(jì)拓展步伐加快，新增經(jīng)濟(jì)力量更傾向于選擇成熟的中心商務(wù)區(qū)，虹橋開發(fā)區(qū)辦公樓市場逐步走出陰影，趨向回暖；u 目前，一批跨國公司和國內(nèi)大、中型企業(yè)紛紛進(jìn)駐虹橋地區(qū)，該區(qū)域的市場租金維持在0．52美元/㎡/天，入住率躍升至90％以上。附：全世界500強(qiáng)企業(yè)已有70%進(jìn)駐上海，而500強(qiáng)之中就有很多大企業(yè)選擇進(jìn)駐虹橋古北地區(qū)，包括——英國石油、諾華制藥、江森自控、羅克韋樂自動(dòng)化、施耐德電氣、現(xiàn)代汽車、丸紅鞋業(yè)、美國多福資源、德國貝爾芬格伯格、美國都蘭公司（埃默生集團(tuán)）、美國福陸工程、德國科德寶無紡布等。 基地地下工程已結(jié)束，鋼筋混凝土基礎(chǔ)表面預(yù)留柱筋；178。 項(xiàng)目周邊醫(yī)院、學(xué)校、超市等一應(yīng)俱全，生活配套、機(jī)理功能較全；216。