【正文】 檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注基本項(xiàng)監(jiān)視器圖像清晰 攝像機(jī)布點(diǎn)合理，云臺(tái)控制靈活，無監(jiān)視死角 控制矩陣、圖像分割器工作正常 設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 錄像工作正常，錄像效果清晰 周邊防范系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：按設(shè)計(jì)使用功能查驗(yàn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注防范系統(tǒng)基本項(xiàng)周邊防范系統(tǒng)報(bào)警正確，誤報(bào)率低 紅外對(duì)射布點(diǎn)合理，無監(jiān)視死角 樹木對(duì)對(duì)射影響小 設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 與攝像頭聯(lián)動(dòng)正常 局域網(wǎng)、綜合布線查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注綜合布線基 本項(xiàng)設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范 布線規(guī)范 INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常 1背景音樂系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注背景音樂設(shè)備基本項(xiàng)聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常 音箱安裝牢固、防雨 線路敷設(shè)規(guī)范 1電梯查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注電梯保證項(xiàng)電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證 無故障停機(jī)、困人現(xiàn)象 報(bào)警裝置工作正常 轎廂應(yīng)急燈正常 應(yīng)急時(shí)可迫降至首層 消防電梯消防操作功能正常 基 本 項(xiàng)操縱箱各種開關(guān)功能正常 廂內(nèi)樓層指示信號(hào)齊全、清晰，監(jiān)控裝置運(yùn)作正常 廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對(duì)講正常 安全觸板或光電感應(yīng)正確、照明有效 轎門與轎壁應(yīng)無碰撞，無摩擦 轎廂內(nèi)無雜亂廣告 機(jī)房門應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地 閑人免進(jìn)”標(biāo)識(shí) 機(jī)房墻壁完整，無孔洞 機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全 有照明、電插座、滅火器、對(duì)講等 有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好 曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn) 控制柜在電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)無較大的噪音 各功能開關(guān)正常，油杯有油 轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆 各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕 各層門門頭腳蓋板滑塊齊全 層門與門框無摩擦，無碰撞 導(dǎo)軌支架無松動(dòng)，壓板牢固 井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo) 層站指示信號(hào)按鈕清晰、齊全 底坑照明、急停開關(guān)有效 補(bǔ)償鏈、緩沖器安全、可靠 大小軌道有接油裝置 　 九、公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)（所）的查驗(yàn)公用設(shè)施查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注公用設(shè)施保證項(xiàng)室外排水通暢，井蓋完好、無缺損 游樂設(shè)施設(shè)備完整、無安全隱患，有安全警示和指引標(biāo)識(shí) 平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識(shí)等各種標(biāo)志齊全 基本項(xiàng)轄區(qū)道路完好無損 通透式圍欄完好、無銹跡 路燈完好 停車場(chǎng)地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場(chǎng)所（地）完好 建筑小品、雕塑等完好無損 園林綠化查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ30688檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注園林綠化基本項(xiàng)綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計(jì) 土質(zhì)符合植物生長(zhǎng)，厚度正確 綠化內(nèi)無磚塊等建筑垃圾 無死苗、無蟲害 鑰匙交接（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全（2）拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象；（5）按鑰匙的用途進(jìn)行分類、編號(hào)、保管。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進(jìn)行缺陷整改。填寫相關(guān)表格 燃?xì)猓候?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設(shè)現(xiàn)象。填寫相關(guān)表格電氣查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試驗(yàn)小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗(yàn)對(duì)講圖像、聲音是否清晰正常。參與政府竣工驗(yàn)收七、房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗(yàn)對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗(yàn)主要是查驗(yàn)小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)?、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。參與內(nèi)部竣工驗(yàn)收參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗(yàn)收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗(yàn)收方法及技巧。大型機(jī)電設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備）建立臺(tái)帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)提出合理建議。參與安裝調(diào)試安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。準(zhǔn)備驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項(xiàng)目基本情況。搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測(cè)試儀、紅外測(cè)溫儀、電子測(cè)漏儀、網(wǎng)絡(luò)測(cè)試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。成立查驗(yàn)小組驗(yàn)收組組成建議如下：組長(zhǎng)：物業(yè)公司總經(jīng)理 組員：服務(wù)中心經(jīng)理、事務(wù)部經(jīng)理、物業(yè)工程組、物業(yè)客服組、物業(yè)環(huán)境組、物業(yè)秩序組。對(duì)業(yè)主自用部位的驗(yàn)收按項(xiàng)目的規(guī)模設(shè)置驗(yàn)收組，每組配備3－4人：驗(yàn)收土建1人，驗(yàn)收給排水1人，驗(yàn)收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗(yàn)收所有的鑰匙。 六、承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作 為了熟悉項(xiàng)目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項(xiàng)目（最好從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)開始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個(gè)月派駐現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出合理建議。待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對(duì)原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)保管責(zé)任。對(duì)于檢查出來的缺陷以書面的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時(shí)整改。驗(yàn)收結(jié)束由移交方和接收方在驗(yàn)收單上填寫評(píng)語并簽字。（注意：只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行查驗(yàn)，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。 五、設(shè)施設(shè)備的交接和查驗(yàn)原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗(yàn)證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收，合格一個(gè)（系統(tǒng)）接收一個(gè)，辦理其憑證。對(duì)驗(yàn)查合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。將檢查結(jié)果記錄在對(duì)應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)。現(xiàn)場(chǎng)由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP 3000190）標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對(duì)樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。承接查驗(yàn)采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對(duì)照?qǐng)D紙清點(diǎn)等。承接查驗(yàn)要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收可綜合在一起組織人員進(jìn)行查驗(yàn)，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修，相對(duì)可以晚些開始；此部分驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專業(yè)力量實(shí)施。（對(duì)于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)）二）、正式承接查驗(yàn)根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將承接查驗(yàn)分為對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)房屋本體共用部位及設(shè)施的查驗(yàn)、對(duì)建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的查驗(yàn)三部分。三、對(duì)物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)一）、初驗(yàn)物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗(yàn)，將初驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)以書面的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)人員須及時(shí)與開發(fā)商溝通，以確定最終承接查驗(yàn)時(shí)間）物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對(duì)影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商反映，制定解決方案。對(duì)項(xiàng)目的接收應(yīng)包括對(duì)相關(guān)工程資料的接收。五、承接查驗(yàn)組織設(shè)計(jì)一、編制承接查驗(yàn)計(jì)劃，與開發(fā)商溝通物業(yè)承接查驗(yàn)一般是由房地產(chǎn)有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商承接查驗(yàn)通知后，按《承接查驗(yàn)條件》進(jìn)行核對(duì)，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定查驗(yàn)時(shí)間。四、承接查驗(yàn)流程進(jìn)場(chǎng)了解情況、制定承接查驗(yàn)方案確定查驗(yàn)時(shí)間、準(zhǔn)備查驗(yàn)資料開發(fā)建設(shè)單位、施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合查驗(yàn)小組分組現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，對(duì)缺陷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總，移交施工單位缺陷返修統(tǒng)計(jì)缺陷，移交施工單位組織復(fù)驗(yàn)組織復(fù)驗(yàn)，統(tǒng)計(jì)缺陷查驗(yàn)合格移交鑰匙，按規(guī)定目錄移交資料，填寫相關(guān)表格辦理移交手續(xù)。 三、承接查驗(yàn)條件物業(yè)承接查驗(yàn)是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。 公用設(shè)備公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、采暖系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。 房屋本體共用部位共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。設(shè)施指包括自用陽臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。物業(yè)的承接查驗(yàn)包括對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。對(duì)新建物業(yè)而言，承接查驗(yàn)是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn) 物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。 竣工驗(yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)工作手冊(cè)編 制： 辛 山 燕 審 核： 批 準(zhǔn)： 編制單位：宜昌市信德物業(yè)有限公司 編制部門：品質(zhì)管理部目 錄一 名詞、術(shù)語解釋……………………………………………………2二 承接查驗(yàn)法律依據(jù)…………………………………………………3三 承接查驗(yàn)條件………………………………………………………3四 承接查驗(yàn)流程………………………………………………………4五 承接查驗(yàn)組織設(shè)計(jì)…………………………………………………5 六 承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作………………………………………………7七 房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗(yàn)…………………………………9八 房屋本體共用部位及設(shè)施的查驗(yàn)…………………………………11 九 公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的查驗(yàn)……………………………21 十 工程資料的接管……………………………………………………22十一 業(yè)主入伙時(shí)的承接查驗(yàn)…………………………………………25十二 缺陷整改與保修…………………………………………………26十三 承接查驗(yàn)相關(guān)記錄表……………………………………………29十四 附件1 本手冊(cè)引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)目錄……………………………67 附件2《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》ZBP3000190……………………68 附件3《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》……………………………………73十五 信德物業(yè)公司新建物業(yè)承接查驗(yàn)方案…………………………79十六 信德物業(yè)承接查驗(yàn)表格…………………………………………85十七 信德物業(yè)公司在管項(xiàng)目查驗(yàn)接收方案…………………………89一、名詞、術(shù)語解釋物業(yè)竣工驗(yàn)收 工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。竣工驗(yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。承接查驗(yàn)標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。 房屋本體自用部位及設(shè)施自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。 二、承接查驗(yàn)法律依據(jù): 實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件：（一）物業(yè)買賣合同；（二）臨時(shí)管理規(guī)約；（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（五）建設(shè)單位移