【正文】 育對于促進(jìn)幼兒身心全面健康發(fā)展，提高國民整體素質(zhì)，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)具有重要意義。存在著大量的0～6歲學(xué)前兒童。本工程為A地塊幼稚園項目，位于A地塊上，坐落于老滬閔路和都會路交叉口，家長接送方便，且避免了交通主干道干擾，位置十分優(yōu)越?；匾?guī)劃地上總建筑面積為1723923平方米，其中住宅建筑面積為1537657平方米，小區(qū)級商業(yè)及公建建筑面積為130700平方米，街坊級商業(yè)及公建建筑面積為55566平方米。君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū)，西臨莘奉金高速公路，東臨蓮花南路，北臨金都路，南臨六壘塘河，居住區(qū)中間有都會路和中八尺溝河自北向南縱向貫穿、貴都路和滬光路自西向東橫向貫穿，將整個地塊分成A、B、CCD、E、F、GG2H、IIJ十三塊。而隨著閔行科技、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，許多外地或市區(qū)人口都將逐漸遷向閔行，必定造成一定人口的壓力。十分適宜居住。便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，機(jī)場、深水碼頭、鐵路、高速公路、已有和規(guī)劃建設(shè)中的13條總長130公里的軌道交通在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過。 項目選址優(yōu)勢閔行區(qū)位于上海市中心城區(qū)西南，交通便利，水網(wǎng)發(fā)達(dá)。區(qū)內(nèi)有市級河道2條，；區(qū)級河道19條。區(qū)政府駐地莘莊鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場約30余公里,可通過地鐵直達(dá)，距虹橋國際機(jī)場、上海火車站、龍吳港國際集裝箱碼頭均在30公里以內(nèi)。大部分河道水質(zhì)為Ⅴ類，黃浦江上游閔行第二水廠取水口水質(zhì)達(dá)到Ⅱ類。水閘57座，根據(jù)淀北片、浦東片和莘莊地區(qū)河道特點，調(diào)控內(nèi)河水位，防洪除澇，引清排污?，F(xiàn)有河道 3724條，%。2) 氣象氣候特點是四季分明，年初和年末溫曖，初夏炎熱，盛夏涼爽。河道縱橫，地勢平坦，是長江三角洲沖擊平原的一部分，平均海拔4米。黃浦江縱貫?zāi)媳保讶珔^(qū)分成浦東、浦西兩部分。第二章 項目概況 項目建設(shè)條件 自然條件1) 地理位置閔行區(qū)位于上海市中心區(qū)的西南部。幼兒園的任務(wù)是“實行保育與教育相結(jié)合的原則，對幼兒實施體、智、德、美諸方面全面發(fā)展的教育，促進(jìn)其身心和諧發(fā)展”，“幼兒園同時為家長參加工作、學(xué)習(xí)提供便利條件”。幼兒園的主要目的是實施教育而不是贏利。幼兒園的效能取向則主要是社會效益取向，它主要追求社會效益，這是由教育的本質(zhì)所決定的。幼兒園作為教育實體，主要承擔(dān)著教育的功能和其他的一些社會性功能，如提高全民族的素質(zhì)，促進(jìn)社會的公平和進(jìn)步等。幼兒園能夠?qū)和M(jìn)行學(xué)前教育，從而提高整個社會的人口素質(zhì)。投資構(gòu)成如下圖所示：圖1 項目投資構(gòu)成圖效益主要反映在社會效益方面。全部為自有資金；具體進(jìn)度計劃見附表1所示，資金投入計劃見附表3所示。 項目開發(fā)進(jìn)度本項目建設(shè)期為8個月，分前期準(zhǔn)備階段和施工階段兩個階段。整個設(shè)計科學(xué)、規(guī)范，尤其是對各種功能和綠化的設(shè)計，達(dá)到了比較高的水平。本工程為其中A地塊幼稚園項目。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(2002年版)（GB5018093）、《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ08552002）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，必須為整個居住區(qū)配置公共服務(wù)設(shè)施，共分為七個大部分，即教育、行政、社區(qū)活動、衛(wèi)生、市政、環(huán)衛(wèi)、養(yǎng)老福利設(shè)施。具有“造價不高水平高”、“面積不大功能全”，“占地不多環(huán)境美”，傾力體現(xiàn)老百姓的長遠(yuǎn)利益，著力貼近老百姓的實際需求，給動遷以及中低收入家庭帶來實惠。顓橋鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施成熟，交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施相對較完善，房產(chǎn)項目已具相當(dāng)規(guī)模。全區(qū)累計新建 30 多個住宅小區(qū)。閔行是上海居民首選的理想居住地之一，建區(qū)以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方興未艾，全區(qū)累計開發(fā)總量約占全市 1/6 ；銷售總量約占全市 1/4 。目前，正在積極創(chuàng)建全國文明城區(qū)和國家生態(tài)區(qū)。全區(qū)城市人均占有公共綠地 15 平方米，城市綠化覆蓋率達(dá) 39% ，超過了全市城區(qū)平均水平。上海西南交通樞紐和現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。全區(qū)戶籍人口 萬人。人們已經(jīng)開始不滿于林林總總的辦公大樓，不絕于耳的汽車噪音，嚴(yán)重的城市污染；疏解經(jīng)濟(jì)中心成為大勢所趨。君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園可行性研究報告 上海同濟(jì)工程咨詢有限公司（資格等級:甲級 編號:工咨甲1042903002）2006年11月13日（簽章）上海同濟(jì)工程咨詢有限公司董 事 長： 周 世 藻總 經(jīng) 理： 楊 衛(wèi) 東項目負(fù)責(zé)人：張金玲項目專業(yè)負(fù)責(zé)人：劉正科 于春剛 熊麗麗 項目負(fù)責(zé)人（簽字） 項目審核人（簽字） 目 錄第一章 總 論 1 項目概述 1 項目研究的結(jié)論 2第二章 項目概況 7 項目建設(shè)條件 7 投資的必要性 9第三章 項目建設(shè)方案 11 方案的確定 11 建筑設(shè)計 14 結(jié)構(gòu)設(shè)計 16 電氣設(shè)計 17 給排水及消防設(shè)計 18 環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計 20第四章 項目組織與管理 24 項目組織構(gòu)架及融資方式 24 項目籌建管理 24 項目建設(shè)進(jìn)度計劃 25第五章 投資估算和資金籌措 27 項目投資估算 27 項目建設(shè)投融資安排 28 資金需要及投入計劃 29第六章 項目償債能力分析 30 還款方式及還款計劃 30 償貸資金來源 30第七章 社會效益評價 32 32 33 項目對就業(yè)目標(biāo)的貢獻(xiàn) 33 項目社會效益分析 34第八章 項目風(fēng)險及對策分析 35 財務(wù)風(fēng)險及對策 35 項目管理進(jìn)度安排風(fēng)險及對策 35第九章 結(jié)論與建議 36 結(jié)論 36 建議 36附表 37第一章 總 論 項目概述★ 項目名稱：君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園★ 項目承辦單位：上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司★ 項目擬建地區(qū)、地點：上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)A4線以東、金都路以南, 東靠都會路，南鄰老滬閔路，位于君蓮居住區(qū)A地塊上★ 項目建設(shè)規(guī)模：；項目總用地面積8000平方米，總建筑面積約4900平方米，綠化率不低于35%?！?承擔(dān)可行性研究工作的單位：上海同濟(jì)工程咨詢有限公司★ 研究工作依據(jù)：1) 投資項目可行性研究指南；2) 關(guān)于編制君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項目可行性研究報告的協(xié)議；3) 上海市或閔行區(qū)發(fā)展計劃委員會有關(guān)君蓮居住區(qū)的批復(fù)文件4) 閔行區(qū)發(fā)展和改革委員會《關(guān)于君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項目建議書的批復(fù)》；閔發(fā)改基審［2006］247號5) 閔行區(qū)發(fā)展計劃委員會《關(guān)于對顓橋鎮(zhèn)原八大市場A（B、C）地塊前期基礎(chǔ)性開發(fā)儲備項目建議書批復(fù)》，閔計基審發(fā)(2004)22號（23號、24號）6) 閔行區(qū)人民政府《關(guān)于批準(zhǔn)閔行區(qū)土地儲備中心為八大市場住宅儲備用地A（B、C）塊劃撥國有土地的通知》，閔府土（2004）358號（359號、360號）7) 《房屋土地測繪技術(shù)報告書》(上海市測繪院第二分院)8) 上海市閔行區(qū)規(guī)劃管理局《關(guān)于君蓮居住區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》，閔規(guī)綜(2005)25號 9) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；(2002年版)（GB5018093）10) 《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》；(2003年11月版)11) 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；（DGJ08552002）12) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》；(2001年版) (GBJ1687)13) 上海市《幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；（DG/TJ084595）14) 顓橋鎮(zhèn)154號地塊公建配套相關(guān)部門意見 項目研究的結(jié)論 社會需求預(yù)測上海作為經(jīng)濟(jì)中心的地位對于資本和人口都具有巨大的吸引力，但是由于地理因素，它的空間承載力極為有限。閔行區(qū)地處上海市腹地、上海市城市中心區(qū)的西南，與浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、南匯區(qū)接壤，與虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、漕河涇高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)相連，閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)坐落在區(qū)域內(nèi)，虹橋國際機(jī)場位于區(qū)境邊緣。幾年來累計投入 350億元，用于水、電、氣、通訊、道路、交通、綠化、環(huán)保等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。橫貫全區(qū)的外環(huán)線通過亞洲第一的莘莊立交橋，把滬杭、滬寧、莘奉金高速及虹橋、浦東國際機(jī)場連為一體。同時，先后獲得國家環(huán)境保護(hù)模范城區(qū)、國家園林城區(qū)、中國人居環(huán)境范例獎、聯(lián)合國迪拜人居環(huán)境范例獎、全國衛(wèi)生城區(qū)、上海文明城區(qū)等榮譽(yù)稱號。選擇閔行、選擇生活。 2005 年，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 52 億元，占全區(qū)增加值總量的 11% ；全區(qū)房屋施工面積 1314 萬平方米，房屋竣工面積 348 萬平方米，商品房銷售面積 258 萬平方米，銷售金額 194 億元。高樓、公寓、別墅，近 200 個住宅群落展現(xiàn)了一道道多彩多姿的亮麗風(fēng)景線，小橋流水、紅花綠樹，先進(jìn)和健全的物業(yè)管理，凸現(xiàn)了環(huán)境意識、人文關(guān)懷，打造了閔行品牌。君蓮居住區(qū)項目位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)154號地塊，屬建設(shè)兩個“1000萬”的任務(wù)目標(biāo)，享受政府提供的優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，具有價格優(yōu)勢。君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，總建筑面積180萬平方米，其中住宅154萬平方米，分為A、B、C、D、E、G、H、I、J地塊。君蓮居住區(qū)分別在A、D、H、J地塊內(nèi)各設(shè)置幼稚園1個，共4個。 項目技術(shù)方案本項目的工程技術(shù)方案包括總平面設(shè)計，建筑設(shè)計，結(jié)構(gòu)設(shè)計，電氣設(shè)計，給排水及消防設(shè)計，和安保與節(jié)能設(shè)計六大塊。項目的設(shè)計堅持社會效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，在設(shè)計中采用低毒害、無毒害的原輔材料，采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備，采用少污染的新技術(shù)，把產(chǎn)生的污染減少到最低限度；同時為了給幼兒提供優(yōu)美的生活學(xué)習(xí)環(huán)境，園區(qū)綠化采用分散綠化和集中綠化相結(jié)合的原則，綠化率不低于35％。前期準(zhǔn)備階段為2個月：從2006年11月到2006年12月；施工階段為7個月：從2006年12月到2007年6月。 項目投資和效益本項目投資共分為土建費用、安裝費用、室外總體費用、土地費用、前期費用、配套費用以及其他費用等部分。項目建成后將為居住區(qū)的居民提供幼托服務(wù)，解除廣大居民的后顧之憂。幼兒園的運(yùn)營也會提供一定數(shù)量的工作崗位，增加就業(yè)崗位，有利于促進(jìn)社會穩(wěn)定。幼兒園是以兒童的發(fā)展和社會的發(fā)展為其服務(wù)目標(biāo)的，它具有很強(qiáng)的公益性，是以促進(jìn)社會的公平為其教育的基本目標(biāo)。幼兒園不能以追求贏利為主要目的。贏利與教育是兩種性質(zhì)截然不同的活動，贏利可以不必太多地顧及人道主義原則，但教育則必須恪守人道主義原則；贏利可以不太關(guān)注社會公平問題，但教育則必須關(guān)注社會公平問題，必須對弱勢群體進(jìn)行公平補(bǔ)償。基于幼兒園的公益性特點，本項目的建設(shè)不以贏利為目的，項目建設(shè)完成后，移交給教育部門，由他們運(yùn)作管理。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)、南匯區(qū)相接，南與奉賢區(qū)隔江相望，西和青浦區(qū)、松江區(qū)接壤，北鄰嘉定區(qū)、長寧區(qū)。吳淞江流經(jīng)北端。顓橋鎮(zhèn)地處閔行區(qū)中部，東臨梅隴鎮(zhèn)、吳涇鎮(zhèn)，西連馬橋鎮(zhèn)、上海市莘莊工業(yè)區(qū)，南靠江川路街道，北壤莘莊鎮(zhèn)，獨特的地理位置、城鄉(xiāng)一體化給顓橋鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)的發(fā)展帶來了蓬勃的生機(jī)。年降水1200毫米左右，年日照1940小時左右，℃左右3) 水資源閔行區(qū)河道屬太湖流域黃浦江水系，大小河道密布。市級河道2條(不含黃浦江、吳淞 江)，區(qū)級河道19條，鎮(zhèn)級河道189條。(含本地區(qū)徑流、黃浦江支流進(jìn)潮量、各閘門引水量)。 交通條件閔行區(qū)交通便捷。區(qū)內(nèi)過境公路主要有滬寧高速公路、滬杭高速公路、莘奉金高速公路、延安高架與內(nèi)環(huán)高架、312國道、318國道、320國道等。顓橋鎮(zhèn)距閔行區(qū)政府所在地莘莊乘軌道5號線僅3站（莘莊站、春申路站、銀都路站、顓橋站）距離，閔行區(qū)君蓮居住區(qū)A