【正文】 構(gòu)建精簡(jiǎn)高效機(jī)構(gòu)。聲譽(yù)保證為貫徹既定目標(biāo)，以新的經(jīng)營(yíng)理念和優(yōu)良的社會(huì)聲譽(yù)，保障顧客、投資者、管理者及社會(huì)其他團(tuán)體的利益，形成多方共贏局面。聯(lián)創(chuàng)占80％股權(quán)，本公司占20％股權(quán)。在技術(shù)新過(guò)程中，并非一味求新，把技術(shù)難度和創(chuàng)新價(jià)值控制在合理的范圍之內(nèi)，通過(guò)務(wù)實(shí)的專業(yè)運(yùn)作，達(dá)到合理的層面。充分利用剩余的政策，盡可然地減少土地獲得成本，有效地整合社會(huì)各種資源，保障項(xiàng)目運(yùn)作按預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行，取得市場(chǎng)應(yīng)有的利益。宗旨內(nèi)容 融會(huì)成熟經(jīng)驗(yàn)，整合有效資源，準(zhǔn)確快捷高效，務(wù)實(shí)合理專業(yè)。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)（1） （2） （3）利潤(rùn)為43技術(shù)、質(zhì)量指標(biāo) 技術(shù)、質(zhì)量達(dá)到某先進(jìn)水平規(guī)劃目標(biāo) 創(chuàng)立某規(guī)劃典范階段目標(biāo) 二年內(nèi)完成項(xiàng)目的全部運(yùn)作，2005年底前公開發(fā)售，產(chǎn)生收入。（5）風(fēng)險(xiǎn)分類 前三種風(fēng)險(xiǎn)屬可控風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)合理有效的運(yùn)作是可以得到控制，后一種風(fēng)險(xiǎn)在一定成度上具有不可控制性，需要政府執(zhí)政能力的進(jìn)一步提高。本項(xiàng)目屬企業(yè)改制項(xiàng)目，廠房居多，職工住宅少，且為整體安置，易于統(tǒng)一安排。故而，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是存在的，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)在于合理分配資金，把握總體，控制環(huán)節(jié)，諧調(diào)運(yùn)作。（3）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)資金鏈的保障和各環(huán)節(jié)的有效合理控制是有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)存在的，項(xiàng)目的運(yùn)作也非越快越好，亦非慢者增值，而是要在最佳的時(shí)間進(jìn)入市場(chǎng)，該快則快，該緩則緩。而對(duì)市場(chǎng)的把握和控制，則可獲取穩(wěn)定和較大的收益。由此，政策風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)在于具有一定資金實(shí)力和項(xiàng)目運(yùn)作能力。（5）運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目可通過(guò)本專業(yè)公司系統(tǒng)運(yùn)作，從土地的掙得，到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、策劃推廣、施工管理一籃子高效專業(yè)運(yùn)作，可使項(xiàng)目的論證、方案的確立、執(zhí)行的操作更為流暢而高效，避免走彎路，浪費(fèi)資源和時(shí)間，獲取合理快速回報(bào)的利益。（4）地塊優(yōu)勢(shì) 該地塊方正，利于規(guī)劃和土地的充分利用，沿街具有較長(zhǎng)的商業(yè)店鋪，獲取項(xiàng)目增值，其后縱深可建環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)，商業(yè)和居住均可快速實(shí)現(xiàn)獲利。故而，本項(xiàng)目屬深臨其中心，也具有獨(dú)特的區(qū)位開發(fā)價(jià)值。（2）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 包絡(luò)本項(xiàng)目的有：紅谷灘新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高校園區(qū)、高級(jí)商住區(qū)。項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（1）交通優(yōu)勢(shì) 地處某北大門，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主入口，昌九高速出入口；同時(shí)，廬山南大道連接開發(fā)區(qū)、新城區(qū)、老城區(qū)，多路公交車路線直通本項(xiàng)目。三、實(shí)施項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析有利于認(rèn)清該地塊的蘊(yùn)藏的價(jià)值，尋求開發(fā)的潛在利益和附加值，從表面現(xiàn)象該項(xiàng)目可能不被人注意，但從深層分析確有本質(zhì)的開發(fā)利益這所在，這就是房地產(chǎn)開發(fā)的魅力之所在。通過(guò)差異化策略的運(yùn)用，以及系統(tǒng)策劃和推廣，來(lái)展示產(chǎn)品個(gè)性、影響力和整體形象，使小區(qū)達(dá)到功能實(shí)用，規(guī)劃適度超前，環(huán)境、功能、形式完美統(tǒng)一。營(yíng)造市場(chǎng)，引導(dǎo)需求，占據(jù)市場(chǎng)有利位置。由此，本項(xiàng)目在產(chǎn)品功能上須有鮮明的吸引力，合理控制平面布局和戶型面積，控制總價(jià)，在充分滿足區(qū)域客戶群體的基礎(chǔ)上，盡可能地適宜多種群體客源的需求。市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目區(qū)域性因素比較突出，區(qū)域客源包括紅谷灘新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高校園區(qū)和老城區(qū)。（6）挖掘規(guī)劃的高附加值注重規(guī)劃與市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展性，構(gòu)筑良好的投資環(huán)境，提高環(huán)境的觀賞性；營(yíng)造人、環(huán)境、建筑和諧、穩(wěn)定、長(zhǎng)期共存的親情關(guān)系；配以適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)和會(huì)所，提高智能化和人性化物業(yè)管理水平，使本項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新亮點(diǎn)。（5）講究設(shè)計(jì)的規(guī)范特色在建筑上既要強(qiáng)調(diào)風(fēng)格統(tǒng)一，又要有創(chuàng)新；既要有鮮明的特色，又要注重其文化內(nèi)涵；既要講究超前的設(shè)計(jì)手法，又要講究投資的實(shí)用性。（3）滿足居住的深層需求從“建筑的夢(mèng)想、創(chuàng)作的思想及環(huán)境的理想”出發(fā)，將原貌中的三者關(guān)系有機(jī)結(jié)合起來(lái)，注重生態(tài)環(huán)境效應(yīng)，以健康向上的功能設(shè)計(jì)為主旋律，構(gòu)造出一個(gè)充滿性調(diào)、溫馨的回歸自然的全品位生活空間。（1）符合城市的發(fā)展需要根據(jù)城市總體布局調(diào)整要求，在產(chǎn)品功能定位上既強(qiáng)調(diào)與周邊和城市規(guī)劃定位相結(jié)合，又要注重功能建筑與周邊景觀相協(xié)調(diào)，形成生活化空間。物業(yè)類型 根據(jù)總體定位，該物業(yè)突出易建好賣，實(shí)在品味。 項(xiàng)目周邊為紅谷灘新區(qū)，昌北國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以及財(cái)大、農(nóng)大、交大為代表的高校園區(qū)，鳳凰洲高級(jí)商住區(qū)所環(huán)繞，具有充分的區(qū)域客戶群體和極為突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目宗地，西依廬山南大道并與江西國(guó)際汽車城相對(duì)，北臨麥廬大道，東南與歐洲銘雅城相鄰。（8）建筑限高：十二層以下。（1）可用面積：約74畝（2）用地性質(zhì)：商業(yè)、住宅（兼辦公）（3）容積率： 1.8（4）建筑密度：≤30％（5）綠化率：≥35％（6）建筑間距：多層按1：，高層按1：0.8H且大于24以上進(jìn)行控制設(shè)計(jì)。造漆廠項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書造漆廠項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概述 某市造漆廠因國(guó)企改制，對(duì)原生產(chǎn)生活區(qū)土地實(shí)行整體掛牌出讓，由某市國(guó)資公司、造漆廠制訂安置方案并設(shè)定掛牌出讓條件。造漆廠地塊情況 該地塊較為方正，縱橫約2278米，東、南低，西、北高，落差5米左右，有利于土地的規(guī)劃和利用，沿街有較長(zhǎng)的展開面，具有一定的商業(yè)價(jià)值，縱深有厚度，能形成較高品質(zhì)的小區(qū)。（7）沿街距離：退麥廬大道10米，退廬山南大道10米。項(xiàng)目區(qū)位情況 該宗地塊位于某市北大門，昌九高速公路出入口，以及某市昌北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)主入口，交通便利。距市中心為5公里，離紅谷灘新區(qū)市政府公5分種路程，四周充滿了良好的商業(yè)和居住氛圍。二、項(xiàng)目定位 該項(xiàng)目的定位無(wú)需追求過(guò)高品質(zhì)，應(yīng)講究運(yùn)作的快速高效、資金的利用效率、過(guò)程的流暢連續(xù)、品位的適中合理、收益的時(shí)效適度。 （1）物業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)和住宅 （2）建筑形態(tài)：普通多層6＋1或7層規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 體現(xiàn)居住的舒適性、景觀的可視性、建筑的統(tǒng)一性、商業(yè)的價(jià)值性、配套的合理性、文化的情趣性、建造的經(jīng)濟(jì)性、銷售的快捷性、運(yùn)作的時(shí)效性，充分獲取投入的收益。（2）拱托城市的形象塑造依據(jù)市委、市政府提出的美化、亮化工程信花園城市建設(shè)要求，注重城市街景景觀，改變目前房地產(chǎn)單調(diào)的產(chǎn)品形態(tài)，創(chuàng)造環(huán)境、街景、建筑、居住完美結(jié)合的新型建筑文化。（4）體現(xiàn)布局的整體空間以“前廣場(chǎng)（商業(yè)）、后中心景園、建筑兩邊分”的模式，實(shí)施簡(jiǎn)約的布局，體現(xiàn)布局合理、分區(qū)明確、錯(cuò)落有致的立體景觀產(chǎn)品形象。使布局、建筑、環(huán)境和諧有序，并體現(xiàn)時(shí)代特點(diǎn)和開發(fā)商文化特色的形象建筑。（7）注重運(yùn)營(yíng)的理念價(jià)值通過(guò)建筑語(yǔ)言，表達(dá)開放形象和生活理念，為后續(xù)的營(yíng)銷體系的建立，創(chuàng)造良好的外部形象基礎(chǔ)，使投資開發(fā)的目的性、方向性、超前性、靈活性和統(tǒng)一性等優(yōu)勢(shì)依仗建設(shè)設(shè)計(jì)來(lái)體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，為繼后成功地占領(lǐng)市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。置業(yè)動(dòng)機(jī)以一次置業(yè)和二次置業(yè)為主，同時(shí)注重物業(yè)本身的居住與投資功能，置業(yè)群體素質(zhì)較高。形象定位 以市場(chǎng)為依托，以差異化產(chǎn)品為便件基礎(chǔ)，整合和提升多種外部有效資源；并以差異化傳媒推廣手段，走可持續(xù)發(fā)展的品牌之路。重點(diǎn)突出本項(xiàng)目獨(dú)特的交通、區(qū)位優(yōu)勢(shì)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的形象定位，以彰顯項(xiàng)目的潛在價(jià)值。通過(guò)項(xiàng)目使開發(fā)商的品牌、產(chǎn)品形象得到樹立，并使開發(fā)商、合作以及消費(fèi)者之間達(dá)到多贏的市場(chǎng)格局。風(fēng)險(xiǎn)分析有利于揭開籠罩在項(xiàng)目之上的煙霧，看透項(xiàng)目的難易成度，化解風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)控制在最低成度，保障項(xiàng)目的按是按計(jì)劃順利實(shí)施。故使項(xiàng)目與中心城區(qū)和紅谷灘新區(qū)的交通極為便利，況且，擬建的昌北公交站和新火車站就在本項(xiàng)目附近，更添交通優(yōu)勢(shì)。而這些區(qū)域正是現(xiàn)在和將來(lái)某最具活力、發(fā)展強(qiáng)勁的區(qū)域，在某種成度上決定和改變某的未來(lái)，是某新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)的中心。（3）市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 開發(fā)區(qū)、高校園區(qū)周邊居住人口在35萬(wàn)人以上，在這一區(qū)域里房地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重不足的情況下，未來(lái)市場(chǎng)將表現(xiàn)異?；钴S，具有極好的市場(chǎng)發(fā)展空間。 其次，該項(xiàng)目土地是通過(guò)企業(yè)制度改造掛牌出讓獲得，相對(duì)土地成本較低，開發(fā)利益更高。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)（1）政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家宏觀調(diào)控、金融政策、建材漲價(jià)、能源緊張，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；但從2004年的情況而言，這些對(duì)某的房地產(chǎn)業(yè)的影響并不大，相反還使某的房地產(chǎn)業(yè)向著更加有序的方向發(fā)展，使一些對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作能力較低的開發(fā)商承受較大的打擊，而運(yùn)作能力更強(qiáng)的開發(fā)商卻可以避開低層次競(jìng)爭(zhēng)，獲得合理的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。（2）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)最大特點(diǎn)是，項(xiàng)目運(yùn)作是在一定階段內(nèi)完成，相對(duì)的項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，運(yùn)作環(huán)節(jié)繁多，不能有效地洞察市場(chǎng)的變化，將會(huì)帶來(lái)難以想象的后果，使應(yīng)有的利益在市場(chǎng)的沖擊下喪失。因此，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的確存，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)在于對(duì)市場(chǎng)的掌控能力和入市的節(jié)奏掌握。從總體運(yùn)作上，把撐各環(huán)節(jié)的配合和資金的合理分配使用，盡可地在較短的時(shí)限內(nèi)完成項(xiàng)目。（4）因素風(fēng)險(xiǎn) 因素風(fēng)險(xiǎn)包括：土地的拆遷進(jìn)度、規(guī)劃的報(bào)批時(shí)間等。況且，企業(yè)的改制是由市國(guó)資辦統(tǒng)籌諧調(diào)，對(duì)項(xiàng)目的拆遷進(jìn)度具有較強(qiáng)的控制力，能夠在較短的時(shí)間內(nèi)全部拆遷完畢。四、項(xiàng)目計(jì)劃目標(biāo)總體目標(biāo) 二年內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)完畢。資金投入及使用計(jì)劃 資金總投入為4700萬(wàn)元，資金計(jì)劃使用計(jì)劃見項(xiàng)目現(xiàn)金流表第二章 運(yùn)作公司一、宗旨 該項(xiàng)目具體經(jīng)營(yíng)，由運(yùn)作公司全權(quán)全程負(fù)責(zé)，以保障項(xiàng)目專業(yè)高效進(jìn)行，獲取合理的投資利益。宗旨說(shuō)明 以消費(fèi)者認(rèn)可的規(guī)劃方案和成熟產(chǎn)品導(dǎo)入市場(chǎng)，不搞難以把撐內(nèi)容，在合理的時(shí)間內(nèi)，以合理的產(chǎn)品獲取合理的利潤(rùn)。方案形成過(guò)程須進(jìn)行充分論證，一旦方案確定應(yīng)快捷高效實(shí)施，而非花費(fèi)太多時(shí)間在方案執(zhí)行過(guò)程中的頻繁變動(dòng)，從運(yùn)作中減少時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本。實(shí)現(xiàn)方式 以聯(lián)創(chuàng)光電為主體與本公司進(jìn)行戰(zhàn)略合作，組建江西“聯(lián)創(chuàng)”房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。聯(lián)創(chuàng)負(fù)責(zé)全部運(yùn)作資金的籌措，享有項(xiàng)目決策權(quán)；本公司負(fù)責(zé)全程運(yùn)作，主要為土地的獲取，市場(chǎng)的調(diào)研分析，產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的管理，項(xiàng)目策劃推廣。資金需求 該項(xiàng)目的全程運(yùn)作需要資金4500萬(wàn)元，可分二個(gè)階段到位。組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)說(shuō)明組織結(jié)構(gòu)采取直線職能制組織結(jié)構(gòu)，充分體現(xiàn)“人本管理”理念。（1）組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則的主導(dǎo)思想 創(chuàng)建和保持公司各項(xiàng)任務(wù)能有效實(shí)施的組織環(huán)境和業(yè)務(wù)平臺(tái)。目標(biāo)統(tǒng)一原則，分工協(xié)作原則，統(tǒng)一指揮原則，適當(dāng)幅度原則，責(zé)權(quán)對(duì)等原則，精干高效原則，集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合原則，穩(wěn)定性與靈活性相結(jié)合原則，執(zhí)行與監(jiān)督分設(shè)原則（3）組織設(shè)計(jì)的收效標(biāo)準(zhǔn)增加高附加值的工作，減少低效益的工作，創(chuàng)造整體性合成效益的工作，充分利用外部資源優(yōu)化效益的工作。（1）組織結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn) 組織結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、管理層次分明、權(quán)力責(zé)任明確、利于統(tǒng)一指揮。從部門經(jīng)理到基層管理人員、執(zhí)行人員都有其明確的權(quán)限和責(zé)任，便于工作統(tǒng)一協(xié)調(diào)、指揮。 工程部、營(yíng)銷部、項(xiàng)目部構(gòu)成項(xiàng)目管理的三角，工程部提供技術(shù)和物質(zhì)支持，營(yíng)銷部提供信息和建議支持，項(xiàng)目部專職負(fù)責(zé)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的管理。 同時(shí)，對(duì)職能部門實(shí)行以崗位代替部門化，既可完成部門化的職能又可少量配置管理人員，降低了管理的人力資源成本和復(fù)雜成度。并且，保障了整個(gè)組織為共同的目標(biāo)努力，團(tuán)隊(duì)精神得到充分的發(fā)揮，形成強(qiáng)大的戰(zhàn)斗力。項(xiàng)目經(jīng)理直接與總經(jīng)理溝通，提高了溝通速度，減少或避免了溝通中的失真與錯(cuò)誤。（6）缺點(diǎn)： 高層主管的協(xié)調(diào)工作量大，系統(tǒng)要有長(zhǎng)期業(yè)務(wù)支撐，否則團(tuán)隊(duì)缺乏事業(yè)上的連續(xù)和保障。 定期組織公司職能部門經(jīng)理向總經(jīng)述職，及時(shí)修改、完善崗位描述。及時(shí)提供公司所需相應(yīng)的財(cái)務(wù)資料，做好年審工作。認(rèn)真研究業(yè)務(wù)，做到合法地規(guī)避稅收，合理地控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)涉及到管理物質(zhì)、資金，以及對(duì)外有經(jīng)濟(jì)往來(lái)的崗位離任時(shí)