【正文】 征。處于當(dāng)前國家對房地產(chǎn)及建筑領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)治理的關(guān)鍵期：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必然需要政府職能管理和社會建筑業(yè)的大力支持，但房地產(chǎn)和建筑業(yè)的腐敗已是全社會腐敗較嚴(yán)重的區(qū)域。面對多次調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)處于政策不穩(wěn)、預(yù)期不明的特殊時期，這些因素均極大地影響著職工家庭的決策。鑒于此，2010年9月29日，國家有關(guān)部委又出臺“國五條”（ 簡稱“9二、商住項(xiàng)目所處環(huán)境和條件（一）、宏觀環(huán)境：處于當(dāng)前國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施最嚴(yán)厲調(diào)控的敏感期：房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了近十年的高速發(fā)展，特別是在國家實(shí)施單一的市場化措施后，房地產(chǎn)更是充當(dāng)了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和金融危機(jī)期間拯救經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭角色，伴生出大量的社會問題。家屬預(yù)留房根據(jù)企業(yè)投產(chǎn)后的情況決定建設(shè)規(guī)模及開竣工時間。項(xiàng)目進(jìn)度：周轉(zhuǎn)房、145㎡以上戶型不分期，只建一期；其余戶型按組團(tuán)設(shè)計(jì)，原則上分兩期；現(xiàn)處于項(xiàng)目總體規(guī)劃階段。其中周轉(zhuǎn)房、家屬房及配套設(shè)施面積60萬方，預(yù)留10萬方，投資總額約15億元。商住項(xiàng)目與某某特裝和某某股份兩公司搬遷項(xiàng)目有內(nèi)在聯(lián)系盡管商住項(xiàng)目區(qū)別于某某特裝和某某股份遷建項(xiàng)目的特征明顯：建設(shè)主體不同、建設(shè)項(xiàng)目投資性質(zhì)不同、經(jīng)營管理類別不同，但由于商住項(xiàng)目的用戶是兩公司職工家庭，又使三個主體、兩類項(xiàng)目之間產(chǎn)生了一定的內(nèi)在聯(lián)系（商住項(xiàng)目的定向銷售和職工團(tuán)購也是其本質(zhì)聯(lián)系）。為應(yīng)對國家對集資建房的政策限制，在企業(yè)和地方政府雙方共同的努力下，達(dá)成了通過組建項(xiàng)目開發(fā)公司來實(shí)施定向銷售的新途徑。商住項(xiàng)目的實(shí)施受到國家對企業(yè)職工自建房有關(guān)政策的限制首次協(xié)議簽訂時，商住項(xiàng)目是按以某某特裝公司為載體、通過職工集資建房方式實(shí)施的組織模式在考慮。后因某某區(qū)位變化、某某集團(tuán)摩托車產(chǎn)業(yè)整合等原因，于2010年4月29日雙方達(dá)成調(diào)整意見，工業(yè)用地由3000畝調(diào)整為2260畝，商住用地由600畝調(diào)整為300畝，同時供地價格、區(qū)位和供地時序也分別有所調(diào)整。商住項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱目錄一、 商住項(xiàng)目的背景、目標(biāo)和任務(wù)：二、 商住項(xiàng)目所處環(huán)境和條件；三、 商住項(xiàng)目的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、管理模式以及合同結(jié)構(gòu)；四、 商住項(xiàng)目管理組織模式、結(jié)構(gòu)及職責(zé)；五、 商住公司管理體系構(gòu)建；六、 商住項(xiàng)目管理的內(nèi)容；七、 商住公司人力資源管理計(jì)劃；八、 商住項(xiàng)目資金需求計(jì)劃；九、 其他有關(guān)組織、管理、經(jīng)濟(jì)保障措施（建議）。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司管理規(guī)劃大綱重慶﹟﹟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二〇一〇年十二月一、 商住項(xiàng)目的背景、目標(biāo)和任務(wù)：（一）、商住項(xiàng)目背景：商住項(xiàng)目是某某集團(tuán)整體遷建項(xiàng)目中的一個子項(xiàng)目根據(jù)某某集團(tuán)以及重慶市的統(tǒng)一安排，在多方案比選的基礎(chǔ)上，某某集團(tuán)旗下兩公司（某某特裝和某某股份）于2008年6月5日與某某政府簽訂整體遷建入駐協(xié)議，某某分期提供3600畝土地供某某使用，其中供應(yīng)600畝商住用地用于某某集團(tuán)職工住房建設(shè)。商住項(xiàng)目的實(shí)施對減少兩公司的異地通勤費(fèi)用，改善職工的居住環(huán)境，幫助企業(yè)吸引和留住人才有重要作用。但在2007年年底，國家建設(shè)部等七部委出臺了規(guī)范集資建房的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號），禁止了企業(yè)利用新征地對職工實(shí)施集資建房的路徑。項(xiàng)目公司（重慶某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）與某某縣政府于2010年7月29日簽訂了《中國某某集團(tuán)職工商住項(xiàng)目協(xié)議》，明確了供地面積、價格、時間、稅費(fèi)優(yōu)惠以及上市交易限制。本項(xiàng)目永嘉大道中部通道東林大道雙星大道大學(xué)城金劍路紅宇大道規(guī)劃新商業(yè)中心交通情況工業(yè)園區(qū)包括某某、金冠等多家大型企業(yè)老縣城至永川（二）、商住項(xiàng)目目標(biāo)：建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、投資額：項(xiàng)目占地約300畝，地處某某未來新城核心區(qū)域，總規(guī)模計(jì)劃70萬方。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 質(zhì)量要求不低于“雅仕居”二期（建筑結(jié)構(gòu)獲“三峽杯”稱號），爭取部分組團(tuán)評為重慶市綠色生態(tài)住宅小區(qū)。周轉(zhuǎn)房及家屬房一期房排出了詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃（見下表）：開工力爭在2011年二季度，竣工期為：周轉(zhuǎn)房在2012年三季度，家屬房在2013年一季度底；家屬房二期開工期在2013年四季度，竣工期在2015年四季度，尚未排出詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃。三項(xiàng)目大日程表附表一某某某某商住總體規(guī)劃項(xiàng)目大日程安排序號任務(wù)名稱計(jì)劃開始時間計(jì)劃結(jié)束時間1調(diào)研策劃2010年7月22日2011年1月31日2土地招拍掛2010年9月1日2010年11月30日3地質(zhì)勘查初勘2010年1月1日2010年1月31日4規(guī)劃可研2010年12月23日2011年3月16日5總體方案設(shè)計(jì)2011年2月21日2011年6月4日附表二周轉(zhuǎn)房項(xiàng)目大日程安排序號任務(wù)名稱計(jì)劃開始時間計(jì)劃結(jié)束時間1初步設(shè)計(jì)2011年4月30日2011年7月1日2地質(zhì)勘查詳勘2011年6月4日2011年7月4日3平基2011年6月4日2011年8月3日4施工圖設(shè)計(jì)2011年7月1日2011年8月25日5施工用水、用電銜接2011年6月4日2011年8月25日6工程規(guī)劃許可證2011年8月20日2011年9月19日7施工許可證2011年10月4日2011年10月24日8施工2011年10月24日2013年2月5日9決算期2013年1月26日2013年7月25日附表三家屬房一期項(xiàng)目大日程安排序號任務(wù)名稱計(jì)劃開始時間計(jì)劃結(jié)束時間1初步設(shè)計(jì)2011年5月14日2011年9月2日2地質(zhì)勘查詳勘2011年6月4日2011年7月4日3平基2011年6月4日2011年8月3日4施工圖設(shè)計(jì)2011年7月28日2011年10月1日5施工用水、用電銜接2011年9月26日2011年10月26日6工程規(guī)劃許可證2011年9月26日2011年10月26日7施工許可證2011年11月5日2011年11月25日8施工2011年12月5日2013年6月7日9決算期2013年5月7日2013年11月7日團(tuán)隊(duì)廉潔目標(biāo)：內(nèi)部項(xiàng)目管理成員嚴(yán)格遵守國家相關(guān)的法律、法規(guī)及集團(tuán)出臺的相關(guān)規(guī)定，做到項(xiàng)目完工后“一套不少、完整交付，一個不倒、順利成長”，圓滿完成公司交給的任務(wù)。自2010年4月17日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）以來，國家有關(guān)部委出臺了大量的針對房地產(chǎn)的信貸、土地、市場、稅收等調(diào)控措施，此次房地產(chǎn)新政曾被社會各界輿論貫以“史上最嚴(yán)房產(chǎn)調(diào)控”之名，然而政策實(shí)施半年以來，樓市調(diào)整僅僅表現(xiàn)在“量跌”，房價并未有太多下調(diào)。29新政”）具體內(nèi)容包括了限購、限貸、征收房產(chǎn)稅等更具實(shí)質(zhì)性的殺傷手段，各地方也紛紛落實(shí)調(diào)控細(xì)則。由于房地產(chǎn)開發(fā)的長周期和高價值屬性帶來的高風(fēng)險特征，對開發(fā)管理人員的政策敏感性和特定市場需求的把控能力要求甚高，有別于社會化的商品房開發(fā)建設(shè)。為此，中央開展了2009～2011年為期三年的集中專項(xiàng)治理。處于建筑市場高度開放與國家法治不健全的矛盾交織期：我國加入世貿(mào)協(xié)議以后，國外大量先進(jìn)的投資管理和建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)、模式迅速傳入我國，比如工程總承包和項(xiàng)目管理外包方式，引起了我國相關(guān)業(yè)界的廣泛重視。就其原因有二：一是我國基礎(chǔ)的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境與西方發(fā)達(dá)國家相差較遠(yuǎn)，誠信和法治這兩根支柱均較弱，不足以廣泛推廣；二是不排除在業(yè)主強(qiáng)勢和對成本（投資額）不敏感的背景下，還是有一定的市場基礎(chǔ)。（二）、區(qū)域環(huán)境：區(qū)位、政策環(huán)境：由于大學(xué)城壁山隧道的貫通，某某短期內(nèi)成為了西永微電園的配套基地。新的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展定位，吸引了大量高新產(chǎn)業(yè)的入駐，對傳統(tǒng)制造業(yè)形成了擠壓，對房地產(chǎn)業(yè)形成了拉動。建設(shè)配套條件：與區(qū)位和定位短期內(nèi)迅速改變不同的是，工業(yè)化和城市化需要的市政、公用配套的積累需要一定的時間和較大的投入。地塊周邊環(huán)境：某某商住地塊位于綠島新區(qū)，某某項(xiàng)目又是開拓者角色，因此，無論施工條件還是使用條件的完備某