【正文】 適時(shí)完成董事會(huì)與經(jīng)理班子之間對(duì)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)的簽訂，分解落實(shí)到各級(jí)各部門，并最終落實(shí)到每個(gè)人頭上；適時(shí)組建單位項(xiàng)目管理專責(zé)組，確保每一個(gè)項(xiàng)目的管理目標(biāo)都能全面受控。因此，原定的“小業(yè)主、大監(jiān)理、社會(huì)化”運(yùn)營(yíng)模式是比較合理的。準(zhǔn)確識(shí)別業(yè)務(wù)外包的內(nèi)容和范圍，避免不必要的反復(fù)：當(dāng)前，在設(shè)計(jì)承制分離、土地權(quán)屬項(xiàng)目公司、銀行主動(dòng)貸款的情況下，模式選擇的問(wèn)題只集中在施工發(fā)包方式選擇和項(xiàng)目管理的內(nèi)置還是外包兩個(gè)方面?；诖?，提出如下建議措施：規(guī)范集團(tuán)決策、突出幫扶體系：借鑒重鋼和某某自身職工住房建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)，建議兩公司重點(diǎn)解決三方面的問(wèn)題：第一、定銷團(tuán)購(gòu)方面的購(gòu)房資格、房屋價(jià)格方面的事項(xiàng)；第二、推動(dòng)完善職工民主決策和民主監(jiān)督（包括職工代表組長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)和職工住房監(jiān)督委員會(huì)）管理制度；第三、促進(jìn)項(xiàng)目公司自主運(yùn)行并提供幫扶機(jī)制，幫扶的重點(diǎn)在土地獲取、融資支持以及政府的稅費(fèi)支持等事項(xiàng)。外部渠道措施：第一、可有償借用兩公司遷建資金節(jié)存來(lái)實(shí)現(xiàn)部分周轉(zhuǎn)；第二、最后現(xiàn)金缺口可通過(guò)兩公司增資擴(kuò)股到5000萬(wàn)元并實(shí)際到位公司注冊(cè)資本的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)；第三、努力通過(guò)項(xiàng)目公司建立直接的融資渠道的方式解決。（二）、配置方式：某某集團(tuán)內(nèi)部可以抽調(diào)、借調(diào)約15人，需要社會(huì)化外招15人；（三）、人力資源需求計(jì)劃：按工作需要提前一個(gè)月報(bào)到來(lái)安排招聘（選擇）、培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)融入。在房屋施工階段前期物管人員應(yīng)進(jìn)場(chǎng)監(jiān)督并熟悉設(shè)備設(shè)施的操作、管護(hù)，關(guān)鍵是對(duì)影響業(yè)主使用的功能質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。、風(fēng)險(xiǎn)管理由公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，公司綜合部門統(tǒng)一對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面牽頭管理，并有效分解到各部門，納入其日常工作之中，建立系列的風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、處理、監(jiān)測(cè)、預(yù)警和應(yīng)急相應(yīng)機(jī)制。按照我公司給予監(jiān)理單位的授權(quán)范圍，監(jiān)理工作可內(nèi)容推進(jìn)到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程監(jiān)理，彌補(bǔ)我公司在管理人員上不足的問(wèn)題。項(xiàng)目管理、管理體系搭建組建適合本項(xiàng)目的公司體系及現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部組織體系。項(xiàng)目以及公司的稅務(wù)管理包含經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理及其稅收策劃，在稅法運(yùn)行的范圍內(nèi)如何合理避稅是公司經(jīng)營(yíng)的重要方面。應(yīng)立足于項(xiàng)目公司自主直接融資渠道的建設(shè)，可以依托的有兩公司的間接融資和職工的團(tuán)購(gòu)集資。財(cái)會(huì)管理按集團(tuán)當(dāng)前總體安排，商住項(xiàng)目的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)管理工作由遷建財(cái)務(wù)部會(huì)同集團(tuán)財(cái)務(wù)部在共同管理，融資工作由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門在負(fù)責(zé)。、采購(gòu)策劃對(duì)工程所需要的材料及需求計(jì)劃需做詳細(xì)的采購(gòu)策劃方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)體部分由土建、安裝和環(huán)境三大部分構(gòu)成。商業(yè)配套部分必須保證整體商住小區(qū)的配套最優(yōu)和效益最優(yōu)，處理好配套總量、建設(shè)進(jìn)度銜接、營(yíng)銷策略最佳與現(xiàn)金流的平衡。：鑒于商住項(xiàng)目為某某職工的定向銷售房，在正式規(guī)劃設(shè)計(jì)前有必要向預(yù)定職工收取一定保證金，鎖定需求規(guī)模、較少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。銷售管理：包括住房和商業(yè)配套設(shè)施兩部分的需求調(diào)研、方案策劃以及銷售實(shí)現(xiàn)。、初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)是在設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上完成的。、權(quán)證辦理：土地權(quán)證辦理既是土地獲取的保障又是下步建設(shè)、抵押融資的前提，必須將其作為獨(dú)立重要事項(xiàng)納入管理。但項(xiàng)目公司至今尚無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，必須申辦。同時(shí)我公司將委托相關(guān)單位負(fù)責(zé)編制建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)及水土保持相關(guān)資料，上報(bào)環(huán)境部門審批，并與可行性研究報(bào)告一起上報(bào)。詳見(jiàn)下圖：調(diào)研策劃住宅內(nèi)銷需求由公司組織調(diào)研分析，商業(yè)及外銷委托專業(yè)機(jī)構(gòu)完成市場(chǎng)調(diào)研?！　。?、必須對(duì)制度進(jìn)行適宜性、有效性修訂。　　房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)質(zhì)量管理體系貫標(biāo)的方式導(dǎo)入管理。　　第Ⅳ層次制度　　第Ⅳ層次制度是指各（職能中心）部門和各類項(xiàng)目組織內(nèi)部的、沒(méi)有橫向工作接口關(guān)系的管理制度，主要包括各類管理細(xì)則、業(yè)務(wù)規(guī)程、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)等。項(xiàng)目類型按照按地域劃分可分為本地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目；按股權(quán)劃分可分為獨(dú)資項(xiàng)目、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目；按規(guī)模級(jí)別劃分可分為特級(jí)項(xiàng)目、一級(jí)項(xiàng)目、二級(jí)項(xiàng)目、三級(jí)項(xiàng)目；按階段劃分可分為階段性項(xiàng)目和全程性項(xiàng)目。通俗地說(shuō)，就是“公司級(jí)的統(tǒng)一規(guī)則”?！　〖瘓F(tuán)對(duì)商住公司的管理重點(diǎn)可集中于此。房地產(chǎn)企業(yè)管理體系分為四個(gè)層次。重點(diǎn)監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)備材料供應(yīng)單位的合同實(shí)施情況，協(xié)調(diào)內(nèi)部報(bào)建銜接、財(cái)務(wù)支持等各部門的工作，保證建設(shè)合同順利實(shí)施圓滿完成的第一執(zhí)行部門。（9）負(fù)責(zé)公司全面預(yù)算和年度財(cái)務(wù)決算報(bào)表的編制工作。（2）按照公司合同、章程以及國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定實(shí)施財(cái)務(wù)工作,做到手續(xù)完備，內(nèi)容真實(shí)，數(shù)字準(zhǔn)確，帳目清楚，日清月結(jié)，按時(shí)報(bào)帳；（3）負(fù)責(zé)公司會(huì)計(jì)憑證、帳簿、報(bào)表等財(cái)務(wù)檔案的管理工作。（11）負(fù)責(zé)簽訂購(gòu)房協(xié)議（購(gòu)房合同），嚴(yán)格按照協(xié)議或合同規(guī)定的內(nèi)容填寫(xiě)。（7）提出或代表客戶提出設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)，參與重大設(shè)計(jì)變更的評(píng)審，參與設(shè)計(jì)改進(jìn)分析，提出改進(jìn)方案。（3）深入了解項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色和經(jīng)營(yíng)情況，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，定期收集房地產(chǎn)信息，不斷推出各種促銷手段和措施在委托策劃代理公司前，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期宣傳和推廣。（12）及時(shí)完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（8）負(fù)責(zé)落實(shí)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)的勘察工作，組織開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的放驗(yàn)線工作；負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中質(zhì)量、安全、投資的控制等各方面管理；負(fù)責(zé)技術(shù)簽證、設(shè)計(jì)變更、基礎(chǔ)隱蔽工程的記錄、檢查、驗(yàn)收工作，做好施工現(xiàn)場(chǎng)綜合調(diào)度工作；全面掌握施工現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)進(jìn)展情況，協(xié)調(diào)與施工安排、單位工程及配套項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)系；統(tǒng)籌現(xiàn)場(chǎng)水、電、路、材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備、施工力量的平衡。保證按形象進(jìn)度和計(jì)劃要求，做好公司應(yīng)供工程材料、設(shè)備的檢驗(yàn)工作。（5）、對(duì)甲方的定期溝通匯報(bào)制度（三）、項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)圖： （四）、咨詢機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的對(duì)接關(guān)系圖：40 / 40（五）、項(xiàng)目公司內(nèi)部各級(jí)部門職能、職責(zé)工程部職責(zé)（1）認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家及公司制定的有關(guān)工程建設(shè)方面的政策、法令、規(guī)定、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序和工程施工程序。對(duì)計(jì)量進(jìn)行審核和評(píng)價(jià)。、督促檢查施工單位按月報(bào)進(jìn)度計(jì)劃和根據(jù)計(jì)劃進(jìn)度檢查實(shí)際進(jìn)度，對(duì)實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)分析，并及時(shí)將進(jìn)度報(bào)告和信息提供給業(yè)主。（4）、監(jiān)督檢查組、建立定期到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)各工地進(jìn)行檢查一次的檢查制度，檢查各參建單位是否按工程建設(shè)程序和相關(guān)規(guī)范執(zhí)行。、要求施工單位按月報(bào)進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃工期進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)分析，及時(shí)將各點(diǎn)工程進(jìn)度報(bào)告和信息提供給業(yè)主。、提供合同管理、進(jìn)度管理、投資控制等方面的咨詢服務(wù)工作。、負(fù)責(zé)對(duì)工程進(jìn)度付款進(jìn)行審核并提出審核意見(jiàn)。定期評(píng)估運(yùn)作績(jī)效，有效發(fā)揮和調(diào)動(dòng)各成員的工作積極性和責(zé)任感。（3）樹(shù)立項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)意識(shí)，努力做到：圍繞項(xiàng)目目標(biāo)而形成和諧一致、高效的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)；建立協(xié)同工作的管理機(jī)制和工作模式，建立暢通的信息溝通渠道和各方共享的信息工作平臺(tái)，保證信息及時(shí)、有效和準(zhǔn)確地傳遞。管理咨詢項(xiàng)目部具有明確的目標(biāo)和自己一套嚴(yán)格的管理制度。責(zé)、權(quán)、利平衡原則項(xiàng)目的不可重復(fù)性使項(xiàng)目管理區(qū)別于企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理，不具有管理標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)制性。因此項(xiàng)目公司可以采取業(yè)主方與項(xiàng)目管理公司共同管理的模式實(shí)施項(xiàng)目管理，將工程監(jiān)理的范圍由強(qiáng)制的施工領(lǐng)域向規(guī)劃設(shè)計(jì)乃至項(xiàng)目決策階段延伸，減少項(xiàng)目公司內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)和人員規(guī)模，使項(xiàng)目公司小型化。這是某某商住項(xiàng)目區(qū)別于社會(huì)商品房運(yùn)作的顯著差異。公司化治理結(jié)構(gòu)原則集團(tuán)健全商住公司內(nèi)部的股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理班子等決策、執(zhí)行和監(jiān)督機(jī)構(gòu)并有效運(yùn)行，避免多頭領(lǐng)導(dǎo)、多頭指揮和無(wú)人負(fù)責(zé)的現(xiàn)象發(fā)生。唯一未明確的就只有施工的發(fā)包方式：是采取施工總承包方式還是實(shí)行土建單位總承包管理、甲方主導(dǎo)專業(yè)分包的方式。因此，依賴社會(huì)開(kāi)發(fā)商來(lái)整體開(kāi)發(fā)融資的必要性不是很充足；其三、在明確“規(guī)劃設(shè)計(jì)單位與承制單位分開(kāi)發(fā)包，同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)與承制原則上不能由同一家單位承擔(dān)”的情況下，實(shí)質(zhì)只剩下項(xiàng)目管理和施工外包兩件主要工作。三、商住項(xiàng)目的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、管理模式及合同結(jié)構(gòu)（一）、商住項(xiàng)目的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)：（二）、項(xiàng)目運(yùn)行模式選擇目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)已是社會(huì)化分工非常成熟的行業(yè)，在項(xiàng)目投資決策、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施以及項(xiàng)目使用管理三階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不需要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資、拿地、策劃規(guī)劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、銷售、交房及物管等各個(gè)環(huán)節(jié)都親歷親為；作為專業(yè)整合商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要專注于項(xiàng)目決策期的融資、拿地、規(guī)劃工作，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施期的科學(xué)外包和大宗材料、關(guān)鍵品保設(shè)備的采購(gòu)等影響項(xiàng)目全局的工作；基本上諸如策劃調(diào)研、設(shè)計(jì)、施工、銷售、交房及物管等專業(yè)性工作