【正文】 付4.項目委托注：：新華信托：在信托到期未能及時兌付或出現(xiàn)前述直接實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形時，新華信托可以將因抵押而獲得的土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)及因質(zhì)押而持有的股權(quán)以拍賣等形式變現(xiàn)，以轉(zhuǎn)讓款向受益人分配信托本金及收益。：本信托計劃將其擁有的項目收益權(quán)向第三方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以項目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價款向受益人分配信托本金及收益。（2）為了保證本信托計劃本金及預(yù)期收益的按期足額兌付，華誠醫(yī)學(xué)與新華信托、**銀行**分行三方簽署《信托資金封閉管理合作協(xié)議》，對本項目資金運用以及本項目的收益進(jìn)行監(jiān)管，新華信托對監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)期影響信托計劃及時兌付的資金調(diào)度有一票否決權(quán)；：各方將嚴(yán)格按照銀監(jiān)會規(guī)定要求，控制風(fēng)險，確保信托資金的安全。一般事項包括但不限于：華誠醫(yī)學(xué)的經(jīng)營情況、現(xiàn)金流狀況、醫(yī)學(xué)中心項目的進(jìn)展情況。一般事項是指對項目公司的經(jīng)營管理和對本信托計劃的還款可能帶來一般影響或風(fēng)險的事項。：涉及華誠醫(yī)學(xué)重大事項的決策需取得新華信托的同意，一般事項需按季度向新華信托通報。（2）華誠醫(yī)學(xué)100%股權(quán)質(zhì)押：華誠醫(yī)學(xué)股東——泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團有限公司以及泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司——將其實際擁有的華誠醫(yī)學(xué)100%股權(quán)全部質(zhì)押至新華信托名下。（1）土地和房產(chǎn)抵押：華誠醫(yī)學(xué)將其自身合法擁有、產(chǎn)權(quán)明晰的位于高新區(qū)泰高路西側(cè)、新陽路南側(cè)，（），同時將位于此兩塊地塊上屬華誠所有的，（現(xiàn)由南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院用于教學(xué)活動）全部抵押至新華信托名下（）。資金用途：本項目工程建設(shè)。其他部分的溢價款按季等額支付，直至全額回購?fù)戤?；華誠醫(yī)學(xué)應(yīng)在信托期限到期日之前完整支付回購收益權(quán)價款之固定價款，當(dāng)期溢價款于回購日之前一并支付。本信托計劃的退出方式主要為華誠醫(yī)學(xué)回購新華信托持有的本項目的投資補償收益權(quán)。集合、融資。第一期計劃募集不超過40000萬元，可分兩次推介，每次不超過20000萬元；第二期計劃募集不超過30000萬元，可分兩次推介，每次不超過15000萬元。 信托產(chǎn)品要素新華信托本項目為管委會委托華誠醫(yī)學(xué)代建的BT項目，華誠醫(yī)學(xué)將融資資金用于該項目建設(shè)，管委會按照《委托代建(BT)合同》約定分期支付項目回購款，華誠醫(yī)學(xué)以上述回購款作為第一還款來源，在信托到期時回購項目投資補償收益權(quán)，以保證信托計劃的安全退出。第一章 信托計劃綜述 信托概要泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“華誠醫(yī)學(xué)”）向新華信托股份有限公司（以下簡稱“新華信托”）提出融資申請，擬由新華信托設(shè)立集合信托計劃，融資不超過人民幣7億元，以受讓華誠醫(yī)學(xué)基于與泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會（以下簡稱“管委會”、“高新區(qū)管委會”）簽訂《委托代建(BT)合同》而享有的對泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項目（以下簡稱 “本項目”）的投資補償收益權(quán)。新華信托泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓健康醫(yī)學(xué)中心項目投資集合資金信托計劃可行性研究報告目錄導(dǎo)言 4 4 4第一章 信托計劃綜述 5 信托概要 5 信托產(chǎn)品要素 5 信托資金的運用 7 信用增級及后續(xù)管理措施 7 信托計劃的退出方式 10 交易結(jié)構(gòu)及流程圖 11第二章 融資項目基本情況介紹 12 項目背景簡介 12 項目整體情況 13 項目合規(guī)性 15 項目實施方簡介 16 項目投資預(yù)算分析 17 項目實施進(jìn)度 21第三章 高新區(qū)管委會還款能力分析（第一還款來源） 22 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基本情況 22 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)還款能力分析 22 結(jié)論 30第四章 抵押品與質(zhì)押品分析（第二還款來源） 32 抵押品簡介和價值評估 32 質(zhì)押品簡介和價值評估 36 結(jié)論 39第五章 擔(dān)保企業(yè)分析（第三還款來源） 40 擔(dān)保企業(yè)基本情況 40 擔(dān)保企業(yè)財務(wù)狀況分析 41 擔(dān)保企業(yè)信用狀況和擔(dān)保能力 48第六章 風(fēng)險分析及防范 49 信用風(fēng)險及對策 49 融資項目建設(shè)風(fēng)險及對策 49 管委會回購款支付風(fēng)險及對策 50 抵押品變現(xiàn)風(fēng)險及對策 51 管理風(fēng)險及對策 53 其他風(fēng)險 53第七章 盡職調(diào)查情況與結(jié)論 54 盡職調(diào)查情況 54 結(jié)論 55第八章 信托經(jīng)理 57導(dǎo)言●國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會委托代建的BT項目，開發(fā)區(qū)“產(chǎn)學(xué)研”一體的重要工程，項目得到省市各級政府大力支持●開發(fā)區(qū)已成為醫(yī)藥投資的熱土，經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，管委會財政實力不斷增強（2011年財政總收入超60億元），承諾按期足額回購●融資人泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司具有較強的再融資能力，開發(fā)區(qū)管委會承諾未來3年內(nèi)再注入至少1000畝土地●附加充足的商業(yè)用地抵押擔(dān)保和股權(quán)質(zhì)押擔(dān)?！馎A級企業(yè)泰州鑫泰集團有限公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)?！?，%，總利潤不少于2240萬元本文第一章為信托計劃概述，介紹信托計劃基本框架和要素；第二章介紹融資項目基本情況；第三至第五章分別分析了本信托計劃的三個還款來源：高新區(qū)管委會、項目抵質(zhì)押品和項目擔(dān)保方；第六章分析了本信托計劃可能存在的風(fēng)險以及相應(yīng)對策；第七章為盡職調(diào)查情況和結(jié)論；第八章為信托經(jīng)理介紹；最后的附件列明項目的重要待查文本文件和項目設(shè)立需簽訂的主要合同。本信托計劃擬包含兩期，每期期限擬定為24個月。%股權(quán)質(zhì)押，并由AA級企業(yè)泰州鑫泰集團公司提供保證擔(dān)保，作為第二、第三還款來源。泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項目投資集合資金信托計劃（暫定名）；計劃募集總額為70000萬元，分兩期募集。24個月。（1）委托人：合格社會投資者（2）受益人：同委托人（3）受托人：新華信托股份有限公司（4）融資人：泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司%/年。（1）華誠醫(yī)學(xué)回購?fù)顿Y補償收益權(quán)價款的計算公式如下：回購價款=固定價款+溢價款固定價款=信托計劃募集資金規(guī)模溢價款=信托計劃募集資金規(guī)模*信托項目綜合融資成本*信托計劃存續(xù)天數(shù)/360（2）華誠醫(yī)學(xué)回購?fù)顿Y補償收益權(quán)價款支付規(guī)則：華誠醫(yī)學(xué)在收到全額收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價款后，按照信托計劃當(dāng)期募集資金總額3%的比例，支付第一筆溢價款至新華信托指定的賬號中，用以支付渠道費、銀行保管費以及與信托相關(guān)的審計費、律師費等部分信托費用。 信托資金的運用資金運用方式：受讓華誠醫(yī)學(xué)基于與高新區(qū)管委會簽訂《委托代建(BT)合同》而享有的對本項目的投資補償收益權(quán)。 信用增級及后續(xù)管理措施：作為第二還款來源，并由華誠醫(yī)學(xué)的全部股東將華誠醫(yī)學(xué)100%股權(quán)質(zhì)押給新華信托，以保障本信托計劃足額退出。抵押物的評估由新華信托指定的評估公司負(fù)責(zé)，評估費用由華誠醫(yī)學(xué)全額承擔(dān)。滿足下列條件時，新華信托可選擇直接實現(xiàn)質(zhì)權(quán)：本信托計劃一期不能按期足額（含本金及全部溢價款）退出；本信托計劃存續(xù)期內(nèi)華誠醫(yī)學(xué)凈資產(chǎn)賬面價值首次低于15億元；或本信托計劃存續(xù)期內(nèi)華誠醫(yī)學(xué)未經(jīng)新華信托書面授權(quán)單方面處置重大資產(chǎn)（股權(quán)質(zhì)押合同簽訂時確認(rèn)的凈資產(chǎn)賬面價值max{該資產(chǎn)賬面價值，該資產(chǎn)評估價值}＜15億元）；：AA級企業(yè)泰州鑫泰集團有限公司為本信托計劃提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，為本信托計劃第三還款來源。重大事項是指對項目公司的經(jīng)營管理和對本信托計劃的還款可能帶來重大影響或風(fēng)險的事項。重大事項包括但不限于：（1）公司重組并購；修改項目公司章程；重大資產(chǎn)購置及處置等；（2）華誠醫(yī)學(xué)單筆金額達(dá)到或者超過5000萬元的資金劃撥（經(jīng)董事會批準(zhǔn)的資金使用預(yù)算和按照資金使用計劃的用于本項目設(shè)計和施工的資金劃撥除外），及超過資金使用預(yù)算和資金使用計劃的資金劃付；（3）華誠醫(yī)學(xué)貸款、對外投資、對外提供擔(dān)保（包括且不限于抵押、出質(zhì)、保證等）、對外融資、訴訟等事項。：（1）華誠醫(yī)學(xué)按季度提前向新華信托提交資金使用計劃，經(jīng)新華信托審核后委托銀行按資金使用計劃監(jiān)管資金使用，融資方承諾信托資金需用于本信托計劃指定的項目建設(shè)。 信托計劃的退出方式，回購新華信托所持有的本項目的項目投資補償收益權(quán)，足額支付信托本金及利息，新華信托將所得收益由新華信托向受益人分配信托本金及收益。：信托計劃終止時，經(jīng)新華信托同意，在能夠滿足受益人預(yù)期收益的情況下，受托人可以將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，以信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價款向受益人分配信托本金及收益。具體由新華信托根據(jù)信托計劃的運作情況選擇信托計劃的退出方式。泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心BT項目資金信托計劃：泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項目 ：泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會 ：泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團有限公司和泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司第二章 融資項目基本情況介紹本項目為委托代建（BT）項目，由高新區(qū)管委會委托華誠醫(yī)學(xué)代建泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項目，并在建設(shè)期滿后按建設(shè)投資額回購。除5%質(zhì)保金外，其余回購款分兩期支付，分別足額覆蓋兩期信托計劃本息。該合作辦學(xué)項目是教育教學(xué)區(qū)第二個落地的辦學(xué)項目，第一個中外合作辦學(xué)項目，也是第一個計劃包括“本碩博”多層次人才培養(yǎng)的辦學(xué)項目，得到省市各級政府的大力支持。克拉瑟多一行，向各方闡明了對該項目的支持。高新區(qū)教育教學(xué)區(qū)是國家級高新區(qū)——泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“高新區(qū)”）——構(gòu)建“產(chǎn)學(xué)研”體系的重要一環(huán)。目前，一期工程范圍內(nèi)與本項目毗鄰的南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院（含公共圖書館和食堂）已建成投入使用，本項目所在地和周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可以滿足本項目校區(qū)的建設(shè)要求。項目己于2012年1月開工建設(shè)，預(yù)計2014年6月完工。華誠醫(yī)學(xué)擬申請建設(shè)投資借款70000萬元。本項目主體工程完工進(jìn)度表如下：表22 主體工程完工進(jìn)度表序號建筑工程名稱工程量（平方米）2012年7月2013年6月2013年7月2014年6月1教室實驗室72215722152行政辦公樓13715137153體育中心8000080004教師及學(xué)生公寓5395026975269755商業(yè)用房400000400006其他輔助用房14300143000合計20218012720574975根據(jù)華誠醫(yī)學(xué)與管委會達(dá)成的代建協(xié)議，回購款項由委托人于工程完工交付后分三期支付，2014年1月10日前支付工程預(yù)估建設(shè)投資額（）的50%；2015年1月10日前按經(jīng)審核的竣工決算價扣除5%的質(zhì)保金以及2014年已付部分后的支付價款余額，三年質(zhì)保期滿后支付質(zhì)保金。一期工程已經(jīng)整體取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證。華誠醫(yī)學(xué)已向我公司出具承諾函，承諾該項目地塊由華誠醫(yī)學(xué)合法擁有，不存在任何未決糾紛，華誠醫(yī)學(xué)將在2012年11月底前辦妥土地使用權(quán)證。圖21 教育教學(xué)區(qū)一期工程總體規(guī)劃圖圖22 本項目在教育教學(xué)區(qū)一期工程的位置圖（綠色區(qū)域） 項目實施方簡介華誠醫(yī)學(xué)成立于2