文藝路項(xiàng)目-展示頁(yè)
2025-07-09 02:23本頁(yè)面
【正文】 居住或商務(wù)出行便利?！粑乃嚶凡计方?jīng)營(yíng)者及其它如花卉、水產(chǎn)、餐飲、商超從業(yè)人員，這些人大多積累有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，非常認(rèn)同該區(qū)域，為了經(jīng)營(yíng)便利打算長(zhǎng)期居住?！艏兺顿Y者?！粞闼费鼐€電子產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戶?！襞R街商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格約70～100元/㎡/月。二、項(xiàng)目整體市場(chǎng)分析及建議： 項(xiàng)目整體分析：① 位置：本案東臨文藝南路，地處南二環(huán)與文藝路十字之間，項(xiàng)目北距建設(shè)路西口約150米。③ 產(chǎn)品：目前項(xiàng)目產(chǎn)品已經(jīng)定型，純現(xiàn)房，其外立面、景觀綠化、管道等都已經(jīng)形成硬傷，整體產(chǎn)品屬于中高端物業(yè)；遺憾的是設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)，外立面已略顯陳舊。商業(yè)氛圍濃厚；以布匹為核心的市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間經(jīng)營(yíng)良好；花鳥、自行車的經(jīng)營(yíng)也小有規(guī)模。全現(xiàn)房，多層框架結(jié)構(gòu)電梯洋房，建筑品質(zhì)、戶型結(jié)構(gòu)良好。117㎡兩室兩廳、143㎡的三室兩廳、182㎡的四室兩廳都屬于享受型品質(zhì)空間?！魴C(jī)會(huì)：周邊可售房源目前相對(duì)較少； 宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，貨幣貶值明顯，居民置業(yè)需求旺盛；◆挑戰(zhàn)：周邊顯性競(jìng)爭(zhēng)明顯；北側(cè)兩個(gè)項(xiàng)目2個(gè)月內(nèi)會(huì)相繼開始發(fā)售，會(huì)吸納分流一部分本項(xiàng)目客戶！總結(jié)：◆受產(chǎn)品的特殊性制約，銷售的靈活度較小；◆周邊市場(chǎng)在售個(gè)案品質(zhì)較好且基本消化，但不乏后起之秀；◆地理位置的優(yōu)勢(shì)性一般，該地區(qū)人流密集區(qū)為文藝路十字商業(yè)區(qū)到建設(shè)路餐飲區(qū)，呈“L”型，本案臨街人流量相對(duì)有限；項(xiàng)目?jī)r(jià)值解析 價(jià)值解析（按照4500/㎡成本核算）板塊面積單價(jià)總價(jià)值（萬(wàn)元）住宅部分7020㎡4100元/㎡2878車庫(kù)部分27個(gè)10萬(wàn)元/個(gè)270公寓部分3400㎡4400元/㎡1497商鋪部分500㎡15000元/㎡750項(xiàng)目累計(jì)面積12000㎡5395萬(wàn)元項(xiàng)目均價(jià)4500元/㎡項(xiàng)目總面積：12000㎡ 住宅部分：6層：48套：總面積約：7020㎡ 車庫(kù)部分：1層：27個(gè)：總面積約：800㎡公寓部分：6層：總面積約：3400㎡東面臨街商鋪：1層：總面積約：500㎡北面臨街：1層：總面積約：280㎡（和臨街商鋪打通作商鋪銷售）備注：因?yàn)橘Y料缺乏，以上面積為估算面積。實(shí)現(xiàn)1070萬(wàn)元的毛利潤(rùn)。① 建筑改造——物盡其用 規(guī)避劣勢(shì)◆從項(xiàng)目的布局上建議：現(xiàn)在的小區(qū)主入口，改作商鋪銷售。地塊南側(cè)入口加精致的鐵藝大門作為小區(qū)后樓的主入口。（南側(cè)大門后退設(shè)置的方法可以直接利用現(xiàn)有電梯，并不互相影響?！羟皹桥R街商鋪門頭及臺(tái)階做適當(dāng)裝修，提升商業(yè)價(jià)值；◆分割原辦公部分做小戶型，豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升價(jià)值實(shí)現(xiàn)空間；◆對(duì)項(xiàng)目各電梯前室地面、墻面、天花重新設(shè)計(jì)裝修?！魧?duì)項(xiàng)目各電梯轎箱作裝潢處理，體現(xiàn)各自對(duì)應(yīng)板塊的品質(zhì)感、現(xiàn)代感；◆對(duì)樓梯內(nèi)管道進(jìn)行改動(dòng)或者包裝；◆重新包裝單元入口，包括單元入口雨棚、單元門、增加可視對(duì)講系統(tǒng)；◆統(tǒng)一定做車庫(kù)門，使車
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