【正文】 斷增加，均價受其影響也提升很大；178。 實力開發(fā)商紛紛落戶合肥，近期市場成交單價上揚趨勢較為明顯；從近段時期內合肥成交單價可以看出，目前合肥成交單價亦存在一定幅度提升，但較07年下半年單價瘋狂態(tài)勢，其更趨于理性回歸；178。u 規(guī)劃中的未來合肥輕軌1號線將對濱湖新區(qū)人們的出行帶來方便快捷的交通方式； 合肥房產市場現狀ⅰ、宏觀經濟背景分析2008年上半年合肥樓市共完成房產投資總額：，同比去年增長：%；其中房屋施工面積、竣工面積、%、%%； 178。ⅲ、合肥未來交通將會有根本性的發(fā)展u 目前的駱崗機場將會拆除，新的合肥國際機場即將營建，并于2010年竣工。u 7城市加入長三角城鎮(zhèn)群規(guī)劃，為長三角內部產業(yè)結構升級和調整提供了更大空間ⅱ、141城市發(fā)展規(guī)劃合肥現有規(guī)劃主要向西南方向發(fā)展，適當向東發(fā)展，有限制向北發(fā)展。u 2006年，長三角規(guī)劃正式擴容，目前納入長三角城鎮(zhèn)群規(guī)劃的城市已達23個。 城市發(fā)展規(guī)劃ⅰ、融入長三角規(guī)劃u 事實上，聯合利華將廠區(qū)搬遷至合肥的案例已經說明了產業(yè)梯級逐漸向內陸衍生。u 從十一五目標來看，8大產業(yè)的年增長率都至少要在25%以上。2005年，%；u 2010年的發(fā)展規(guī)劃來看，在合肥生產總值排名前四的產業(yè)將是汽車產業(yè)、化工橡膠輪胎產業(yè)、家電制造業(yè)以及裝備制造業(yè)。ⅴ、合肥的重點產業(yè)u 從整體定位上，作為長三角都市圈的新成員，合肥將作為長三角工業(yè)基地的角色為上海、浙江等沿海省市的發(fā)展提供支持。ⅳ、從三大產業(yè)增加值結構看，除了2005年，合肥的第二產業(yè)基本上都保持對于GDP的最大貢獻，而預計這一趨勢將持續(xù)下去。而這一巨大的改變將在35年內大大刺激合肥的經濟。持續(xù)高速的增幅揭示了合肥市經濟發(fā)展的高速穩(wěn)定。u 2001年后，合肥GDP增長速度一直高于國家平均水平；u 而2004年后，合肥的GDP增長速度保持在年均15%以上；u 2006年底，GDP總量首次突破千億，；u 07年合肥市GPD達到1334．2億元，%。臨泉路項目商業(yè)定位分析報告前言：本報告主要目的在于通過對合肥整體商業(yè)市場及區(qū)域市場分析，明確xx公司臨泉路項目3萬平方米商業(yè)項目定位，確保項目的順利開發(fā)。 提綱第一部分、合肥宏觀市場研究第二部分、合肥商業(yè)市場研究第三部分、本案及競爭商圈研究第四部分、項目定位研究第五部分、功能布局研究第一部分、合肥宏觀市場研究 合肥宏觀經濟ⅰ、從GDP增長看，合肥從中部城市的低谷開始啟動，處于迅速增長期。%，高于全國、。ⅱ、合肥GDP的快速增長與不斷加速的固定資產投資的增長不無關系；而投資結構傾向于工業(yè)，為持續(xù)發(fā)展提供了保證；u 固定資產投資從2003年開始猛增，u 2006年的固定資產投資增幅達到66%，增速位居中部城市第一；u 固定資產投資近年來呈現第一、二產業(yè)比重增大，第三產業(yè)減少的趨勢：ⅲ、外商投資增幅呈現加速；合肥將迅速迎來大工業(yè)的發(fā)展高峰期。2007年，%，達到9億美元，創(chuàng)增幅之最；u 隨著長三角區(qū)域的產業(yè)升級，生產基地逐漸向內陸轉移，合肥作為長三角地區(qū)的延伸區(qū)域，產業(yè)梯級效應日益明顯；u 2002年開始，聯合利華將生產基地全線撤出高成本的上海地區(qū)，而規(guī)劃將合肥變?yōu)槠淙蜃畲蟮纳a基地。 u 根據十一五規(guī)劃，至2010年，三大產業(yè)結構將仍然保持工業(yè)優(yōu)先的態(tài)勢，產業(yè)比例屆時將為4:49:47。u 合肥的8大重點產業(yè)包括汽車、裝備制造業(yè)、家用電器、化工及橡膠輪胎、新材料、電子信息及軟件、生物技術及新醫(yī)藥和食品及農副產品加工業(yè)。其產值將分別達到800億、450億、400億和300億。而這一增長將產生未來大量企業(yè)產生擴張的需求，從而對合肥的商辦物業(yè)市場帶來極為積極的影響。合肥在經濟上已經融入了長三角的產業(yè)鏈。除原先的長三角16市外，新增了浙江的溫州，江蘇的鹽城、連云港，安徽的蕪湖、馬鞍山、合肥、銅陵。合肥市將按“141”發(fā)展戰(zhàn)略著力構建現代化大城市框架，城市空間布局在現有風扇形基礎上進一步拓展，與周邊城鎮(zhèn)呈一體化發(fā)展，并由單中心向多中心轉變，空間結構形成“141”的發(fā)展態(tài)勢u “1”城市發(fā)展的脈絡是憑借交通條件而枝狀發(fā)展，主城區(qū)是城市擴張的原點；u 交通樞紐將緊密連接主城區(qū)和其他分區(qū)，優(yōu)化行路方式，形成20分鐘通勤圈；u 濱湖新城將是宜居和風景優(yōu)美的城區(qū)；以肥東新城為主城市東部組團，發(fā)展家電配套、精細化工、現代物流以及勞動密集型產業(yè)；而西組團以高新技術為特色；北組團整合雙墩、雙鳳、廬陽工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展傳統(tǒng)工業(yè)；經濟開發(fā)區(qū)將立足于自身工業(yè)基礎，發(fā)展現代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國家裝備工業(yè)基地。u 滬漢蓉高鐵的合寧已于今年竣工通車、合武段將于近年竣工，極大的縮短合肥至上海、南京及武漢等城市的路程時間。 合肥房價逆勢而上，房屋空置率持續(xù)下降；同比08年合肥樓市依舊穩(wěn)中有升，目前合肥市場成交單價為：4011元∕㎡，%，且未來一段時期內單價仍具備一定的上揚空間；178。 市場銷售套數提升較大，但面積的提升相對套數較小；這說明受宏觀調控政策的影響小戶型的銷售量在逐步擴大對全市銷售格局的改變；178。 市場同比成交單價上升趨勢明顯，且單價上升幅度仍逐漸拉大；178。 圖表分析可以看出：短期內合肥樓市單價仍具備一定的彈性上揚空間；結論：市場成交單價穩(wěn)健上升，短期內市場成交單價仍呈現上揚趨勢；但較去年更趨于理性回歸，增幅空間相對減弱；ⅱ、城市發(fā)展方向合肥各區(qū)域版塊178。 近期重點建設濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地「包括高新技術開發(fā)區(qū)、蜀山經濟開發(fā)區(qū)」、經濟技術開發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6個地區(qū)；結論：土地供應中心逐漸南移，西南組團一度成為合肥樓市的主力供應區(qū)，下半年亦將是合肥樓市的主力供應方向；各區(qū)供應量明晰：178。 蜀山、包河繼續(xù)強勁上市。故而，08年的市場，土地、開發(fā)商、二三級市場交易都會愈發(fā)規(guī)范化，剛性需求將會是市場的主要支撐。 行政方面市場交市場交易秩序的整頓繼續(xù)加強八部委房地產市場交易秩序專項行動的整頓工作將在08年繼續(xù)進行。 在2008年的市場秩序整頓中，開發(fā)商“捂盤惜售”、“囤積房源”等“惡意”推漲房價的行為將被嚴格查處，而拒絕接受公積金貸款、合同欺詐以及市場參與者與開發(fā)商聯手串謀壟斷房源的行為，都在“嚴打”之列。 稅收方面對不動產稅的征收將被提上日程稅收政策將是2009年樓市調控不可或缺的手段216。2009 年抑制國內經濟過熱和通脹仍然會是央行貨幣政策的首要目標，持續(xù)加息的預期空間仍會很大。 自住需求突顯，90平米以下供求增多目前在我國人口結構分布中，占比最大的人群分布在3044歲，而這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期，他們是購買商品房的主力軍。而今，整個中國正處于人口紅利最豐厚的時期，合肥自住需求依舊會成為購房主力，剛性需求會愈發(fā)突顯。 政府依然會加大對保障性住房的供應堅持保障生存性需要、支持自住性需要、引導改善性需求、抑制投資性需求、遏制投機性需求將成為2009年房地產調控的基本原則，在這一主旨之下，住房保障體系的建設工作仍將成為2009年的首要重點。對于中低收入人群的住房問題，相關部門表示：一是限價商品房、二是鼓勵發(fā)展政策性租賃住房。 土地政策方面178。 上市公司“圈錢圈地再融資”的發(fā)展模式將會受到一定限制。 提高土地利用效率，減少低密度住宅用地，適度提高容積率等上述相關數據顯示，近期即將面市項目總建面達：，部分項目表現為總體量大、開發(fā)周期長等特點，其一定時期內競爭格局將不斷激化，多數開發(fā)商均為外地知名開發(fā)企業(yè)，實力雄厚且具備一定的知名度和品牌號召力，他們的進駐一方面激化了合肥樓市的競爭格局，但另一方面亦引導了合肥樓市的理性回歸，對提升整體區(qū)域樓盤品質起到了一定的帶動和促進作用。合肥擁有良好的經濟基礎及人口支撐，且合肥市政府在建設規(guī)劃方面不斷加強，無論是“濱湖新區(qū)”籌建還是“141戰(zhàn)略”的實施，均讓人對合肥的明天帶有美好的憧憬。故而，09年的市場，土地、開發(fā)商、二三級市場交易都會愈發(fā)規(guī)范化，剛性需求將會是市場的主要支撐點。 從宏觀經濟來看，盡管合肥的經濟總量絕對值較低，但近年來發(fā)展迅猛；%，列中部六個省會城市之首；178。 從城市化和人均收入增長來看，隨著工業(yè)化的進行，合肥的人均收入增幅不斷向經濟增長靠攏，城市人口、非農業(yè)人口穩(wěn)步增長，按照這一趨勢，未來幾年，合肥的消費能力將得到全面的提高；178。u 而傳統(tǒng)老商圈由于區(qū)域規(guī)劃力度及受到新型商圈的競爭，部分正逐漸衰退，如雙崗商圈。商圈研究十大商圈均為2000年以后逐步形成，較為成熟的商圈和發(fā)展型商圈之間的租金差距較大；u 主要的市級商圈均集中在市中心及附近區(qū)域，包括了合肥市全部的優(yōu)質商業(yè)物業(yè)；u 發(fā)展型區(qū)域商圈則多處于較為偏遠的區(qū)位，租金水平較低；商圈名稱所屬類別形成時間典型項目典型項目首層租金（元/平方米/天）中心商圈市級商圈2000 淮河路步行街18 三里庵商圈市級商圈2005 安徽國購廣場11 元一商圈市級商圈2005 元一時