柳營路某項(xiàng)目定位報(bào)告-展示頁
2025-04-23 04:34本頁面
【正文】 一定改造潛力。結(jié)論：視市場狀況而言，本區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展有一定機(jī)會。 特色商業(yè)發(fā)展，促進(jìn)商業(yè)繁榮燈具市場在本市具有較高知名度，帶動(dòng)區(qū)域服務(wù)業(yè)的發(fā)展，也側(cè)面促進(jìn)了這一區(qū)域的繁榮。隨著土地市場的規(guī)范化，市中心新項(xiàng)目運(yùn)作難度加大。嘉利明珠城、新柳公寓等新商品房建設(shè)等使這里將成為環(huán)境優(yōu)美的繁榮街區(qū)252。 市場條件252。閘北公園周圍中高檔住宅樓的開發(fā)為這一區(qū)域品位提高打下了基礎(chǔ)。252。而閘北公園和共和新路沿線房產(chǎn)建設(shè)更使這一區(qū)域充滿朝氣。 老舊建筑逐漸被改造，環(huán)境建設(shè)正在加快進(jìn)行項(xiàng)目周邊包括內(nèi)環(huán)沿線、閘北公園周圍、西寶興路周圍區(qū)域。從居住的角度看，是條件非常好的區(qū)域。第三節(jié) 綜合分析概述 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r252。在咨詢設(shè)計(jì)院方意見之后，我們主張分割包裝為全裝修小戶型商務(wù)產(chǎn)權(quán)公寓的方案。分割為小戶型商住公寓面臨平面布置的難題，但這無法避免。 小戶型商務(wù)公寓的建議分割為小戶型商住公寓并非因?yàn)槭袌錾闲粜惋L(fēng)行，而是它可淡化物業(yè)的商業(yè)氛圍。因此，可供選擇目前可有兩個(gè)選擇：分割為小戶型商住公寓；中等面積的商住公寓。即使房屋性質(zhì)不作改變，其布局及功能也必須進(jìn)行大的改動(dòng)。因此，作為大開間的純辦公大樓根本不適合。雖然其南部有舊廠房，但基本廢棄，屬于改造范圍。作為商辦大樓，其立地條件必須具備地理位置顯著，交通發(fā)達(dá)，商業(yè)配套發(fā)展完整，周邊功能有商辦需求。 項(xiàng)目性質(zhì)：四層商業(yè)裙房的辦公大廈252。 基地面積：約3800平方米252。 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案目 錄第一章 項(xiàng)目理解與分析第一節(jié) 項(xiàng)目概況第二節(jié) 項(xiàng)目初步評估第三節(jié) 綜合分析概述第二章 產(chǎn)品定位初步設(shè)想第一節(jié) 產(chǎn)品性質(zhì)第二節(jié) 產(chǎn)品目標(biāo)市場第三節(jié) 產(chǎn)品型態(tài)初步設(shè)想第四節(jié) 產(chǎn)品改造內(nèi)容第五節(jié) 有關(guān)產(chǎn)品改造和分割方案（見附圖）第三章 市場研究第一節(jié) 市調(diào)報(bào)告第二節(jié) 小戶型產(chǎn)品市場研究第三節(jié) 區(qū)域樓盤個(gè)案調(diào)查第四章 目標(biāo)客戶定位第一節(jié) 目標(biāo)客戶定位第二節(jié) 目標(biāo)客戶置業(yè)需求特征第三節(jié) 目標(biāo)客戶的購買動(dòng)機(jī)第五章 價(jià)格定位第六章 產(chǎn)品定位建議第一節(jié) 建筑外觀建議第二節(jié) 建筑功能性劃分建議第七章 產(chǎn)品配套建議第一節(jié) 大堂第二節(jié) 室內(nèi)會所第三節(jié) 交房標(biāo)準(zhǔn)第八章 投資簡單分析第一章 項(xiàng)目理解與分析第一節(jié) 項(xiàng)目概況 地理位置：上海市閘北區(qū)柳營路、平型關(guān)路口（近燈具市場） 項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)狀252。 建筑形態(tài)：框架、剪力墻結(jié)構(gòu)，地下一層，地上十五層252。 總建筑面積：約14800平方米252。 項(xiàng)目狀態(tài)：工程基本完成，目前處于停止?fàn)顟B(tài)，無人入住第二節(jié) 項(xiàng)目初步評估 項(xiàng)目規(guī)劃與市場脫節(jié)項(xiàng)目原有規(guī)劃顯然脫離市場，立項(xiàng)顯得盲目。而本案位于閘北區(qū)內(nèi)環(huán)外，遠(yuǎn)離商圈，周圍幾乎全部為居民區(qū)。而且本案所臨通道柳營路僅為陳舊、狹窄的雙向2車道馬路，距共和新路、內(nèi)環(huán)線有一定距離。 項(xiàng)目改造的兩個(gè)選擇結(jié)合本案特點(diǎn)及上海辦公樓市場，其產(chǎn)品形式必須進(jìn)行大的改變。從項(xiàng)目現(xiàn)狀結(jié)合市場分析，大開間辦公房和酒店等純商業(yè)物業(yè)形式已經(jīng)不適合，改性為住宅也面臨銷售難題。綜合各方面因素，我們傾向于前者。同時(shí)小面積大大降低房屋總價(jià)，功能適應(yīng)性強(qiáng)而適合投資等特點(diǎn)使這種產(chǎn)品形態(tài)更容易在市場消化。無論何種方案，分割和功能安排都是難題。以下我們將根據(jù)這一方案進(jìn)行產(chǎn)品定位和研究。 傳統(tǒng)居住區(qū)域，人口集中，配套成熟本項(xiàng)目位于老居住區(qū)柳營新村，多年的發(fā)展使這一地帶配套極為成熟，包括大型綠地閘北公園、大型交易市場燈具市場以及學(xué)校上海大學(xué)等。252。近年來，西藏北路的建設(shè)及沿線大量商品房建設(shè)已經(jīng)改變了這一區(qū)域破舊形象。預(yù)計(jì)項(xiàng)目南面舊廠房改造后，將這里的區(qū)域環(huán)境檔次得到極大提高。 市政規(guī)劃促進(jìn)區(qū)域發(fā)展共和新路高架和地鐵一號線延伸工程的建設(shè)使這一區(qū)域有著廣闊的發(fā)展前景。結(jié)論：結(jié)合地區(qū)發(fā)展前景，該區(qū)域?qū)l(fā)展成為市區(qū)居住和特色商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢地段。 環(huán)境改善，品位提高市政規(guī)劃中共和新路、和田生態(tài)聚居區(qū)也初露頭角。 房地產(chǎn)發(fā)展迅速，市中心土地難求近兩年上海房地產(chǎn)發(fā)展迅速，市場價(jià)格勁升，大量的房源被消化，市中心地塊逐漸稀少。252。甚至也提供了一定的低端商務(wù)市場。 其他結(jié)論252。252。這將對本項(xiàng)目改造有較大限制。第二節(jié) 產(chǎn)品目標(biāo)市場252。 為區(qū)域內(nèi)職場青年提供配備齊全的生活空間252。 外觀宏偉、精致的、具有高檔氛圍的獨(dú)立大樓；252。 檔次較高的公共空間；252。 全裝修、風(fēng)格現(xiàn)代的居住單元；252。 齊全、完善、高尚的服務(wù)配套（可考慮酒店式）；第四節(jié) 產(chǎn)品改造內(nèi)容252。 地下車庫的改造。地下室如果除人防、設(shè)備外，能改造為車庫，將大大提高利用率。252。 標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行小戶型分隔，統(tǒng)一裝修。 重新進(jìn)行配套擴(kuò)容，管道重新鋪設(shè)；252。第五節(jié) 有關(guān)產(chǎn)品改造和分割方案（見附圖）第三章 市場研究第一節(jié) 市調(diào)報(bào)告 市調(diào)區(qū)域地理概況本項(xiàng)目位于上海市閘北區(qū)柳營
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