【正文】 薄弱，導致合肥總體發(fā)展仍不比江浙一帶，從房地產業(yè)上表現(xiàn)是土地尚算寬裕，因此這 10 個住宅小區(qū)皆以多層為主，占地主要在12— 33 萬平方米，最大是規(guī)劃中的世紀陽光 萬平方米；多層較多，容積率在 左右 ,最大不超過 ；綠化率總體超過 40%，最大為安居苑城改辦部分，達到 61%（按規(guī)劃圖數(shù)據）；樓層層高 — 米，多為磚混結構。調查對象有：世紀陽光花園、太寧花園、太陽島花園、夢園、安居苑、銀杏苑、百盛苑、園景天下、元一時代花園、柏景灣，其中世紀陽光花園和太寧 花園與項目地塊位置最近，都在太湖路片區(qū)內，同時位于沿河路的柏景灣也比較具有可比性。具有與全市各區(qū)快速便捷的交通條件。全部機構平均從業(yè)人員 95 人，其中商業(yè)企泰峰地產 ? 太湖東路地產項目 KSOS PROPERTY 2020 10 業(yè)平均從業(yè)人員 195 人，其中批發(fā)零售 貿易業(yè)平均從業(yè)人員 28 人。 3）騎自行車 30 分鐘的區(qū)域內機構分布及人口規(guī)模 距離項目地塊中自行車程 30 分鐘范圍的區(qū)域，面積約 67平方公里 ,區(qū)內總人口約 15 萬人，人口密度約 2萬人每平方公里。 按經濟性質分國營單位 144 個，私營企業(yè) 428 個，比例 %最高，合資型企業(yè) 58 個，行政事業(yè)單位 46 個，集體企業(yè) 36 個。除制造企業(yè)和少數(shù)行政事業(yè)單位外經營面積較大外，其他單位多數(shù)經營面積在 100 平方米以下，占 %,100— 500 平方米的占 %， 500 平方米以上的占 %。 2）乘公共汽車 30 分鐘的區(qū)域內機構分布及人口規(guī)模 區(qū)域內道路沿線有大小單位 766 個。 從項目地塊出發(fā)乘公共汽車 30 分鐘（包括等候車時間）的距離范圍，乘 133路， 146 路，到達區(qū)域面積約 7 公里。因此，我們利用自行 車及項目區(qū)域所能通行的公共汽車和來測量市場區(qū)的范圍。我們一般選取當?shù)厥⑿械慕煌üぞ咝旭倳r間和距離來測量這一范圍。為了確定泰峰房地產太湖東路項目的市場區(qū)，我們通過尋找潛在消費者和目標項目之間的關聯(lián)性，比如就業(yè)場所來確定大致的市場邊界。 3 太湖路片區(qū)市場需求預測 為了分析泰峰房地產在太湖路片區(qū)的可能開發(fā)住宅物業(yè)在市場上的需求，首先需要對可能產生的消費者的地理區(qū)域的范圍作一確定，以建立該項目的市場區(qū)，通常定義為這樣一個地區(qū)，“在該區(qū)域內所有居住單元都是互相 關聯(lián)且可互相替代的”。 2 太湖路片區(qū)房地產市場供應變化趨勢 住宅供應穩(wěn)定：未來 1— 3年內，太湖路片區(qū)將有 70— 80萬平方米的住宅供應，且區(qū)內土地儲備有限，按合肥市城市總體規(guī)劃第二十五條規(guī)定將片區(qū)確定為不宜建設用地。太陽島花園由安徽省銀瑞林投資公司興建，占地 萬平方米，建筑面積 14 萬平方米，容積率 ，當前銷售 50%左右。位于馬鞍山南路以西，太湖東路以北，占地 萬平方米，建筑面積 56 萬平方米，容積率 ，開始銷售一年多以來，一期 8萬平方米當前銷售 75%左右。正在銷售住宅小區(qū)有世紀陽光花園，新世界太 寧花園，太陽島花園，萬振逍遙苑。隨著城市人口不斷增長和城市化水平的提高，至 2020 年，合計平均每年需新建商品住房建筑面積 90— 110 萬平方米左右。 4） 住 宅供應量增幅穩(wěn)定，住宅需求穩(wěn)步增長 新開面積增幅穩(wěn)定， 2020 年度新開工面積同比上升 %，竣工面積未來幾年平均每年有 110— 140 萬平方米左右。 2） 市場需 求穩(wěn)步增長，需求量較大 93— 99 年，合肥市竣工面積平均每年增長 %,99 年竣工面積增幅大于新開工面積；而銷售面積年平均增長速度 %,增幅最大 ,銷售面積的增幅大于竣工面積的增幅 ,市場需求興旺 ,消化力強。各種對房地產市場利好的政策不斷出臺，這一系列政策與措施的實施將不僅促進三級市場交易，也將進一步刺激二級市場、一級市場的發(fā)展，對房地產總體市場產生積極的影響?？罩迷蛑?要有以下幾方面問題： ① 位置較偏，交通不便 ② 開發(fā)規(guī)模小，配套公共建設不健全 ③ 商品類型、套型、檔次脫離市場需求，設計不合理、不實用 ④ 環(huán)境差，無景觀，與破舊的民房混雜一起 ⑤ 市場定位失誤，營銷能力不強 泰峰地產 ? 太湖東路地產項目 KSOS PROPERTY 2020 7 ⑥ 建筑質量差，開發(fā)商信譽不好 ⑦ 朝向不好，樓層差 ⑧ 總體供應量大而市場需求不足的商服用房和寫字樓 ⑨ 區(qū)域內同質樓盤供應集中，缺少特色 ⑩ 市場定位偏高 合肥市房地產市場發(fā)展趨勢預測 開征利息稅、減免稅費、公房上市、銀行降息、房地產信貸進一步發(fā)展以及規(guī)范和刺激房地產市場政策的陸續(xù)出臺，有利于調節(jié)個人收入，擴大內需，刺激消 費，對房地產的投資與消費也將起到重要作用。 2） 空置原因分析 空置的原因主要是 96— 98 年房地產開發(fā)高潮時期部分房地產商盲目開發(fā)所至，不進行開發(fā)項目前期可行性研究，市場定位不準。 房地產市場空置總量及空置原因分析： 1） 空置總量規(guī)模 至 2020 年 12 月底，歷年累計商品房空置面積 萬平方米。這說明主要是由于政府減免稅來解決中低收入戶住房困難之故。其主要原因是一環(huán)內是經濟繁華地段，由于土地級差帶來高利潤，同時為了調節(jié)產業(yè)結構，采用高稅金。 合肥市住宅價格構成因素是住房建設的征地費、拆遷補償安置費用；勘探設泰峰地產 ? 太湖東路地產項目 KSOS PROPERTY 2020 6 計和前期工程費；建安工程費；小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）；貸款利息；利潤；稅金共八個組成部分。由于安居工程式（解困）房是政府為了解決市民住房困難，合肥市政府 97 年 40 號文中發(fā)布了政府令及 42號文中以同意國家安居工程有稅費減免的政策，實施土地使用，減 免稅等措施，致使其價格低于市場價。 2） 合肥市各類住宅價格構成分析 合肥市房地產項目的區(qū)位經濟價值優(yōu)勢明顯，住宅價格隨地理位置不同，差別很大，住宅的價格從一環(huán)內到二環(huán)外依次降低，成環(huán)狀分布，每平方米差價達500 元左右。辦公類房屋價格指數(shù)仍然，比上年末下降了 18 個點，平均價格下降 元 /平方米。 房地產市場價格水平及變化趨勢 1） 商品房總體價格水平有升有降 據合肥市中房指數(shù)辦公室的報告，房屋銷售市場上住宅成交活躍，價格指數(shù)小幅上揚，商服價格指數(shù)跌勢趨緩，辦公用房價呈直線回落態(tài)勢，城市綜合指數(shù)和價格在平穩(wěn)中略降。 4)融資渠道暢通 ,開發(fā)工作量較大 2020 年 ,全市房地產開發(fā)資金 億元 ,其中貸款 億元 ,自籌資金泰峰地產 ? 太湖東路地產項目 KSOS PROPERTY 2020 5 億元 ,其他資金 億元 ,分別占資金來源的 %、 %、 %，說明資金渠道多樣化，并以自籌資金和其他資金來源為主。 2）新開工面積有所下 降，綜合開發(fā)效益提高 本年度新開工面積 萬平方米 ,同比下降 %房地產開發(fā)項目 203個 ,其中綜合開發(fā) 2 萬平方米以上的住宅小區(qū) (組團 )86 個 ,綜合開發(fā)率 %。 合肥市 2020 年房地產市場供求概況 據合肥市城市開發(fā)綜合辦公室統(tǒng)計， 2020 年全市房地產開發(fā)完成投資額累計達 億元，其中住宅 億元；開發(fā)房屋施工面積 萬平方米，泰峰地產 ? 太湖東路地產項目 KSOS PROPERTY 2020 4 其中住宅 萬平方米；本年度新開工房屋面積 萬平方米 ,其中住宅 萬平方米；房屋竣工面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米；實際銷售商品房 萬平方米 ,其中銷售住宅 萬平方米 ,成 交額 億元 ,其中住宅 。 合肥市房地產建設在量上增長的同時，居住環(huán)境和功能質量也得到了明顯提高，但仍處于粗放型、生產型階段，工業(yè)化程度低，規(guī)劃設計水平、產品質量、物業(yè)管理等方面處于較低水平。 年份 本年完成土地開發(fā)面積 正在開發(fā)的土地面 積 待開發(fā)土地面積 本年購置土地面積 1999 2020 +% % % % (資料來源 :合肥市土地局 ) 根據合肥市土地局介紹，合肥 市商品住宅用地有償出讓情況，前幾年增長平穩(wěn)，平均增長速度在 5%左右，而 2020 年有償出讓 30 萬平方米，增長幅度是 20%，增長迅猛，主要受房改政策的影響；估計 2020 年的增長速度會在 3%左右，約 31萬平方米。 1999 年，合肥市居民人均居住面積 平方米 ,比上年增長了 %。 目前合肥市房地產咨詢、信息、銷售代理、交易評估、拍賣等房地產中介服務很不完善、服務機構數(shù)量很少、規(guī)模小，從業(yè)人員素質不高、服務意識不強，泰峰地產 ? 太湖東路地產項目 KSOS PROPERTY 2020 3 中介服務體系不完善，房地產二級市場和三級市場不活躍。 合肥市平均每戶人口 人 ,平均每戶就業(yè)人口 人，平均每個就業(yè)者負擔人數(shù) 人（贍養(yǎng)系數(shù)）。 合肥市居民實際支出增幅加大，其中非消費性支出比 重大幅度提高，消費性支出內部結構趨于合理，儲蓄借貸支出略有下降，儲蓄存款繼續(xù)增加。 2020 年全市職工工資總額 億元，比上年增長 %，職工年人均工資 7556 元，比上年增長 。 東市區(qū) 萬人 ,中市區(qū) 萬人 ,西市區(qū)人口 萬人，郊區(qū)人口較多，主要集中在西南部，包括蜀山鎮(zhèn)、高新技術開發(fā)區(qū)和經濟技術開發(fā)區(qū)在內。 合肥市人口規(guī)模、結構、人口分布情況、人口變動情況 泰峰地產 ? 太湖東路地產項目 KSOS PROPERTY 2020 2 2020 年年末全合肥市總人口 萬人，非農業(yè)人口 萬人；市區(qū)（東市區(qū)、中市區(qū)、西市區(qū)、郊區(qū)）年末人口 萬人，其中非農業(yè)人口 萬人。（以 1999 年為 100） 行業(yè)結構、規(guī)模、主導產業(yè)：合肥市是以加工工業(yè)為主的綜合性工業(yè)城市，全部現(xiàn)有 34 個工業(yè)行業(yè)， 200 多個工業(yè)門類， 2020 多種大類產品；國有及年銷售收入 500 萬以上的非國有工業(yè)企業(yè)共 426 家。 物價繼續(xù)保持低 位運行。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿易業(yè)穩(wěn)步增長，餐飲業(yè)增長較快，制造業(yè)增長緩慢，分別增長 %、 %、 %。在國家采取增加城鎮(zhèn)居民收入、再次降息、開征利息稅等一系列措施的啟動下，市場銷售由穩(wěn)轉活。國內生產總值中三次產 業(yè)結構由上年的 ： ： 調整為 ：： ，第一產業(yè)的比重有所下降，第二、三產業(yè)的比重略有上升。泰峰地產 ? 太湖東路地產項目 KSOS PROPERTY 2020 1 第一部分 項目投資環(huán)境和市場供求狀況調研結論 一、 合