【正文】 同作用的結(jié)果，而根據(jù)供求影響價格的理論，可以解釋為何房價一直高漲。表： 年北京市商品房、住宅商品房銷售價格一覽表年份商品房平均銷售價格(元平方米)商品房平均銷售價格增長率（）住宅商品房平均銷售價格(元平方米)住宅商品房平均銷售價格增長率（）數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局。在“房子是用來住的，不是用來炒的”這樣的調(diào)控理念下，政府進行宏觀調(diào)控，使北京市商品房價格受到過階段性調(diào)整，但價格呈上漲的趨勢沒有改變，目前處于平穩(wěn)上漲的情況。盡管中國經(jīng)濟從年開始呈現(xiàn)疲軟趨勢，房價卻并沒有跟著下跌，甚至從此開始了多年的持續(xù)上漲。因而，北京住房價格總體一直呈上漲趨勢。從需求方面看，北京作為首都，對商品房的需求一直呈上漲趨勢，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求。作為按照市場價出售的自由消費品，其價格影響因素十分繁多。第五部分總結(jié)得出結(jié)論。本研究報告將從影響房價的重要原因入手，分析后續(xù)調(diào)控長效機制的建立，以期穩(wěn)定北京商品住房價格。其次，從住房價格波動來看，本文將重點分析年、年等年度住房價格波動的原因，并對近期住房價格快速上漲趨勢有所緩解的原因進行分析。本文將在第二部分研究的基礎(chǔ)之上，進一步分階段分析北京住房價格高漲和波動的原因及影響機理。最后，設(shè)計相關(guān)問卷調(diào)研或采用訪談法，重點了解北京市居民認(rèn)為哪些是影響住房價格的關(guān)鍵定性因素，此外也可了解他們對住房價格的感受、承受能力、對住房現(xiàn)有調(diào)控的評判等，給后面部分的研究提供基礎(chǔ)。第二部分首先對北京住房價格的總體情況和影響因素進行分析，對—北京商品住房價格的概況進行介紹，然后分析住房價格高漲和波動的特點。 本文的研究思路第一部分為引言。除此之外還有以北京商品房市場為例對房地產(chǎn)市場供求均衡與房地產(chǎn)價格的研究（胡朝暉等，），北京人均可支配收入和人均與房價關(guān)系（王海滋，崔恩澤，），北京住房價格波動研究（嚴(yán)金海等，），北京住房價格上漲的原因和對策分析（洪佳雨，），土地供給、住房價格與中國城鎮(zhèn)居民儲蓄（陳斌開，楊汝岱，）等方面。 國內(nèi)外研究綜述我國學(xué)者目前對北京住房價格上漲和波動問題的研究，主要有通過構(gòu)建回歸模型，對年間的北京房地產(chǎn)價格的影響因素進行分析（黃乙峰，），基于方法的房地產(chǎn)價格泡沫研究（歐陽志剛等，），區(qū)域經(jīng)濟因素對北京房價波動的影響（王曉瑋等，），應(yīng)用 模型估計了區(qū)域經(jīng)濟變量對北京房價波動的動態(tài)影響，認(rèn)為正向的供給、需求與貨幣政策變動將導(dǎo)致北京房價上升，說明北京房價與宏觀經(jīng)濟變量之間存在正向的反饋機制，將會導(dǎo)致北京市出現(xiàn)房價泡沫。不僅對定量因素進行分析，也對定性因素進行研究。對住房價格的研究長期以來都是學(xué)術(shù)界的熱點問題。因此，我們只有深入探討歷次住房價格波動及長期快速上漲的原因，才可能制定出相對合理有效的住房調(diào)控政策，建立住房價格調(diào)控的長效機制，以期將住房價格的上漲和波動保持在相對合理、穩(wěn)定的范圍內(nèi)。自年停止住房福利分配以來，北京商品住房市場快速發(fā)展。目前，北京市住房價格過高，脫離居民的購房能力，這已經(jīng)成為社會各界公認(rèn)的事實。第五部分總結(jié)得出結(jié)論。第四部分為北京住房價格調(diào)控的長效機制構(gòu)建。第三部分為北京住房價格高漲和波動的原因分析。主要對項目的研究背景、意義、國內(nèi)外研究綜述進行闡述，并提出本文的研究思路。因此從保障民生、經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展、降低金融風(fēng)險等多方面來看，解決好住房價格問題，不僅具有重要的現(xiàn)實意義，也具有重大的研究意義。大學(xué)生創(chuàng)新訓(xùn)練項目研究報告項目名稱： 北京住房價格高漲和波動的原因及對策項目類型： 重點項目項目年度： 年項目負(fù)責(zé)人： 馬惠子（學(xué)號：）負(fù)責(zé)人院（系）： 城市經(jīng)濟與公共管理學(xué)院專業(yè)（方向）： 土地資源管理項目組成員： 李哲、董子昭、張浩指導(dǎo)教師： 徐虹教務(wù)處 制二〇一七年39 / 41摘要目前，北京市住房價格過高，脫離居民的購房能力，不僅會提升居民的居住成本，容易造成重大的民生問題，而且還不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，并且蘊含著金融危機的風(fēng)險。我們只有深入探討歷次住房價格波動及長期快速上漲的原因，才可能制定出相對合理有效的住房調(diào)控政策，建立住房價格調(diào)控的長效機制，以期將住房價格的上漲和波動保持在相對合理、穩(wěn)定的范圍內(nèi)。本文分為五個部分，第一部分為引言。第二部分首先運用軟件進行回歸分析對北京住房價格的總體情況和影響因素進行分析，然后設(shè)計相關(guān)問卷調(diào)研和采用訪談法，重點了解北京市居民認(rèn)為哪些是影響住房價格的關(guān)鍵定性因素，以及他們對住房價格的感受、承受能力、對住房現(xiàn)有調(diào)控的評判等，給后面部分的研究提供基礎(chǔ)。本文將在第二部分研究的基礎(chǔ)之上，進一步分階段分析北京住房價格高漲和波動的原因及影響機理。例如，將從建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、改革土地供應(yīng)模式、征收房產(chǎn)稅以提升存量住房供應(yīng)、長期堅持差別化的信貸政策等方面進行探索。關(guān)鍵詞：住房價格、住房泡沫、價格高漲 , , , , , . , . , , , , . , , . . , , , . , , , , , , . . , . . , , , . ： , ,，引導(dǎo)住房合理的購買需求 結(jié)論 參考文獻 附 錄 致 謝 1 引言 研究背景和研究意義房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，隨著社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)價格的問題越來越成為社會和政府關(guān)注的焦點。高房價問題不僅會提升居民的居住成本，容易造成重大的民生問題，而且還不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，并且蘊含著金融危機的風(fēng)險，可見保持住房價格的相對穩(wěn)定，建立住房價格調(diào)控的長效機制十分必要。從住房價格的表現(xiàn)看，絕大多數(shù)年份住房價格快速攀升，但在年、年等年度，住房價格也出現(xiàn)過波動情況，年政策后，隨著市場交易量下降，住房價格也出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整。綜上所述，從保障民生、經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展、降低金融風(fēng)險等多方面來看，解決好住房價格問題，不僅具有重要的現(xiàn)實意義，也具有重大的研究意義。本項目將在前人研究的基礎(chǔ)上，將前期理論基礎(chǔ)與調(diào)查研究相結(jié)合，運用數(shù)學(xué)模型和統(tǒng)計方法進行數(shù)據(jù)分析。此外，本文對住房價格的高漲和波動的研究將區(qū)分為不同的時間段，深入探討在相關(guān)因素變化的情況下，住房價格的發(fā)展趨勢，以此為住房價格調(diào)控的長效機制建立提供科學(xué)基礎(chǔ)。但并未明確給出具體的解決辦法。國外學(xué)者關(guān)于住房價格影響機制的研究，主要有國外房地產(chǎn)投資對澳大利亞房價增長的貢獻（ ，），房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對住房價格和租金的作用（ ，），用住房價格預(yù)測算法的機器學(xué)習(xí)：以費爾法克斯縣為例（ . ），在美國的住房價格波動的長記憶性研究（, , , ，）等方面。主要對項目的研究背景、意義、國內(nèi)外研究綜述進行闡述，并提出本文的研究思路。預(yù)期搜集相關(guān)影響住房價格的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，運用軟件進行回歸分析，采用逐步回歸法找出影響住房價格的關(guān)鍵量化因素和影響程度。第三部分為北京住房價格高漲和波動的原因分析。例如，從住房價格高漲來看，將根據(jù)影響因素的區(qū)別分為年以前和年以后兩大部分，分別分析城市化進程、人民幣升值、寬松的貨幣政策、人口流入、資源向一線城市集中、土地供應(yīng)緊張、土地出讓方式不當(dāng)?shù)葞碜》績r格持續(xù)攀升的原因。第四部分為北京住房價格調(diào)控的長效機制構(gòu)建。例如，將從建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、改革土地供應(yīng)模式、征收房產(chǎn)稅以提升存量住房供應(yīng)、長期堅持差別化的信貸政策、保持人民幣匯率相對穩(wěn)定、疏解非首都功能和中心城人口等方面進行探索。 北京住房價格的總體情況和影響因素分析北京住房價格的總體情況北京商品住房價格概況商品房在中國興起于年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的房屋。但是，商品房又作為一種投資理財產(chǎn)品，因而使影響其價格的因素變得更為復(fù)雜。同時，土地作為一種稀缺資源，供給總量有限，從供給方面來看，也導(dǎo)致了商品房供給小于需求量。本文討論從年至年的北京住房價格，根據(jù)調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)，在目標(biāo)年限里房地產(chǎn)價格總水平趨于上升，如表、圖、所示。隨著政府的調(diào)控與限購也并未放緩趨勢，并且在年出現(xiàn)了井噴式上漲。作為一線城市，北京房價居于高位，這其中有一定的合理性，因為北京集中了眾多優(yōu)質(zhì)資源，公共服務(wù)水平也普遍偏高，在北京實行嚴(yán)格限購政策后，二手房炒作已被嚴(yán)格控制，產(chǎn)生了一定效果，房子作為商品炒作的功能已經(jīng)被大大降低，但是總體依然位居高位。 圖：北京商品房平均銷售價格和增長率（）圖：北京住宅商品房平均銷售價格和增長率 住房價格高漲和波動特點分析（1） 北京市商品住房價格高漲的特點首先是漲幅明顯的特點本文研究了從年至年的北京商品住房價格情況，從數(shù)據(jù)上能看出北京房價總體狀況一直在高漲，且能明顯的看出其增長情況，特別自年開始更加明顯的上漲。其次是穩(wěn)定持續(xù)的特點。如果房價增長過快，就從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進房地產(chǎn)市場總供給與總需求的平衡，供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的合理與優(yōu)化，最終使北京市商品住房價格增長平穩(wěn)。房產(chǎn)價格高是北京城市建設(shè)和發(fā)展水平高的客觀反映，和北京城市總規(guī)模、北京經(jīng)濟情況、北京市居民經(jīng)濟收入、北京建設(shè)完備度、北京環(huán)境等都相關(guān)聯(lián)。但同時由于其房價過高，不利于居民進行消費，因此要客觀的對待房價水平高的特點。根據(jù)上圖數(shù)據(jù)能看出，年至年向上波動最為強烈，年甚至達到了商品房平均銷售價格增長率和住宅商品房平均銷售價格增長率的情況?？傮w而言存在波動情況，增長率基本上都是在增長中。（）需求因素①國內(nèi)生產(chǎn)總值房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的重要行業(yè)，在宏觀經(jīng)濟中總需求決定于國民收入也就是國內(nèi)生產(chǎn)總值。所以從國內(nèi)生產(chǎn)總值是衡一國經(jīng)濟的重要指標(biāo)同時也是影響房價的重要指標(biāo)。當(dāng)經(jīng)濟中不存在通貨膨脹或通貨膨脹程度很低時，銀行的利率往往比較低，較低的利率增加了投資水平，從而使房地產(chǎn)價格升高。③人口人口的數(shù)量、數(shù)量、增長率、素質(zhì)和家庭結(jié)構(gòu)等方面都對地區(qū)的房地產(chǎn)價格有著重要的影響。④人均可支配收入人均可支配收入是居民收入扣除稅費后所能實際支配的收入。⑤實際銷售面積住宅的實際銷售面積直接反映了我國居民對住房的需求，當(dāng)實際銷售面積增加時意味著人們對住宅的需求也在增加；當(dāng)實際銷售面積減少時，意味著人們對住宅的需求也在減少。當(dāng)產(chǎn)生正缺口時往往意味著過度的需求，因此國家會升高利率使投資減少，因而人們對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格就會下降。（）供給因素①竣工面積在房地產(chǎn)市場中，竣工面積相當(dāng)于房地產(chǎn)的供給水平，當(dāng)竣工面積增加時意