【文章內(nèi)容簡介】 受國家計劃生育的政策影響年我國的第二次“嬰兒潮”會導致歲的人口比例有所上升，但歲的剛性需求群體的比例有所下降。歲的年齡段人口購買住宅的目的主要是改善居住環(huán)境和質(zhì)量。根據(jù)一份年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，而歲的則不足兩成，由此可見北京的住房市場剛性需求非常強勁。再有北京在城市化的進程中大量農(nóng)村人口進入城市，僅僅這一年北京市農(nóng)村人口就減少了萬，而農(nóng)村人口的減少與住宅銷售面積和銷售價格呈現(xiàn)出負相關關系，這也是住房價格上漲的一個不可忽略的因素。圖：年北京人口結構圖?收入增加及的影響首先自年起北京市城鎮(zhèn)居民的可支配收入就已經(jīng)超過了元，而這一數(shù)字還在逐年上漲與此同時北京市城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)也在持續(xù)下降，這也標志著北京市居民的生活質(zhì)量的顯著提高，更意味著累計可支配收入的提高，而這一指標是衡量居住需求的有效指標，如圖、年的數(shù)據(jù)是元，到了年則上漲到了元，年間保持著平均超過的增長率，這對北京的住房價格高漲起了很大的推動作用。第二指數(shù)的影響,由于北京居住類權重低,基數(shù)低,從而使得居民實際與居住相關的費用快速增加,但這根本沒有在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上顯示是通貨膨脹率的指標,通貨膨脹率極低,利息也會在一個較低的水平上,這時人們便可以利用銀行信貸或金融杠桿進入房地產(chǎn)市場,這樣房地產(chǎn)價格必然會上升圖：房屋銷售價格指數(shù)與居民消費價格指數(shù)走勢圖圖：北京市居民消費價格漲跌幅（2） 投資或投機性需求年國務院將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位為國家支柱性產(chǎn)業(yè)，年之后，房價的年均增長率和人口增長率與累計可支配收入已無法匹配，這意味著供需因素已無法解釋房價高漲的原因。投資或投機需求成為影響北京房價的又一個重要因素。第一投機者預計住房價格還會繼續(xù)上漲，便會蜂擁搶購，哄抬價格，造成一種虛假需求，這無疑會使住房價格進一步高漲。第二我國的每年都保持著大約上漲率，北京作為首都又在全國領先，尤其是年北京還舉辦了奧運會，這更加吸引了人口的涌入，這使得預期北京房價上漲的信心更加強烈，根據(jù)年的投資回報率，房地產(chǎn)成為了最賺錢的一個產(chǎn)業(yè)，這也使得大量外地的投資商進入北京進行投資，年成交的所有住宅中，有是外省市個人所購買?？梢?，年后投資和投機需求也成為推動北京住房價格上漲的一個重要因素。 年之后北京住房價格高漲的原因 在年的波動之后，北京住房價格又一次開始了新的一輪價格上漲，我們研究小組將這次上漲和年之前的上漲區(qū)分開，并做出了以下的分析：（）人口結構和生育政策的影響受到國家計劃生育政策的影響，盡管年，我國歲的人口比例會有所增加，但卻不能改變我國已經(jīng)進入了老齡化的事實，根據(jù)使用—年個發(fā)達國家的面板數(shù)據(jù)分析人口結構對房價的影響，結論表明撫養(yǎng)比率下降會導致真實房價上升，這就會導致養(yǎng)老和少兒撫養(yǎng)負擔較輕的家庭會把大量積蓄投入到住宅市場中，特別是年二胎政策開放后，年輕的家長重新考慮在優(yōu)勢集中的地區(qū)購房，這會導致供求關系的變化從而推動住房價格的高漲。加之三四線城市高庫存導致資金一直在北京這樣的一線城市避險,從而形成了高需求，同時北京又具有別的城市不具有的獨特的地理優(yōu)勢,資源優(yōu)勢:比如全國大多數(shù)的三甲醫(yī)院這類高等學府大多分布在北京,同時北京居民有可以享受到更好的醫(yī)療以及社會保障服務,可以享受到更好的社會福利,有更好的就業(yè)和生活環(huán)境,這就吸引大量人口涌入北京,造成住房緊張,房價上漲.（）投資的影響現(xiàn)在的個人投資會將房地產(chǎn)的投資當作一個保值項目來看待，這完全是基于對這幾年房價持續(xù)高漲所做出的判斷，同時北京擁有發(fā)達而又出色的金融環(huán)境，這也吸引著投資者的前來。根據(jù)數(shù)據(jù)表明北京的流動人口還在增加，二三線城市所擁有的資源完全無法和北京這樣的一線城市相提并論，人們會為了更好的服務而付出更高的代價，再有多元化的媒體環(huán)境所帶來的“炒作”，也會對購房者和投資商的判斷產(chǎn)生影響。（）城市化的進度和土地有限性根據(jù)公式房地產(chǎn)價值土地成本建設成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤，可以看出土地的取得費用對房價也會產(chǎn)生影響，現(xiàn)階段開發(fā)商主要通過“招拍掛”的形式取得建設用地，由于北京的區(qū)位因素和城市化的進程，開發(fā)商每年取得的土地數(shù)量在下降但土地取得費卻在上升，在住房需求并沒有減少的情況下，開發(fā)商希望從房價中獲得利潤，就只能推動房價繼續(xù)上漲，趨向于“豪宅化”。（）貧富差距的擴大我國年的基尼系數(shù)分別為、遠遠高出了一般發(fā)達國家～的正常水平。北京作為首都更是吸引了大量富豪前來定居，千萬身價的不在少數(shù)，這也就抬高了北京職工的平均工資，但實際上許多職工的月薪只有元。如此大的貧富差距，更助長了投機行為的產(chǎn)生，導致房價持續(xù)走高。（）房地產(chǎn)政策的原因年初至年“”政策之前國家對房價的限制并沒有出臺嚴格的管控措施，這也是房價階段性快速上升的重要原因，這兩年間的國家政策主要是對涉及房地產(chǎn)市場的稅種類型進行調(diào)整，并多次下調(diào)了存貸款的基準利率，同時鼓勵居民購買大面積的住房，這就造成了買房的成本降低，大量的金融資本進入房地產(chǎn)市場，炒房投機的需求大過了購房者的剛性需求，房價受供需影響開始飆升，直到年國家出臺限購政策后這一現(xiàn)象才得到緩解。如圖，可以看出“”新政對房價的抑制是十分明顯的，這也從側面反映了北京月份之前的房價遠遠超出了正常值。圖：年北京市房屋銷售價格北京住房價格波動的原因和影響機理 年北京住房價格波動的原因分析 年出現(xiàn)的金融危機，導致國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，而北京住房房價也相較于前幾年的上漲，出現(xiàn)了一次大幅度的下跌，下面是我們小組的分析：（1） 美國次貸危機的影響美國次貸危機劃分為爆發(fā)，深化，惡化，應對階段。其中爆發(fā)階段主要發(fā)生在年底，但它反而讓中國的金融市場因為受美聯(lián)儲停止加息的影響出現(xiàn)了嚴重的流動性過剩，對房價起了刺激的作用。從深化階段次貸危機才展現(xiàn)出對房價的抑制作用，其中惡化階段尤其明顯這個階段次貸危機正式演變?yōu)槿蚪鹑谖C。全球?qū)嶓w經(jīng)濟與金融市場都遭到嚴重的打擊，中國的房地產(chǎn)市場也隨著陷入了“冰河期”。在此期間，中國的實體經(jīng)濟及金融運行受到全球金融危機的沖擊。從實體經(jīng)濟角度看，中國出口受到嚴重沖擊，進口與出口都出現(xiàn)明顯負增長，工業(yè)增加值及 數(shù)據(jù)直線下落。工業(yè)增加值及 增長速度滑落到 年以來的最低水平。受金融危機影響，全球大宗商品價格自 年下半年迅速下跌，收入隨之減少，對高檔住宅的需求迅速下降。從金融的角度看，全球金融危機已經(jīng)通過以下兩個途徑直接影響到中國房地產(chǎn)市場的高端需求：國際資本流動的方向出現(xiàn)逆轉。歐美國家的金融機構紛紛將全球市場的資本回流到本國。從中國的外匯儲備的增速放緩（甚至是減少）的事實中可以清楚地看出國際資本流向的變化。外資投資的物業(yè)一般是高端公寓、別墅及寫字樓，因此，金融危機直接影響到中國這些高端房地產(chǎn)市場。受金融危機影響，很多跨國公司收縮戰(zhàn)線，將其在中國的機構撤銷，這是北京、上海等中心城市寫字樓空置率攀升的主要原因。此階段中國房地產(chǎn)市場受到來自實體經(jīng)濟與金融雙重打擊，是中國樓市表現(xiàn)最差的階段。房價下跌并不意外。（2） 宏觀調(diào)控和貨幣方面經(jīng)過多年的發(fā)展和大量外來的人口的涌入，北京的國民經(jīng)濟高速增長，城鎮(zhèn)化建設效益十分明顯，人民財富迅速增長，但這里的人民指的只是少數(shù)人，實際上多數(shù)勞動工作者的財產(chǎn)并沒有高速增長。當時房地產(chǎn)作為熱門的投資項目，被富有者占有，但礙于當時的國家的宏觀政策，富有者不愿把房地產(chǎn)作為投資，消費的熱點時，國民的經(jīng)濟增長就要靠多數(shù)人來拉動，這也就意味著人們需要把銀行存款轉化到投資和消費市場，但事實上當時房價過高，居民購買房產(chǎn)時通常會選擇銀行的按揭貸款方式，開始時期按揭貸款利率較低，投資回報率較高，但隨著金融危機的爆發(fā)以及銀行貸款的快速增長，市場上流通的貨幣過剩，物價上漲嚴重；這樣狀況下，銀行的風險加大，銀行采取了從緊的貨幣政策，減少了房產(chǎn)貸款，調(diào)高了貸款利率，購房者一方面消費增加，一方面還款增加，購買房產(chǎn)的資金明顯不足；人們選擇保障生活安全還是保障住房的時候，更多的會選擇保障生活安全，降低生活風險，房價下跌。（3） 預防通貨膨脹及消耗內(nèi)需首先基本消費品物價上漲，房價猛跌現(xiàn)階段，糧食、肉類、食用油價格的快速上漲，電力、煤炭、供水幾大行業(yè)又要求上調(diào)價格，整個國家開始對通貨膨脹的威脅進行預防；政府拿出幾百億的財政投入保障貧困和養(yǎng)老人群，不斷的提高存款準備金率來保障銀行安全，又不斷的提高銀行利率補貼人民幣的貶值，這都將大量減少流動過剩的資金，也會大量減少房產(chǎn)中流動過剩的資金；人們也在物價上漲中消耗了更多的資金，并且受到宏觀經(jīng)濟政策的影響，人們會更多的保留一定存款，大量減少投資資金，這也會大量減少房產(chǎn)投資資金；這兩方面表明，旺盛的房產(chǎn)資金鏈會發(fā)生嚴重萎縮出口量減少，石油資源短缺，增加內(nèi)需消耗必然大幅降低房產(chǎn)內(nèi)需，房產(chǎn)內(nèi)需的大幅降低，住房價格降低。（4） 房地產(chǎn)政策如年的差別化信貸政策,二手房交易征收營業(yè)稅、個人所得稅等政策。這體現(xiàn)了政府落實”房子是用來住的而不是炒的”的決心, 做好北京市房地產(chǎn)調(diào)控工作，促進北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中差別化信貸政策是為了降低投機者炒房的熱情,加強了家庭購房的審查, 嚴禁各類“加杠桿”金融產(chǎn)品用于購房首付款,這有效地保證了住房市場可以更好的滿足剛性需求而非投機需求,有效降低了房價。二手房交易征收營業(yè)稅規(guī)定個人購買超過年（含年）的普通住宅對外銷售的，免征營業(yè)稅。個人將購買不足年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過年（含年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。這一政策提高了二手房交易的成本，購房者購買二手房需要更多資金，而營業(yè)稅征收稅率為，這無疑降低了炒房者的熱情。同時現(xiàn)在，北京二手房買賣應繳個稅一律按照原購買價與現(xiàn)售價差額的繳納，且以繳稅日為準，不以網(wǎng)簽時間為準。這也讓那些想通過買賣二手房賺取高額差價的投機者失去了興趣。缺少了相當大的投機需求北京的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)了下滑，房價開始降低。 年北京住房價格波動的原因分析年的北京住房價格波動主要是因為政策引起的，下面是我們小組帶來的分析：（1） 限購政策年月起，同一購房家庭暫定只能在京新購一套商品住房；商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；不能提供年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款也被暫停。限購對于樓市最主要的影響，不在于對房價的打壓，不在于對成交量的抑制，更多的是將以前的炒房客逐出市場。如圖，炒房客離開市場意味著市場可以更好的滿足剛性購房者的需求。圖：年北京樓市成交價趨勢（2） 金融政策銀行在年多次調(diào)高利率和存款準備金率，在年多次提高存款準備金率和存貸款利率。首先利率的上升會導致與房地產(chǎn)相關企業(yè)償還銀行貸款的利息增加，增加了它們的運營成本，從而抑制其發(fā)展。發(fā)展良好的這些相關企業(yè)因其成本增加也會在一定程度導致房地產(chǎn)投資成本的增加，導致越來越少的開發(fā)商進行投資。同時利率上升也會對剛性需求購房者產(chǎn)生影響，它會使夠煩者貸款金額減少，還貸壓力增大促使一些購房者提前還貸或部分提前還貸，購房者對房貸的成本預期會大幅增加，從而對房地產(chǎn)消費起到一定的抑制作用。第二存款準備金利率的上調(diào)實能夠在一定程度上緩解流動性過剩，收縮流動性可以減少銀行信貸，貸款給居民的錢會大幅度減少，銀行只會將自己能夠放貸的現(xiàn)金貸給一些信用好的房地產(chǎn)開發(fā)商，而這些房地產(chǎn)開發(fā)商面對的消費群體大多是高端 消費者，而大多數(shù)高端消費者購買一套房甚至不需要貸款。因此投機型的購房者很難拿到貸款，這降低了投機性需求，使房價下降。 年北京住房價格波動的原因分析 年北京市住房價格又迎來了一波新的下跌，下面是我們小組所帶來的分析：（1） 供需平衡年的商品房出現(xiàn)嚴重的供過于求（高庫存），商品房供過于求，價格自然會下降。價格預期下降反過來又會極大的影響供求關系，一旦價格預期下降，不僅炒房需求和剛需會極大的減少，而且二手房也會爆發(fā)式的增大供應，這時就會出現(xiàn)非常嚴重的供過于求。這時二手房會成為引起房價下跌的一個最重要因素，預期是一個很可怕的東西，一旦房價預期下降，中國的商品房就會從年的供不應求瞬間變成年非常嚴重的供過于求。（2） 政策的影響房價的下降跟政策的調(diào)整有很大的關系，年出臺的限購和限貸這兩項政策對于遏制房價的畸形上漲還是功不可沒特別是限貸配合上貨幣緊縮政策銀行出于風險考慮取消房貸利率優(yōu)惠，對房地產(chǎn)相關貸款審批趨嚴。房貸利率持續(xù)走高