【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 受國(guó)家計(jì)劃生育的政策影響年我國(guó)的第二次“嬰兒潮”會(huì)導(dǎo)致歲的人口比例有所上升，但歲的剛性需求群體的比例有所下降。歲的年齡段人口購(gòu)買住宅的目的主要是改善居住環(huán)境和質(zhì)量。根據(jù)一份年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而歲的則不足兩成，由此可見(jiàn)北京的住房市場(chǎng)剛性需求非常強(qiáng)勁。再有北京在城市化的進(jìn)程中大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，僅僅這一年北京市農(nóng)村人口就減少了萬(wàn)，而農(nóng)村人口的減少與住宅銷售面積和銷售價(jià)格呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系，這也是住房?jī)r(jià)格上漲的一個(gè)不可忽略的因素。圖：年北京人口結(jié)構(gòu)圖?收入增加及的影響首先自年起北京市城鎮(zhèn)居民的可支配收入就已經(jīng)超過(guò)了元，而這一數(shù)字還在逐年上漲與此同時(shí)北京市城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)也在持續(xù)下降，這也標(biāo)志著北京市居民的生活質(zhì)量的顯著提高，更意味著累計(jì)可支配收入的提高，而這一指標(biāo)是衡量居住需求的有效指標(biāo)，如圖、年的數(shù)據(jù)是元，到了年則上漲到了元，年間保持著平均超過(guò)的增長(zhǎng)率，這對(duì)北京的住房?jī)r(jià)格高漲起了很大的推動(dòng)作用。第二指數(shù)的影響,由于北京居住類權(quán)重低,基數(shù)低,從而使得居民實(shí)際與居住相關(guān)的費(fèi)用快速增加,但這根本沒(méi)有在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上顯示是通貨膨脹率的指標(biāo),通貨膨脹率極低,利息也會(huì)在一個(gè)較低的水平上,這時(shí)人們便可以利用銀行信貸或金融杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),這樣房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)上升圖：房屋銷售價(jià)格指數(shù)與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖圖：北京市居民消費(fèi)價(jià)格漲跌幅（2） 投資或投機(jī)性需求年國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)，年之后，房?jī)r(jià)的年均增長(zhǎng)率和人口增長(zhǎng)率與累計(jì)可支配收入已無(wú)法匹配，這意味著供需因素已無(wú)法解釋房?jī)r(jià)高漲的原因。投資或投機(jī)需求成為影響北京房?jī)r(jià)的又一個(gè)重要因素。第一投機(jī)者預(yù)計(jì)住房?jī)r(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲，便會(huì)蜂擁?yè)屬?gòu)，哄抬價(jià)格，造成一種虛假需求，這無(wú)疑會(huì)使住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步高漲。第二我國(guó)的每年都保持著大約上漲率，北京作為首都又在全國(guó)領(lǐng)先，尤其是年北京還舉辦了奧運(yùn)會(huì)，這更加吸引了人口的涌入，這使得預(yù)期北京房?jī)r(jià)上漲的信心更加強(qiáng)烈，根據(jù)年的投資回報(bào)率，房地產(chǎn)成為了最賺錢的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，這也使得大量外地的投資商進(jìn)入北京進(jìn)行投資，年成交的所有住宅中，有是外省市個(gè)人所購(gòu)買。可見(jiàn)，年后投資和投機(jī)需求也成為推動(dòng)北京住房?jī)r(jià)格上漲的一個(gè)重要因素。 年之后北京住房?jī)r(jià)格高漲的原因 在年的波動(dòng)之后，北京住房?jī)r(jià)格又一次開(kāi)始了新的一輪價(jià)格上漲，我們研究小組將這次上漲和年之前的上漲區(qū)分開(kāi)，并做出了以下的分析：（）人口結(jié)構(gòu)和生育政策的影響受到國(guó)家計(jì)劃生育政策的影響，盡管年，我國(guó)歲的人口比例會(huì)有所增加，但卻不能改變我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了老齡化的事實(shí)，根據(jù)使用—年個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的面板數(shù)據(jù)分析人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，結(jié)論表明撫養(yǎng)比率下降會(huì)導(dǎo)致真實(shí)房?jī)r(jià)上升，這就會(huì)導(dǎo)致養(yǎng)老和少兒撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)較輕的家庭會(huì)把大量積蓄投入到住宅市場(chǎng)中，特別是年二胎政策開(kāi)放后，年輕的家長(zhǎng)重新考慮在優(yōu)勢(shì)集中的地區(qū)購(gòu)房，這會(huì)導(dǎo)致供求關(guān)系的變化從而推動(dòng)住房?jī)r(jià)格的高漲。加之三四線城市高庫(kù)存導(dǎo)致資金一直在北京這樣的一線城市避險(xiǎn),從而形成了高需求，同時(shí)北京又具有別的城市不具有的獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì),資源優(yōu)勢(shì):比如全國(guó)大多數(shù)的三甲醫(yī)院這類高等學(xué)府大多分布在北京,同時(shí)北京居民有可以享受到更好的醫(yī)療以及社會(huì)保障服務(wù),可以享受到更好的社會(huì)福利,有更好的就業(yè)和生活環(huán)境,這就吸引大量人口涌入北京,造成住房緊張,房?jī)r(jià)上漲.（）投資的影響現(xiàn)在的個(gè)人投資會(huì)將房地產(chǎn)的投資當(dāng)作一個(gè)保值項(xiàng)目來(lái)看待，這完全是基于對(duì)這幾年房?jī)r(jià)持續(xù)高漲所做出的判斷，同時(shí)北京擁有發(fā)達(dá)而又出色的金融環(huán)境，這也吸引著投資者的前來(lái)。根據(jù)數(shù)據(jù)表明北京的流動(dòng)人口還在增加，二三線城市所擁有的資源完全無(wú)法和北京這樣的一線城市相提并論，人們會(huì)為了更好的服務(wù)而付出更高的代價(jià)，再有多元化的媒體環(huán)境所帶來(lái)的“炒作”，也會(huì)對(duì)購(gòu)房者和投資商的判斷產(chǎn)生影響。（）城市化的進(jìn)度和土地有限性根據(jù)公式房地產(chǎn)價(jià)值土地成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，可以看出土地的取得費(fèi)用對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)產(chǎn)生影響，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)“招拍掛”的形式取得建設(shè)用地，由于北京的區(qū)位因素和城市化的進(jìn)程，開(kāi)發(fā)商每年取得的土地?cái)?shù)量在下降但土地取得費(fèi)卻在上升，在住房需求并沒(méi)有減少的情況下，開(kāi)發(fā)商希望從房?jī)r(jià)中獲得利潤(rùn)，就只能推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，趨向于“豪宅化”。（）貧富差距的擴(kuò)大我國(guó)年的基尼系數(shù)分別為、遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了一般發(fā)達(dá)國(guó)家～的正常水平。北京作為首都更是吸引了大量富豪前來(lái)定居，千萬(wàn)身價(jià)的不在少數(shù)，這也就抬高了北京職工的平均工資，但實(shí)際上許多職工的月薪只有元。如此大的貧富差距，更助長(zhǎng)了投機(jī)行為的產(chǎn)生，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)走高。（）房地產(chǎn)政策的原因年初至年“”政策之前國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的限制并沒(méi)有出臺(tái)嚴(yán)格的管控措施，這也是房?jī)r(jià)階段性快速上升的重要原因，這兩年間的國(guó)家政策主要是對(duì)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅種類型進(jìn)行調(diào)整，并多次下調(diào)了存貸款的基準(zhǔn)利率，同時(shí)鼓勵(lì)居民購(gòu)買大面積的住房，這就造成了買房的成本降低，大量的金融資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，炒房投機(jī)的需求大過(guò)了購(gòu)房者的剛性需求，房?jī)r(jià)受供需影響開(kāi)始飆升，直到年國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)政策后這一現(xiàn)象才得到緩解。如圖，可以看出“”新政對(duì)房?jī)r(jià)的抑制是十分明顯的，這也從側(cè)面反映了北京月份之前的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常值。圖：年北京市房屋銷售價(jià)格北京住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的原因和影響機(jī)理 年北京住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的原因分析 年出現(xiàn)的金融危機(jī)，導(dǎo)致國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，而北京住房房?jī)r(jià)也相較于前幾年的上漲，出現(xiàn)了一次大幅度的下跌，下面是我們小組的分析：（1） 美國(guó)次貸危機(jī)的影響美國(guó)次貸危機(jī)劃分為爆發(fā)，深化，惡化，應(yīng)對(duì)階段。其中爆發(fā)階段主要發(fā)生在年底，但它反而讓中國(guó)的金融市場(chǎng)因?yàn)槭苊缆?lián)儲(chǔ)停止加息的影響出現(xiàn)了嚴(yán)重的流動(dòng)性過(guò)剩，對(duì)房?jī)r(jià)起了刺激的作用。從深化階段次貸危機(jī)才展現(xiàn)出對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用，其中惡化階段尤其明顯這個(gè)階段次貸危機(jī)正式演變?yōu)槿蚪鹑谖C(jī)。全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)與金融市場(chǎng)都遭到嚴(yán)重的打擊，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨著陷入了“冰河期”。在此期間，中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)及金融運(yùn)行受到全球金融危機(jī)的沖擊。從實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度看，中國(guó)出口受到嚴(yán)重沖擊，進(jìn)口與出口都出現(xiàn)明顯負(fù)增長(zhǎng)，工業(yè)增加值及 數(shù)據(jù)直線下落。工業(yè)增加值及 增長(zhǎng)速度滑落到 年以來(lái)的最低水平。受金融危機(jī)影響，全球大宗商品價(jià)格自 年下半年迅速下跌，收入隨之減少，對(duì)高檔住宅的需求迅速下降。從金融的角度看，全球金融危機(jī)已經(jīng)通過(guò)以下兩個(gè)途徑直接影響到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端需求：國(guó)際資本流動(dòng)的方向出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。歐美國(guó)家的金融機(jī)構(gòu)紛紛將全球市場(chǎng)的資本回流到本國(guó)。從中國(guó)的外匯儲(chǔ)備的增速放緩（甚至是減少）的事實(shí)中可以清楚地看出國(guó)際資本流向的變化。外資投資的物業(yè)一般是高端公寓、別墅及寫字樓，因此，金融危機(jī)直接影響到中國(guó)這些高端房地產(chǎn)市場(chǎng)。受金融危機(jī)影響，很多跨國(guó)公司收縮戰(zhàn)線，將其在中國(guó)的機(jī)構(gòu)撤銷，這是北京、上海等中心城市寫字樓空置率攀升的主要原因。此階段中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到來(lái)自實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融雙重打擊，是中國(guó)樓市表現(xiàn)最差的階段。房?jī)r(jià)下跌并不意外。（2） 宏觀調(diào)控和貨幣方面經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和大量外來(lái)的人口的涌入，北京的國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化建設(shè)效益十分明顯，人民財(cái)富迅速增長(zhǎng)，但這里的人民指的只是少數(shù)人，實(shí)際上多數(shù)勞動(dòng)工作者的財(cái)產(chǎn)并沒(méi)有高速增長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)作為熱門的投資項(xiàng)目，被富有者占有，但礙于當(dāng)時(shí)的國(guó)家的宏觀政策，富有者不愿把房地產(chǎn)作為投資，消費(fèi)的熱點(diǎn)時(shí)，國(guó)民的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就要靠多數(shù)人來(lái)拉動(dòng)，這也就意味著人們需要把銀行存款轉(zhuǎn)化到投資和消費(fèi)市場(chǎng)，但事實(shí)上當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)過(guò)高，居民購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)通常會(huì)選擇銀行的按揭貸款方式，開(kāi)始時(shí)期按揭貸款利率較低，投資回報(bào)率較高，但隨著金融危機(jī)的爆發(fā)以及銀行貸款的快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)上流通的貨幣過(guò)剩，物價(jià)上漲嚴(yán)重；這樣狀況下，銀行的風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行采取了從緊的貨幣政策，減少了房產(chǎn)貸款，調(diào)高了貸款利率，購(gòu)房者一方面消費(fèi)增加，一方面還款增加，購(gòu)買房產(chǎn)的資金明顯不足；人們選擇保障生活安全還是保障住房的時(shí)候，更多的會(huì)選擇保障生活安全，降低生活風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌。（3） 預(yù)防通貨膨脹及消耗內(nèi)需首先基本消費(fèi)品物價(jià)上漲，房?jī)r(jià)猛跌現(xiàn)階段，糧食、肉類、食用油價(jià)格的快速上漲，電力、煤炭、供水幾大行業(yè)又要求上調(diào)價(jià)格，整個(gè)國(guó)家開(kāi)始對(duì)通貨膨脹的威脅進(jìn)行預(yù)防；政府拿出幾百億的財(cái)政投入保障貧困和養(yǎng)老人群，不斷的提高存款準(zhǔn)備金率來(lái)保障銀行安全，又不斷的提高銀行利率補(bǔ)貼人民幣的貶值，這都將大量減少流動(dòng)過(guò)剩的資金，也會(huì)大量減少房產(chǎn)中流動(dòng)過(guò)剩的資金；人們也在物價(jià)上漲中消耗了更多的資金，并且受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，人們會(huì)更多的保留一定存款，大量減少投資資金，這也會(huì)大量減少房產(chǎn)投資資金；這兩方面表明，旺盛的房產(chǎn)資金鏈會(huì)發(fā)生嚴(yán)重萎縮出口量減少，石油資源短缺，增加內(nèi)需消耗必然大幅降低房產(chǎn)內(nèi)需，房產(chǎn)內(nèi)需的大幅降低，住房?jī)r(jià)格降低。（4） 房地產(chǎn)政策如年的差別化信貸政策,二手房交易征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等政策。這體現(xiàn)了政府落實(shí)”房子是用來(lái)住的而不是炒的”的決心, 做好北京市房地產(chǎn)調(diào)控工作，促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中差別化信貸政策是為了降低投機(jī)者炒房的熱情,加強(qiáng)了家庭購(gòu)房的審查, 嚴(yán)禁各類“加杠桿”金融產(chǎn)品用于購(gòu)房首付款,這有效地保證了住房市場(chǎng)可以更好的滿足剛性需求而非投機(jī)需求,有效降低了房?jī)r(jià)。二手房交易征收營(yíng)業(yè)稅規(guī)定個(gè)人購(gòu)買超過(guò)年（含年）的普通住宅對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買不足年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)年（含年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。這一政策提高了二手房交易的成本，購(gòu)房者購(gòu)買二手房需要更多資金，而營(yíng)業(yè)稅征收稅率為，這無(wú)疑降低了炒房者的熱情。同時(shí)現(xiàn)在，北京二手房買賣應(yīng)繳個(gè)稅一律按照原購(gòu)買價(jià)與現(xiàn)售價(jià)差額的繳納，且以繳稅日為準(zhǔn)，不以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。這也讓那些想通過(guò)買賣二手房賺取高額差價(jià)的投機(jī)者失去了興趣。缺少了相當(dāng)大的投機(jī)需求北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)了下滑，房?jī)r(jià)開(kāi)始降低。 年北京住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的原因分析年的北京住房?jī)r(jià)格波動(dòng)主要是因?yàn)檎咭鸬模旅媸俏覀冃〗M帶來(lái)的分析：（1） 限購(gòu)政策年月起，同一購(gòu)房家庭暫定只能在京新購(gòu)一套商品住房；商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；不能提供年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房貸款也被暫停。限購(gòu)對(duì)于樓市最主要的影響，不在于對(duì)房?jī)r(jià)的打壓，不在于對(duì)成交量的抑制，更多的是將以前的炒房客逐出市場(chǎng)。如圖，炒房客離開(kāi)市場(chǎng)意味著市場(chǎng)可以更好的滿足剛性購(gòu)房者的需求。圖：年北京樓市成交價(jià)趨勢(shì)（2） 金融政策銀行在年多次調(diào)高利率和存款準(zhǔn)備金率，在年多次提高存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率。首先利率的上升會(huì)導(dǎo)致與房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)償還銀行貸款的利息增加，增加了它們的運(yùn)營(yíng)成本，從而抑制其發(fā)展。發(fā)展良好的這些相關(guān)企業(yè)因其成本增加也會(huì)在一定程度導(dǎo)致房地產(chǎn)投資成本的增加，導(dǎo)致越來(lái)越少的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資。同時(shí)利率上升也會(huì)對(duì)剛性需求購(gòu)房者產(chǎn)生影響，它會(huì)使夠煩者貸款金額減少，還貸壓力增大促使一些購(gòu)房者提前還貸或部分提前還貸，購(gòu)房者對(duì)房貸的成本預(yù)期會(huì)大幅增加，從而對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)起到一定的抑制作用。第二存款準(zhǔn)備金利率的上調(diào)實(shí)能夠在一定程度上緩解流動(dòng)性過(guò)剩，收縮流動(dòng)性可以減少銀行信貸，貸款給居民的錢會(huì)大幅度減少，銀行只會(huì)將自己能夠放貸的現(xiàn)金貸給一些信用好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)的消費(fèi)群體大多是高端 消費(fèi)者，而大多數(shù)高端消費(fèi)者購(gòu)買一套房甚至不需要貸款。因此投機(jī)型的購(gòu)房者很難拿到貸款，這降低了投機(jī)性需求，使房?jī)r(jià)下降。 年北京住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的原因分析 年北京市住房?jī)r(jià)格又迎來(lái)了一波新的下跌，下面是我們小組所帶來(lái)的分析：（1） 供需平衡年的商品房出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求（高庫(kù)存），商品房供過(guò)于求，價(jià)格自然會(huì)下降。價(jià)格預(yù)期下降反過(guò)來(lái)又會(huì)極大的影響供求關(guān)系，一旦價(jià)格預(yù)期下降，不僅炒房需求和剛需會(huì)極大的減少，而且二手房也會(huì)爆發(fā)式的增大供應(yīng)，這時(shí)就會(huì)出現(xiàn)非常嚴(yán)重的供過(guò)于求。這時(shí)二手房會(huì)成為引起房?jī)r(jià)下跌的一個(gè)最重要因素，預(yù)期是一個(gè)很可怕的東西，一旦房?jī)r(jià)預(yù)期下降，中國(guó)的商品房就會(huì)從年的供不應(yīng)求瞬間變成年非常嚴(yán)重的供過(guò)于求。（2） 政策的影響房?jī)r(jià)的下降跟政策的調(diào)整有很大的關(guān)系，年出臺(tái)的限購(gòu)和限貸這兩項(xiàng)政策對(duì)于遏制房?jī)r(jià)的畸形上漲還是功不可沒(méi)特別是限貸配合上貨幣緊縮政策銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮取消房貸利率優(yōu)惠，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批趨嚴(yán)。房貸利率持續(xù)走高