【正文】 大學(xué)生創(chuàng)新訓(xùn)練項(xiàng)目研究報(bào)告項(xiàng)目名稱： 北京住房?jī)r(jià)格高漲和波動(dòng)的原因及對(duì)策項(xiàng)目類型： 重點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目年度： 年項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 馬惠子（學(xué)號(hào)：）負(fù)責(zé)人院（系）： 城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院專業(yè)（方向）： 土地資源管理項(xiàng)目組成員： 李哲、董子昭、張浩指導(dǎo)教師： 徐虹教務(wù)處 制二〇一七年39 / 41摘要目前，北京市住房?jī)r(jià)格過高，脫離居民的購(gòu)房能力，不僅會(huì)提升居民的居住成本，容易造成重大的民生問題，而且還不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，并且蘊(yùn)含著金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。我們只有深入探討歷次住房?jī)r(jià)格波動(dòng)及長(zhǎng)期快速上漲的原因，才可能制定出相對(duì)合理有效的住房調(diào)控政策，建立住房?jī)r(jià)格調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，以期將住房?jī)r(jià)格的上漲和波動(dòng)保持在相對(duì)合理、穩(wěn)定的范圍內(nèi)。因此從保障民生、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、降低金融風(fēng)險(xiǎn)等多方面來看，解決好住房?jī)r(jià)格問題，不僅具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，也具有重大的研究意義。本文分為五個(gè)部分，第一部分為引言。主要對(duì)項(xiàng)目的研究背景、意義、國(guó)內(nèi)外研究綜述進(jìn)行闡述，并提出本文的研究思路。第二部分首先運(yùn)用軟件進(jìn)行回歸分析對(duì)北京住房?jī)r(jià)格的總體情況和影響因素進(jìn)行分析，然后設(shè)計(jì)相關(guān)問卷調(diào)研和采用訪談法，重點(diǎn)了解北京市居民認(rèn)為哪些是影響住房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵定性因素，以及他們對(duì)住房?jī)r(jià)格的感受、承受能力、對(duì)住房現(xiàn)有調(diào)控的評(píng)判等，給后面部分的研究提供基礎(chǔ)。第三部分為北京住房?jī)r(jià)格高漲和波動(dòng)的原因分析。本文將在第二部分研究的基礎(chǔ)之上，進(jìn)一步分階段分析北京住房?jī)r(jià)格高漲和波動(dòng)的原因及影響機(jī)理。第四部分為北京住房?jī)r(jià)格調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建。例如，將從建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、改革土地供應(yīng)模式、征收房產(chǎn)稅以提升存量住房供應(yīng)、長(zhǎng)期堅(jiān)持差別化的信貸政策等方面進(jìn)行探索。第五部分總結(jié)得出結(jié)論。關(guān)鍵詞：住房?jī)r(jià)格、住房泡沫、價(jià)格高漲 , , , , , . , . , , , , . , , . . , , , . , , , , , , . . , . . , , , . ： , ,，引導(dǎo)住房合理的購(gòu)買需求 結(jié)論 參考文獻(xiàn) 附 錄 致 謝 1 引言 研究背景和研究意義房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的問題越來越成為社會(huì)和政府關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，北京市住房?jī)r(jià)格過高，脫離居民的購(gòu)房能力，這已經(jīng)成為社會(huì)各界公認(rèn)的事實(shí)。高房?jī)r(jià)問題不僅會(huì)提升居民的居住成本，容易造成重大的民生問題，而且還不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，并且蘊(yùn)含著金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，可見保持住房?jī)r(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定，建立住房?jī)r(jià)格調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制十分必要。自年停止住房福利分配以來，北京商品住房市場(chǎng)快速發(fā)展。從住房?jī)r(jià)格的表現(xiàn)看，絕大多數(shù)年份住房?jī)r(jià)格快速攀升，但在年、年等年度，住房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)過波動(dòng)情況，年政策后，隨著市場(chǎng)交易量下降，住房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整。因此，我們只有深入探討歷次住房?jī)r(jià)格波動(dòng)及長(zhǎng)期快速上漲的原因，才可能制定出相對(duì)合理有效的住房調(diào)控政策，建立住房?jī)r(jià)格調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，以期將住房?jī)r(jià)格的上漲和波動(dòng)保持在相對(duì)合理、穩(wěn)定的范圍內(nèi)。綜上所述，從保障民生、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、降低金融風(fēng)險(xiǎn)等多方面來看，解決好住房?jī)r(jià)格問題，不僅具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，也具有重大的研究意義。對(duì)住房?jī)r(jià)格的研究長(zhǎng)期以來都是學(xué)術(shù)界的熱點(diǎn)問題。本項(xiàng)目將在前人研究的基礎(chǔ)上，將前期理論基礎(chǔ)與調(diào)查研究相結(jié)合，運(yùn)用數(shù)學(xué)模型和統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。不僅對(duì)定量因素進(jìn)行分析，也對(duì)定性因素進(jìn)行研究。此外，本文對(duì)住房?jī)r(jià)格的高漲和波動(dòng)的研究將區(qū)分為不同的時(shí)間段，深入探討在相關(guān)因素變化的情況下，住房?jī)r(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)，以此為住房?jī)r(jià)格調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制建立提供科學(xué)基礎(chǔ)。 國(guó)內(nèi)外研究綜述我國(guó)學(xué)者目前對(duì)北京住房?jī)r(jià)格上漲和波動(dòng)問題的研究，主要有通過構(gòu)建回歸模型，對(duì)年間的北京房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行分析（黃乙峰，），基于方法的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫研究（歐陽(yáng)志剛等，），區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素對(duì)北京房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響（王曉瑋等，），應(yīng)用 模型估計(jì)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)變量對(duì)北京房?jī)r(jià)波動(dòng)的動(dòng)態(tài)影響，認(rèn)為正向的供給、需求與貨幣政策變動(dòng)將導(dǎo)致北京房?jī)r(jià)上升，說明北京房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間存在正向的反饋機(jī)制，將會(huì)導(dǎo)致北京市出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫。但并未明確給出具體的解決辦法。除此之外還有以北京商品房市場(chǎng)為例對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡與房地產(chǎn)價(jià)格的研究（胡朝暉等，），北京人均可支配收入和人均與房?jī)r(jià)關(guān)系（王海滋，崔恩澤，），北京住房?jī)r(jià)格波動(dòng)研究（嚴(yán)金海等，），北京住房?jī)r(jià)格上漲的原因和對(duì)策分析（洪佳雨，），土地供給、住房?jī)r(jià)格與中國(guó)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄（陳斌開，楊汝岱，）等方面。國(guó)外學(xué)者關(guān)于住房?jī)r(jià)格影響機(jī)制的研究，主要有國(guó)外房地產(chǎn)投資對(duì)澳大利亞房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)（ ，），房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)住房?jī)r(jià)格和租金的作用（ ，），用住房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)算法的機(jī)器學(xué)習(xí)：以費(fèi)爾法克斯縣為例（ . ），在美國(guó)的住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的長(zhǎng)記憶性研究（, , , ，）等方面。 本文的研究思路第一部分為引言。主要對(duì)項(xiàng)目的研究背景、意義、國(guó)內(nèi)外研究綜述進(jìn)行闡述，并提出本文的研究思路。第二部分首先對(duì)北京住房?jī)r(jià)格的總體情況和影響因素進(jìn)行分析，對(duì)—北京商品住房?jī)r(jià)格的概況進(jìn)行介紹，然后分析住房?jī)r(jià)格高漲和波動(dòng)的特點(diǎn)。預(yù)期搜集相關(guān)影響住房?jī)r(jià)格的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用軟件進(jìn)行回歸分析，采用逐步回歸法找出影響住房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵量化因素和影響程度。最后，設(shè)計(jì)相關(guān)問卷調(diào)研或采用訪談法，重點(diǎn)了解北京市居民認(rèn)為哪些是影響住房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵定性因素，此外也可了解他們對(duì)住房?jī)r(jià)格的感受、承受能力、對(duì)住房現(xiàn)有調(diào)控的評(píng)判等，給后面部分的研究提供基礎(chǔ)。第三部分為北京住房?jī)r(jià)格高漲和波動(dòng)的原因分析。本文將在第二部分研究的基礎(chǔ)之上，進(jìn)一步分階段分析北京住房?jī)r(jià)格高漲和波動(dòng)的原因及影響機(jī)理。例如，從住房?jī)r(jià)格高漲來看，將根據(jù)影響因素的區(qū)別分為年以前和年以后兩大部分，分別分析城市化進(jìn)程、人民幣升值、寬松的貨幣政策、人口流入、資源向一線城市集中、土地供應(yīng)緊張、土地出讓方式不當(dāng)?shù)葞碜》績(jī)r(jià)格持續(xù)攀升的原因。其次，從住房?jī)r(jià)格波動(dòng)來看，本文將重點(diǎn)分析年、年等年度住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的原因，并對(duì)近期住房?jī)r(jià)格快速上漲趨勢(shì)有所緩解的原因進(jìn)行分析。第四部分為北京住房?jī)r(jià)格調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建。本研究報(bào)告將從影響房?jī)r(jià)的重要原因入手，分析后續(xù)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，以期穩(wěn)定北京商品住房?jī)r(jià)格。例如，將從建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、改革土地供應(yīng)模式、征收房產(chǎn)稅以提升存量住房供應(yīng)、長(zhǎng)期堅(jiān)持差別化的信貸政策、保持人民幣匯率相對(duì)穩(wěn)定、疏解非首都功能和中心城人口等方面進(jìn)行探索。第五部分總結(jié)得出結(jié)論。 北京住房?jī)r(jià)格的總體情況和影響因素分析北京住房?jī)r(jià)格的總體情況北京商品住房?jī)r(jià)格概況商品房在中國(guó)興起于年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的房屋。作為按照市場(chǎng)價(jià)出售的自由消費(fèi)品，其價(jià)格影響因素十分繁多。但是，商品房又作為一種投資理財(cái)產(chǎn)品，因而使影響其價(jià)格的因素變得更為復(fù)雜。從需求方面看，北京作為首都，對(duì)商品房的需求一直呈上漲趨勢(shì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求。同時(shí)，土地作為一種稀缺資源，供給總量有限，從供給方面來看，也導(dǎo)致了商品房供給小于需求量。因而，北京住房?jī)r(jià)格總體一直呈上漲趨勢(shì)。本文討論從年至年的北京住房?jī)r(jià)格，根據(jù)調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)，在目標(biāo)年限里房地產(chǎn)價(jià)格總水平趨于上升，如表、圖、所示。盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)從年開始呈現(xiàn)疲軟趨勢(shì)，房?jī)r(jià)卻并沒有跟著下跌，甚至從此開始了多年的持續(xù)上漲。隨著政府的調(diào)控與限購(gòu)也并未放緩趨勢(shì)，并且在年出現(xiàn)了井噴式上漲。在“房子是用來住的，不是用來炒的”這樣的調(diào)控理念下，政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，使北京市商品房?jī)r(jià)格受到過階段性調(diào)整，但價(jià)格呈上漲的趨勢(shì)沒有改變，目前處于平穩(wěn)上漲的情況。作為一線城市，北京房?jī)r(jià)居于高位，這其中有一定的合理性，因?yàn)楸本┘辛吮姸鄡?yōu)質(zhì)資源，公共服務(wù)水平也普遍偏高，在北京實(shí)行嚴(yán)格限購(gòu)政策后，二手房炒作已被嚴(yán)格控制，產(chǎn)生了一定效果，房子作為商品炒作的功能已經(jīng)被大大降低，但是總體依然位居高位。表： 年北京市商品房、住宅商品房銷售價(jià)格一覽表年份商品房平均銷售價(jià)格(元平方米)商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（）住宅商品房平均銷售價(jià)格(元平方米)住宅商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（）數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局。 圖：北京商品房平均銷售價(jià)格和增長(zhǎng)率（）圖：北京住宅商品房平均銷售價(jià)格和增長(zhǎng)率 住房?jī)r(jià)格高漲和波動(dòng)特點(diǎn)分析（1） 北京市商品住房?jī)r(jià)格高漲的特點(diǎn)首先是漲幅明顯的特點(diǎn)本文研究了從年至年的北京商品住房?jī)r(jià)格情況，從數(shù)據(jù)上能看出北京房?jī)r(jià)總體狀況一直在高漲，且能明顯的看出其增長(zhǎng)情況，特別自年開始更加明顯的上漲。若究其原因，主要是土地稀缺性導(dǎo)致的供給不足和剛性需求持續(xù)上升二者共同作用的結(jié)果，而根據(jù)供求影響價(jià)格的理論，可以解釋為何房?jī)r(jià)一直高漲。其次是穩(wěn)定持續(xù)的特點(diǎn)。北京市商品住房?jī)r(jià)格一直在持續(xù)高漲，然而卻沒有增長(zhǎng)過快，而是持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，這是由于政府一直在對(duì)北京市商品住房的價(jià)格進(jìn)行政府調(diào)控。如果房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，就從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求的平衡，供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的合理與優(yōu)化，最終使北京市商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)平穩(wěn)。最后是房?jī)r(jià)水平高的特點(diǎn)。房產(chǎn)價(jià)格高是北京城市建設(shè)和發(fā)展水平高的客觀反映，和北京城市總規(guī)模、北京經(jīng)濟(jì)情況、北京市居民經(jīng)濟(jì)收入、北京建設(shè)完備度、北京環(huán)境等都相關(guān)聯(lián)。北京作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線大城市，房?jī)r(jià)水平高是合理的。但同時(shí)由于其房?jī)r(jià)過高，不利于居民進(jìn)行消費(fèi)，因此要客觀的對(duì)待房?jī)r(jià)水平高的特點(diǎn)。（）北京市商品住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)特點(diǎn)主要體現(xiàn)在價(jià)格在一定區(qū)間內(nèi)上下波動(dòng)，自年上漲達(dá)到頂峰之后波動(dòng)區(qū)間不斷趨于平穩(wěn)，偶有增長(zhǎng)率為負(fù)值的情況，但上漲率都比較低。根據(jù)上圖數(shù)據(jù)能看出，年至年向上波動(dòng)最為強(qiáng)烈，年甚至達(dá)到了商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率和住宅商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率的情況。然而，年住房?jī)r(jià)格上漲率比較低，此后的價(jià)格增長(zhǎng)率開始趨于下降，特別是年和年存在上漲率低甚至負(fù)增長(zhǎng)的情況，年至年也有上漲率低或負(fù)增長(zhǎng)的特點(diǎn)。總體而言存在波動(dòng)情況，增長(zhǎng)率基本上都是在增長(zhǎng)中。 住房?jī)r(jià)格影響因素的多元回歸分析 住房?jī)r(jià)格影響因素指標(biāo)的選取影響住房?jī)r(jià)格的因素有許多，大致可以從需求和供給兩個(gè)方面來說，首先我們從需求影響因素來說。（）需求因素①國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，在宏觀經(jīng)濟(jì)中總需求決定于國(guó)民收入也就是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值升高，隨之而來的消費(fèi)需求，投資需求都會(huì)增加，因此房地產(chǎn)的需求也會(huì)上升，房?jī)r(jià)會(huì)上升；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值降低，消費(fèi)需求，投資需求也會(huì)降低，房地產(chǎn)的需求也會(huì)隨之下降，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)跌落。所以從國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是衡一國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)同時(shí)也是影響房?jī)r(jià)的重要指標(biāo)。②居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是指不同時(shí)期購(gòu)買不同商品所支付的成本價(jià)格指數(shù)，它反映了價(jià)格水平變動(dòng)對(duì)居民生活費(fèi)用的實(shí)際影響，它是衡量通貨膨脹率的一個(gè)指標(biāo)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)中不存在通貨膨脹或通貨膨脹程度很低時(shí)，銀行的利率往往比較低，較低的利率增加了投資水平，從而使房地產(chǎn)價(jià)格升高。當(dāng)通貨膨脹率較高時(shí)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)使投資預(yù)期增高，人們?yōu)榱吮ＷC手中貨比的價(jià)值便將資本轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)