【正文】 最后衷心感謝我們的家人、朋友，以及同學(xué)們，正是在他們的鼓勵和支持下我才得以順利完成此項課題。還要感謝身邊的朋友以及同學(xué)們在報告撰寫和研究設(shè)計中給予我們的大力支持和幫忙，給我?guī)順O大的啟發(fā)。徐虹老師對我們研究方向提出了許多指導(dǎo)性的意見和推薦，在論文撰寫過程中及時對我們遇到的困難和疑惑給予悉心指點，提出了許多有益的改善性意見，在身體抱恙的情況下仍舊每一次及時的批改，投入了非常多的心血和精力，對徐虹老師對我們的幫忙和關(guān)懷表示誠摯的謝意！同時，還要感謝土地資源管理專業(yè)授課老師們對于我們專業(yè)知識的輔導(dǎo)?！稹稹稹鹌渌?說不好會有小幅下調(diào)相對保持穩(wěn)定相對穩(wěn)定略有上漲仍會持續(xù)上漲您認(rèn)為北京市房價的未來走向如何 [單選題] [必答題]○○○○○其他.不論房價如何都不會買如果房價太高就不考慮買如果房價下降則不考慮投資只有降低才可能買不論房價高低都會買房價的變化對您購房需求的影響 [單選題] [必答題]○○○○○平方米以上.—平方米—平方米—平方米—平方米—平方米平方米以下符合您需求的住宅總面積 [單選題] [必答題]○○○○○○其他.本人或家庭成員是否有強烈的購房意愿房屋面積是否足夠居住生活所處地區(qū)交通等生活方面是否便利經(jīng)濟能力是否能夠承受您認(rèn)為影響您是否購買住房的最關(guān)鍵的問題是 [單選題] [必答題]○○○○其他.想買但是目前買不起不確定，看情況年內(nèi)準(zhǔn)備買已擁有住房不考慮再購買您是否考慮買房 [單選題] [必答題]○○套及以上.套套沒有（租房或宿舍）您擁有住房的情況 [單選題] [必答題]○○○○否.是您是否有子女 [單選題] [必答題]○○○元以上.—元—元—元—元沒有工作沒有收入您的月收入情況 [單選題] [必答題]○○○○○○○○碩士及以上.本科大專高中中職、職高或技校初中及以下您的文化程度 [單選題] [必答題]○○○○○○女.男您的性別 [單選題] [必答題]本次調(diào)查結(jié)果不記名，只記錄數(shù)據(jù)，用于大學(xué)生科學(xué)創(chuàng)新研究課題使用，不會對您產(chǎn)生不利影響，希望您能以客觀、真實的態(tài)度認(rèn)真完成。北京政府雖然已經(jīng)采取了許多措施來完善住房政策，取得了一些效果，但是北京房價市場依然存在著許多問題，還需要不斷借鑒經(jīng)驗和吸取教訓(xùn)，完善住房發(fā)展機制，讓北京的住房市場正常運轉(zhuǎn)。并且本文就各價格波動年度的原因分別進行了分析。并且年之前和之后的影響因素有所區(qū)分。北京作為一線大城市，自年開始房價猛增，近年來也不斷出臺政策調(diào)整房價，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政府理念也說明了當(dāng)前北京商品住房炒房嚴(yán)重。 結(jié)論本文就北京住房價格高漲和波動的原因進行了研究，并提出了相應(yīng)的對策，得出了如下結(jié)論：（）北京價格高漲和波動的主要有漲幅明顯、穩(wěn)定持續(xù)、房價水平高等特點。早在十九大召開以前，北京就已經(jīng)在深化住房制度改革，建立“購租并舉”住房制度。十九大上，習(xí)近平代表第十八屆中央委員會向大會作了報告。為了控制制房價的快速上漲，保持房價的穩(wěn)定，一方面要完善住房保障制度，另一方面，要遏制對于商品房的投機性需求，政府要制定嚴(yán)格合理的對商品房投機性需求的甄別機制，在此基礎(chǔ)上對房屋貸款實行差別化利率，通過提高投機性房屋貸款的首付比例和貸款利率來提高房屋投機者的成本，從而遏制市場上對商品房的投機性需求。通過強化差別化信貸政策，不但也實施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而且還通過“一提一降”，適度降低金融杠桿效應(yīng)，即進一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至，非普通自住房提高至；同時降低住房貸款期限，將原來最高可達年的貸款期限降至年。政策制定者有必要提高政策透明度，提高政策執(zhí)行的可信度，及時準(zhǔn)確的準(zhǔn)確地將其政策意圖與市場溝通，促進投資者形成穩(wěn)定的人民幣匯率預(yù)期，防止政策突擊造成市場過度反應(yīng)。人民幣升值預(yù)期波動大時，匯率預(yù)期對房價增速的影響增大。 保持人民幣匯率相對穩(wěn)定在房價上漲期間,匯率對房價漲幅的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了利率對房價漲幅的影響,這可能間接說明了國外資本或國內(nèi)準(zhǔn)備投資國外的資本,對國內(nèi)房價增長具有著助推效應(yīng)。因此，在雄安新區(qū)建設(shè)的初期階段，就要注重這一點。住房是一個家庭的剛性需求，住房成本直接影響著城市的宜居性。推進雄安新區(qū)建設(shè)，有必要構(gòu)建北京和雄安共享優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源的對接機制，加快將雄安新區(qū)建設(shè)成為優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源的集聚地，吸引高端人才集聚，吸納創(chuàng)新要素資源，發(fā)展高端高新產(chǎn)業(yè)。河北省的優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源存量有限，難以對雄安新區(qū)發(fā)展提供有力支撐。河北雄安新區(qū)，對于集中疏解北京非首都功能，探索人口經(jīng)濟密集地區(qū)優(yōu)化開發(fā)新模式，調(diào)整優(yōu)化京津冀城市布局和空間結(jié)構(gòu)，具有重大現(xiàn)實意義和深遠(yuǎn)歷史意義。 疏解非首都功能和中心城人口中央批準(zhǔn)設(shè)立雄安新區(qū)，作為首都功能疏解的集中承載地，對首都發(fā)展具有重大而深遠(yuǎn)影響。但是，倘若要在我國進行全國范圍的個人房產(chǎn)稅的征收需要建立全國性的住房信息系統(tǒng)。推動全國住房信息聯(lián)網(wǎng)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立是實行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)條件，有效提升樓市調(diào)控的準(zhǔn)確性與目的性。加速建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。需要促進法律體系制定的科學(xué)性，嚴(yán)謹(jǐn)性。具體可以完善個人房產(chǎn)稅課稅體系。最后，個人房產(chǎn)稅的征收能夠有效加大存量房的使用。其次，開征個人房產(chǎn)稅會降低房地產(chǎn)開發(fā)商的供給成本并且減少商品房的供給。此外，土地續(xù)期問題也是土地出讓改革的一個契機 征收房產(chǎn)稅以提升存量住房供應(yīng)首先，開征個人房產(chǎn)稅可以增加房地產(chǎn)的持有成本，有效遏制投資行為。 但控制房價過快上漲也并非一味降低地價乃至否定土地“招拍掛”制度。即使是一些優(yōu)質(zhì)的土地，開發(fā)商的招標(biāo)行為也是非常理性的。一年前，北京的土地市場就像一個沸騰的油鍋。新政后，北京市政府開始增加土地供應(yīng)，試行土地價格和房價等一些新的賣地方式，并對地塊規(guī)劃進行了有條件的限制。 在全國個大中城市中，成交面積占比最高，其次是上市和行政配置，其中最小的是拍賣和招標(biāo)。 協(xié)議或拍賣比率越高，價格越高。這表明，這表明土地流轉(zhuǎn)仍然存在明顯的雙軌制，鑒于土地出讓方式對地價和房價影響微乎其微，為提高土地利用效率，有必要對現(xiàn)行土地出讓制進行改革。要理清房地產(chǎn)租、稅、費體系，進一步改革房地產(chǎn)稅制。因此，這將是一個不斷探索和進步的過程所以這會是一個不斷摸索前進的過程，只有不斷探索和完善，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場運行才能順利進行。然而，其推進過程涉及人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化的匹配、土地權(quán)屬調(diào)整、土地溢價的收益分配、戶籍就業(yè)制度等諸多方面的問題。但是，目前完全放開集體建設(shè)用地市場的條件還不成熟，逐步減少政府對一級市場的壟斷則是改革的方向，把土地一級市場進行分解，即政府壟斷城市土地一級市場，分步開放集體建設(shè)用地市場，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。只有加快促進城鄉(xiāng)之間要素的合理流動，才能消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，其中最重要的就是土地要素。對于像北京這樣人口規(guī)模較大的城市，土地供給的思路要考慮到人口的布局和規(guī)模。稀缺性會增加可炒作性，增加居住用地供給，是從根本上降低住宅的稀缺性與可炒作性的辦法。年央行將或多或少地收緊貨幣，這又將導(dǎo)致利率上行，因此，在貨幣貶值趨勢下，房價繼續(xù)上漲的理由并不充分。在貨幣方面：年前房價的增長主要是因為人口因素，年后則變?yōu)榱素泿乓蛩兀S著城市化的推進，農(nóng)村人口減少迅速，北京的人口增速也出現(xiàn)了放緩，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，從年月至年月這五年中，全國個城市的房價加權(quán)平均上漲了，但同期增長了近，增長了近，但年之前年房價漲幅超過增速，說明近年來北京乃至全國房價漲幅已經(jīng)趨緩了。（）貨幣和外部因素雖然上半年樓市對于經(jīng)濟增加的貢獻率是，與去年同期相比下降了個百分點；但在這樣的情況下，我國經(jīng)濟增速反而還提高了?！庇忠淮未驌袅顺捶康耐稒C性行為，它同時約束那些有換房要求的購房者，更加理性的購房，房地產(chǎn)投資也已經(jīng)能夠從一個保值的項目，向有一定風(fēng)險的項目轉(zhuǎn)變，炒房的熱情下降，房產(chǎn)便可以更好的滿足有剛性需求的購房者，同時伴隨著自住型商品房用地的增加，住房供需關(guān)系有所改變，房價高漲緩解也在情理之中。自年“”新政之后，年月出臺的《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》中規(guī)定的“居民家庭名下在北京市已擁有套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于，購買非普通自住房的首付款比例不低于。近期北京住房價格高漲緩解的原因分析 相較于年北京的住房價格漲幅速度，年北京的住房價格有了明顯的漲幅下降，經(jīng)過分析我小組認(rèn)為是以下幾種原因到造成的這一現(xiàn)象：（1） 政策原因政府出臺購房政策旨在讓“房子回歸住的屬性”，“房子是用來住的，而不是炒的”，北京市常務(wù)副市長李士祥曾在接受采訪中這樣說道：“北京將嚴(yán)格執(zhí)行限購尤其是通州的限購政策，與此同時，也將從人口疏解的戰(zhàn)略出發(fā)，控制房地產(chǎn)開發(fā)投資。比較輕微的情況是，外部流動性減少加上國內(nèi)結(jié)構(gòu)性政策調(diào)整，導(dǎo)致信貸以及社會融資總量的增速降低、抬高資金成本，影響生產(chǎn)、投資活動；比較極端的情況是，外資撤出可能帶來房地產(chǎn)、土地等資產(chǎn)價格的大幅調(diào)整，引發(fā)一系列嚴(yán)重后果。（4） 外部因素美國退出量化寬松貨幣政策使得資金開始撤出中國市場，去發(fā)達國家投資。月份至月份國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從年月份已開始表現(xiàn)下降趨勢。在投資增速方面份至月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比名義增長，增速比月份至月份回落個百分點。（3） 房地產(chǎn)投資資金的減少和投資增速的下滑房地產(chǎn)資金供不應(yīng)求并不是國家的資金供應(yīng)減少了，而是房地產(chǎn)的資金需求量太大了，需求增速超過了供應(yīng)增速。除部分商業(yè)銀行暫停貸款外，國有銀行也都處于半停貸狀態(tài)，公積金貸款額度也在收緊。（2） 政策的影響房價的下降跟政策的調(diào)整有很大的關(guān)系，年出臺的限購和限貸這兩項政策對于遏制房價的畸形上漲還是功不可沒特別是限貸配合上貨幣緊縮政策銀行出于風(fēng)險考慮取消房貸利率優(yōu)惠，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批趨嚴(yán)。價格預(yù)期下降反過來又會極大的影響供求關(guān)系，一旦價格預(yù)期下降，不僅炒房需求和剛需會極大的減少，而且二手房也會爆發(fā)式的增大供應(yīng)，這時就會出現(xiàn)非常嚴(yán)重的供過于求。因此投機型的購房者很難拿到貸款，這降低了投機性需求，使房價下降。同時利率上升也會對剛性需求購房者產(chǎn)生影響，它會使夠煩者貸款金額減少，還貸壓力增大促使一些購房者提前還貸或部分提前還貸，購房者對房貸的成本預(yù)期會大幅增加，從而對房地產(chǎn)消費起到一定的抑制作用。首先利率的上升會導(dǎo)致與房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)償還銀行貸款的利息增加，增加了它們的運營成本，從而抑制其發(fā)展。如圖，炒房客離開市場意味著市場可以更好的滿足剛性購房者的需求。 年北京住房價格波動的原因分析年的北京住房價格波動主要是因為政策引起的，下面是我們小組帶來的分析：（1） 限購政策年月起，同一購房家庭暫定只能在京新購一套商品住房；商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；不能提供年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款也被暫停。這也讓那些想通過買賣二手房賺取高額差價的投機者失去了興趣。這一政策提高了二手房交易的成本，購房者購買二手房需要更多資金，而營業(yè)稅征收稅率為，這無疑降低了炒房者的熱情。二手房交易征收營業(yè)稅規(guī)定個人購買超過年（含年）的普通住宅對外銷售的，免征營業(yè)稅。這體現(xiàn)了政府落實”房子是用來住的而不是炒的”的決心, 做好北京市房地產(chǎn)調(diào)控工作，促進北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（3） 預(yù)防通貨膨脹及消耗內(nèi)需首先基本消費品