【正文】 物價(jià)上漲，房?jī)r(jià)猛跌現(xiàn)階段，糧食、肉類、食用油價(jià)格的快速上漲，電力、煤炭、供水幾大行業(yè)又要求上調(diào)價(jià)格，整個(gè)國(guó)家開始對(duì)通貨膨脹的威脅進(jìn)行預(yù)防；政府拿出幾百億的財(cái)政投入保障貧困和養(yǎng)老人群，不斷的提高存款準(zhǔn)備金率來保障銀行安全，又不斷的提高銀行利率補(bǔ)貼人民幣的貶值，這都將大量減少流動(dòng)過剩的資金，也會(huì)大量減少房產(chǎn)中流動(dòng)過剩的資金；人們也在物價(jià)上漲中消耗了更多的資金，并且受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，人們會(huì)更多的保留一定存款，大量減少投資資金，這也會(huì)大量減少房產(chǎn)投資資金；這兩方面表明，旺盛的房產(chǎn)資金鏈會(huì)發(fā)生嚴(yán)重萎縮出口量減少，石油資源短缺，增加內(nèi)需消耗必然大幅降低房產(chǎn)內(nèi)需，房產(chǎn)內(nèi)需的大幅降低，住房?jī)r(jià)格降低。（2） 宏觀調(diào)控和貨幣方面經(jīng)過多年的發(fā)展和大量外來的人口的涌入，北京的國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化建設(shè)效益十分明顯，人民財(cái)富迅速增長(zhǎng)，但這里的人民指的只是少數(shù)人，實(shí)際上多數(shù)勞動(dòng)工作者的財(cái)產(chǎn)并沒有高速增長(zhǎng)。此階段中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到來自實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融雙重打擊，是中國(guó)樓市表現(xiàn)最差的階段。外資投資的物業(yè)一般是高端公寓、別墅及寫字樓，因此，金融危機(jī)直接影響到中國(guó)這些高端房地產(chǎn)市場(chǎng)。歐美國(guó)家的金融機(jī)構(gòu)紛紛將全球市場(chǎng)的資本回流到本國(guó)。受金融危機(jī)影響，全球大宗商品價(jià)格自 年下半年迅速下跌，收入隨之減少，對(duì)高檔住宅的需求迅速下降。從實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度看，中國(guó)出口受到嚴(yán)重沖擊，進(jìn)口與出口都出現(xiàn)明顯負(fù)增長(zhǎng)，工業(yè)增加值及 數(shù)據(jù)直線下落。全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)與金融市場(chǎng)都遭到嚴(yán)重的打擊，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨著陷入了“冰河期”。其中爆發(fā)階段主要發(fā)生在年底，但它反而讓中國(guó)的金融市場(chǎng)因?yàn)槭苊缆?lián)儲(chǔ)停止加息的影響出現(xiàn)了嚴(yán)重的流動(dòng)性過剩，對(duì)房?jī)r(jià)起了刺激的作用。如圖，可以看出“”新政對(duì)房?jī)r(jià)的抑制是十分明顯的，這也從側(cè)面反映了北京月份之前的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常值。如此大的貧富差距，更助長(zhǎng)了投機(jī)行為的產(chǎn)生，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)走高。（）貧富差距的擴(kuò)大我國(guó)年的基尼系數(shù)分別為、遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了一般發(fā)達(dá)國(guó)家～的正常水平。根據(jù)數(shù)據(jù)表明北京的流動(dòng)人口還在增加，二三線城市所擁有的資源完全無法和北京這樣的一線城市相提并論，人們會(huì)為了更好的服務(wù)而付出更高的代價(jià)，再有多元化的媒體環(huán)境所帶來的“炒作”，也會(huì)對(duì)購(gòu)房者和投資商的判斷產(chǎn)生影響。 年之后北京住房?jī)r(jià)格高漲的原因 在年的波動(dòng)之后，北京住房?jī)r(jià)格又一次開始了新的一輪價(jià)格上漲，我們研究小組將這次上漲和年之前的上漲區(qū)分開，并做出了以下的分析：（）人口結(jié)構(gòu)和生育政策的影響受到國(guó)家計(jì)劃生育政策的影響，盡管年，我國(guó)歲的人口比例會(huì)有所增加，但卻不能改變我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了老齡化的事實(shí)，根據(jù)使用—年個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的面板數(shù)據(jù)分析人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，結(jié)論表明撫養(yǎng)比率下降會(huì)導(dǎo)致真實(shí)房?jī)r(jià)上升，這就會(huì)導(dǎo)致養(yǎng)老和少兒撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)較輕的家庭會(huì)把大量積蓄投入到住宅市場(chǎng)中，特別是年二胎政策開放后，年輕的家長(zhǎng)重新考慮在優(yōu)勢(shì)集中的地區(qū)購(gòu)房，這會(huì)導(dǎo)致供求關(guān)系的變化從而推動(dòng)住房?jī)r(jià)格的高漲。第二我國(guó)的每年都保持著大約上漲率，北京作為首都又在全國(guó)領(lǐng)先，尤其是年北京還舉辦了奧運(yùn)會(huì)，這更加吸引了人口的涌入，這使得預(yù)期北京房?jī)r(jià)上漲的信心更加強(qiáng)烈，根據(jù)年的投資回報(bào)率，房地產(chǎn)成為了最賺錢的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，這也使得大量外地的投資商進(jìn)入北京進(jìn)行投資，年成交的所有住宅中，有是外省市個(gè)人所購(gòu)買。投資或投機(jī)需求成為影響北京房?jī)r(jià)的又一個(gè)重要因素。圖：年北京人口結(jié)構(gòu)圖?收入增加及的影響首先自年起北京市城鎮(zhèn)居民的可支配收入就已經(jīng)超過了元，而這一數(shù)字還在逐年上漲與此同時(shí)北京市城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)也在持續(xù)下降，這也標(biāo)志著北京市居民的生活質(zhì)量的顯著提高，更意味著累計(jì)可支配收入的提高，而這一指標(biāo)是衡量居住需求的有效指標(biāo)，如圖、年的數(shù)據(jù)是元，到了年則上漲到了元，年間保持著平均超過的增長(zhǎng)率，這對(duì)北京的住房?jī)r(jià)格高漲起了很大的推動(dòng)作用。根據(jù)一份年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而歲的則不足兩成，由此可見北京的住房市場(chǎng)剛性需求非常強(qiáng)勁。而居住性需求主要來自以下個(gè)方面：?人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化受國(guó)家計(jì)劃生育的政策影響年我國(guó)的第二次“嬰兒潮”會(huì)導(dǎo)致歲的人口比例有所上升，但歲的剛性需求群體的比例有所下降。僅從房?jī)r(jià)的角度看絕大部分年份住房及格攀升迅速，盡管出現(xiàn)過次波動(dòng)，但總體上來說房?jī)r(jià)依舊處于持續(xù)上漲的狀態(tài)。 北京住房?jī)r(jià)格高漲和波動(dòng)的原因分析本文結(jié)合多元回歸分析的結(jié)果和市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論，按照時(shí)間順序?qū)Ρ本┳》績(jī)r(jià)格的各類影響因素進(jìn)行分析和梳理。能從中看出絕大多數(shù)人都認(rèn)為未來北京商品住房?jī)r(jià)格會(huì)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。北京作為一線大城市，自年開始房?jī)r(jià)猛增，近年來也不斷出臺(tái)政策調(diào)整房?jī)r(jià)，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政府理念也說明了當(dāng)前北京商品住房炒房嚴(yán)重。圖：居民期望價(jià)格區(qū)間我們還能從人們認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)有影響的主要因素看出，如圖，人們認(rèn)為投資炒房是北京商品住房過高的主因。圖：居民房?jī)r(jià)與消費(fèi)行為意向而人們認(rèn)為可以接受的房?jī)r(jià)水平中，元以下占，元占，元占，元占，元占，還有的人選擇了元以上。圖：居民房?jī)r(jià)評(píng)價(jià)但是，對(duì)于目前這樣的現(xiàn)狀，如圖所示，的人認(rèn)為不論房?jī)r(jià)高低都會(huì)買，的人認(rèn)為只有降低才可能買，的人認(rèn)為如果房?jī)r(jià)下降則不考慮投資，的人認(rèn)為如果房?jī)r(jià)太高就不考慮買，還有無路如何都不會(huì)買的和的其他看法。在此情況下，我們調(diào)查了填問卷人對(duì)北京市商品住房?jī)r(jià)格的接受程度、對(duì)目前價(jià)格的滿意程度，以及填問卷人對(duì)北京市當(dāng)前價(jià)格的意見和看法。其中，我們采取現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研與網(wǎng)上調(diào)研相結(jié)合的方法，總計(jì)得到份有效問卷。同時(shí)，還在北京市內(nèi)進(jìn)行對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)地考察，我們利用假期時(shí)間去多個(gè)區(qū)縣進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。其中，我們調(diào)查了公眾對(duì)于房?jī)r(jià)影響因素的看法、以及公眾對(duì)目前北京市房?jī)r(jià)的滿意程度。問卷調(diào)查法是指針對(duì)北京住房?jī)r(jià)格上漲的因素分析設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，并展開實(shí)地調(diào)研。因此在房地產(chǎn)調(diào)控政策方面可以通過財(cái)政政策和貨幣政策以及土地政策來限制需求和供給，使房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)。（）數(shù)據(jù)解釋及其含義通過以上分析可以看出北京市人均收入水平，和住宅竣工房屋面積對(duì)北京市商品住宅價(jià)格的變化具有顯著影響。另一部分是禪茶的分布，可以通過下面的殘差直方圖觀察，根據(jù)系統(tǒng)自動(dòng)添加的正太分布曲線，可以看出本例中的殘差分布式可以接受的。（）北京市住宅價(jià)格模型的殘差分析殘差分析包括殘差的獨(dú)立性和殘差的分布兩部分。（）北京市住宅價(jià)格模型的檢驗(yàn)多元回歸方程的檢驗(yàn)就是檢驗(yàn)總體回歸方程是否顯著，首先提出假設(shè)：：β全為（……）：β不全為（……） .. : 住宅均價(jià). : (), 人均可支配收入. : (), 人均可支配收入, 竣工面積. : (), 人均可支配收入, 竣工面積, 由上表可以看出，模型的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量相應(yīng)的概率小于，因此拒絕原假設(shè)，該方程可以通過檢驗(yàn)，數(shù)據(jù)結(jié)果有顯著的統(tǒng)計(jì)意義，可以認(rèn)為和之間存在線性關(guān)系。從表中可以看出檢驗(yàn)的概率的值小于，所以可以認(rèn)為回歸系數(shù)是有顯著意義的。年份（億元）人口（萬人）人均可支配收入（元）實(shí)際銷售面積（萬㎡）貸款利率（）五年以上竣工面積（萬㎡）房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）住宅均價(jià)（元㎡）．年份．（）住宅價(jià)格影響模型構(gòu)建根據(jù)以上數(shù)據(jù)建立北京市住宅價(jià)格影響模型：βββ β β β β β β e其中因變量代表北京市住宅均價(jià)，e為隨機(jī)誤差，并且模型包含了個(gè)變量分別是： （億元） 人口（萬人） 人均可支配收入（元） 實(shí)際銷售面積（萬㎡） 貸款利率（）五年以上 竣工面積（萬㎡） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）（）模型的回歸分析利用軟件回歸分析的逐步回歸法進(jìn)行分析，以確定各個(gè)自變量對(duì)住宅的影響程度，確定各個(gè)自變量對(duì)因變量貢獻(xiàn)的大小，并且考察它們?cè)诨貧w方程中是否具有統(tǒng)計(jì)意義。在因素的選取上，本節(jié)將采用上述的指標(biāo)。 多元回歸分析及數(shù)據(jù)處理回歸分析的步驟為：確定變量；建立預(yù)測(cè)模型；進(jìn)行相關(guān)分析；計(jì)算預(yù)測(cè)誤差；確定預(yù)測(cè)值。②房地產(chǎn)開發(fā)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額是反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體規(guī)模和繁榮程度的重要指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，榮國(guó)年度開發(fā)投資額增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量往往會(huì)增加，反之，如果年度開發(fā)投資額減少，往往房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)減少。當(dāng)產(chǎn)生負(fù)缺口時(shí)，國(guó)家會(huì)下調(diào)利率刺激需求，人們對(duì)房地產(chǎn)需求的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。⑥貸款利率在宏觀經(jīng)濟(jì)中，國(guó)家往往通過貨幣政策來調(diào)整需求，而利率就是貨幣政策調(diào)整的一個(gè)手段。它能直接反應(yīng)人們的購(gòu)買能力，通常人居可支配收入增加時(shí)，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房?jī)r(jià)產(chǎn)價(jià)格隨之上漲，人均可支配收入減少時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下降。一般來說人口基數(shù)大，密度高和增長(zhǎng)率高的地區(qū)房地上升都會(huì)比較快，就像如今的一線城市，隨著人口的不斷涌入，房?jī)r(jià)都呈現(xiàn)出了上升的趨勢(shì)。當(dāng)通貨膨脹率較高時(shí)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)使投資預(yù)期增高，人們?yōu)榱吮ＷC手中貨比的價(jià)值便將資本轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)中，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。②居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是指不同時(shí)期購(gòu)買不同商品所支付的成本價(jià)格指數(shù)，它反映了價(jià)格水平變動(dòng)對(duì)居民生活費(fèi)用的實(shí)際影響，它是衡量通貨膨脹率的一個(gè)指標(biāo)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值升高，隨之而來的消費(fèi)需求，投資需求都會(huì)增加，因此房地產(chǎn)的需求也會(huì)上升，房?jī)r(jià)會(huì)上升；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值降低，消費(fèi)需求，投資需求也會(huì)降低，房地產(chǎn)的需求也會(huì)隨之下降，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)跌落。 住房?jī)r(jià)格影響因素的多元回歸分析 住房?jī)r(jià)格影響因素指標(biāo)的選取影響住房?jī)r(jià)格的因素有許多，大致可以從需求和供給兩個(gè)方面來說，首先我們從需求影響因素來說。然而，年住房?jī)r(jià)格上漲率比較低，此后的價(jià)格增長(zhǎng)率開始趨于下降，特別是年和年存在上漲率低甚至負(fù)增長(zhǎng)的情況，年至年也有上漲率低或負(fù)增長(zhǎng)的特點(diǎn)。（）北京市商品住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)特點(diǎn)主要體現(xiàn)在價(jià)格在一定區(qū)間內(nèi)上下波動(dòng)，自年上漲達(dá)到頂峰之后波動(dòng)區(qū)間不斷趨于平穩(wěn)，偶有增長(zhǎng)率為負(fù)值的情況，但上漲率都比較低。北京作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線大城市，房?jī)r(jià)水平高是合理的。最后是房?jī)r(jià)水平高的特點(diǎn)。北京市商品住房?jī)r(jià)格一直在持續(xù)高漲，然而卻沒有增長(zhǎng)過快，而是持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，這是由于政府一直在對(duì)北京市商品住房的價(jià)格進(jìn)行政府調(diào)控。若究其原因，主要是土地稀缺性導(dǎo)致的供給不足和剛性需求持續(xù)上升二者共