【正文】 】?jī)?nèi)容，與建造商確定需要進(jìn)行質(zhì)量檢查之分項(xiàng)工程，按各項(xiàng)國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求制定【施工質(zhì)量檢查總表】予建造商。②監(jiān)理單位若在工地查察時(shí)，發(fā)現(xiàn)進(jìn)度延后、質(zhì)量問(wèn)題(不符合有關(guān)規(guī)格要求)、或有潛在問(wèn)題，監(jiān)理員發(fā)出【監(jiān)理通知】予建造商，要求作出糾正或預(yù)防行動(dòng)，以消除問(wèn)題或潛在問(wèn)題, 【監(jiān)理通知】分發(fā)甲方代表備案。③當(dāng)建筑工程要求有所更改(例如：設(shè)計(jì)變更)，甲方代表須將設(shè)計(jì)變更以【工程備忘錄】形式發(fā)至監(jiān)理單位，監(jiān)理單位再將設(shè)計(jì)變更以【備忘錄】形式發(fā)至建造商,說(shuō)明更改內(nèi)容并附上有關(guān)更改資料，并每次設(shè)計(jì)變更內(nèi)容由文控員受控后記錄于【設(shè)計(jì)變更目錄】中。 保存文件及記錄【物業(yè)概念設(shè)計(jì)】、【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】、【地質(zhì)磡探報(bào)告】、每周/月【工程聯(lián)席會(huì)議】記錄、設(shè)計(jì)結(jié)果(例如：圖則、相片、模型)、【工程預(yù)算/結(jié)算】、報(bào)價(jià)/標(biāo)書(shū)、合同、【單位工程竣工證明書(shū)】、【供貨商評(píng)估問(wèn)卷】 施工管理程序 施工管理（1） 施工進(jìn)度計(jì)劃①總建造商需于展開(kāi)建筑施工前，向監(jiān)理機(jī)構(gòu)提交【施工進(jìn)度計(jì)劃表】(Master Program)，計(jì)劃各分項(xiàng)工程及所需工日；再由監(jiān)理機(jī)構(gòu)審查后提交給甲方代表。④總工程師編訂合同予雇用之機(jī)構(gòu)，并詳列外發(fā)工作項(xiàng)目要求及附上有關(guān)圖紙/規(guī)格資料。部分工程(如水、電、電視天線、電話線)等則選擇有關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行施工并無(wú)需評(píng)估。 外發(fā)設(shè)計(jì)、監(jiān)理及建造工作（1）甄選地質(zhì)磡探顧問(wèn)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)及建造商①董事按外發(fā)工作項(xiàng)目性質(zhì)，聯(lián)絡(luò)有關(guān)外間機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)或投標(biāo)。由總工程師分析、檢討樓宇設(shè)計(jì)。驗(yàn)收合格后，雙方填寫(xiě)【物業(yè)管理驗(yàn)收交接證明書(shū)】，同時(shí)并將土建及配套工程的竣工圖交予物業(yè)管理公司。（4）竣工驗(yàn)收①工程竣工后，總工程師與物業(yè)管理公司等有關(guān)部門(mén)對(duì)相應(yīng)工程進(jìn)行驗(yàn)收交接。④董事選定之監(jiān)理機(jī)構(gòu)是代表公司對(duì)建造商進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)管理，參閱【施工管理程序】。②預(yù)算員對(duì)各項(xiàng)工程做經(jīng)費(fèi)預(yù)算并檢討，交總工程師審核、董事審批，總工程師將保留相應(yīng)的預(yù)算文件。⑦裝修材料規(guī)格的確定，由董事會(huì)指定。審查結(jié)果須保留記錄(例如：國(guó)家政府文件、圖紙會(huì)審記錄、評(píng)審/檢討記錄、會(huì)議記錄等)，并于【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】上說(shuō)明。④設(shè)計(jì)結(jié)果可以是文件(例如：圖則)、相片及/或模型等形式。②當(dāng)需要外間機(jī)構(gòu)(例如：建筑設(shè)計(jì)公司、顧問(wèn)公司)執(zhí)行設(shè)計(jì)工作，由董事選定合適機(jī)構(gòu)展開(kāi)設(shè)計(jì)工作。⑦在每期工程的開(kāi)工期間,召開(kāi)管理評(píng)審會(huì)議針對(duì)本期工程的特點(diǎn),檢視現(xiàn)有系統(tǒng)對(duì)新工程的滿足性和通用性是否相適應(yīng),并保存記錄。⑤董事選定執(zhí)行各項(xiàng)工作之負(fù)責(zé)人，并記錄于【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】中。工作項(xiàng)目最少包括：地質(zhì)磡探；物業(yè)概念設(shè)計(jì)(單位種類(lèi)、數(shù)量、配套設(shè)施及其它)；物業(yè)建筑設(shè)計(jì)(具體規(guī)格、選料等)；物業(yè)建筑施工圖。②董事訂定物業(yè)發(fā)展名稱及/或編號(hào)，作為整個(gè)物業(yè)發(fā)展過(guò)程之識(shí)別。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作手冊(cè)目 錄一、總則 目的 管理方式二、主要工作程序 物業(yè)發(fā)展程序 物業(yè)發(fā)展 外發(fā)設(shè)計(jì)、監(jiān)理及建造工作 保存文件及記錄 施工管理程序 施工管理 施工問(wèn)題之跟進(jìn) 保存文件及記錄 物料管理程序 物料供貨商評(píng)估和監(jiān)察 施工物料管理 保存文件及記錄 工程計(jì)量簽證工作程序 施工過(guò)程計(jì)量簽證工作程序 辦理進(jìn)度款支付工作程序 竣工決算工作程序 保存文件及記錄 報(bào)建工作程序（3500 ㎡以上）(市橋街)三、人員配置 董事 總工程師 其他人員 會(huì)計(jì) 出納 水電工程師 土建工程師 預(yù)算員四、各階段工作 項(xiàng)目決策階段的主要工作 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要工作 項(xiàng)目實(shí)施階段的主要工作 竣工驗(yàn)收階段的主要工作五、甲方工作人員行為準(zhǔn)則17 / 17一、總則 目的（1） 實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)和期望（2） 使投資控制在預(yù)定或可接受的范圍之內(nèi) （3） 保證項(xiàng)目功能與質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) 管理方式采用間接方式：通過(guò)各種委托協(xié)議和合同，把工程項(xiàng)目的各項(xiàng)任務(wù)和管理職責(zé)以及各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)分解到各參與策劃和實(shí)施的有關(guān)機(jī)構(gòu)，項(xiàng)業(yè)主進(jìn)行總體協(xié)調(diào)和控制，保證項(xiàng)目如期按質(zhì)建成，并盡可能節(jié)省投資。二、主要作程序 物業(yè)發(fā)展程序 物業(yè)發(fā)展（1）物業(yè)發(fā)展計(jì)劃①當(dāng)物業(yè)發(fā)展意念，需包括以下內(nèi)容：物業(yè)發(fā)展性質(zhì)及選址；成本限額；開(kāi)工日期；完成日期；其它(例如：設(shè)施、設(shè)計(jì)風(fēng)格)。③董事與總工程師及/或其它由董事指定之主管，參考公司過(guò)去相關(guān)物業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，商討有關(guān)物業(yè)發(fā)展意念，并由總工程師編訂【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】，說(shuō)明該物業(yè)發(fā)展概念及計(jì)劃、主要工作項(xiàng)目、預(yù)算執(zhí)行及完成日期。④【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】由董事審批。⑥地質(zhì)勘探工作是總工程師提出并編訂在【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】的組成部分，由董事會(huì)選定合適勘探機(jī)構(gòu)部門(mén)展開(kāi)工作，勘探機(jī)構(gòu)工作完成后，提供【地質(zhì)磡探報(bào)告】給總工程師審閱，總工程師對(duì)【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】作出相應(yīng)的修改。（2）物業(yè)設(shè)計(jì)評(píng)審及檢討①總工程師按【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】安排設(shè)計(jì)工作。③在設(shè)計(jì)過(guò)程中，總工程師負(fù)責(zé)根據(jù)在【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】?jī)?nèi)之設(shè)計(jì)要求及相應(yīng)之法規(guī)進(jìn)行評(píng)審各設(shè)計(jì)項(xiàng)目，在需要時(shí)與設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)直接面談商討設(shè)計(jì)質(zhì)量事宜。⑤總工程師檢討設(shè)計(jì)結(jié)果，按原定物業(yè)發(fā)展意念【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】及有關(guān)法規(guī)，以驗(yàn)證設(shè)計(jì)結(jié)果能否符合要求；在需要時(shí)參考公司其它同類(lèi)發(fā)展項(xiàng)目、有關(guān)人員、或到選址進(jìn)行視察，以確認(rèn)設(shè)計(jì)是否適用。⑥當(dāng)需要更改設(shè)計(jì)時(shí)，如外部設(shè)計(jì)更改，由設(shè)計(jì)單位或外間設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)修改有關(guān)設(shè)計(jì)文件資料，并予以審查批準(zhǔn)；如內(nèi)部設(shè)計(jì)更改，由本公司設(shè)計(jì)員修改有關(guān)設(shè)計(jì)文件資料，并經(jīng)獨(dú)立人驗(yàn)證。（3）物業(yè)建筑監(jiān)理與施工①總工程師按【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】安排物業(yè)建筑工程。③董事選定合適監(jiān)理機(jī)構(gòu)及建造商，并由總工程師書(shū)面提供建筑工程要求：工程規(guī)格(例如：圖紙)；完工日期；裝修材料規(guī)格；其它有關(guān)規(guī)格要求(例如：適用之國(guó)際/國(guó)家規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)、工藝要求、建筑材料要求)。⑤預(yù)算員于工程竣工后，作出結(jié)算并檢討，由總工程師審核董事審批確認(rèn)，總工程師將保留相應(yīng)的結(jié)算文件。如驗(yàn)收不合格，總工程師將指令施工單位根據(jù)驗(yàn)收記錄進(jìn)行整改，直至驗(yàn)收合格。②樓宇交給用戶后，總工程師可委托物業(yè)管理公司發(fā)放【工程問(wèn)卷調(diào)查】于用戶，了解用戶意見(jiàn)：包括樓宇外觀、使用功能、環(huán)境布局等。③以上如有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，由總工程師決定是否做出跟進(jìn)。②董事甄選合適外間機(jī)構(gòu)時(shí)，考慮下列各項(xiàng)：該機(jī)構(gòu)工作經(jīng)驗(yàn)與本外發(fā)工作項(xiàng)目之相關(guān)性；該