【正文】 收單據(jù)等；（5）其他證明材料：商談紀(jì)要、會議紀(jì)要、民事裁定書、法院判決書等。開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按上述方法確定，同時計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房　視同銷售處理，銷售價按照安置時安置房的市場價格確定（即首先按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，其次由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定），同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。第六條當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積247。國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告第五條（5）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。上述憑證是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，以發(fā)票為合法有效憑證。11．試點(diǎn)納稅人按照上述4～10款的規(guī)定從全部價款和價外費(fèi)用中扣除的價款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。財稅〔2016〕36房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。萬元10億元（9 9101 982）=92 072萬元財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔 助服務(wù)等增值稅政策的通知財稅〔2016〕140號第七條(1+11%)11%=9 910萬元銷項稅額抵減額=2247。要清算，2016年5月起項目累計銷售商品房收入10億元，允許扣除的土地價款2億元。（1+11%營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。、11%借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）5．“減免稅款”專欄，記錄一般納稅人按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準(zhǔn)予減免的增值稅額；6．“銷項稅額”專欄，記錄一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)應(yīng)收取的增值稅額；【個人觀點(diǎn)：增加明細(xì)科目17%4．“ 轉(zhuǎn)出未交增值稅”和“轉(zhuǎn)出多交增值稅”專欄，分別記錄一般納稅人月度終了轉(zhuǎn)出當(dāng)月應(yīng)交未交或多交的增值稅額；①月度終了，將當(dāng)月應(yīng)交未交增值稅額從“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目轉(zhuǎn)入“未交增值稅”科目。第十條　輔導(dǎo)期納稅人按第九條規(guī)定預(yù)繳的增值稅可在本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減后預(yù)繳增值稅仍有余額的，可抵減下期再次領(lǐng)購專用發(fā)票時應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的增值稅。號 發(fā)布日期：20100407第九條 輔導(dǎo)期納稅人一個月內(nèi)多次領(lǐng)購專用發(fā)票的，應(yīng)從當(dāng)月第二次領(lǐng)購專用發(fā)票起，按照上一次已領(lǐng)購并開具的專用發(fā)票銷售額的3%預(yù)繳增值稅，未預(yù)繳增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售專用發(fā)票。這種情況下，預(yù)繳的增值稅可通過“已交稅金”進(jìn)行核算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。號 發(fā)布日期：20161221第七條《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。（1+11%）第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積247。】國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第18號發(fā)布日期：20160331第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。2．“銷項稅額抵減”專欄，記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷售額而減少的銷項稅額；【個人觀點(diǎn)：目前能抵減的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用增值稅一般計稅方式的計算銷售額時所扣除的土地價款部分所對應(yīng)的11%購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》抵扣進(jìn)項稅額的除外。（三）購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進(jìn)項稅額。營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十五條，下列進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣：（一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。號文第二十五條的規(guī)定。、其他】能在“進(jìn)項稅額”科目下核算的增值稅額必須滿足兩個條件：（1）一般納稅人支付或負(fù)擔(dān)；（2）準(zhǔn)予從當(dāng)期銷項稅額中抵扣。、6%、13%級明細(xì)科目）——“進(jìn)項稅額”、“銷項稅額抵減”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄。上述賬務(wù)調(diào)整應(yīng)按納稅期逐期進(jìn)行。3．若本賬戶余額在貸方，“應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅”賬戶有借方余額且等于或大于這個貸方余額，按貸方余額數(shù)，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅”科目。凡檢查后應(yīng)調(diào)減賬面進(jìn)項稅額或調(diào)增銷項稅額和進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額，借記有關(guān)科目，貸記本科目；凡檢查后應(yīng)調(diào)增賬面進(jìn)項稅額或調(diào)減銷項稅額和進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額，借記本科目，貸記有關(guān)科目；全部調(diào)賬事項入帳后，應(yīng)結(jié)出本賬戶的余額，并對該余額進(jìn)行處理：1．若余額在借方，全部視同留抵進(jìn)項稅額，按貸方余額數(shù)，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”科目，貸記本科目。一、個人保險代理人為保險企業(yè)提供保險代理服務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅和城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈委托代征管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第24號）的有關(guān)規(guī)定，委托保險企業(yè)代征。三、增值稅會計科目的設(shè)置及政策解析（一）“應(yīng)交稅費(fèi)”科目的設(shè)置增值稅一般納稅人應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“預(yù)交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項稅額”、“待認(rèn)證進(jìn)項稅額”、“待轉(zhuǎn)銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細(xì)科目。號）及《 關(guān)于小微企業(yè)免征增值稅和營業(yè)稅的會計處理規(guī)定》 （財會〔2013〕24日至本規(guī)定施行之間發(fā)生的交易由于本規(guī)定而影響資產(chǎn)、負(fù)債等金額的，應(yīng)按本規(guī)定調(diào)整。年5日）起施行，國家統(tǒng)一的會計制度中相關(guān)規(guī)定與本規(guī)定不一致的，應(yīng)按本規(guī)定執(zhí)行。年12號文。中有關(guān)增值稅會計處理的規(guī)定是否仍然有效，但是根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，今后有關(guān)增值稅會計處理應(yīng)以本文件為準(zhǔn)。最新增值稅會計處理規(guī)定及實(shí)踐應(yīng)用主講：樊劍英目錄一、《增值稅會計處理規(guī)定》的適用范圍二、《增值稅會計處理規(guī)定》的適用起始時間三、增值稅會計科目的設(shè)置及政策解析四、稅金及附加科目的核算變化五、增值稅賬務(wù)處理及疑難點(diǎn)解析六、增值稅會計處理調(diào)整對報表的影響一、《增值稅會計處理規(guī)定》的適用范圍根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》和《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）等有關(guān)規(guī)定，對增值稅會計科目設(shè)置如下：《增值稅會計處理規(guī)定》制定的依據(jù)列明的是營改增前后的兩個增值稅主要文件，眾多的小文件都被“等”掉了，沒說明依據(jù)的是《企業(yè)會計準(zhǔn)則》還是《企業(yè)會計制度》也沒說明《企業(yè)會計準(zhǔn)則》財會〔2016〕22號文適用范圍是所有企業(yè)，不僅適用營改增的企業(yè)還適用非營改增企業(yè)，一句話就是中國的企業(yè)涉及增值稅的會計處理，都應(yīng)該使用財會〔2016〕22二、《增值稅會計處理規(guī)定》的適用起始時間本規(guī)定自發(fā)布之日（2016月32016月1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)會計處理規(guī)定》（財會〔2012〕13號）等原有關(guān)增值稅會計處理的規(guī)定同時廢止。思考：10個2級科目夠用么？科目編碼科目級次科目名稱22211應(yīng)交稅費(fèi)2221012應(yīng)交增值稅2221022未交增值稅2221032預(yù)交增值稅2221042待抵扣進(jìn)項稅額2221052待認(rèn)證進(jìn)項稅額2221062待轉(zhuǎn)稅額2221072增值稅留抵稅額2221082簡易計稅2221092轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅2221102代扣代交增值稅2221112代征稅款2221122增值稅檢查調(diào)整國家稅務(wù)總局關(guān)于個人保險代理人稅收征管有關(guān)問題的公告文號：國家稅務(wù)總局公告2016年第45號 發(fā)布日期：20160707再增加一個科目“應(yīng)交稅費(fèi)—代征稅款”？科目編碼科目級次科目名稱22211應(yīng)交稅費(fèi)2221012應(yīng)交增值稅2221022未交增值稅2221032預(yù)交增值稅2221042待抵扣進(jìn)項稅額2221052待認(rèn)證進(jìn)項稅額2221062待轉(zhuǎn)稅額2221072增值稅留抵稅額2221082簡易計稅2221092轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅2221102代扣代交增值稅2221112代征稅款2221122增值稅檢查調(diào)整增值稅日?；檗k法（國稅發(fā)〔1998〕44號）增值稅檢查調(diào)賬方法增值稅檢查后的賬務(wù)調(diào)整，應(yīng)設(shè)立“應(yīng)交稅金——增值稅檢查調(diào)整”專門賬戶。2．若余額在貸方，且“應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅”賬戶無余額，按貸方余額數(shù)，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅金——未交增值稅”科目。4．若本賬戶余額在貸方，“應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅”賬戶有借方余額但小于這個貸方余額，應(yīng)將這兩個賬戶的余額沖出，其差額貸記“應(yīng)交稅金——未交增值稅”科目。（二）“應(yīng)交增值稅”科目的設(shè)置增值稅一般納稅人應(yīng)在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬內(nèi)設(shè)置（10個31．“進(jìn)項稅額”專欄，記錄一般納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)而支付或負(fù)擔(dān)的、準(zhǔn)予從當(dāng)期銷項稅額中抵扣的增值稅額；【個人觀點(diǎn)：增加明細(xì)科目17%、11%、3%準(zhǔn)予抵扣是有條件的，必須符合財稅〔2016〕36并且“已認(rèn)證通過”，如果不滿足該條件的，需要先計入“待認(rèn)證進(jìn)行稅額”過渡。（二）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。計算公式為：進(jìn)項稅額=買價扣除率買價，是指納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。（四）從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。其他企業(yè)不宜使用該方法，比如差額確認(rèn)銷售額但可以分別開具發(fā)票的情形。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用當(dāng)期允許扣除的土地價款）247。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知財稅〔2016〕140房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔 助服務(wù)等增值稅政策的通知財稅〔2016〕140號 發(fā)布日期：20161221第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。3．“已交稅金”專欄，記錄一般納稅人當(dāng)月已交納的應(yīng)交增值稅額；【