【正文】 據(jù)進行統(tǒng)計，但這些數(shù)據(jù)使用目的不同。橫向分類的目的是根據(jù)不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的店鋪在城市空間中的分布規(guī)律，選取與場所相適宜的業(yè)種、業(yè)態(tài)，依據(jù)消費者的空間性購物行為來判斷這里能來多少顧客。 地產(chǎn)商面對的是各類不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的店鋪所包含的綜合性顧客群體，所以，地產(chǎn)商是依據(jù)現(xiàn)有的各種業(yè)種、業(yè)態(tài)所服務(wù)的顧客特征對整個商圈內(nèi)的顧客進行橫向分類。例如，時裝店要依據(jù)顧客的年齡段、工作性質(zhì)、工資收入、生活方式等從不同角度進行詳細(xì)縱向分類。 零售商面對的是某一類消費群體的某種特定需求。 二．對顧客類型劃分的標(biāo)準(zhǔn)不同 顧客不僅是零售商獲取收益的直接保障，同時，地產(chǎn)商也要依據(jù)場所能給零售商帶來多少顧客、帶來什么樣的顧客來收取店鋪租金。地產(chǎn)商以商圈及立地條件為視點，判斷場所具有多大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價值。 一．看場所的視點不同 以什么為標(biāo)準(zhǔn)評價商業(yè)經(jīng)營場所的價值？零售商是以自己的店鋪為標(biāo)準(zhǔn)，地產(chǎn)商是以商圈及立地條件為標(biāo)準(zhǔn)。 對于地產(chǎn)商提供場地，零售商在此販賣商品，這樣一塊共同使用的場所，了解兩者對這一場所的不同價值評判，不僅直接關(guān)系兩者各自的收益，也是兩者在同一商業(yè)價值鏈上達到協(xié)調(diào)一致的關(guān)鍵。其原因，是土地的商業(yè)用途劃分不由開發(fā)商決定，再加上前些年土地供應(yīng)緊張，開發(fā)商拿地的壓力，使其很難再注重土地商用價值的評判。 第二、規(guī)劃設(shè)計篇 不同商業(yè)地產(chǎn)的選址要求 無論是零售商選址開店，還是地產(chǎn)商選址搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，選址的實質(zhì)都是對商業(yè)經(jīng)營場所的價值判斷。如果購物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費，就不算對面的人流量 1什么叫商業(yè)管理 ? 對于購物中心開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進行管理，才能長久發(fā)展。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面 的人流量。 ? 主要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高，每個顧客的平均購貨額也最高，顧客的集中度也較高； ? 次要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少，顧客也較為分散； ? 邊緣商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當(dāng)少，且非常分散。 1什么叫商圈？怎樣劃分商圈？ ? 對于零售企業(yè)，商圈是指來商家的顧客的居住范圍，或商家能夠吸引顧客的范圍。 酒店金鑰匙服務(wù)理念 1什么叫主力店 強調(diào)了經(jīng)營管理方對以往商業(yè)運作的突破，盡一切可能引進新型的經(jīng)營運作模式，在業(yè)態(tài)創(chuàng)新，經(jīng)營創(chuàng)新，乃至產(chǎn)權(quán)組合，資金運作等方面，營造更加寬松的投資、融資環(huán)境，使燕莎MALL成為商業(yè)資本運作多樣化的典范。我們提供：從接待客人訂房，安排車到機場、車站、碼頭接客人，根據(jù)客人的要求介紹各特色餐廳，并為其預(yù)訂座位，聯(lián)系旅行社為客人安排好導(dǎo)游，當(dāng)客人需要購買禮品時幫助客人在地圖上標(biāo)明各購物點等等，最后當(dāng)客人要離開時，在灑店里幫助客人買好車、船、機票，并幫客人托運行李物品，如果客人需要的話，還可以訂好下一站的灑店并與下一城市酒店的金鑰匙落實好客人所需的相應(yīng)服務(wù)。 國際金鑰匙組織利用遍布全球的會員所形成的網(wǎng)絡(luò)，從而使金鑰匙服務(wù)有著獨特的跨地區(qū)、跨國界的優(yōu)勢 。國際金鑰匙組織的國際性標(biāo)志為垂直交 *的兩把金鑰匙，代表兩種主要的職能：一把金鑰匙用于開啟飯店綜合服務(wù)的大門；另一把金鑰匙用于開啟城市綜合服務(wù)的大門。 1929年10月 6日， 11位來自巴黎各大酒店的禮賓司聚集在一起，建立友誼和協(xié)作，這就是金鑰匙組織的雛形。酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅”。 酒店式公寓不算一個新概念，它的存在和發(fā)展是一個引人注目而又讓人困惑的熱門話題。 1什么叫公寓？酒店式公寓與服務(wù)式公寓的區(qū)別 比較廣泛的 .針對年輕人有青年公寓 ,針對老年人有老年公寓等等 .建造什么樣的公寓 ,我理解為要根據(jù)地塊位置 \周邊環(huán)境及市場消費等情況而定 . 酒店式公寓 指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理；公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。從這個角度來講這個空間又必須滿足兩大需求：對健康的需求和人對文化的需求。但這里必須有兩層考慮： 首先，由于寫字樓的使用者基本上是用來進行盈利活動的組織，所以必須從錢的角度考慮三個需求：一是要求寫字樓提供方便和快捷的辦公條件，主要包括兩個交通系統(tǒng)：對外的交通（交通便利一直以來對寫字樓非常重要，所以才有位置的強調(diào)）和對內(nèi)交通：比如電梯和通道（安全通道也應(yīng)算在此列）、便利的自動化系統(tǒng)和快速的通信系統(tǒng)；二是要求寫字樓提供他們所需要的形象（主要目的獲得客戶）；三是能從產(chǎn)品功能的設(shè)計上考慮對后期的物業(yè)管理金的節(jié)約。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社區(qū)的底商，因為未來都有總面積近百萬平方米的住宅、數(shù)千個住戶做依托，投資者對底商的發(fā)展前景基本看好，項目銷售由此被帶動。開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商，價格可以賣得更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。 底商，是指住宅的第一層、第二層。 什么叫街鋪 根據(jù)以上對商鋪歷史的回顧，我們可以對商鋪 做以下定義，即 商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)及 /或 感受體驗的場所。于是人們需要一種能夠滿足便利店購買需求的小超市來填補空白。該業(yè)態(tài)最早起源于美國，繼而衍生出兩個分支，即傳統(tǒng)型便利店與加油站型便利店，前者在日本，中國臺灣等亞洲諸國得以發(fā)展成熟，后者則在歐美地區(qū)較為盛行。 專賣店、便利店、連鎖店、百貨店 (1)什么是專賣店？ 專門經(jīng)營銷售特定商品，這些商品具有極強的關(guān)聯(lián)度，或者同一個品牌的商品，或者一個系列專門的商品的商店，其特征為，非常講究店面裝飾，給人以精品的感覺。 真正意義上的一個城市的商業(yè)步行街，它承載著傳播地域文化、提升城市品位、拉動經(jīng)濟增長的責(zé)任，體現(xiàn)了城市商業(yè)運營的基本水準(zhǔn)，不能停在“步行商業(yè)街”的層面。沿街鋪面無論是出租、出售，都是商家必爭之地。 當(dāng)前，在大盤住宅開發(fā)時，開發(fā)商也會利用商業(yè)步行街的模式來引導(dǎo)消費。 從“街”到“商業(yè)街”，從“商業(yè)街”到“商業(yè)步行街”，三個概念的跳躍產(chǎn)生了從“走路、購物”到“休閑購物、享受生活”的變遷。中國著名的商業(yè)步行街研究專家、北京大學(xué)著名學(xué)者胡兆量提出了 4個觀點：景觀文脈化，環(huán)境生態(tài)化，功能休閑化，管理現(xiàn)代化。在國外，還有位于地下的商業(yè)步行街，它不受氣候的影響，是休閑購物的好去處。依附于街存在的商業(yè)業(yè)態(tài)也有很多，從步行街的起源來看，街的功能不僅僅在于它有門店，還在于它可以像線一樣穿起零散的“商業(yè)珍珠（大賣場等）”。但近幾年來，深圳市場上已初步形成兩大超級市場集團，港資“百佳”與中資“華潤”作龍虎斗；美國新帕斯曼公司與南京新街口百貨商店股份有限公司協(xié)議投資１０００萬美元，興建南京超級市場。青少年覺得 mall很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛 mall，使之成為一種習(xí)慣和嗜好。 Mall是中產(chǎn)階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務(wù)?！? ? Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在 Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意?！庇纱丝梢?，一個有計劃的購物中心對其租戶是有很大的控制權(quán)，這也是購物中心最終能否取得成功。目前東莞大型商業(yè)地產(chǎn)項目有華南 mall、地王廣場、世博廣場和第一國際等。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如 shopping mall項目，可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。商業(yè)地產(chǎn)顧問的常見問題 什么叫商業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。 第一、概念 商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分 商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。 什么叫購物中心 世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨立的地產(chǎn)進行設(shè)計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體。 什么叫 MALL ? Mall（音譯 “摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。 Mall常常被冠以各種不同的商業(yè)地產(chǎn)概念：“動力型 Mall” 、“生活型 Mall” 、“購物Mall” 、“泛商業(yè) Mall” “ 商業(yè)廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗商場”、“泛商業(yè) Mall” 、“動力型 Mall”?? 粗略統(tǒng)計一下，以 Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達 60余種。 Mall銷售的商品和服務(wù)未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進入主流社會，但主流卻不失其多樣性。 什么叫超市、分類怎樣 超市是超級市場的簡稱，英文叫“ super market 超級市場這一西方行之有效的零售經(jīng)營方式，自１９８１年引入我國后，一直成效不大。 步行街的起源 為什么是步行街？這一問號的出發(fā)點是業(yè)態(tài)，為什么會出現(xiàn)步行街這種業(yè)態(tài)組合形式？商業(yè)業(yè)態(tài)有許多種，僅零售就有百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)市場、專賣店、購物中心等。 據(jù)專業(yè)人士分析：在商業(yè)地產(chǎn)的運作中，街鋪的投資風(fēng)險是最低的，是被普遍看好的一種“商業(yè)地產(chǎn)”，基于這種認(rèn)識，“金街”、“銀街”的說法便油然而生。 步行街的發(fā)展被人為地劃分過許多階段，不過，終極的描述一般包含有如下元素：休閑、娛樂、購物、餐飲、觀光、體驗經(jīng)濟、城市名片、文化集成等。由此看來，商業(yè)步行街不是簡單的商業(yè)街的升級。所以說，商業(yè)步行街是社會文明進化的結(jié)果，是經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的象征，尤其是代表了一個城市的形象，成了城市的“會客廳”。人車分流的社區(qū)里，一條富有特色的商業(yè)步行街是神來之筆，它不僅負(fù)起了社區(qū)配套的功能，也樹立了樓盤的形象和品質(zhì)，一舉多得。這就是人們常?？吹介_發(fā)商對一個社區(qū)商業(yè)步行街大力渲染的原因。人們期待著百年德化街、商業(yè)步行街步出迷宮，有一個輝煌燦爛的明天。 (2) 什么是便利店？ 便利店，英文簡稱 CVS（ Convenience Store）是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)。 ?便利店的興起緣于超市的大型化與郊外化，超市的變化體現(xiàn)在距離、時間、商品、服務(wù)等多諸方面：如遠離購物者的居住區(qū)，需架車前往；賣場面積巨大，品種繁多的商品消耗了購物者大量的時間和精力；結(jié)賬時還要忍“受大排長龍”等候之苦，以上種種使得那些想購買少量商品或滿足即刻所需的購物者深感不便。 (3)什么是連鎖店？ 連鎖店是指眾多小規(guī)模的、分散的、經(jīng)營同類商品和服務(wù)的同一品牌的零售店，在總部的組織領(lǐng)導(dǎo)下，采取共同經(jīng)營方針、一致的營銷行動，實行集中采購和分散銷售的有機結(jié)合，通過規(guī)范化的經(jīng)營實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效益的聯(lián)合體。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗的功能。一般住宅，特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低。目前市場上，大盤社區(qū)因為有多而穩(wěn)定的住戶，商鋪的經(jīng)營勝算相對較高，投資風(fēng)險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。 什么叫底商 什么叫寫字樓？分類怎樣 無論從哪方面出發(fā)，都是要重視人的需求和需求可能的變化。 其次，作為人將度過生命中很長一段時間的空間，寫字樓必須是一個能讓人們工作在其中充滿活力的空間。這兩點主要由環(huán)境系統(tǒng)來提供：內(nèi)部環(huán)境具體包括空間高度、室內(nèi)溫度、通風(fēng)（這是對封閉的室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的反思）、室內(nèi)光線、遮陽、環(huán)境質(zhì)量、空間布局（是開放鼓勵交流的還是封閉強調(diào)權(quán)威，或者別的什么帶有文化特性的格局）等；外部環(huán)境包括外部的景觀、休閑場所（包括會所、俱樂部、酒店等）、商業(yè)場所等。酒店式公寓作為近年來一