論土地政策參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的創(chuàng)新-展示頁
2025-07-07 23:06本頁面
【正文】 障性住房建設(shè)等。因此，政府通過土地出讓的結(jié)構(gòu)性規(guī)定，以及土地利用規(guī)劃，確定土地的用途和容積率，促使開發(fā)商按市場需求的一定比例要求，開發(fā)建設(shè)某類房地產(chǎn)。二是住宅的供給結(jié)構(gòu)又必須與市場需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，根據(jù)居民收入結(jié)構(gòu)，合理安排高檔房、中檔房、中低檔房建設(shè)，以滿足不同層次的需求。結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)之一，從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部來說，其供給結(jié)構(gòu)必須與市場需求結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)。而這次調(diào)控的重點也是從收緊土地閘門開始的，到90年代末才逐步調(diào)整過來。例如，1992—1994年出現(xiàn)的第一次加強宏觀調(diào)控，就是針對土地出讓過度引起的。任何房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)都離不開土地，以致可以說掌控了土地，也就從源頭上控制了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總規(guī)模和發(fā)展速度。土地作為建筑地塊是房地產(chǎn)的物質(zhì)載體，各種房地產(chǎn)產(chǎn)品都必須負載于土地之上。其一，有利于控制房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)模和速度，促進供給和需求平衡。本文在探索土地政策參與宏觀調(diào)控理論依據(jù)的基礎(chǔ)上，揭示當(dāng)前存在的一些缺陷與不足，分析其成因，提出改進的措施和建議，以期對強化土地政策的調(diào)控作用，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展有所裨益。土地是人類生存和經(jīng)濟社會發(fā)展的基礎(chǔ)，也是宏觀調(diào)控的重要手段，運用土地政策參與宏觀調(diào)控是中國宏觀經(jīng)濟管理中的重大創(chuàng)新。（三）強化土地政策調(diào)控作用的建議是，堅持節(jié)約集約高效利用土地的指導(dǎo)思想，完善土地資源配置的體制機制，建立土地政策體系，健全土地法制建設(shè)，加強對政府行使土地職能的監(jiān)督管理。（二）土地政策參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已取得初步成果，主要問題是：土地資源的利用率低，浪費嚴重；地方政府過于依賴“土地財政”，土地供求失衡，違法違規(guī)用地嚴重。本文分為三大部分，其要點是：（一）土地政策參與宏觀調(diào)控的意義在于，有利于控制房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)模和速度，有利于調(diào)整供求結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價，促進節(jié)約集約高效利用土地。論土地政策參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的創(chuàng)新陳伯庚提要：土地市場是宏觀調(diào)控的對象，而土地政策又是宏觀調(diào)控的手段。土地政策參與房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控，是頗具中國特色的創(chuàng)新。其獨特優(yōu)勢是，政府可以國有土地所有權(quán)代表和行政機構(gòu)雙重身份，綜合運用多種調(diào)控手段，實現(xiàn)較好調(diào)控效應(yīng)。其成因在于土地市場調(diào)控體制機制不健全，執(zhí)行不力，影響調(diào)控效果。本文的新意是從調(diào)控手段創(chuàng)新的角度論證土地政策。由于房地產(chǎn)與土地密不可分，土地政策在房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的作用顯得更為突出。一、土地政策參與宏觀調(diào)控的意義和獨特優(yōu)勢土地政策參與宏觀調(diào)控，是房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控手段的進一步豐富和完善，開創(chuàng)了一種新穎的調(diào)控方式，對于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給和需求的平衡、供給結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)、房價的基本穩(wěn)定和整個調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)，具有多方面的意義和作用。房地產(chǎn)是土地和房屋建筑物的統(tǒng)一體。土地是房地產(chǎn)開發(fā)活動最基礎(chǔ)性的物質(zhì)資源和條件，具有稀缺性、不可再生性和不可替代性。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求的時候，便增加土地供給，擴大房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供給；反之，當(dāng)房地產(chǎn)供過于求的時候，便減少土地供給，收縮房地產(chǎn)開發(fā)投資，減少房地產(chǎn)產(chǎn)品供給，由此通過土地閘門松緊來調(diào)控房地產(chǎn)供求關(guān)系，實現(xiàn)總量平衡。當(dāng)時，在市場經(jīng)濟改革初期，土地批租市場急劇擴張，1992—1994年上海全市土地批租出讓地塊增至1082幅，為前三年（1988—1991）的6倍多，由此出現(xiàn)了市場滯銷，商品房大量空置等問題。其二，有利于控制房地產(chǎn)供給結(jié)
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