【正文】 地區(qū)。物產(chǎn)資源豐富壽光美麗富饒，南部沃野平疇，水源豐沛，是糧食、蔬菜、果品生產(chǎn)基地；北部鹵水儲量豐富，宜鹽面積260萬公畝，是全國三大重點鹽業(yè)產(chǎn)區(qū)之一和重要的鹽化工基地；西北部石油和天然氣儲量豐富；沿海灘涂達15萬畝，主要經(jīng)濟魚類20余種。壽光是胡錦濤總書記保持共產(chǎn)黨員先進性教育活動聯(lián)系點。改革開放以來，壽光這片古老而年輕的土地發(fā)生了翻天覆地的變化。目 錄第一部分、壽光概述第二部分、市場環(huán)境分析1）我國商業(yè)地產(chǎn)項目宏觀環(huán)境分析2）山東省大型市場商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)狀分析3）綠色食品、綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及相關市場情況分析第三部分、項目概況與分析1）區(qū)位優(yōu)勢2）項目自身軟件優(yōu)勢3）項目經(jīng)營優(yōu)勢4）項目劣勢分析5）項目機會點分析第四部分、項目定位 1）項目功能定位2）項目形象定位3）項目價格定位4）銷售手段定位第五部分、銷售執(zhí)行計劃1）銷售階段2）業(yè)務策略3）企化策略第六部分、開發(fā)投資回報與創(chuàng)造社會效益分析第一部分、壽光概述壽光市地處山東半島中北部，渤海萊州灣南畔，距青島、濟南各150公里，海岸線長56公里，總面積2180平方公里，人口108萬。壽光歷史文化悠久，漢字鼻祖?zhèn)}頡在這里創(chuàng)造了象形文字，世界上第一部農(nóng)學巨著《齊民要術》的作者賈思勰就誕生于此。2004年，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值193億元；，農(nóng)民人均純收入5016元，壽光已連續(xù)7次躋身“中國農(nóng)村綜合實力百強縣（市）”行列，目前列第53位，農(nóng)業(yè)增加值列全國第19位，全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強第38位。2005年4月總書記百忙之中親臨壽光視察，并發(fā)表了重要講話，對壽光提出了“四點殷切希望”。交通方便快捷濟青高速公路橫貫東西，青羊鐵路縱貫南北，濰高、羊臨等省道、國道縱橫交錯。距離濟南、青島國際機場各150公里，距濰坊機場50公里。壽光蔬菜批發(fā)市場是全國的蔬菜集散中心、價格形成中心和信息交流中心。工業(yè)實力雄厚壽光初步形成了造紙包裝、海洋化工、機械制造、紡織服裝、蔬菜加工、新型建材六大支柱產(chǎn)業(yè)，培育起了晨鳴紙業(yè)、巨能電力、聯(lián)盟化工、墨龍機械、魯麗板材、富康制藥等一批骨干企業(yè)，全市擁有晨鳴A股、B股，墨龍H股，凱馬B股4只上市股票。國際化戰(zhàn)略不斷推進，全市已引進外商投資企業(yè)120家，并先后在美國、日本、俄羅斯等13個國家創(chuàng)辦了海外企業(yè)；自營進出口企業(yè)138家，出口商品發(fā)展到12大類，銷往70多個國家和地區(qū)。市百貨大樓成為山東省惟一進入全國百強的縣級零售商店。城市功能完善積極創(chuàng)建“國家衛(wèi)生城市、全國環(huán)保模范城市、全國文明城市、全國園林城市”，城市面貌日新月異，城市功能不斷完善。對城區(qū)道路進行了高標準綠化美化亮化，城市綠化覆蓋率達到39％。社會文明和諧科技服務體系健全，實現(xiàn)了科技與經(jīng)濟的同步發(fā)展，被評為“全國科技工作先進市”。教育事業(yè)不斷創(chuàng)新，全市現(xiàn)有各類職業(yè)學校在校生2萬多人，人才資源豐富，每年可為企業(yè)輸送充足的技術工人和管理人員。熱情奔放、誠實守信的壽光人民誠摯歡迎有識之士前來投資興業(yè)！第二部分、 市場環(huán)境分析一、我國商業(yè)地產(chǎn)項目宏觀環(huán)境分析：今年3月份，商務部在全國所作的一項調(diào)查顯示，2004年全國大中城市商業(yè)地產(chǎn)建設投資額超過1000億，同比增長40%，局部有過熱現(xiàn)象，但市場總體形勢仍然不足，過熱現(xiàn)象主要表現(xiàn)為同質(zhì)化競爭現(xiàn)象嚴重。二、山東省大型市場商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)狀分析：山東省目前已建或在建的大型市場項目投資過億元的已達幾十個，以下幾家為主要代表：山東濟北國際物流中心山東濟北國際物流中心是山東省30個重點項目之一，濟南北跨第一座超大型物流園，首家導入現(xiàn)代管理模式的批發(fā)城，西起京福高速公路，南接308國道，氣勢磅礴，規(guī)模宏大。 項目包括：超大型批發(fā)市場、大型汽車交易市場、大型物流倉庫（公信倉庫）、大型客貨聯(lián)運市場、國際會展中心、五星級酒店、物流配套寫字樓、司機旅店、加油站及修理廠、物流配套住宅區(qū)、B2B電子商務交易平臺等。項目一經(jīng)推出便吸引了眾多商家的目光，浙江、江蘇、廣東、上海、河北、河南等15省市商家紛紛表達強烈的加盟意向，日本、韓國、中亞、東南亞等地近百組客商致電致函咨詢。目前大型批發(fā)市場鋪位（均為2層）均價：￥㎡（40年產(chǎn)權）香江光彩大市場香江光彩大市場坐落于聊城建設西路北側(cè)，東倚客運總站，西靠京九鐵路，北接濟館高速公路，貨運中心就在其中，聊城香江光彩大市場占地5000畝、總建筑面積約為300多萬平方米。其目標是輻射山東、河北、河南、山西數(shù)省方圓500公里范圍的逾億人口，使聊城成為華北地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)物流批發(fā)基地。國內(nèi)罕見，屬國家級超大型；第三，裝備現(xiàn)代信息系統(tǒng)。以后的開發(fā)還將陸續(xù)配備居住小區(qū)，托兒所，學校等，整個市場可視為一個完全開放又相對獨立的商業(yè)城鎮(zhèn)。一期均價￥㎡（2002年10月開盤）已清盤二期目前銷售價已升至￥㎡，銷售已超過60%明珠新世紀商業(yè)廣場以國際頂級商業(yè)模式——Shoppingmall打造的明珠新世紀商業(yè)廣場是由山東建工集團獨家投資開發(fā)的大型一站式購物中心，地處長清區(qū)新城區(qū)與大學園區(qū)中心地段，北臨新拓寬的長清大道、魯能工業(yè)園，東倚鳳凰路、文昌山；東南是大型別墅區(qū)文昌山莊，西臨文昌路、文昌小區(qū)，交通十分便利。 快樂購物的休閑態(tài)度、以人為本的增值服務、豐厚的旅游資源、大學園區(qū)的人文優(yōu)勢——明珠新世紀商業(yè)廣場，呈現(xiàn)在市民面前的將是最流行的時尚發(fā)布地、最與眾不同的休閑中心、最具人文特色的旅游商業(yè)巨無霸。起價￥㎡山東壽光蔬菜批發(fā)市場山東壽光蔬菜批發(fā)市場有限公司位于著名的“中國蔬菜之鄉(xiāng)”壽光市，始建于1984年3月，是首批151家“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點龍頭企業(yè)”、“全國農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場五十強”、“全國蔬菜批發(fā)市場十強”、“農(nóng)業(yè)部首批定點鮮活農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場”之一，是全國農(nóng)產(chǎn)品市場協(xié)會常務理事單位。 市場以規(guī)模大、檔次高、品種全聞名全國。年上市蔬菜品種300多個，全國20多個省、市、自治區(qū)的蔬菜來此大量交易，是中國北方最大的蔬菜集散中心、價格形成中心和信息交流中心。“買全國，賣全國”、“沒有買不到的菜，沒有賣不出去的菜”是各級領導和社會各界人士對市場的評價。目前鋪面價格起價￥㎡，㎡三、綠色食品、綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及相關市場情況分析：中國自上世紀九十年代開始發(fā)展綠色食品，勢頭越來越好。到二00四年底，中國內(nèi)地獲得綠色食品認證的企業(yè)有二千八百三十六個，產(chǎn)品有六千四百九十六種。其中，綠色食品出口總值十二億五千萬美元。在山東省綠色食品發(fā)展中，深加工產(chǎn)品占所有綠色食品的60%，比去年增加20%。近幾年，我國的種子、有機肥等綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，國外大型農(nóng)資公司也不斷涌入，每年僅種子貿(mào)易額就達300億元，而山東省作為我國農(nóng)業(yè)科技第一強省，是目前該類產(chǎn)業(yè)最密集和活躍的地區(qū)，種子公司全部在壽光設立了營銷中心和示范基地。由于以上綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，目前山東省尚無相關大型專業(yè)市場，現(xiàn)有市場多為傳統(tǒng)的小型農(nóng)貿(mào)市場，產(chǎn)品雜、質(zhì)量低、規(guī)模小。山東壽光蔬菜批發(fā)市場作為國內(nèi)最大的蔬菜批發(fā)市場，市場內(nèi)也有部分綠色產(chǎn)業(yè)業(yè)戶在經(jīng)營，但由于該市場的定位是蔬菜批發(fā)，以上業(yè)戶尚無法形成較大規(guī)模。經(jīng)營范圍：蔬菜精加工、綠色食品、農(nóng)副農(nóng)資、倉儲、內(nèi)銷及出口；國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)種子、綠色有機肥、農(nóng)用機械展示及交易；綠色食品、通用食品及為之配套的加工設備、運輸設備等多元化市場交易及市場中介配套服務。項目建設規(guī)模：項目總占地1000畝。二、項目的組織機構董事會總經(jīng)理行政管理中心財務管理中心工程管理中心資本運營中心項目開發(fā)中心項目招商中心(銷售部)相關部門：行政管理中心所屬部門（一）總經(jīng)理辦公室：負責行政管理中心的日常工作（二）項目公關部：負責項目的對外公共關系（三）人力資源部：負責項目人才的聘用和培訓等（四）勞動工資部：負責項目的工資支出等（五）保衛(wèi)部：負責保衛(wèi)工作財務管理中心所屬部門（一）項目財務計劃部：負責項目財務計劃（二）項目財務監(jiān)督管理部：負責對項目財務的監(jiān)督管理（三）項目資金管理部：負責項目資金運營管理事宜工程管理中心（一）項目預算部：負責項目的預算工作（二）項目設計部：負責組織項目的設計（三）項目監(jiān)理部：負責對項目的監(jiān)督管理（四）項目建設部：負責項目所有施工建設事宜（五）物資供應部：負責項目物資供應工作（六）工程質(zhì)量部：負責項目工程的質(zhì)量保證（七）工程安全部：負責項目工程的安全事宜（八）總工程師辦公室：負責項目工程管理中心的