【正文】 地區(qū)。物產(chǎn)資源豐富壽光美麗富饒，南部沃野平疇，水源豐沛，是糧食、蔬菜、果品生產(chǎn)基地；北部鹵水儲(chǔ)量豐富，宜鹽面積260萬(wàn)公畝，是全國(guó)三大重點(diǎn)鹽業(yè)產(chǎn)區(qū)之一和重要的鹽化工基地；西北部石油和天然氣儲(chǔ)量豐富；沿海灘涂達(dá)15萬(wàn)畝，主要經(jīng)濟(jì)魚類20余種。壽光是胡錦濤總書記保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動(dòng)聯(lián)系點(diǎn)。改革開放以來(lái)，壽光這片古老而年輕的土地發(fā)生了翻天覆地的變化。目 錄第一部分、壽光概述第二部分、市場(chǎng)環(huán)境分析1）我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析2）山東省大型市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀分析3）綠色食品、綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及相關(guān)市場(chǎng)情況分析第三部分、項(xiàng)目概況與分析1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)2）項(xiàng)目自身軟件優(yōu)勢(shì)3）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)4）項(xiàng)目劣勢(shì)分析5）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析第四部分、項(xiàng)目定位 1）項(xiàng)目功能定位2）項(xiàng)目形象定位3）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位4）銷售手段定位第五部分、銷售執(zhí)行計(jì)劃1）銷售階段2）業(yè)務(wù)策略3）企化策略第六部分、開發(fā)投資回報(bào)與創(chuàng)造社會(huì)效益分析第一部分、壽光概述壽光市地處山東半島中北部，渤海萊州灣南畔，距青島、濟(jì)南各150公里，海岸線長(zhǎng)56公里，總面積2180平方公里，人口108萬(wàn)。壽光歷史文化悠久，漢字鼻祖?zhèn)}頡在這里創(chuàng)造了象形文字，世界上第一部農(nóng)學(xué)巨著《齊民要術(shù)》的作者賈思勰就誕生于此。2004年，全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值193億元；，農(nóng)民人均純收入5016元，壽光已連續(xù)7次躋身“中國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）”行列，目前列第53位，農(nóng)業(yè)增加值列全國(guó)第19位，全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)第38位。2005年4月總書記百忙之中親臨壽光視察，并發(fā)表了重要講話，對(duì)壽光提出了“四點(diǎn)殷切希望”。交通方便快捷濟(jì)青高速公路橫貫東西，青羊鐵路縱貫?zāi)媳保瑸H高、羊臨等省道、國(guó)道縱橫交錯(cuò)。距離濟(jì)南、青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)各150公里，距濰坊機(jī)場(chǎng)50公里。壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)是全國(guó)的蔬菜集散中心、價(jià)格形成中心和信息交流中心。工業(yè)實(shí)力雄厚壽光初步形成了造紙包裝、海洋化工、機(jī)械制造、紡織服裝、蔬菜加工、新型建材六大支柱產(chǎn)業(yè)，培育起了晨鳴紙業(yè)、巨能電力、聯(lián)盟化工、墨龍機(jī)械、魯麗板材、富康制藥等一批骨干企業(yè)，全市擁有晨鳴A股、B股，墨龍H股，凱馬B股4只上市股票。國(guó)際化戰(zhàn)略不斷推進(jìn)，全市已引進(jìn)外商投資企業(yè)120家，并先后在美國(guó)、日本、俄羅斯等13個(gè)國(guó)家創(chuàng)辦了海外企業(yè)；自營(yíng)進(jìn)出口企業(yè)138家，出口商品發(fā)展到12大類，銷往70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。市百貨大樓成為山東省惟一進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)的縣級(jí)零售商店。城市功能完善積極創(chuàng)建“國(guó)家衛(wèi)生城市、全國(guó)環(huán)保模范城市、全國(guó)文明城市、全國(guó)園林城市”，城市面貌日新月異，城市功能不斷完善。對(duì)城區(qū)道路進(jìn)行了高標(biāo)準(zhǔn)綠化美化亮化，城市綠化覆蓋率達(dá)到39％。社會(huì)文明和諧科技服務(wù)體系健全，實(shí)現(xiàn)了科技與經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展，被評(píng)為“全國(guó)科技工作先進(jìn)市”。教育事業(yè)不斷創(chuàng)新，全市現(xiàn)有各類職業(yè)學(xué)校在校生2萬(wàn)多人，人才資源豐富，每年可為企業(yè)輸送充足的技術(shù)工人和管理人員。熱情奔放、誠(chéng)實(shí)守信的壽光人民誠(chéng)摯歡迎有識(shí)之士前來(lái)投資興業(yè)！第二部分、 市場(chǎng)環(huán)境分析一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析：今年3月份，商務(wù)部在全國(guó)所作的一項(xiàng)調(diào)查顯示，2004年全國(guó)大中城市商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)投資額超過1000億，同比增長(zhǎng)40%，局部有過熱現(xiàn)象，但市場(chǎng)總體形勢(shì)仍然不足，過熱現(xiàn)象主要表現(xiàn)為同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。二、山東省大型市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀分析：山東省目前已建或在建的大型市場(chǎng)項(xiàng)目投資過億元的已達(dá)幾十個(gè)，以下幾家為主要代表：山東濟(jì)北國(guó)際物流中心山東濟(jì)北國(guó)際物流中心是山東省30個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一，濟(jì)南北跨第一座超大型物流園，首家導(dǎo)入現(xiàn)代管理模式的批發(fā)城，西起京福高速公路，南接308國(guó)道，氣勢(shì)磅礴，規(guī)模宏大。 項(xiàng)目包括：超大型批發(fā)市場(chǎng)、大型汽車交易市場(chǎng)、大型物流倉(cāng)庫(kù)（公信倉(cāng)庫(kù)）、大型客貨聯(lián)運(yùn)市場(chǎng)、國(guó)際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、物流配套寫字樓、司機(jī)旅店、加油站及修理廠、物流配套住宅區(qū)、B2B電子商務(wù)交易平臺(tái)等。項(xiàng)目一經(jīng)推出便吸引了眾多商家的目光，浙江、江蘇、廣東、上海、河北、河南等15省市商家紛紛表達(dá)強(qiáng)烈的加盟意向，日本、韓國(guó)、中亞、東南亞等地近百組客商致電致函咨詢。目前大型批發(fā)市場(chǎng)鋪位（均為2層）均價(jià)：￥㎡（40年產(chǎn)權(quán)）香江光彩大市場(chǎng)香江光彩大市場(chǎng)坐落于聊城建設(shè)西路北側(cè)，東倚客運(yùn)總站，西靠京九鐵路，北接濟(jì)館高速公路，貨運(yùn)中心就在其中，聊城香江光彩大市場(chǎng)占地5000畝、總建筑面積約為300多萬(wàn)平方米。其目標(biāo)是輻射山東、河北、河南、山西數(shù)省方圓500公里范圍的逾億人口，使聊城成為華北地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)物流批發(fā)基地。國(guó)內(nèi)罕見，屬國(guó)家級(jí)超大型；第三，裝備現(xiàn)代信息系統(tǒng)。以后的開發(fā)還將陸續(xù)配備居住小區(qū)，托兒所，學(xué)校等，整個(gè)市場(chǎng)可視為一個(gè)完全開放又相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)城鎮(zhèn)。一期均價(jià)￥㎡（2002年10月開盤）已清盤二期目前銷售價(jià)已升至￥㎡，銷售已超過60%明珠新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)以國(guó)際頂級(jí)商業(yè)模式——Shoppingmall打造的明珠新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)是由山東建工集團(tuán)獨(dú)家投資開發(fā)的大型一站式購(gòu)物中心，地處長(zhǎng)清區(qū)新城區(qū)與大學(xué)園區(qū)中心地段，北臨新拓寬的長(zhǎng)清大道、魯能工業(yè)園，東倚鳳凰路、文昌山；東南是大型別墅區(qū)文昌山莊，西臨文昌路、文昌小區(qū)，交通十分便利。 快樂購(gòu)物的休閑態(tài)度、以人為本的增值服務(wù)、豐厚的旅游資源、大學(xué)園區(qū)的人文優(yōu)勢(shì)——明珠新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)，呈現(xiàn)在市民面前的將是最流行的時(shí)尚發(fā)布地、最與眾不同的休閑中心、最具人文特色的旅游商業(yè)巨無(wú)霸。起價(jià)￥㎡山東壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)山東壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)有限公司位于著名的“中國(guó)蔬菜之鄉(xiāng)”壽光市，始建于1984年3月，是首批151家“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)”、“全國(guó)農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)五十強(qiáng)”、“全國(guó)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)十強(qiáng)”、“農(nóng)業(yè)部首批定點(diǎn)鮮活農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)”之一，是全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。 市場(chǎng)以規(guī)模大、檔次高、品種全聞名全國(guó)。年上市蔬菜品種300多個(gè)，全國(guó)20多個(gè)省、市、自治區(qū)的蔬菜來(lái)此大量交易，是中國(guó)北方最大的蔬菜集散中心、價(jià)格形成中心和信息交流中心?！百I全國(guó)，賣全國(guó)”、“沒有買不到的菜，沒有賣不出去的菜”是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界人士對(duì)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)。目前鋪面價(jià)格起價(jià)￥㎡，㎡三、綠色食品、綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及相關(guān)市場(chǎng)情況分析：中國(guó)自上世紀(jì)九十年代開始發(fā)展綠色食品，勢(shì)頭越來(lái)越好。到二00四年底，中國(guó)內(nèi)地獲得綠色食品認(rèn)證的企業(yè)有二千八百三十六個(gè)，產(chǎn)品有六千四百九十六種。其中，綠色食品出口總值十二億五千萬(wàn)美元。在山東省綠色食品發(fā)展中，深加工產(chǎn)品占所有綠色食品的60%，比去年增加20%。近幾年，我國(guó)的種子、有機(jī)肥等綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，國(guó)外大型農(nóng)資公司也不斷涌入，每年僅種子貿(mào)易額就達(dá)300億元，而山東省作為我國(guó)農(nóng)業(yè)科技第一強(qiáng)省，是目前該類產(chǎn)業(yè)最密集和活躍的地區(qū)，種子公司全部在壽光設(shè)立了營(yíng)銷中心和示范基地。由于以上綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，目前山東省尚無(wú)相關(guān)大型專業(yè)市場(chǎng)，現(xiàn)有市場(chǎng)多為傳統(tǒng)的小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，產(chǎn)品雜、質(zhì)量低、規(guī)模小。山東壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)作為國(guó)內(nèi)最大的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)內(nèi)也有部分綠色產(chǎn)業(yè)業(yè)戶在經(jīng)營(yíng)，但由于該市場(chǎng)的定位是蔬菜批發(fā)，以上業(yè)戶尚無(wú)法形成較大規(guī)模。經(jīng)營(yíng)范圍：蔬菜精加工、綠色食品、農(nóng)副農(nóng)資、倉(cāng)儲(chǔ)、內(nèi)銷及出口；國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)種子、綠色有機(jī)肥、農(nóng)用機(jī)械展示及交易；綠色食品、通用食品及為之配套的加工設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備等多元化市場(chǎng)交易及市場(chǎng)中介配套服務(wù)。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總占地1000畝。二、項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)董事會(huì)總經(jīng)理行政管理中心財(cái)務(wù)管理中心工程管理中心資本運(yùn)營(yíng)中心項(xiàng)目開發(fā)中心項(xiàng)目招商中心(銷售部)相關(guān)部門：行政管理中心所屬部門（一）總經(jīng)理辦公室：負(fù)責(zé)行政管理中心的日常工作（二）項(xiàng)目公關(guān)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的對(duì)外公共關(guān)系（三）人力資源部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目人才的聘用和培訓(xùn)等（四）勞動(dòng)工資部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工資支出等（五）保衛(wèi)部：負(fù)責(zé)保衛(wèi)工作財(cái)務(wù)管理中心所屬部門（一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)督管理部：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的監(jiān)督管理（三）項(xiàng)目資金管理部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金運(yùn)營(yíng)管理事宜工程管理中心（一）項(xiàng)目預(yù)算部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算工作（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的設(shè)計(jì)（三）項(xiàng)目監(jiān)理部：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督管理（四）項(xiàng)目建設(shè)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目所有施工建設(shè)事宜（五）物資供應(yīng)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目物資供應(yīng)工作（六）工程質(zhì)量部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的質(zhì)量保證（七）工程安全部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的安全事宜（八）總工程師辦公室：負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程管理中心的