【正文】 通過該項目的建設，引進境內(nèi)外的用戶進入市場，從而促進了壽光市的消費，拉動了壽光市相應行業(yè)的發(fā)展。該項目建設，不僅為政府創(chuàng)造了稅源。該項目不僅采用了現(xiàn)代規(guī)?；墓潭ㄊ袌鰧H化品牌食品進行展示，同時，通過在專用網(wǎng)與因特網(wǎng)對入市的食品品牌進行展示，由此，為國內(nèi)外的廠家提供了一個集中展示綠色農(nóng)資品牌的舞臺。世界經(jīng)濟全球化的發(fā)展，特別是中國進入世貿(mào)，中國將成為國際商家投資的熱點，而該項目的創(chuàng)建以此為中心市場，與國內(nèi)外創(chuàng)建的市場網(wǎng)點進行聯(lián)網(wǎng)，由此，將促進各國之間的綠色農(nóng)資資源優(yōu)化配置。開發(fā)期間，宜采取銷售招商并舉的方式，開發(fā)前期主要以銷售為主，推出針對投資客戶和自營客戶的銷售措施，針對投資客戶銷售鋪位，為減少總價可以進行分割，以達到快速回籠資金的目的，隨著工程的進度與宣傳的大量展開，逐步加大招商的力度，結(jié)合類似市場與項目綜合分析，銷售與招商的比例分別為40%和60%。Ⅱ、通路擬定（總監(jiān)負責、專業(yè)廣告策劃機構(gòu)配合、為期1—2月）引導期（市場炒作、聚集人氣）⑴海報、橫幅、戶外看板、報紙稿、DM派發(fā)⑵現(xiàn)場產(chǎn)品說明會⑶流動展示車巡回宣傳公開期（有效客源把握與成交）⑴運用CF擴展影響力，輻射周邊地區(qū)⑵NP軟性文案的側(cè)面闡述⑶主題性大型促銷活動⑷選擇當?shù)赜绊懥^大的報紙，密集發(fā)布持續(xù)期（潛力挖掘，調(diào)整方向）⑴給有意向的客戶寫信拜訪⑵舉行大型現(xiàn)場演奏會、酒會，答謝已購客戶⑶海報、DM頻繁派遞，NP稿發(fā)布⑷口碑效應C、企劃策略Ⅰ、網(wǎng)絡銷售接待點包含⑴影音系統(tǒng)⑵精巧展示板⑶精巧項目模型⑷售樓資源等免費看房專車計劃（供參考，根據(jù)項目定位不同選擇性設置）由內(nèi)部認購期起，逢節(jié)假日免費提供看樓車，吸引及方便消費者前往現(xiàn)場。使已購客戶成為本案產(chǎn)品的耳語媒介，在其親友中為本案產(chǎn)品做一定的宣傳，培養(yǎng)產(chǎn)品的知名度、樹立口碑。剩余產(chǎn)品功能修正、改造（總監(jiān)負責）通過銷控與價格杠桿無法促進部分產(chǎn)品的銷售，專案組根據(jù)市場的反饋數(shù)據(jù)，向工程部提出對產(chǎn)品功能進行修正和改造。未購客戶、回頭客拜訪（組長負責）案場應對未購客戶及多次回頭仍未下定的客戶進行電話追蹤以及上門拜訪。業(yè)務員會表現(xiàn)出急噪心理，情緒會隨之低落。檢查定單是否有遺漏、作廢定單是否收回、定單上約定的簽約時間已過但仍未簽約的客戶應通知業(yè)務員查明原因并催其前來簽約；檢查合同是否有遺漏或錯誤之處，通過合同上的地址對已購客戶進行回訪，了解客戶的最新動向及銷售人員的意見和建議。為減少“坑子戶”對剩余房源進行整理。案場全體人員團隊能力提高（總監(jiān)負責）案場銷售總體以團隊協(xié)作及配合為宗旨，原則上不提倡個人英雄主義。在把每個工作日的銷售數(shù)據(jù)加以整合后能準確清晰的反應出這一段時間內(nèi)的銷售情況。一周數(shù)據(jù)統(tǒng)計（副總監(jiān)負責）每周對案場所反饋的各項數(shù)據(jù)做全面細致的統(tǒng)計（周報表）。同時，將統(tǒng)計出的數(shù)據(jù)存檔并傳送公司，使公司能根據(jù)實際銷售情況在一定幅度內(nèi)進行適當調(diào)價以利于后階段的銷售。所有廣告工作投入開展 （總監(jiān)負責、專業(yè)廣告策劃機構(gòu)執(zhí)行）Ⅲ、公開銷售期（開盤后頭半年）現(xiàn)場接待銷售執(zhí)行（總監(jiān)負責）明確分工，確定工作范圍⑴對案場業(yè)務員進行分組⑵以組為單位安排輪排接待⑶統(tǒng)一整個銷售流程、有效提高殺傷力⑷統(tǒng)一業(yè)務員的說辭，提高可信度，增強客戶的信任度⑸貸款方面有關(guān)的政策、收費等知識的培訓媒體表現(xiàn)信息反饋（銷助統(tǒng)計）根據(jù)營業(yè)日報表、周報表以及月報表的相關(guān)數(shù)據(jù)，銷助每月整理統(tǒng)計來電、來人。銷售文案表格編制（銷助負責、為期1周）銷售文案表格包括營業(yè)日報表、營業(yè)周報表、綜合周報表、綜合月報表、月銷售報表、排班表、月簽到表、月簽到統(tǒng)計表、人事行政報表等。只有準確的做好銷控表，才能在實際操作中避免一房兩賣等情況的發(fā)生。銷售流程制定、模擬演練（副總監(jiān)負責、為期2—3周）銷售接待中心：流程：洽談—銷售—工地—洽談—成交客戶到、歡迎參觀—入座—寒暄、交換名片—環(huán)境篇—模型—入座—樣板房—入座—付款方式—喊柜臺—成交以上流程在引導期讓業(yè)務員掌握了解并熟知熟練操作，每兩天模擬演練一次。對房源進行銷控、對媒體安排進行調(diào)整、對價格進行調(diào)整，保證整個銷售工作的順利開展。配合開發(fā)公司完善規(guī)劃及設計（總監(jiān)負責、以規(guī)劃設計時間而定）⑴提供市場調(diào)查報告，并對數(shù)據(jù)進行量化⑵提供目前的商業(yè)數(shù)量以及各個行業(yè)的比重⑶商業(yè)布局⑷樓盤附近的未來城市規(guī)劃收集銷講資料（副總監(jiān)負責、為期20—30天）銷講資料用于對業(yè)務員的培訓，通過銷講資料可以使業(yè)務員充分了解該項目的具體情況，包括工程知識、抗性說辭、優(yōu)勢說辭、政府政策、貸款知識等，使業(yè)務員在以后的接待過程中能統(tǒng)一說辭，充分體現(xiàn)出專業(yè)度。只有掌握了周邊市場及競爭項目的具體情況，才能出色完成項目的銷售工作。壽光國際蔬菜博覽會分會場——以會展經(jīng)濟帶動項目營銷Ⅴ 銷售執(zhí)行計劃A、銷售階段銷售執(zhí)行進度表：持續(xù)期公開期引導期準備期一個月 二個月 半年 一年 Ⅰ、準備期(1個月)人員架構(gòu)、銷售部成立（公司決定、組建時間約為1—3周）專案組構(gòu)成：總監(jiān)、副總監(jiān)、銷售助理、銷售主管、業(yè)務員、客服專員、廣告合作伙伴（專業(yè)廣告策劃機構(gòu)）銷售總監(jiān)副總監(jiān)主 管主 管業(yè)務員業(yè)務員業(yè)務員業(yè)務員業(yè)務員業(yè)務員客戶服務中心客服專員客服專員銷售助理理廣告合作伙伴（專業(yè)廣告策劃機構(gòu)）人員招聘、系統(tǒng)培訓（總監(jiān)聯(lián)系并負責、為期1—2個月）對于項目的銷售主管、業(yè)務員、客服專員由公司統(tǒng)一面試招聘，擇優(yōu)錄取。招商性銷售——購買項目商鋪后注冊公司，可享受地方政府招商引資優(yōu)惠政策。山東省大型市場價格參考數(shù)據(jù)：濟北國際物流中心市場鋪位（均為2層）均價：￥㎡香江光彩大市場一期均價￥㎡（2002年10月開盤）已清盤二期目前銷售價已升至￥㎡，銷售已超過60%明珠新世紀商業(yè)廣場起價￥㎡壽光蔬菜批發(fā)市場目前鋪面價格起價￥㎡，㎡通過以上數(shù)據(jù)分析，同城同等位置商鋪價格一般較住宅高出20%40%，再結(jié)合壽光本地情況可將各區(qū)價格暫定為：A區(qū)（商鋪）均價：￥㎡A區(qū)（寫字間）均價：￥㎡B區(qū)（商鋪）均價：￥㎡C區(qū)（商鋪）均價：￥㎡備注：市場需求與價格是動態(tài)的，價格定位要結(jié)合市場環(huán)境的動態(tài)變化靈活掌握定價范圍，做到“月月有新價，季季不同值”，并永遠堅持“一房一價，一鋪一價”的價值分析。B、潛在客戶群分析：在調(diào)查中我們還發(fā)現(xiàn)一個并未經(jīng)營以上項目的購買群體，他們一般具有以下特征：職業(yè)：中小企業(yè)主或其他高收入者投資觀：“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念在這一群體中十分有市場?！眗olejustimport報告說發(fā)展中國家未來十年在世界基本農(nóng)產(chǎn)品的貿(mào)易中將起舉足輕重的作用。允許外商投資企業(yè)用現(xiàn)匯或固定資產(chǎn)做抵押，向商業(yè)銀行申請借貸人民幣資金。外商投資企業(yè)在境內(nèi)融資時，允許中資銀行接收外方股東的擔保。外商投資額在1000萬美元（含1000萬美元）以上的項目，土地出讓金全額返還；外商投資額在500萬美元以上，1000萬美元以下的項目，返還土地出讓金50％；外商投資在500萬美元以下的項目，返還土地出讓金30％。實行稅款折抵出讓金的，不再享受地方財政獎勵政策。（以下政策僅供參考）：凡入住或投資壽光綠色國際品牌商貿(mào)中心的業(yè)戶或企業(yè)，落實房地產(chǎn)權(quán)政策（國有商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)分割，綠證到戶，可上市交易）；外商獨資、合資、合作企業(yè)或業(yè)戶可享受國家“二免三減半”（第一、第二年免征所得稅，第三年減半征收所得稅），國內(nèi)企業(yè)或業(yè)戶可享受增值稅優(yōu)惠10%，所得稅、營業(yè)稅按留地方稅額總數(shù)的50%的財稅獎勵；業(yè)戶營業(yè)房且注冊當?shù)氐墓?，可辦理壽光市居住證，子女入學、報名當兵、上當?shù)仄嚺普?；外地業(yè)戶可辦理一戶三口壽光市戶口；壽光綠色國際品牌商貿(mào)中心對入住企業(yè)工商登記等進行一站式審定，提供“一條龍”服務；金融機構(gòu)對入住企業(yè)或業(yè)戶在開戶、結(jié)算、貸款申請等方面實行就近報送，并核發(fā)特快報關(guān)證。（三）、項目經(jīng)營優(yōu)勢壽光綠色國際品牌商貿(mào)中心項目不僅在山東，即使在全國也具有一定的唯一性，其同質(zhì)化經(jīng)營對手較少。C：建立業(yè)戶網(wǎng)絡管理系統(tǒng)）視