【正文】 圖29 里仁花園概況圖三、后續(xù)競爭 在北侖后續(xù)上市的項目中；有眾多的同類項目出現(xiàn)，本案面臨較大的競爭。表22 世界廣場項目資料規(guī)?！】偨?4萬方；其中22萬方后期操作產(chǎn)品分板塊商業(yè)與公寓、底商，形態(tài)還在規(guī)劃業(yè)態(tài)目前引進家樂福、KFC、蘇寧電器其他政府要求開發(fā)單位需8年以上持有商業(yè)分布如下A\C12層為底商，3層以上為單身公寓B目前已引進KFC、家樂福、蘇寧電器及部分商業(yè)街D將引進百貨、電影院及商業(yè)街 圖 28 世紀廣場概況圖（3）里仁花園里仁花園匯集北侖高端客層，后期住宅在前期基礎上將繼續(xù)采取精裝修、引進地暖元素，預計今年下半年開盤。表21 世貿(mào)世界灣項目資料規(guī)模 　總建68萬方，Ⅰ，計1075戶容積率產(chǎn)品期7幢高層住宅及3幢辦公，1幢酒店Ⅱ期17幢高層住宅價格住宅90009500元/㎡，商鋪1200016000元/㎡戶型Ⅰ期90、160、180200㎡Ⅱ期90、1160、180200㎡核心賣點世茂品牌、北侖新區(qū)核心位置、社區(qū)形象、周邊配套、產(chǎn)品規(guī)劃圖 27 世貿(mào)世界灣概況（2）世紀廣場世紀廣場定位北侖一站式綜合廣場，已引進家樂福，KFC等業(yè)態(tài)，富邦入主后重新規(guī)劃，也是是本案未來競爭項目之一。多為板式戶型，面寬較大，設計重點以追求附加值為賣點，有較多的飄窗、陽臺等。圖26 北侖市住宅市場價格格局 主要競爭個案（1） 世貿(mào)世界灣 世貿(mào)世界灣是北侖高檔住宅代表，70萬平方米大盤，一期銷售迅速，二期預計今年年中開盤。2010年，城區(qū)商品房整體均價已超過10000元/㎡。2006年后，一方面由于整體市場的逐步回溫，居住土地價格的開始上揚，另一方面受到別墅類樓盤以及中心區(qū)高價樓盤的價格拉升，整體房價大幅度攀升。 （8）地段觀念強：北侖城市規(guī)劃區(qū)范圍大，主城區(qū)規(guī)模較小，北侖市民還沒有形成一個“大城區(qū)”的概念，對主城區(qū)認同度高，消費者在購房決策時非?？粗仨椖康囟?。 （6）高品質商品房消費需求強烈：由于北侖市場中高端客戶全體龐大，改善目前居住環(huán)境的愿望強烈，市場上可供應的高品質住宅極為稀缺，因此高品質住宅消費需求強烈。 （4）房產(chǎn)消費以自住為主：北侖商品房消費的主要目的以自住，投資消費所占市場份額較小，說明房產(chǎn)市場泡沫程度低，市場發(fā)展穩(wěn)健。（2）商品房價格與收入比低：北侖市商品房銷售價格和居民收入比和全國大中心城市或縣地級城市相比，還處于比較低的水平，說明房價還有一定的上升空間。%，%。%，%。2007年，商品房剩余房源不多，加之新開盤項目較少，整個市場出現(xiàn)供應短期失調現(xiàn)象，各項目銷售情況均較良好。與此同時， 20022003年間空置面積基本保持穩(wěn)定，而到了2005年，是2004年的10倍多，這顯然與房地產(chǎn)市場供過于求的局面有直接的聯(lián)系。 自2001年開始呈爆發(fā)式的增長，說明從2002年始市場呈現(xiàn)出極大的供不應求的局面。詳見下圖表（圖24，圖25）北侖2010城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和北侖2010年農(nóng)村居民人均收入。圖22 北侖2008年來GDP增長速度圖23 北侖近5年人均GDP三、人均收入2010年北侖城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30166元，農(nóng)村居民人均純收入15600元，%。人均GDP近幾年每年保持快速增長，到2010年達58437元。同時，全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)“一產(chǎn)略有上行，二產(chǎn)快速增長，三產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展”的態(tài)勢：%，；%，%；三產(chǎn)發(fā)展則較為平穩(wěn)，%，%左右。二、GDP與人均GDP2010年北侖全區(qū)經(jīng)濟延續(xù)了2009年以來的強勁恢復勢頭，雖然各季度GDP增速隨著基數(shù)的逐步提高而有所回落，但總體來看，各季度GDP一直維持在較高位勢。圖21 北侖市區(qū)位圖 北侖境內設有北侖區(qū)一個行政區(qū)和寧波經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、寧波保稅區(qū)、寧波大榭開發(fā)區(qū)、寧波出口加工區(qū)、寧波梅山保稅港區(qū)5個國家級開發(fā)區(qū)，是浙江省、寧波市對外開放時間最早、程度最高、國家級開發(fā)開放功能區(qū)最為集中的區(qū)域。1984年建區(qū)，陸域面積585平方公里，海域面積258平方公里，北侖區(qū)轄6街道2鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，有211個村民委員會和35個社區(qū)居委會，現(xiàn)有常住人口78萬，其中戶籍人口36萬。寧波的老齡房非常多，隨著城市改造進程的加快，這類改善型需求必然得到進一步的釋放。寧波的購買力非?？捎^，改善型需求潛力也非常巨大。寧波樓市到了極為重要的轉折關頭。寧波樓市經(jīng)過一輪迅速飚升，也在2008年初悄然停滯，出現(xiàn)濃重的觀望態(tài)勢，買賣雙方戰(zhàn)略相持，等待出手。這一輪房地產(chǎn)調控措施目前看來起到了標本兼治的作用，給瘋狂的樓市一個很大的打擊。商品房屋銷售面積601萬平方米，%，%的增長情況。%。占總投資的七成多，同比增長20多個百分點，其中的經(jīng)濟適用房和別墅高檔公寓總量盡管不大。2006年寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資走出低谷，%，表現(xiàn)出較快的恢復性增長趨勢。這一比重在各城市中僅高于無錫、蘇州、長春，列倒數(shù)第四，比廣州、。但與兄弟城市相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資比重依然偏低。市區(qū)設海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū)。全市總面積9365平方公里，總人口550萬。 寧波市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況寧波位于中國大陸海岸線中段、經(jīng)濟發(fā)達的長江三角洲南翼，毗鄰上海、杭州。這是由未來中國經(jīng)濟增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實需要決定的，所以中國房地產(chǎn)預計不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。如果相關調控政策及時有力，化解了當前房地產(chǎn)泡沫的風險，并推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的組合作用。首先，高房價帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴重影響經(jīng)濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產(chǎn)的進一步發(fā)展和發(fā)揮對經(jīng)濟增長的推動作用，過高的價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費的增長。展望中國房地長市場的未來，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其屋”的目標遠沒有實現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟增長的重要動力。新的政策執(zhí)行后，關于開發(fā)商高價申報、低價售房的情況是否會出現(xiàn)，國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林稱：“我們絕不會讓《商品房銷售明碼標價規(guī)定》成為一紙空文?！渡唐贩夸N售明碼標價規(guī)定》將于2011年5月1日起實施，該規(guī)定要求商品房銷售要實行一套一標價,并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務收費,商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。四五月份本就是樓市銷售旺季，在膠著行情中持續(xù)低調推盤的樓市，近期銷售狀態(tài)明顯興奮起來。據(jù)國家統(tǒng)計局公布最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月國內70大中城市新建商品住宅環(huán)比價格下降的只有12個城市，同比價格下降的城市僅有2個。自2010年4月17日國務院發(fā)布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以來，房地產(chǎn)調控已滿一年，國家先后出臺多項措施，多管齊下抑制房價過快上漲，調控力度不斷加強，在連續(xù)不斷的調控政策“重拳”作用下，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場成交量萎縮，房價也出現(xiàn)松動跡象。其中，國內貸款人民幣8,994億元，%；利用外資人民幣413億元，%；企業(yè)自籌資金人民幣15,909億元，%；其他資金人民幣22,854億元，%。同時，二手房的交易量突飛猛進，不僅大大超過歷年的指標，而且首次超過商品房新房交易量。 （2）銷售方面：據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年111月，全國商品房銷售面積75,203萬平方米，%?？傮w而言，2009年房地產(chǎn)市場狀況可歸納為以下幾個方面： （1）開發(fā)投資方面：據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年111月，%；其中，商品住宅完成投資人民幣22,369億元，%；%。房地產(chǎn)市場走向如何，房屋價格是升是降，普通民眾甚至眾多專家都是一頭霧水。樓價或扶搖直上，或大幅回落；地價在各路開發(fā)商的熱烈追捧下，地王頻出，天價地屢屢刺痛眾人的耳膜；市場政策風云變化，存款準備金率多次上調，房貸政策收緊，加息頻頻；市場產(chǎn)品形態(tài)也開始出現(xiàn)變化，90平方米以下的小戶型越變越實用。國務院總理溫家寶在2006年得政府工作報告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題，表明了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調控的一個主要政策指向。直至2006年，國家宏觀調控政策頻繁出臺。 項目經(jīng)濟技術指標 本案地塊的各項經(jīng)濟技術指標請見下表11。圖11 項目地塊概況 項目建設內容和規(guī)模 北侖中心區(qū)C1地塊集商業(yè)購物，休閑餐飲，娛樂觀光，高檔住宅等多種功能于一體，涵蓋多元化生活內涵，起點高，規(guī)模大，內容齊備，是一個現(xiàn)代化的大型生活購物中心區(qū)。 項目地塊概況本項目位于寧波市北侖中心城區(qū)核心地塊，東倚鳳凰山，西傍太河水；西南有城市中心廣場，向北與北侖區(qū)行政中心隔街向望，國際商業(yè)中心、科技館、體藝中心、星級酒店、鳳凰山主題公園等各類公建遍布四周，以及一批新建中的商業(yè)廣場和高檔住宅小區(qū)。 項目概況 項目取得2010年4月16日，北侖銀泰置業(yè)有限公司以商用地價為4930元/平方米；居住地價為6163元/平方米競得北侖中心區(qū)C1地塊，其中居住用地Ⅰ。銀泰作為一家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，近幾年來一直奔走在一線城市的建設項目，以開發(fā)高品質住宅，建設城市地標性建筑為主要開發(fā)模式，在同行中有著不錯的口碑。北侖市政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把發(fā)展建設住宅等城市基礎設施作為本地區(qū)的一個長期堅持建設重點。 項目產(chǎn)生背景住宅建設是國家建設小康社會中最重要的一環(huán)，住宅品質是人民生活品質提高的重要標志。銀泰百貨（集團）有限公司在取得良好經(jīng)濟效益的同時，通過積極開展雙文明建設，取得了良好的社會效益，近年來獲得“浙江省知名商號”、“中國服務業(yè)500強”、“浙江省百強企業(yè)”、“杭州市百強企業(yè)”、“浙江省消費者信得過單位”、“杭州市商貿(mào)特色企業(yè)品牌單位”、“杭州市來杭投資先進企業(yè)”、“杭州市物價信得過單位”、“杭州市納稅大戶”、“下城區(qū)重點骨干企業(yè)”、“工商企業(yè)信用評價AAA級企業(yè)”、“企業(yè)銀行資信AAA級”等稱號。目前，銀泰百貨已營業(yè)的百貨店和購物中心達30余家，經(jīng)營區(qū)域包括杭州、武漢、北京、寧波等地。公司是一家外資企業(yè)，總部位于北京市建國門外大街2號北京銀泰中心,公司于2007年3月20日在香港聯(lián)交所掛牌上市。北侖中心區(qū)C1地塊開發(fā)可行性研究北侖中心區(qū)C1地塊開發(fā)可行性研究畢業(yè)論文目 錄1 緒論 1 開發(fā)商簡介 1 公司基本情況 1 股東概況 1 項目產(chǎn)生背景 1 項目概況 2 項目取得 2 項目地塊概況 2 項目建設內容和規(guī)模 3 項目經(jīng)濟技術指標 32 項目市場調查分析 4 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 4 寧波市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 6 北侖市房地產(chǎn)市場分析 7 北侖市概況 7 北侖市經(jīng)濟環(huán)境分析 8 北侖市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 10 北侖房地產(chǎn)市場競爭格局 11 北侖房產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢 15 項目SWOT分析 16 SWOT分析 16 項目戰(zhàn)略分析 173 項目市場調研分析及項目定位 18 市場調研 18 調研的開展 18 問卷分析 18 項目定位 25 客戶定位 25 產(chǎn)品定位 26 價格定位 264 項目規(guī)劃設計與進度安排 29 項目規(guī)劃設計建議 29 項目規(guī)劃指標 29 住宅產(chǎn)品戶型、面積配比建議 29 產(chǎn)品附加值建議 31 項目開發(fā)進度安排 33 銷售期進度初步計劃 345 項目投資估算與資金籌措 36 項目投資估算 36 項目開發(fā)成本及項目開發(fā)費用估算 36 37 項目資金籌措 38 資金籌措計劃與資金運用 38 借款償還計劃 386 項目財務評價與風險分析 39 財務評價概述 39 項目盈利能力分析 40 項目靜態(tài)盈利能力分析 40 項目動態(tài)盈利能力分析 41 項目敏感性分析 427 項目可行性研究結論 44參考文獻 45致 謝 46附 錄 47附件一 調研問卷 47附件二 項目規(guī)劃圖 49附件三 財務報表 50I北侖中心區(qū)C1地塊開發(fā)可行性研究1 緒論 開發(fā)商簡介 公司基本情況北侖泰悅置業(yè)有限公司成立于2010年，注冊資金10000萬元，其中：銀泰百貨（集團）有限公司出資5000萬元，銀泰百貨（集團）有限公司全資子公司北侖銀泰置業(yè)有限公司出資5000萬元；現(xiàn)有員工20余人，其中工程技術人員15人。 股東概況銀泰百貨（集團）有限公司是以百貨零售業(yè)為主營業(yè)務的百貨零售集團，集團以實現(xiàn)連鎖經(jīng)營、專業(yè)化、集約化為目標，近幾年來，公司開始涉足房地產(chǎn)市場開發(fā)，亦取得了不錯的經(jīng)濟效益。銀泰百貨（集團）有限公司自成立以來，在各級政府及社會各界的關心支持下，公司已取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，并在此基礎上初步形成了全國性的百貨集團公司的架構。在未來35年，銀泰百貨將在浙江省內成為擁有絕對區(qū)域優(yōu)勢的百貨連鎖企業(yè)，并向全國發(fā)展布局。樹立了良好的社會形象，具有較高的知名度與美譽度。對國家而言，小康住宅是否普及直接標志著是否實現(xiàn)小康社會，所以各地政府皆將住宅建設列為重點建設項目。而北侖目前的住宅質量還遠不能滿足發(fā)展的需要，亦不能滿足住戶高品質住宅的需求。北侖市政府希望和銀泰房集團有限公司合作開發(fā)本案，通過建設高品質住宅提升北侖市的整體住宅質量，為北侖的房地產(chǎn)經(jīng)濟