【正文】 共交通的依賴程度不是很高，有依賴習慣癥結(jié)。（2）單一、濃厚的區(qū)域情結(jié)在廣州，針對購房者存在的區(qū)域情結(jié)，某房地產(chǎn)公司針對天河區(qū)居民打出“住慣天河”的口號。隨著戶籍制度的進一步放開，這一特征會更加明顯。（四） 人文環(huán)境社會、文化、民俗、宗教等因素，對項目的定位，尤其是功能和形象定位產(chǎn)生很大的影響。（3） 在全市街道新植、補植、更新行道樹；擴綠或改造綠地。我市“六橫七縱”等主干道，在現(xiàn)有綠化基礎(chǔ)上，對行道樹重點進行整型修剪，改造現(xiàn)有綠地，消滅隔離帶綠化不到頭現(xiàn)象。 主次干道綠化（1） 中興大街、團結(jié)路、郭守敬路等，增加綠化帶，對這些街道規(guī)劃時，從綠化設(shè)計上高標準、高起點。同時明確總體規(guī)劃范圍內(nèi)39個立交橋控制位置，其中鐵路立交橋12個，其余27個，現(xiàn)已落實到各個分區(qū)中。 從邢臺市規(guī)劃局獲悉的道路交通專項規(guī)劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策改變影響較大，故政策研究也是我們需要認真進行的項目研究。另外，2004年度，國家針對房地產(chǎn)市場出臺了若干政策和法規(guī)，如：《商品房銷售管理辦法》的司法解釋；中央銀行的第101號文件，限制對投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品和“豪宅”的個人按揭貸款；8月31日，出臺了終止協(xié)議出讓土地的政策；下半年，六部委聯(lián)合清查全國范圍內(nèi)的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)立中的土地違法違規(guī)案件，重拳治理土地浪費。（三） 政治及政策環(huán)境 土地政策以前政府部門急于地區(qū)發(fā)展，過量批出土地，加上國營老企業(yè)原歷史用地的改造開發(fā)，使得政府短期內(nèi)失去了市場調(diào)控能力。到2004年10月份，邢臺市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額累計達800億元，這不僅僅表明居民收入提高了，也是居民“捂緊錢袋子”的表現(xiàn)。投資渠道狹窄影響了邢臺居民的消費增長。入世后外國投資和外國商品在我國的準入門檻不斷降低，使國內(nèi)市場競爭更加激烈，商家為了提高市場占有率，競相降價促銷。在這種格局下，大多數(shù)消費品價格難以走高。據(jù)了解，商品價格下降面廣、下降幅度大是導(dǎo)致價格總指數(shù)下降的主要原因。（2） 與上一年相比，2004年邢臺市居民消費價格總水平有所下降。（二） 基本經(jīng)濟發(fā)展情況 相關(guān)經(jīng)濟指數(shù)及變化、趨勢（1） 2004年10月1日，從邢臺市城市社會經(jīng)濟調(diào)查資料分析，2004年邢臺市居民消費價格總水平穩(wěn)中微降，影響省城居民消費價格指數(shù)的八大類商品總體呈“三升五降”態(tài)勢，其中食品、耐用消費品和通信類商品下降最明顯。按照邢臺市規(guī)劃局所制定的計劃：將炮兵團駐地改為城市行政辦公中心；在團結(jié)西大街東段，形成金融貿(mào)易中心；依托新世紀廣場、工人文化宮在其周圍增設(shè)博物館等文化娛樂設(shè)施，形成文化娛樂中心；結(jié)合豫讓橋市場建設(shè)區(qū)域貿(mào)易中心；火車站站前廣場形成交通中心。邢臺市城市建設(shè)發(fā)生了巨大的變化。 新城市中心正在形成。2004年，國民經(jīng)濟指標中科技、教育、收入、可支配收入等較往年穩(wěn)中有升，固定資產(chǎn)投資、進出口總額、利用外資等項更是增幅明顯。邢臺市近些年尤其是2003年和2004年的國民生產(chǎn)總值增長迅速。而且這種趨勢在隨著改造的不斷深化，已經(jīng)逐漸發(fā)展成為項目多元化開發(fā)，多業(yè)態(tài)開發(fā)的新形式。2000年以后，邢臺市不斷進行重點區(qū)域的重點改造和治理，包括郭守敬路等在內(nèi)的市區(qū)重點地段都得到了有效的開發(fā)和維護，整個城市進入城建的高速發(fā)展階段。1996年，為配合市整體發(fā)展戰(zhàn)略目標，邢臺市指定了1996年——2000年的市區(qū)舊城五年改造計劃。環(huán)境的改造意味著生活質(zhì)量的提高，邢臺市民目前的生活狀況有望在近年內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。另外，隨著環(huán)保意識的不斷深化，邢臺市已開始進行城市環(huán)境改造工作，例如：中興大街的綠化改造等。邢臺市同時是一個以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主的城市，%。 自然資源有效利用，環(huán)境改造得到重視。這一舉措必將為邢臺的招商引資起到十分重要的促進作用。一、 項目基本情況及主要技術(shù)經(jīng)濟指標（略）二，項目投資環(huán)境及市場研究Ⅰ，宏觀市場研究（一） 邢臺市概況 申請歷史文化名城，無形中增加境外投資關(guān)注。 導(dǎo) 場 以 切 市 為 向項目投資建議書ITEM INVEST PROPOSE【我們的觀點】毫無疑問，這是一個以市場為核心銷售的年代根據(jù)我們的經(jīng)驗，我們對房地產(chǎn)項目的銷售力作了一個可能并不嚴密但的確具有較強操作性的定義一個房地產(chǎn)項目的銷售力指的是與競爭對手相比較的產(chǎn)品力以及對目標客戶群的吸引力請注意，一個項目的銷售力是動態(tài)的而不是靜態(tài)的，隨著項目的發(fā)展和市場形勢的變化，銷售力也會相應(yīng)發(fā)生著變化操盤者更需要進行相應(yīng)的調(diào)整，這對于銷售周期在一年以上的項目已是必然產(chǎn)品力＋形象力，是暢銷項目的根本之秘同時，項目得到市場的認可，匯聚了人氣，形成了以項目為中心的“氣場”俗話說，幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸套用一下，我們認為，成功的房地產(chǎn)項目都是相似的，這個相似之處就是――銷售力同樣的，不愿意做將軍的士兵不是好士兵；那么，不遵循市場的項目不可能成為好項目在產(chǎn)品力上，暢銷項目在至關(guān)重要的幾個環(huán)節(jié)總是領(lǐng)先競爭對手在形象力上，暢銷項目又總是對目標客戶群更大的吸引力銷售力 吸引目標對象的能力（吸引人來）與競爭對手項目對比（吸引人買）的確，房地產(chǎn)一招致勝的年代正在過去，單靠包裝，單靠炒作，單靠廣告?zhèn)鞑ゾ湍軌蛸u得滿堂紅的年代正在過去！策劃的真義在于，避免專業(yè)失誤，通過調(diào)整投入，發(fā)揮優(yōu)勢，解決問題，達到收益最大化。據(jù)悉，邢臺目前正在申請歷史文化名城。申請歷史文化名城是一個對外宣傳自身的最好途徑，邢臺有著不為人所共知的悠久的歷史文化積淀，通過這種渠道使得更多的人關(guān)注邢臺的過去的歷史淵源和未來發(fā)展建設(shè)，將在一定程度上提高境外投資的關(guān)注和興趣，使得更多的投資者加入到邢臺的整體建設(shè)當中來，為邢臺的工商業(yè)在今后的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。邢臺市位于河北省南部，毗鄰山西和山東兩省，行政級別屬于地級市，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來講，屬于資源型重工業(yè)為主的城市，重要支柱產(chǎn)業(yè)為煤炭和鋼鐵，城市第三產(chǎn)業(yè)相對落后。邢臺有著豐富的礦產(chǎn)資源和水利資源，這些資源在近幾年都得到了有效的開發(fā)和利用。預(yù)計2020年，邢臺市基本綠化率將達到42%，人均公共綠地11平方米，形成“一湖兩泉、三環(huán)兩組一芯、二契七帶、星羅棋步”的空間綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。 城建步伐加快，城市進入發(fā)展高峰期。包括邢州路以西、團結(jié)大街路以南、%的舊城得到改造。目前，城市以達活泉公園為中心的城市西北部地區(qū)城市建設(shè)發(fā)展迅速，路政管網(wǎng)建設(shè)較好，未來將形成城市的政治居住中心，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。 各項國民經(jīng)濟及社會發(fā)展穩(wěn)中有升。 2003年邢臺市實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值增長12個百分點。對照之后我們不難發(fā)現(xiàn)：邢臺市整體發(fā)展已經(jīng)步入穩(wěn)定增長期。隨著城市改造的不斷深入，各重點項目的開發(fā)建設(shè)。一個由中興西大街、郭守敬路、冶金路井字形交匯處的城市新商業(yè)中心正在形成。各個城市中心正在形成，為更好的配合城市發(fā)展，我們應(yīng)該更加有的放矢的進行開發(fā)建設(shè)。與供大于求的市場有著鮮明對比的是，邢臺市城鄉(xiāng)居民存款突破800億元大關(guān)。在計算居民消費價格指數(shù)的八大類商品中，除煙酒及日用品類、衣著類和居住類價格指數(shù)上升外，食品、家電及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個人用品、交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務(wù)等五大類的價格均呈降勢。（3） 據(jù)邢臺市城調(diào)有關(guān)資料分析，2004年上半年，％，％，沒有供不應(yīng)求的商品。國際經(jīng)濟因素也是影響邢臺市物價指數(shù)的重要原因。（4） 邢臺居民消費理財心理分析。居民熟悉的投資渠道只有儲蓄、股票、債券等幾種形式，盡管國家存款利率連續(xù)八次降低，但居民仍愿意把錢放在銀行，以備不虞之用。（5） 據(jù)預(yù)測，2005年邢臺市居民消費價格總水平仍會保持平穩(wěn)運行態(tài)勢。但是目前，這一狀況已被改變，政府開始有計劃的規(guī)劃土地使用，對于整個地產(chǎn)市場的規(guī)范經(jīng)營以及行業(yè)的發(fā)展，的確是件好事。從以上列舉的若干政策法規(guī)來講，可以判斷出國家對房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)方向，我們可以簡單的歸納為幾句話，即：規(guī)范行業(yè)、規(guī)避風險、抑制泡沫。 2005年邢臺市在城市基礎(chǔ)建設(shè)、城市交通、污水治理、道路改造等方面加大建設(shè)力度，并在城市住宅、舊有小區(qū)的綜合整治、舊城改造拆遷安置等方面加快步伐。交通道路規(guī)劃方案經(jīng)多次修改，經(jīng)張洪義市長匯報后，主要道路路網(wǎng)基本確定，調(diào)整后，將形成六橫七縱的貫通道路格局。為適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展需