【正文】 規(guī)劃：根據(jù)原地塊，考慮五、項(xiàng)目細(xì)節(jié)定位：六、項(xiàng)目營銷推廣：項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏：低開高走，以較低價(jià)入市，迅速聚集人氣，贏得市場追捧；五、項(xiàng)目操作關(guān)鍵點(diǎn)：。需要注意的是，這種機(jī)會(huì)點(diǎn)多于自身優(yōu)勢的項(xiàng)目對于操作水平的要求比較高，必須由各專業(yè)的高水平團(tuán)隊(duì)共同參與，才能夠保證項(xiàng)目的成功。這種項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)比較大，但是成功的機(jī)會(huì)也比較大。 l 目前七里河板塊開發(fā)項(xiàng)目的水平較低，對本項(xiàng)目提升帶來一定的障礙。T——威脅l 七里河的改造并未成型，市政道路修建的時(shí)間尚無法確認(rèn)，會(huì)給項(xiàng)目操作帶來不確定因素。目前熱點(diǎn)板塊地區(qū)的地塊拿地價(jià)格達(dá)到了80萬元每畝，并且容積率的要求比較苛刻，2006年高層住宅、高端住宅的市場供應(yīng)量增加較多。l 市政道路的修建將大大提升項(xiàng)目的品質(zhì)。l 引進(jìn)專業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)全程把握，使項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)降到最低。項(xiàng)目一期沒有做好銷控，放量過大，吸納了一定數(shù)量的目標(biāo)客戶，對于二期銷售有一定的壓力。l 項(xiàng)目所在地目前人文環(huán)境、市政建設(shè)環(huán)境不夠理想。l 開發(fā)商――家樂園公司品牌形象較好。l 項(xiàng)目一期市場反映較好。學(xué)校有南園路小學(xué)、中興路小學(xué)、五中、四中等，新華路是一條老城市道路，購物、就醫(yī)、入學(xué)、娛樂、就餐等均很方便。距離城市中心廣場――新世紀(jì)廣場僅1500米。目的是列舉項(xiàng)目各主要元素，確定今后市場調(diào)研的主要內(nèi)容和方向。因此，七里河改　也只能成為城市后花園，應(yīng)該說，邢臺城市越過七里河南擴(kuò)的可能性不大，這樣，鳳凰城地段的未來增值潛力不是很大。而且，七里河無疑是邢臺市城市市區(qū)南擴(kuò)的一個(gè)天然屏障。 由于國道、鐵路的原因，歷史上，這里形成了邢臺一個(gè)物流中心，邢臺金屬公司、物資公司、蔬菜公司、糖酒公司、木材公司等多在些，大型物流聚散使這里從空氣環(huán)境、人文環(huán)境等方面受到了較大的影響。市政設(shè)施較好、道路交通條件較好。這是本地區(qū)最大的利好。南部七里河板塊，是邢臺房地產(chǎn)的一個(gè)新興板塊，也是市政府在西北板塊即將飽和的情況下，著力開發(fā)打造的邢臺第二個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)。橋東七里河板塊與橋西達(dá)活泉板塊的比較：達(dá)活泉板塊，由于公園、市政建設(shè)發(fā)展、城市職能部門重心遷移等因素，成為近年來邢臺房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)地塊。南部目前處于邢臺市市區(qū)南部邊緣地帶。北距城市中心廣場―――新世紀(jì)廣場僅1500米，新華路可以稱之為邢臺市南北中軸線。既然時(shí)間上不能避開，就應(yīng)該在產(chǎn)品上考慮，推錯(cuò)位的產(chǎn)品，規(guī)避直接競爭。經(jīng)過一年的開發(fā)，大多項(xiàng)目到了二期，產(chǎn)品更加成熟，同質(zhì)化更加嚴(yán)重，競爭正是白熱化的階段。另外，中高檔樓盤的競爭更加激烈，2004年開始，城市西北板塊以冶金北路和公園東街為軸相繼開發(fā)了多家高檔樓盤。同時(shí)我們也應(yīng)該認(rèn)識到，消費(fèi)者的提高要比產(chǎn)品設(shè)計(jì)的提高還迅速，尤其是高端消費(fèi)人群。據(jù)我們掌握的資料來看，邢臺市的住宅戶型設(shè)計(jì)尤其是新開樓盤的戶型設(shè)計(jì)絕不遜色于任何的北方城市，包括省會(huì)等中心城市。縱觀各個(gè)項(xiàng)目，可以看出，邢臺房地產(chǎn)市場特別是住宅市場發(fā)展迅猛，成交活躍。E 市府對西北板塊的市政建設(shè)投入力度較大。橋東的多樓大型傳統(tǒng)工業(yè)在國企改革中多處于關(guān)停并傳的現(xiàn)狀，產(chǎn)生大量的下崗工人，也使得橋東的房地產(chǎn)發(fā)展受到制約。B 西北處于城市上風(fēng)向，空氣質(zhì)量較好。 樓盤現(xiàn)狀：目前銷售以定向開發(fā)為主，別墅在二期可以單獨(dú)定做。執(zhí)行價(jià)格：目前以定向開發(fā)為主大約1300元/平方米。主力戶型：88平米—107平米兩室，主力戶型130平米—153平米三室。社區(qū)規(guī)劃：，另有局部園林小品。第二部分自主開發(fā)，尚未啟動(dòng)，規(guī)模待定。樓盤現(xiàn)狀：一期銷售70%左右，二期準(zhǔn)備開始銷售項(xiàng)目名稱：錦繡中華項(xiàng)目地址：中華西大街與鋼鐵路西南側(cè)開發(fā)商：城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司設(shè)計(jì)單位：北京華城國際總體規(guī)劃：占地213畝，總建筑面積22萬平米，分二期開發(fā)，一期由2棟小高層和15棟多層組成636戶，約14萬平米。項(xiàng)目名稱：鴻溪書香園項(xiàng)目地址：冶金北路北端西側(cè)開發(fā)商：大連雙澤房地產(chǎn)設(shè)計(jì)單位：澳大利亞高臣建筑事務(wù)所總體規(guī)劃：占地210畝，總建筑為18萬平米，分三期開發(fā)，一期18棟樓：多層共5萬平米400戶，二期8棟樓25000平米200戶，部分電梯洋房。樓盤現(xiàn)狀：一期97套，訂出53套（只交定金、首付待預(yù)售證下發(fā)后簽約）項(xiàng)目名稱：永輝巴黎 項(xiàng)目地址：公園東街西林、青青家園南側(cè)開發(fā)商：永嘉（原永輝）房地產(chǎn)設(shè)計(jì)單位：建筑設(shè)計(jì)：北京圣地國際 景觀設(shè)計(jì)：美國PDA設(shè)計(jì)總體規(guī)劃：占地165畝，共34棟樓，多層20棟和14棟高層，分三期開發(fā)，社區(qū)規(guī)劃：會(huì)所、商業(yè)街、網(wǎng)球場、幼兒園、景觀以水系為主：孟志廣場、藍(lán)色假日等八個(gè)內(nèi)部景觀主力戶型：110平米—390平米（躍層）執(zhí)行價(jià)格：多層均價(jià)1950元/平米，高層均價(jià)2200元/平米樓盤現(xiàn)狀：一期銷售約60%左右。 主力戶型：多層101平米157平米，257（躍層），小高層127平米—165平米 執(zhí)行價(jià)格：多層均價(jià)2350元/平米，小高層均價(jià)2400元/平米 樓盤現(xiàn)狀：剛開始銷售，一期銷售約30%項(xiàng)目名稱：維也納花園 項(xiàng)目地址：中華西大街、鋼鐵路交口開發(fā)商：大都房地產(chǎn)設(shè)計(jì)單位：邢臺市設(shè)計(jì)院總體規(guī)劃：58畝，總建筑約80000平米；共開發(fā)97套聯(lián)排別墅，臨街部分高層社區(qū)規(guī)劃：邢臺第一個(gè)低密度住宅項(xiàng)目，三層沒有設(shè)地下室，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃、配套一般北側(cè)臨街設(shè)計(jì)為小高層，東側(cè)臨街部分規(guī)劃也為小高層（規(guī)劃一直沒有通過，待定）。陽光國際SOHO曲線樓項(xiàng)目名稱：凱旋城 項(xiàng)目地址：橋西區(qū)團(tuán)結(jié)西大街27號 開發(fā)商：金后盾房地產(chǎn)（河北燕都） 設(shè)計(jì)單位：北方綠野建筑設(shè)計(jì)有限公司 總體規(guī)劃：占地105畝，總建筑11萬平米，分二期開發(fā)，一期10棟樓，共20棟樓，634戶。 邢臺房地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案調(diào)查與貴公司接洽后我們開始著手進(jìn)行了簡單的項(xiàng)目個(gè)案調(diào)查，作為今后工作必要的參考資料。高層市場風(fēng)險(xiǎn)分析（1） 戶型相對于多層公攤系數(shù)高，影響得房率。（2）、選擇理由（開發(fā)商角度）A、投資小，見效快。高層市場選擇理由及客戶特征分析（1）選擇理由（市場角度）比多層更具舒適性。如果在高層住宅的設(shè)計(jì)、施工和管理中，規(guī)劃電梯從四層開始停靠，這將給老、弱、病、殘、孕居民上下樓以及搬運(yùn)重物等帶來極大的方便，提高了生活質(zhì)量。據(jù)調(diào)查，在許多大城市，老人問題已十分突出。提高了生活質(zhì)量。以觀賞角度看，比較接近自然，不太壓抑。由于每戶分?jǐn)偟墓妹娣e并不大，易為購房者所接受。與多層相比，在同等建筑面積下，高層住宅可節(jié)約用地40％左右，現(xiàn)代城市的住房建設(shè)宜向空中要地。高層主要特征及供求分析（1）主要特征A、節(jié)約用地，尺度適宜同多層住宅相比，具有節(jié)約用地的明顯效果。（4）2005年，凱旋城、陽光國際SOHO曲線樓的開盤銷售，又一次將邢臺高層住宅的開發(fā)水平上升到一定的階段，邢臺居民對高層住宅的接受度正在一步步地從認(rèn)可到成熟。（3）“萊佛士”等第三階段高層住宅的出現(xiàn)，居民在基本認(rèn)識到高層住宅的優(yōu)勢后，一定積攢了一定的購買欲望。早期的“名仕華庭”“時(shí)代華庭”“萬隆華府”是這一階段的代表。這類人群屬于社會(huì)的中堅(jiān)力量，他們對于其他普通市民的影響不言而喻，直接引起了邢臺對于高層住宅的關(guān)注。（七）高層市場透視邢臺高層市場發(fā)展概況（1）高層開發(fā)起步較晚，邢臺市第一批高層住宅的出現(xiàn)是因?yàn)槭幸恍﹩挝坏母＠址俊?dǎo)論：當(dāng)然，在市場進(jìn)入高競爭市場的條件下，我們的規(guī)模優(yōu)勢還是很明顯的。一部分高檔項(xiàng)目加強(qiáng)品質(zhì)方面的軟硬件投入，向超高檔項(xiàng)目的品質(zhì)要求看齊，爭奪金字塔頂端市場區(qū)域的客群。房價(jià)的升高，也激發(fā)的居民的購房需求?？释纳谱约旱纳?，與周邊親朋好友鄰居等開始出現(xiàn)居住環(huán)境的比較，當(dāng)其他人都住上了新房，原來沒有打算換舊房的居民也被影響。其三，房地產(chǎn)的消費(fèi)需求被激發(fā)。B、造成目前房價(jià)偏高的原因極為復(fù)雜，概括起來有幾點(diǎn)：其一，產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)不合理，我市中低檔房供給不足，市場開發(fā)的項(xiàng)目大多數(shù)是中高檔項(xiàng)目，因此市場表現(xiàn)是高房價(jià)，即是導(dǎo)致房價(jià)偏高的重要原因；其二，某些潛在需求因素集中提前兌現(xiàn)。我市目前大多數(shù)居民月收入低于1000元，由此可見，對于廣大居民而言，當(dāng)前2000元左右的房價(jià)還是很高的。2005年歲末，邢臺放地的速度進(jìn)一步加快，2