【正文】 樓兩端的戶型有燃氣入戶 。大落地窗 2） 綠化率：沒有綠化 3） 開發(fā)商：鄭州商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)開發(fā) 公司 4） 物業(yè)形態(tài)：兩棟高層建筑，一棟 17 層，另一棟 13 層 5） 銷售情況： 70% 6） 工程進度：現(xiàn)房 b、 戶型 1） 戶型范圍： 26 平方米 — 56 平方米 2） 戶型種類： 3） 主力戶型及配比： 4） 戶型優(yōu)點： 緊鄰火車道和金水大道，嘈雜； 智能空間，六大安防 4000 平米超級會所，生活配套齊全 暗衛(wèi) c、 價格（ ） 1） 價格范圍： 2480 元 /平方米 — 2780 元 /平方米 2） 均價： 2630 元 /平方米 3） 優(yōu)惠情況：一次性優(yōu)惠 3%，按揭優(yōu)惠 2% 4） 實例報價： 5 層朝南 面積： 平米 總價： 80558 元 一次性：優(yōu)惠 3%， 78141 元，按揭優(yōu)惠 2%， 78947 元 首付： 15947 元 貸款： 萬 10 年月供： 667 元 20 年月供： 416 元 30 年月供： 334 元 契稅： 1578 源 維修基金： 2063 元 貸款手續(xù)費： 1200 元左右 南面和北面通樓層差價： 200 元 /平方米 五樓加陽臺（朝北） 平米 總價： 104461 元 按揭： 102372 元 首付： 21372 元 貸款： 萬 30 年月供： 429 元 d、 綜合分析 1） 賣點提煉： 大量管理資料下載 27 非獨立廚房，無燃氣 落地窗 6） 工程進度： 12 月份交房 b、 戶型 1） 戶型范圍： 32 平米 — 82 平米 2） 戶型種類：平層 2 種，復(fù)式 2 種 3） 主力戶型及配比： 32 平米和 38 平米的占 80%，復(fù)式占 20% 4） 戶型優(yōu)點： 車位少，僅 300 個 時尚 PARTY（二期） a、 概況 1） 總建筑面積： 300 余戶 2） 開發(fā)商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司 3） 銷售代理商：上海富陽機構(gòu) 4） 物業(yè)形態(tài)：一期多層，二期高層。東西朝向 黃金地段，交通方便 2） 劣勢分析： 戶型不方 正 廚房占去了采光面 購買人群投資成分較大，有很多不穩(wěn)定因素 e、 促銷 盛情公開，開盤特惠 4 樓 萬 寶隆華庭 a、 概況 1） 占地面積： 9 畝 2） 總建筑面積： 400 余套， 38000 平方米 3） 容積率： 4） 綠化率：沒有綠化可言，只是頂層有花園 5） 開發(fā)商：鄭州寶隆發(fā)展有限公司 6） 物業(yè)形態(tài)： 1 棟 16 層高層 7） 工程進度： 2020 年 4 月封頂，年底交房 8） 物業(yè)管理費： 元 /月（酒店式物業(yè)管理） b、 戶型 1） 戶型范圍： 平方米 — 160 平方米 2） 戶型種類：一居室 3 種，一室一廳 1 種，共 15 種戶型 3） 主力戶型及配比： 38— 77 平方米占 60% 4） 戶型優(yōu)點： 錦江物業(yè)，智能化安保 2） 劣勢分析： 升值潛力大 緊鄰未來大道，盡享 CBD 繁華便利 得房率低 個別戶型有面積浪費現(xiàn)象 戶型緊湊合 理 近鄰火車道、東風(fēng)路菜 市場 錦江國際公寓暗衛(wèi) c、 價格（ ） 1） 價格范圍：有特價房： 998 元 /平方米（ 6 樓） 1498 元 /平方米（ 3 樓） 6 層： 1288 元 — 1401 元 /平方米 2） 均價： 1600 元 /平方米？ 3） 優(yōu)惠情況：按揭、一次性付款均無優(yōu)惠 4） 價格變動： 5） 實例報價： 5 號樓 2 單元 5 層（東戶） 05 戶 戶型：一房 面積： 平方米 單價： 1498 元 /平米 總房款： 元 按揭付款：首付： 13485 元，貸款： 5 萬元 15 年月供： 396 元 天然氣初裝費： 3945 元（含天然氣灶具：天然氣公司配套品牌 ——迅達牌） 契稅： 1270 元 印花稅： 19 元 維修基金： 1483 元，測繪費： 19 元 有線電視初裝費： 260 元 工本費： 10 元， 登記費： 80 元 按揭費用約 1500 元 d、 綜合分析 大量管理資料下載 24 1） 賣點提煉：價格低廉，交通方便 2） 劣勢分析： 一梯五戶，通風(fēng)采光不好 絢麗開盤，送天然氣、精裝修、契稅、地下式、衛(wèi)生間、廚房、房屋維修基金任一項 戀日人家（小戶型） a、 概況 1） 總建筑面積：小戶型 50 套， 8000 平方米 2） 綠化率： 45% 3） 開發(fā)商：河南志興實業(yè)有限公司 4） 銷售代理商：證源行房地產(chǎn)咨詢有限公司 5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層復(fù)式 6） 工程進度：正做外立面， 入住 b、 戶型 1） 戶型范圍： 平方米 — 平方米 2） 戶型種類：平層 3 種戶型 3） 主力戶型及配比： 20 多平米的占 20%， 40 多平米的占 20%,30 多平米 60%。不臨主道，出行不方便 e、 促銷： 無綠化可言，周邊居住不好； 價格比較低廉 4） 實例報價： 樓層： 4 層 面積： 平方米 單價： 2220 元 房款： 128471 元 首付： 28471 元 20 年月供： 元 配套： 10715 元 總首付： 39186 元 d、 綜合分析 1） 賣點提煉： 4） 戶型優(yōu)點：客廳可分隔成小臥室 5） 戶型缺點：樓間距 15 米，通風(fēng)不好 6） 工程進度： 交房 7） 銷售情況：僅剩 16 套。暗衛(wèi) c、 價格（ ） 1） 價格范圍： 2） 均價： 2300 元 /平方米（精裝修） 3） 優(yōu)惠情況：按揭優(yōu)惠 1%，一次性優(yōu)惠 3%。非獨立廚房，無燃氣 有陽臺 平方米 b、 戶型 1） 戶型范圍： 平米 — 平米 2） 戶型種類：平層 7 種，復(fù)式 6 種 3） 主力戶型及配比： 4） 戶型優(yōu)點： 距市煤氣公司較近，有安全隱患； 總 1910 戶，居住人口成分復(fù)雜，流動性大； 酒店式物業(yè)管理，體貼有加 2） 劣勢分析： 4） 價格變動：開盤以前均價 2100 元 /平方米，開盤后均價 2260 元 /平方米 5） 實例報價： D 組團 15 單元 A3/7F 單價： 2230 元 /平方米 面積： 平方米 一次性總價： 67576 元 按揭總價： 68984 元 首付： 13984 元 按 揭： 萬元 d、 綜合分析 大量管理資料下載 21 1） 賣點提煉： 4 層差價 20 元。 樓層價差： 3 樓最貴， 6 樓最便宜；價格從高到低依次順序是： 6 層。有部分是東西朝向。得房率較低； 廚房、衛(wèi)生間占取了房屋的采光面； 7） 工程進度：剛建 3 層， 交房 b、 戶型 1） 戶型范圍： 21 平方米 — 65 平方米 2） 戶型種類：平層 8 種，頂層送閣樓 3） 主力戶型及配比： 29 平米的一室占 25%， 41 平方米的一室一廳占 25%， 47 平米、 52 平米、 65 平米的兩室一廳占 50%。 C 組團沒有銷售 1 套，正在談團購。上海年華等樓盤迅速跟進，推出自己的小戶型，搶占市場份額，鄭州的小戶型市場日益火爆，成為鄭州最暢銷的戶型品類。 大量管理資料下載 20 時尚 PARTY 于 在鄭州亮相，成為中原純第一家小戶型社區(qū)的樓盤而迅速熱銷，啟動了鄭州市的小戶型市場。 三、 鄭州小戶型市場概況 格林度假山莊是鄭州最早推出小戶型的樓盤。 房地產(chǎn)的競爭日益激烈，小戶型是市場細分的必然結(jié)果。小戶型有一個共同的特點，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小?！靶粜汀币殉蔀闃鞘兄凶顡屟鄣囊粋€概念。上海年華、寶隆華庭、時尚 PARTY、 藍朝都市 e時代 調(diào)查時間： —— 二、 小戶型的概念 “小戶型”是一個由市場形成的概念，沒有統(tǒng)一規(guī)定多小才算小戶型。接待：呂紅麗 優(yōu)勢：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，應(yīng)該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距 23 米；借用萬科物業(yè)，作品牌聲勢 劣勢：處 107 國道邊，嘈雜、污染嚴(yán)重；交通不方便，沒有 公交車直達；對面是建業(yè)城市花園，面臨直接競爭 2020 年 2 月 11 日（剛下過一場雪，路比較滑，地上有很多積雪） 大量管理資料下載 19 附 2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告 一、 調(diào)查概要 調(diào)查目的： 通過對鄭州整個小戶型市場的產(chǎn)品品類、價格水平、營銷狀況的調(diào)查，真正了解小戶型的產(chǎn)品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶型市場的規(guī)律和機會點。 第四，開始著手開發(fā)小戶型，來瓜分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。 第三，周邊樓市云集，競爭激烈，但東方明珠的價格優(yōu)勢是其閃亮的賣點。整體上是一個較成熟的生活住宅區(qū)。 與東建材隔路相望，有充足的客戶群 與省檢察學(xué)校相鄰 劣勢： 臥室進深長，基本上 6 米 大量管理資料下載 18 幾乎沒有綠化 工程質(zhì)量很一般 與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競爭比較激烈 第一，地段不錯，南距鄭汴路只有 200 米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。從 10： 00—— 11：00 現(xiàn)場無一組客戶，僅有一通電話。 贈送： 天然氣集資費、安裝費： 4000 元 /戶 電話初裝費： 158 元 /戶（另贈送區(qū)域網(wǎng)） 分戶計量水表、電表： 600 元 /戶 單戶式獨立采暖系統(tǒng)： 14000 元 /戶 單元式對講門鈴系統(tǒng)： 300 元 /戶 計 19058 元 附： 10 號樓 431 房，面積 平方米，單價 2349 元，總價 265789 元；一次性付款優(yōu)惠 7%，按揭優(yōu)惠 4%。 結(jié)構(gòu)： 多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu) 配套設(shè)施： 地下室（ 600 元 /m2） 2 條電話線路，一路內(nèi)線不收費，一路外線正常計費 寬帶網(wǎng) 壁掛爐采暖 現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會所 綠化率 ％ 物業(yè)管理： 東方物業(yè)，收費標(biāo)準(zhǔn)：多層，每月每平方 元，小高層，每月每平方 元。 售樓部比較壓抑，售樓員語速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡略，自 11： 10—— 11:45,有 1 組客戶， 1 通電話。 戶型： 3+2 房號： 92 號樓 1 單元 10 層?xùn)|戶 房款：建筑面積： 平方米，總款 524510 元 按揭優(yōu)惠 1％，貸款總額： 40 萬 20 年每月還款本息 2648 元 2020 年 2 月 22 日 三期： 交房日期； 20021231 占地面積： 85 畝 總建面積 ； 11 萬平 戶型面積： 13 150、 157（ 3+2）； 199 復(fù)式； 170— 230 平方 4+2 均價： 3000 元 總價范圍； 2600— 3500 元 /平方 2020 年 3 月 24 日 百 合 花 苑 位置：商城東路與鳳臺路交叉口向南 50 米 開發(fā)項目：一期六棟多層早已入住，（入住率高達 80%），二期 4 棟小高層準(zhǔn)現(xiàn)房 總建筑面積： 9 萬平方米 綠化率： 48％，一樓有私家花園，大概十幾平米 樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買即?。恍「邔釉诮? 戶型：多層 — 172m2；小高層沒有小戶型，最小 140 平米。 價格： 2800 元／平方米。 對建材市場調(diào)查的幾點發(fā)現(xiàn)： 大部分 員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高 大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足 小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感 市場上有很大不穩(wěn)定因素， 89 月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍 附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般 80— 150 元 /月 作為首次購買者，最重要的還是價格 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 相當(dāng)一部分是河 南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售 1 同類產(chǎn)品多，競爭激烈