【正文】 即： 一次性付款： 98 折 *97 折； 銀行貸款付款：； 99 折 *98 折 ? 排隊認購銷售策略 為使鳳凰城項目一推向市場就能夠產(chǎn)生轟動 效應(yīng)，建議在項目取得銷售許可證后采用排隊認購方式，煽動有意向的客戶積極參與，具體操作如下： 公司于開售前進行認購單的公開發(fā)售，并發(fā)函通知意向客戶有關(guān)本項目相關(guān)情況以及認購須知； 客戶 在指定截止日期前如數(shù) 交納一定量的認購金 （一般為人民幣 1000 元），根據(jù)客戶繳納認購金的先后順序發(fā)放排隊 認購登記 單； 客戶根據(jù)已掌握的資料（推出的戶型、數(shù)量、初步價格等），在本。 ? 特定折扣促銷優(yōu)惠 清江鳳凰城項目推廣計劃 36 考慮項目前期客戶大部分是通過低成本的宣傳途徑獲得，并且是對公司和項目有較大信心的買家，如折扣優(yōu)惠缺乏吸引力，客戶沒有內(nèi)部認購期的優(yōu)越感，成交幾率將大大降低。 制造本項目高性價比的產(chǎn)品概念，打擊競爭對手，銷售速度相對較快，有利進一步擴大市場份額；價格不斷上揚，“項目不斷升值”，提 升市場知名度。 ? 低開的價格策略 鑒于鳳凰城項目價格競爭力不高，如銷售不能順利開展，難免造成有價無市的尷尬局面。 ? 以規(guī)模優(yōu)勢帶動項目策略 項目所在區(qū)域住宅市場較大規(guī)模商品房項目較少，因此，本項目可以緊抓這一有利時機，圍繞大規(guī)模社區(qū)所能提供給客戶的溫馨、舒適生活、完善生活配套設(shè)施，凸現(xiàn)大規(guī)模社區(qū)中人們其樂融融生活環(huán)境，將歐洲田園貴族小鎮(zhèn)的概念演繹得淋漓盡致。 不足 ：樓花銷售包含了許多不確定因素（如發(fā)展商實力、工程質(zhì)量等問題），實際上是發(fā)展商和客戶共同承擔開發(fā)風險。 ? 途經(jīng)本項目的客戶 在鳳凰城項目現(xiàn)場包裝成型的情況下，必將引起項目周邊居民及往來人士的注意，以及早期入住的單位自建房小區(qū)住戶。 D. 銷售對象 ? 留意本項目宣傳的客戶 經(jīng)過一系列造勢活動、軟性廣告、新聞炒 作等宣傳推廣的鋪墊工作，在市場上一定能引起相當一部分客戶對鳳凰城項目的關(guān)注。 根據(jù)經(jīng)驗，項目無論樓花或是現(xiàn)樓銷售，都必須在開售前仔細做好一系列的準備工作，以確保鳳凰城項目以最佳的展示效果面對客戶；若準備不到位而倉促開盤，輕則影響項目銷售進度，重則導致項目銷售的失敗。 ? 條件 5：銷售策略：決定銷售方式、價格策略以及其他相關(guān)工作。開始相關(guān)公關(guān)活動、軟性廣告、新 聞炒作。 ? 條件 2：現(xiàn)場包裝：環(huán)境綠化、工地圍墻、銷售中心全部到位。 ? 根據(jù)內(nèi)部認購期的情況，查核之前工作的得失，為之后公開發(fā)售作必要調(diào)整提供依據(jù)。凝固的旋律 F) 鳳凰城在規(guī)劃設(shè)計中所提倡的居住接近自然的環(huán)境景觀設(shè)計 廣告語推薦： 心與自然的交流 聆聽大自然的節(jié)奏 城市鮮氧聚集地 山水之城，記憶之城 G) 人性化的戶型 設(shè)計，展現(xiàn)全新的居住理念； 廣告語推薦： 我們?yōu)槟氲酶啵龅酶? 永樂地產(chǎn)，用心全為您 清江鳳凰城項目推廣計劃 33 H) 高品質(zhì)的產(chǎn)品硬件配套，展示 21世紀住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢； 廣告語推薦： 塑造品質(zhì)與品牌的完美結(jié)合，是我們不懈的追求 I) 管家式物業(yè)管理，無界限生活方式 廣告語推薦： 讓您享受貴族的待遇 急您所急，想您所想 J) 性價比突出，極具升值潛力 廣告語推薦： 50年不落伍的好房子 清江鳳凰城項目推廣計劃 34 配合銷售策略的各階段推廣安排 項目預(yù)熱期 A. 時間安排 ? 宣傳鋪墊期： 2021 年 1 月 1 日 — 2021 年 4 月 15 日（即接待中 心具備接待條件） ? 咨詢認購期： 2021 年 3 月 25 日 —— 2021 年 5 月 B. 階段目標 ? 通過有序、有目的的前期醞釀工作，引起市場對本項目的興趣，在一定范圍內(nèi)初步建立鳳凰城項目和公司的品牌形象。 清江鳳凰城項目推廣計劃 32 A) 鳳凰城項目在恩施住宅市場所倡導的生活方式； 廣告語推薦： 享受原汁原味歐洲田園的貴族生活 鳳凰棲下，醇美生活 自然、情趣、新天地 我的天地，我的家，愛家 作為鳳凰城這樣的產(chǎn)品，僅僅銷售房子顯然是遠 遠不夠的，所以我們會更多的在物質(zhì)的層面之上附加以明確的居住文化理念，真正的實現(xiàn)選擇鳳凰城小區(qū)，選擇一種新的生活方式?？蛻敉ㄓ嵰话銉?nèi)容如下： ? 項目消息發(fā)布 ? 工 程進展情況 ? 客戶心聲 ? 有關(guān)項目部分主題性推介 ? 項目促效活動介紹 好的房地產(chǎn)產(chǎn)品，必須輔之以良好的宣傳推廣才可能達成最終的成功。既可達到良好的宣傳效果，又可讓客戶重復(fù)使用，而刻意使用環(huán)保材料希望增加客戶好感。至于紀念品的內(nèi)容必須與佳寶項目項目的特征結(jié)合考慮，同時兼顧紀念品的實用性，以免禮品在客戶手中停留的時間過短而失去其宣傳意義。在 VCD里要有電視廣告和宣傳短片的全部內(nèi)容，方便目標客戶隨時觀看，籍此加深對本項目的了解。鳳凰城項目是具有較高檔次的樓盤，在宣傳工具上除了要表現(xiàn)應(yīng)有的檔次外，還需緊跟時代發(fā)展，應(yīng)用多一些新的銷售工具協(xié)助促銷，我們建議制作異型 VCD，即設(shè)計成 LOGO形狀或其他形狀，增加其收藏價值， VCD包含以下兩方面內(nèi)容： ? 電子樓書 將單調(diào)的平面宣傳資料立體化，運用動畫效果、或故事情節(jié)將項目介紹串聯(lián)起來，同時配上音樂和說明講解，讓顧客回家都可以了解本項目，這就等于多了一個 24小時的銷售人員貼 身服務(wù)。單頁的背面可考慮設(shè)計附以客戶購房流程及單價、總價等。建議項目的折頁制作 數(shù)量為2 萬份（初期）；紙張類型為 250 克無光銅銅版紙負膜；版式為 16 開，橫向 3 折或 4 折，在本項目銷售推廣時大量散發(fā)。折頁的內(nèi)容一般只涉及項目的主要賣點，而且全部是“點到即至”，不會有大篇幅論述。 推薦這本生活手冊的名稱為： 愛家 根據(jù)鳳凰城項目的規(guī)劃性質(zhì)、市場定位我們提供以下建議： ? 數(shù)量 3000 份（前期暫定數(shù)量） ? 內(nèi)頁紙張類型 200 克無光銅銅版紙 ? 版式 16 開 /頁 ? 內(nèi)容包括 扉頁，產(chǎn)品的主題形象； 區(qū)域介紹，包括地理位置、交通條件、區(qū)域發(fā)展等方面； 周邊環(huán)境介紹、項目附近的生活設(shè)施介紹等； 項目建筑規(guī)劃介紹； 項目建筑單體介紹； 項目環(huán)境景觀介紹； 項目會所介紹； 項目商業(yè)設(shè)施介紹； 項目物業(yè)管理介紹； 公司及設(shè)計單位介紹； 裝修標準、項目基本參數(shù)等； 推薦“管家樓書” 在已有鳳凰城項目樓書的基礎(chǔ)上，為了充分體現(xiàn)以人為本的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營理念，我們還建議本項目設(shè)計、制作一本管家樓書，此本樓書的內(nèi)容如下： 項目部分技術(shù)及硬件標準細則說明； 本項目物業(yè)管理內(nèi)容（日常管理服務(wù)、特色 服務(wù)）； 各項收費明細； ?? 項目的銷售工具除了有樓書以外，我們建議本項目再做一本“優(yōu)質(zhì)生活專輯”作為必要補充。 A) 模型設(shè)計原則 ? 體現(xiàn)外部道路關(guān)系 ? 體現(xiàn)內(nèi)部與外部環(huán)境關(guān)系 ? 體現(xiàn)建筑單體的獨特個性 ? 體現(xiàn)項目內(nèi)部環(huán)境景觀獨特個性 ? 建筑單體與內(nèi)部環(huán)境景觀的協(xié)調(diào) B) 模型制作數(shù)量 建議項目至少制作兩個形式的模型。為避免類似情況發(fā)生在本樓盤，建議展清江鳳凰城項目推廣計劃 28 板及樓書各有側(cè)重，展板設(shè)計及內(nèi)容應(yīng)貼近售樓主題，如在公司的實力展現(xiàn)、昊天的建筑設(shè)計理念、空氣及噪音指數(shù)、未來發(fā)展動向等方面加以發(fā)揮。建議為鳳凰城的銷售準備2 輛看樓專車。同時，如果能夠在部分主要交通站臺設(shè)立車站燈箱廣告，其作用更加能夠得到充分的發(fā)揮。我們建議在途徑鳳凰城項目的公交車上做廣告， 推薦 2路及 8路公共汽車 。廣告發(fā)布內(nèi)容建議如下： ? 項目案名、電話 ? 項目主題、電話 車體廣告的最大優(yōu)勢在于其流動性強，覆蓋范圍大。 E. 點擊后可直接進入項目的網(wǎng)頁，網(wǎng)頁內(nèi)容如下： ? 項目簡介區(qū) 清江鳳凰城項目推廣計劃 27 ? 發(fā)展商介紹區(qū) ? 區(qū)域位置介紹區(qū) ? 規(guī)劃展示區(qū) ? 戶型展示區(qū) ? 項目信息發(fā)布區(qū)（將項目最新情況、各項促銷優(yōu)惠等信息在此公布） ? 互動區(qū)（客戶可在此提問題及建議，并由專人解答） ? 虛擬社區(qū)（模擬未來小區(qū)局域網(wǎng)內(nèi)容） 燈桿旗、燈箱廣告成本低，效果 持久，而且可以作為工地形象包裝的一部分。 根據(jù)鳳凰城項目的市場定位，分析目標客戶群可能接觸到的媒體渠道，建議本項目選擇四個位置設(shè)置戶外大型廣告牌： ? 施州大道與鳳凰大道交匯處 ? 硒都廣場附近 ? 市中心商業(yè)區(qū)（舞陽壩） ? 項目銷售中心旁（學院路） 廣告牌可用項目主賣點“ 享受原汁原味的歐洲田園貴族生活 ”或“鳳凰棲下，醇美生活”（暫定）作為廣告語，同時在平面表現(xiàn)方面必須具有非常強烈的視覺中心，吸引過路人士的視線，增強其宣傳作用。 戶外大型廣告牌的信息傳遞效應(yīng)僅次于報紙媒體，但其時效性強，與報紙媒體一樣是最主要的媒體發(fā)布渠道之一。 （ DM） 直郵廣告在前期宣傳鋪墊階段和針對局部區(qū)域客 戶宣傳時較適用，特別是設(shè)計精美、主題突出的直郵廣告往往能收到理想的效果，并能為樓盤建立一定知名度，同時積累潛在買家，為正式開售做好準備。建議由記者以新聞形式從多角度對項目進行報道。 恩施廣大市民對電視的房地產(chǎn)廣告關(guān)注較少，而且他們對電視頻道、欄目的選擇具有較強的不固定性，加之電視廣告費用較 高， 因此我們建議鳳凰城項目對電視媒體的選擇應(yīng)慎重 或不予考慮。 鳳凰城項目欲于在眾多競爭廣告中吸引客戶視線，廣告主題：根據(jù)不同銷售階段各有所則重，廣告主題會略有不同（具體參見各銷售階段推廣計劃）。 說明：由于日報和晚報是兩種完全不同風格的媒體，面向不同的群體，建議公司有選擇性或兩家同時投放。 清江鳳凰城項目推廣計劃 25 鳳凰城 項目在舉行地盤活動時時作為營造氣氛的工具之一 （但需考慮項目所在地的實際情況，機場附近 具有空中管制 ） 報紙廣告在房地產(chǎn)銷售中起到的宣傳作用最直接、影響力亦最廣，龐大的廣告投放甚至令人眼花繚亂。 路燈彩旗的作用與廣告牌、條幅等類似，主要營造地盤附近的銷售氣氛，范圍局限于項目周邊，特別在舉行鳳凰城 項目展銷會時效果更明顯。建議鳳凰城工程進度達到一定階段時即可懸掛。 ? 位置選擇 學院路、施州大道、鳳凰大道、土橋路 ? 其它 部分指示牌可與廣告牌結(jié)合 一起，既展示樓盤形象，又作指引之用。 及 LOGO 為使更多路人注意本項目，同時也為前來看樓的客戶作指引之用，我們建議應(yīng)在鳳凰城項目附近的主要路口設(shè)指示牌。 ? 歐式古典的設(shè)計風格 歐式古典的室內(nèi)設(shè)計風格于本項目的市場定位相 吻合，它能夠體現(xiàn)高貴的生活場景，但建議這種設(shè)計在本項目中不應(yīng)過于張揚，僅僅在局部細節(jié)有所表現(xiàn)即可。 建議鳳凰城項目樣板間的裝修、裝飾設(shè)計必需細致到生活的每一個細節(jié)。 C. 樣板間設(shè)計制作的原則 ? 符合目標客戶群的消費心理 鳳凰城項目示范單位的設(shè)計應(yīng)符合目標客戶群的消費心理，未來購買本項目的客戶他們追求的將會是良好的社區(qū)內(nèi)部自然環(huán)境及高貴的生活品質(zhì)，因此，樣板間的設(shè)計應(yīng)充分符合客戶的這種基本消費心理。 B. 樣板間數(shù)量及戶型選擇 ? 建議鳳凰城項目樣板間設(shè)計數(shù)量至少為 2個，并且建議全部選擇三居室戶型。 規(guī) 劃 模 型 簽 約 區(qū) 衛(wèi)生間 財務(wù)室 清江鳳凰城項目推廣計劃