【正文】 規(guī)劃：根據(jù)原地塊，考慮 五、項目細節(jié)定位： 六、項目營銷推廣： 項目開發(fā)節(jié)奏： 低開高走，以較低價入市，迅速聚集人氣，贏得市場追捧； 五、項目操作關(guān)鍵點： 。 需要注意的是，這種機會點多于自身優(yōu)勢的項目對于操作水平的要求比較高，必須由各專業(yè)的高水平團隊共同參與，才能夠保證項目的成功。這種項目操作風(fēng)險比較大，但是成功的機會也比較大。 ? 目前七里河板塊開發(fā)項目的水平較低，對本項目提升帶來一定的障礙。 T—— 威脅 ? 七里河的改造并未成型，市政道路修建的時間尚無法確認，會給項目操作帶來不確定因素。目前熱點板塊地區(qū)的地塊拿地價格達到了 80 萬元每畝，并且容積率的要求比較苛刻， 2021 年 高層住宅、高端住宅的市場供應(yīng)量增加較多。 ? 市政道路的修建將大大提升項目的品質(zhì)。 ? 引進專業(yè)顧問團隊全程把握，使項目操作風(fēng)險降到最低。項目一期沒有做好銷控，放量過大，吸納了一定數(shù)量的目標(biāo)客戶，對于二期銷售有一定的壓力。 ? 項目所在地目前人文環(huán)境、市政建設(shè)環(huán)境不夠理想。 ? 開發(fā)商――家樂園公司品牌形象較好。 ? 項目一期市場反映較好。學(xué)校有南園路小學(xué)、中興路小學(xué)、五中、四中等，新華路是一條老城市道路，購物、就醫(yī)、入學(xué)、娛樂、就餐等均很方便。距離城市中心 廣場――新世紀(jì)廣場僅 1500 米。目的是列舉項目各主要元素，確定今后市場調(diào)研的主要內(nèi)容和方向。因此，七里河改 也只能成為城市后花園，應(yīng)該說，邢臺城市越過七里河南擴的可能性不大，這樣，鳳凰城地段的未來增值潛力不是很大。而且，七里河無疑是邢臺市城市市區(qū)南擴的一個天然屏障。 由于國道、鐵路的原因，歷史上，這里形成了邢臺一個物流中心，邢臺金屬公司、物資公司、蔬菜公司、糖酒公司、木材公司等多在些，大型物流聚散使這里從空氣環(huán)境、人文環(huán)境等方面受到了較大的影響。市政設(shè)施較好、道路交通條件較好。這是本地區(qū)最大的利好。 南部七里河板塊，是邢臺房地產(chǎn)的一個新興板塊，也是市政府在西北板塊即將飽和的情況下，著力開發(fā)打造的邢臺第二個房地產(chǎn)熱點地區(qū)。 橋東七里河板塊與橋西達活泉板塊的比較： 達活泉板塊，由于公園、市政建設(shè)發(fā)展、城市職能部門重心遷移等因素，成為近年來邢臺房地產(chǎn)發(fā)展的熱點地塊。南部目前處于邢臺市市區(qū)南部邊緣地帶。 北距城市中心廣場―――新世 紀(jì)廣場僅 1500 米，新華路可以稱之為邢臺市南北中軸線。既然時間上不能避開，就應(yīng)該在產(chǎn)品上考慮，推錯位的產(chǎn)品，規(guī)避直接競爭。經(jīng)過一年的開發(fā)，大多項目到了二期，產(chǎn)品更加成熟，同質(zhì)化更加嚴(yán)重，競爭正是白熱化的階段。 另外，中高檔樓盤的競爭更加激烈， 2021 年開始，城市西北板塊以冶金北路和公 園東街為軸相繼開發(fā)了多家高檔樓盤。同時我們也應(yīng)該認識到，消費者的提高要比產(chǎn)品設(shè)計的提高還迅速，尤其是高端消費人群。據(jù)我們掌握的資料來看，邢臺市的住宅戶型設(shè)計尤其是新開樓盤的戶型設(shè)計絕不遜色于任何的北方城市，包括省會等中心城市?？v觀各個項目，可以看出，邢臺房地產(chǎn)市場特別是住宅市場發(fā)展迅猛，成交活躍。 E 市府對西北板塊的市政建設(shè)投入力度較大。橋東的多樓大型傳統(tǒng)工業(yè)在國企改革中多處于關(guān)停并傳的現(xiàn)狀，產(chǎn)生大量的下崗工人，也使得橋東的房地產(chǎn)發(fā)展受到制約。 B 西北處于城市上風(fēng)向，空氣質(zhì)量較好。 樓盤現(xiàn)狀：目前銷售以定向開發(fā)為主，別墅在二期可以單獨定做。 執(zhí)行價格：目前以定向開發(fā)為主大約 1300 元 /平方米。 主力戶型： 88 平米 — 107 平米兩室，主力戶型 130 平米 —153 平米三室。 社區(qū)規(guī)劃：中心景觀為 萬平方米觀光湖，另有局部園林小品。第二部分自主開發(fā)，尚未啟動，規(guī)模待定。 樓盤現(xiàn)狀： 一期銷售 70%左右，二期準(zhǔn)備開始銷售 項目名稱：錦繡中華 項目地址：中華西大街與鋼鐵路西南側(cè) 開發(fā)商：城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司 設(shè)計單位：北京華城國際 總體規(guī)劃：占地 213 畝，總建筑面積 22 萬平米，分二期開發(fā)，一期由 2 棟小高層和 15 棟多層組成 636 戶，約14 萬平米。 項 目名稱：鴻溪書香園 項目地址：冶金北路北端西側(cè) 開發(fā)商：大連雙澤房地產(chǎn) 設(shè)計單位：澳大利亞高臣建筑事務(wù)所 總體規(guī)劃：占地 210 畝，總建筑為 18 萬平米，分三期開發(fā)，一期 18 棟樓：多層共 5 萬平米 400 戶，二期 8 棟樓 25000 平米 200 戶，部分電梯洋房。 樓盤現(xiàn)狀：一期 97 套，訂出 53 套（只交定金、首付待預(yù)售證下發(fā)后簽約） 項目名稱：永輝巴黎 項目地址：公園東街西林、青青家園南側(cè) 開發(fā)商：永嘉（原永輝）房地產(chǎn) 設(shè)計單位：建筑設(shè)計：北京圣地國際 景觀設(shè)計：美國 PDA 設(shè)計 總體規(guī)劃：占地 165 畝，總建筑 萬平米，共 34 棟樓，多層 20 棟和 14 棟高層，分三期開發(fā)， 社區(qū)規(guī)劃：會所、商業(yè)街、網(wǎng)球場、幼兒園、景觀以水系為主：孟志廣場、藍色假日等八個內(nèi)部景觀 主力戶型： 110 平米 —390 平米（躍層） 執(zhí)行價格：多層均價 1950 元 /平米，高層均價 2200 元 /平米 樓盤現(xiàn)狀：一期銷售約 60%左右。 主力戶型：多層 101 平米 157 平米， 257（躍層），小高層 127 平米 —165 平米 執(zhí)行價格：多層均價 2350 元 /平米，小高層均價 2400 元 /平米 樓盤現(xiàn)狀：剛開始銷售，一期銷售約 30% 項目名稱：維也納花園 項目地址：中華 西大街、鋼鐵路交口 開發(fā)商：大都房地產(chǎn) 設(shè)計單位：邢臺市設(shè)計院 總體規(guī)劃： 58 畝，總建筑約 80000 平米；共開發(fā) 97 套聯(lián)排別墅，臨街部分高層 社區(qū)規(guī)劃：邢臺第一個低密度住宅項目，三層沒有設(shè)地下室，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃、配套一般北側(cè)臨街設(shè)計為小高層，東側(cè)臨街部分規(guī)劃也為小高層（規(guī)劃一直沒有通過，待定）。 陽光國際 SOHO 曲線樓 項目名稱：凱旋城 項目地址：橋西區(qū)團結(jié)西大街 27 號 開發(fā)商：金后盾房地產(chǎn)（河北燕都） 設(shè)計單位：北方綠野建筑設(shè)計有限公司 總體規(guī)劃：占地 105 畝，總建筑 11 萬平米，分二期開發(fā)，一期 10 棟樓，共 20 棟樓， 634 戶。 邢臺房地產(chǎn)項目個案調(diào)查 與貴公司接洽后我們開始著手進行了簡單的項目個案調(diào)查，作為今后工作必要的參考資料。 高層市場風(fēng)險分析 （ 1） 戶型 相對于多層公攤系數(shù)高，影響得房率。 （ 2）、選擇理由（開發(fā)商角度） A、投資小，見效快。 高層市場選擇理由及客戶特征分析 （ 1）選擇理由（市場角度） 比多層更具舒適性。如果在高層住宅的設(shè)計、施工和管理中，規(guī)劃電梯從四層開始?？?，這將給老、弱、病、殘、孕居民上下樓以及搬運重物等帶來極大的方便，提高了生活質(zhì)量。據(jù)調(diào)查，在許多大城市，老人問題已十分突出。 提高了生活質(zhì)量。 以觀賞角度看，比較接近自然，不太壓抑。由于每戶分攤的公用面積并不大，易為購房者所接受。 與多層相比，在同等建筑面積下，高層住宅可節(jié)約用地 40％左右，現(xiàn)代城市的住房建設(shè)宜 向空中要地 。 高層主要特征及供求分析 （ 1）主要特征 A、節(jié)約用地，尺度適宜 同多層住宅相比，具有節(jié)約用地的明顯效果。 （ 4） 2021 年，凱旋城 、陽光國際 SOHO 曲線樓的開盤銷售，又一次將邢臺高層住宅的開發(fā)水平上升到一定的階段，邢臺居民對高層住宅的接受度正在一步步地從認可到成熟。 （ 3）“ 萊佛士”等第三階段高層住宅的出現(xiàn)，居民在基本認識到高層住宅的優(yōu)勢后，一定積攢 了一定的購買欲望。早期的“名仕華庭”“時代華庭”“萬隆華府”是這一階段的代表。這類 人群屬于社會的中堅力量，他們對于其他普通市民的影響不言而喻，直接引起了邢臺對于高層住宅的關(guān)注。 （七）高層市場透視 邢臺高層市場發(fā)展概況 （ 1）高層開發(fā)起步較晚，邢臺市第一批高層住宅的出現(xiàn)是因為市一些單位的福利分房。 導(dǎo)論： 當(dāng)然， 在市場進入高競爭市 場的條件下，我們的規(guī)模優(yōu)勢 還是很明顯的。 一部分高檔項目加強品質(zhì)方面的軟硬件投入，向超高檔項目的品質(zhì)要求看齊，爭奪金字塔頂端市場區(qū)域的客群。房價的升高，也激發(fā)的居民的購房需求。渴望改善自己的生活，與周邊親朋好友鄰居等開始出現(xiàn)居住環(huán)境的比較，當(dāng)其他人都住上了新房，原來沒有打算換舊房的居民也被影響。 其三，房地產(chǎn)的消費需求被激發(fā)。 B、造成目前房價偏高的原因極為復(fù)雜，概括起來有幾點： 其一，產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)不合理，我市中低檔房供給不足，市場開發(fā)的項目大多數(shù)是中高檔項目，因此市場表現(xiàn)是高房價，即是導(dǎo)致房價偏高的重要原因； 其二，某些潛在需求因素集中提前兌現(xiàn)。 我市目前大多數(shù)居民月收入低于 1000元，由此可見，對于廣大居民而言，