【正文】 城市特有的媒體依賴。置業(yè)及 提前置業(yè) 的意 向突出，渴望成為 “真正的市民 ”。形成層次豐富、色彩分明、四季常青、三季有花的新型街道景觀。從以上列舉的若干政策法規(guī)來講，可以判斷出國家對房地產(chǎn)行業(yè)的指導方向，我們可以簡單的歸納為幾句話，即：規(guī)范行業(yè)、規(guī)避風險、抑制泡沫。 （ 4） 邢臺居民消費理財心理分析。與供大于求的市場有著鮮明對比的是， 邢臺市城鄉(xiāng) 居民存款突破 800億元大關 。對照之后我們不難發(fā)現(xiàn)：邢臺市整體發(fā)展已經(jīng)步入穩(wěn)定增長期。包括 邢州 路以西、 團結大街 路以南、圍寨河以北和京廣鐵路以東的 近 平方公里，占市區(qū)總建設用地的 %的舊城得到 改造。 邢臺市位于河北省南部，毗鄰山西和山東兩省，行政級別屬于地級市，從產(chǎn)業(yè)結構來講，屬于資源型重工業(yè)為主的城市，重要支柱產(chǎn)業(yè)為煤炭和鋼鐵，城市第三產(chǎn)業(yè)相對落后。 為 以 這一舉措必將為邢臺的招商引資起到十分重要的促進作用。環(huán)境的改造意味著生活質量的提高，邢臺市民目前的生活狀況有望在近年內出現(xiàn)質的飛躍。 邢臺市近些年尤其是 2021 年和 2021 年的國民生產(chǎn)總值增長迅速。 按照邢臺市規(guī)劃局所制定的計劃：將炮兵團駐地改為城市行政辦公中心；在團結西大街東段，形成金融貿易中心； 依托新世紀廣場、工人文化宮在其周圍增設博物館等文化娛樂設施，形成文化娛樂中心；結合豫讓橋市場建設區(qū)域貿易中心；火車站站前廣場形成交通中心。在這種格局下，大多數(shù)消費品價格難以走高。 （三） 政治及政策環(huán)境 土地政策 以前政府部門急于地區(qū)發(fā)展，過量批出土地，加上國營老企業(yè)原歷史用地的改造開發(fā)，使得政府短期內失去了市場調控能力。同時明確總體規(guī)劃范圍內 39 個立交橋控制位置，其中鐵路立交橋 12 個，其余27 個，現(xiàn)已落實到各個分區(qū)中。 （四） 人文環(huán)境 社會、文化、民俗、宗教等因素，對項目的定位，尤其是功能和形象定位產(chǎn)生很大的影響。 （附：中華大街、鋼鐵路等市區(qū)主要干線拓寬，交通狀況的改善，對在西北二環(huán)周邊開發(fā) 項目來說是個利好因素，對住宅和商業(yè)都有提升價值的作用。 心理學上的團體動力學原理（ “ 羊群效應 ” ，消費者以親朋好友等意見領袖是瞻）在邢臺得到了很好地體現(xiàn)，購房者喜歡跟風，消費理念 不成熟。 房地產(chǎn)泡沫的標準歸納為 “ 五高 ” ：投資的 持續(xù) 超高增長，消費的 持續(xù) 超高增長，房價 持續(xù) 大幅攀高或 持續(xù) 居高不下，房地產(chǎn)投資所占比重高，房價收入比明顯偏高。 已近年末，我國第三季度統(tǒng)計公報顯示，房價總水平較去前同期上漲 %，仍屬于高增長的時期。這 個階段，邢臺房地產(chǎn)市場沒有受到太大影響，邢臺在這時仍然談 不上形成了具有市場特征的真正意義上的房地產(chǎn)市場。 1997 年，通過兼并水泥制品廠取得土地，邢臺房地產(chǎn)市場的第一個知名的商品房住宅小區(qū)濱河小區(qū)的推出，標志著具有市場經(jīng)濟特征的邢臺房地產(chǎn)市場開始形成。 產(chǎn)品投放市場的集中使得各個公司首次開始認真地審視分析市場，尊重市場?；始业禺a(chǎn)，走成片規(guī)模開發(fā)的路線，引入品牌理念，重設計、重宣傳、重配套。住宅產(chǎn)品也不斷豐富，從原來的多層高密度布局到小高層帶電梯，最近又開始出現(xiàn)低層低密度住宅，完全符合房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律。應該正確認識 房地產(chǎn)顧問機構的效能。同樣，其發(fā)展也同樣受到當?shù)亟?jīng)濟形勢發(fā)展的影響。目前我們國家的政治形勢還是非常好的，以經(jīng)濟建 設為中心，推行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)定和發(fā)展為主題，法制建設和市場化進程不斷進展。我市市區(qū)西北部開發(fā)的樓盤項目基本都處于漲勢之中，而東南部開發(fā)的項目慘淡經(jīng)營，平均售價有所下降。屬于無意識自我表現(xiàn)，和舊城市的文化根深蒂固有關。 經(jīng)濟型住房目前熱 銷一個重要的因素，就是我市住房資金管理中心放貸政策已很寬松，這對于購房者來說是一個好機會。因為經(jīng)濟實力的限制，年 輕人很容易產(chǎn)生對住房梯度消費的想法，買房子就不會一步到位。迎合投資需求的功能比較齊全、服務完善的相對小戶型，如 70平方米以內的廳、臥、廚、衛(wèi)等功能配套齊全的一居室。 2021年 可以說是邢臺房地產(chǎn)市場突飛猛進的一年，隨著陽光國際的建設完成、大連鴻溪書香園的初具規(guī)模、凱旋城、維也納花園的開盤，這些品質較優(yōu)的產(chǎn)品將邢臺的房地產(chǎn)開發(fā)水 平又拉高到一個新的階段，與全國大多數(shù)城市政策調控、房地產(chǎn)低迷觀望相反，邢臺房地產(chǎn)開發(fā)熱火朝天，房價更是逆勢上揚。 B、造成目前房價偏高的原因極為復雜，概括起來有幾點： 其一，產(chǎn)品供給結構不合理，我市中低檔房供給不足，市場開發(fā)的項目大多數(shù)是中高檔項目，因此市場表現(xiàn)是高房價，即是導致房價偏高的重要原因； 其二，某些潛在需求因素集中提前兌現(xiàn)。 一部分高檔項目加強品質方面的軟硬件投入，向超高檔項目的品質要求看齊，爭奪金字塔頂端市場區(qū)域的客群。早期的“名仕華庭”“時代華庭”“萬隆華府”是這一階段的代表。 與多層相比，在同等建筑面積下，高層住宅可節(jié)約用地 40％左右，現(xiàn)代城市的住房建設宜 向空中要地 。據(jù)調查，在許多大城市，老人問題已十分突出。 高層市場風險分析 （ 1） 戶型 相對于多層公攤系數(shù)高，影響得房率。 樓盤現(xiàn)狀：一期 97 套，訂出 53 套（只交定金、首付待預售證下發(fā)后簽約） 項目名稱：永輝巴黎 項目地址：公園東街西林、青青家園南側 開發(fā)商：永嘉（原永輝）房地產(chǎn) 設計單位：建筑設計：北京圣地國際 景觀設計：美國 PDA 設計 總體規(guī)劃：占地 165 畝，總建筑 萬平米，共 34 棟樓，多層 20 棟和 14 棟高層，分三期開發(fā)， 社區(qū)規(guī)劃：會所、商業(yè)街、網(wǎng)球場、幼兒園、景觀以水系為主：孟志廣場、藍色假日等八個內部景觀 主力戶型： 110 平米 —390 平米（躍層） 執(zhí)行價格：多層均價 1950 元 /平米，高層均價 2200 元 /平米 樓盤現(xiàn)狀：一期銷售約 60%左右。 社區(qū)規(guī)劃：中心景觀為 萬平方米觀光湖，另有局部園林小品。 B 西北處于城市上風向，空氣質量較好。據(jù)我們掌握的資料來看，邢臺市的住宅戶型設計尤其是新開樓盤的戶型設計絕不遜色于任何的北方城市，包括省會等中心城市。既然時間上不能避開，就應該在產(chǎn)品上考慮，推錯位的產(chǎn)品，規(guī)避直接競爭。 南部七里河板塊，是邢臺房地產(chǎn)的一個新興板塊，也是市政府在西北板塊即將飽和的情況下，著力開發(fā)打造的邢臺第二個房地產(chǎn)熱點地區(qū)。而且，七里河無疑是邢臺市城市市區(qū)南擴的一個天然屏障。學校有南園路小學、中興路小學、五中、四中等，新華路是一條老城市道路，購物、就醫(yī)、入學、娛樂、就餐等均很方便。項目一期沒有做好銷控，放量過大，吸納了一定數(shù)量的目標客戶，對于二期銷售有一定的壓力。 T—— 威脅 ? 七里河的改造并未成型，市政道路修建的時間尚無法確認，會給項目操作帶來不確定因素。 規(guī)劃：根據(jù)原地塊，考慮 五、項目細節(jié)定位： 六、項目營銷推廣： 項目開發(fā)節(jié)奏： 低開高走，以較低價入市，迅速聚集人氣，贏得市場追捧； 五、項目操作關鍵點： 。 ? 目前七里河板塊開發(fā)項目的水平較低，對本項目提升帶來一定的障礙。 ? 引進專業(yè)顧問團隊全程把握，使項目操作風險降到最低。 ? 項目一期市場反映較好。因此，七里河改 也只能成為城市后花園，應該說，邢臺城市越過七里河南擴的可能性不大，這樣，鳳凰城地段的未來增值潛力不是很大。這是本地區(qū)最大的利好。 北距城市中心廣場―――新世 紀廣場僅 1500 米，新華路可以稱之為邢臺市南北中軸線。同時我們也應該認識到，消費者的提高要比產(chǎn)品設計的提高還迅速，尤其是高端消費人群。橋東的多樓大型傳統(tǒng)工業(yè)在國企改革中多處于關停并傳的現(xiàn)狀，產(chǎn)生大量的下崗工人，也使得橋東的房地產(chǎn)發(fā)展受到制約。 主力戶型： 88 平米 — 107 平米兩室，主力戶型 130 平米 —153 平米三室。 項 目名稱：鴻溪書香園 項目地址：冶金北路北端西側 開發(fā)商：大連雙澤房地產(chǎn) 設計單位：澳大利亞高臣建筑事務所 總體規(guī)劃：占地 210 畝，總建筑為 18 萬平米，分三期開發(fā)，一期 18 棟樓：多層共 5 萬平米 400 戶，二期 8 棟樓 25000 平米 200 戶，部分電梯洋房。 邢臺房地產(chǎn)項目個案調查 與貴公司接洽后我們開始著手進行了簡單的項目個案調查，作為今后工作必要的參考資料。如果在高層住宅的設計、施工和管理中，規(guī)劃電梯從四層開始?？?，這將給老、弱、病、殘、孕居民上下樓以及搬運重物等帶來極大的方便，提高了生活質量。由于每戶分攤的公用面積并不大，易為購房者所接受。 （ 3）“ 萊佛士”等第三階段高層住宅的出現(xiàn)，居民在基本認識到高層住宅的優(yōu)勢后，一定積攢 了一定的購買欲望。 導論： 當然， 在市場進入高競爭市 場的條件下，我們的規(guī)模優(yōu)勢 還是很明顯的。 其三，房地產(chǎn)的消費需求被激發(fā)。這在邢臺這樣一個城市中是不正常的。 （ 3）城市邊緣以低密度舒適型住宅為主 隨著城市交通