【正文】 留傳統(tǒng)歐陸建筑風(fēng)格，多數(shù)項(xiàng)目表現(xiàn)出現(xiàn)代、簡約或中式的建筑特征如第五園、城市山谷、萬科東海岸三期、棲湖、中信紅樹灣花城、香蜜湖第一生態(tài)苑，部分項(xiàng)目借鑒了西班牙建筑風(fēng)格如萬科城、意大利建筑風(fēng)格如觀瀾湖高爾夫大宅系列、瑞士風(fēng)格如圣莫麗斯。四、產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價格高毋庸置疑，2005年的深圳別墅產(chǎn)品基本擺脫了當(dāng)年粗獷發(fā)展的歷史，而走向了追求品質(zhì)化的發(fā)展新階段，而且，相比2000年以來的別墅的成熟開發(fā)，2005年的深圳別墅產(chǎn)品更顯得精、細(xì)、優(yōu)。從2005年批準(zhǔn)預(yù)售的別墅項(xiàng)目銷售統(tǒng)計(jì)來看，絕大多數(shù)客戶購買別墅為自住，觀瀾湖高爾夫大宅、棲湖、東海岸等別墅度假性客戶比例略高其它。2005年各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售別墅項(xiàng)目列表：區(qū)域項(xiàng)目個數(shù)項(xiàng)目名稱南山3城市山谷花園、中信紅樹灣花城、純水岸二期福田1香蜜湖第一生態(tài)苑鹽田1萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)羅湖0/龍崗6第五園、棲湖、翠楓豪園二期、西湖苑、振業(yè)城、萬科城寶安5圣莫麗斯花園、觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*昆仕頓區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*漢士達(dá)區(qū) （上圖來自《深圳別墅研究報(bào)告》，棕色表示最早開發(fā)別墅的區(qū)域，黃色表示1998－2004年集中開發(fā)別墅的區(qū)域，紅色表示2005及即將集中開發(fā)別墅的區(qū)域。另外，還有2005年前批準(zhǔn)的少量遺留別墅在市銷售，包括龍崗御海灣、南山西麗山莊等。) 二、關(guān)內(nèi)外遍地開花2005年深圳共批準(zhǔn)預(yù)售16個別墅項(xiàng)目，包括振業(yè)城、萬科城、香蜜湖第一生態(tài)苑、圣莫麗斯花園、第五園、城市山谷花園、萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)、棲湖、中信紅樹灣花城、翠楓豪園二期、觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*昆仕頓區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*漢士達(dá)區(qū)、西湖苑、純水岸二期等，輻射深圳五大區(qū)。就批準(zhǔn)預(yù)售面積而言，幾乎為過去3年的推出面積的總和。獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅第二部分 2005別墅特征2005深圳別墅呈現(xiàn)推出量歷年最高、居住功能加強(qiáng)、產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價格高、營銷策劃重“文化”、關(guān)內(nèi)外遍地開花、發(fā)展商一哄而上、全國輻射力度強(qiáng)等六大明顯特征。如果說深圳別墅經(jīng)歷了1994年之前的從無到有、19941997年間大躍進(jìn)式發(fā)展和19982000年的沉寂等三個階段的粗放型區(qū)域化發(fā)展，那么，2000－2004年深圳別墅市場則走向成熟發(fā)展道路，表現(xiàn)在產(chǎn)品類型豐富，風(fēng)格多樣化，設(shè)計(jì)精細(xì)化，區(qū)域分布廣泛化。而市場上所謂的“疊拼別墅”等多戶疊加的物業(yè)類型在不在本文所談的范疇。2005年度深圳別墅市場總結(jié)深圳市xx資訊開發(fā)中心研究與發(fā)展部xx xx200627深圳別墅市場總結(jié)（目錄）第一部分 概論………………………………………………4第二部分 2005別墅特征分析……………………………5一、推出量歷年最高………………………………………………5二、關(guān)內(nèi)外遍地開花………………………………………………6三、別墅居住功能升………………………………………………8四、產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價格高………………………………………………8五、營銷策劃重文化………………………………………………12六、發(fā)展商一哄而上………………………………………………12七、全國輻射力度強(qiáng)………………………………………………12第三部分、供應(yīng)量與銷售分析…………………………………………13一、 05深圳別墅供應(yīng)量分析……………………………………13二、 05深圳別墅供應(yīng)量列表……………………………………13三、 05深圳別墅銷售分析………………………………………14四、 05深圳別墅銷售情況列表…………………………………15第四部分、產(chǎn)品分析……………………………………………………17一、建筑與容積率……………………………………………………19二、建筑分析…………………………………………………………20三、園林分析…………………………………………………………23四、戶型分析…………………………………………………………27五、配套分析…………………………………………………………36第五部分、營銷策劃分析…………………………………………………41一、特征概述…………………………………………………………41二、八大經(jīng)典營銷案例分析…………………………………………44第六部分、客戶分析………………………………………………………54第七部分、三級市場分析…………………………………………………54一、05別墅三級市場現(xiàn)狀……………………………………………54二、05別墅三級市場價格走勢………………………………………55三、05別墅三級市場的熱銷原因……………………………………56附：2005年深圳批售別墅項(xiàng)目的基本資料統(tǒng)計(jì)…………………………572005深圳別墅市場總結(jié)第一部分 概論本文所談的“別墅”覆蓋國內(nèi)外兩種物業(yè)類型：一是house，一是villa。從建筑形態(tài)分，覆蓋以下三種類型：single family house，即獨(dú)立別墅；two family house，即雙拼別墅；townhouse即聯(lián)排別墅。2005深圳別墅年可謂取得了豐碩成果，別墅產(chǎn)品，策劃，營銷手法，推出量與銷售面積，銷售金額，銷售均價，開發(fā)地段，開發(fā)企業(yè)，輻射企業(yè)，國際影響力等各個角度都有較大的提升或者擴(kuò)大。至于2005年，則是深圳別墅“瘋狂年”，同時也是深圳別墅普遍追求品質(zhì)化、精細(xì)化、數(shù)量化發(fā)展的起始年，預(yù)計(jì)這種瘋狂開發(fā)的歷史還將持續(xù)兩年，接下來的深圳別墅將進(jìn)入少而精的“唯我獨(dú)尊”發(fā)展新階段。一、推出量歷年最高 2005年共批準(zhǔn)預(yù)售獨(dú)棟別墅、聯(lián)排、雙拼別墅1353套，總建筑面積約34萬平方米，占2005深圳住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積的4％，％。近年深圳別墅批準(zhǔn)預(yù)售面積比較：推出面積（單位：萬m2）1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年≈34 (2001年前數(shù)據(jù)摘自深圳房地產(chǎn)年鑒，20012005年數(shù)據(jù)根網(wǎng)上預(yù)售項(xiàng)目備案系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)得到。批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目個數(shù)為歷年之最，而且，覆蓋區(qū)域以關(guān)外龍崗、寶安為主，相反，最早開發(fā)別墅的區(qū)域——羅湖區(qū)、蛇口片區(qū)“顆粒無收”，這與深圳地產(chǎn)向關(guān)外拓展密不可分?？傊?，2005年深圳別墅從數(shù)量和輻射區(qū)域上，達(dá)到歷年之最。）1995－2005年深圳批售別墅或帶別墅項(xiàng)目列表：時間段批售別墅項(xiàng)目個數(shù)批售別墅項(xiàng)目列表1995200016個（全純別墅）齊明別墅、金湖山莊、田園居、銀谷別墅2期、頤園別墅、金碧苑、鯨山別墅、御景苑、月亮灣山莊、青青山莊、半山海景別墅、金海灘別墅、華僑海景山莊、梅花山莊、觀瀾豪園、龍湖山莊2001200426個（其中15個純別墅項(xiàng)目）棕櫚泉別墅2期、東麗觀海山莊、十七英里1期、仙湖山莊1期、翠林別墅、華景園、仙泉山莊、云深處、沙河高爾夫別墅、城市山谷1期/2期、波托菲諾純水岸、名商園、水榭花都、中旅國際公館1期、熙園、科東海岸1期/2期、心海伽藍(lán)、中海怡翠山莊、萬科四季花城6期、馨園2期、寶龍山莊、觀瀾湖高爾夫大宅、萬科城、水晶之城、西麗山莊200516個（其中6個純別墅項(xiàng)目）振業(yè)城、萬科城、香蜜湖第一生態(tài)苑、圣莫麗斯花園、第五園、城市山谷花園、萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)、棲湖、中信紅樹灣花城、翠楓豪園二期、觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*昆仕頓區(qū)、觀瀾湖高爾夫大宅*漢士達(dá)區(qū)、西湖苑、純水岸二期三、別墅居住功能升世紀(jì)后的深圳別墅從之前的邊緣化、郊區(qū)化逐漸演變而“城市化”，于是其功能自然發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，由度假為主逐漸演變?yōu)榫幼橹鳎幢阃顿Y客戶大增，仍不變其居住為主的基調(diào)。主要由于其地理位置離市區(qū)略遠(yuǎn)的特殊性。2005年深圳許多別墅項(xiàng)目迎接了多批來自異地、國家相關(guān)機(jī)關(guān)、機(jī)構(gòu)人員組成的別墅考察團(tuán)，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)和住宅與房地產(chǎn)雜志社舉辦的“深圳別墅豪華考察團(tuán)”更是前所未有地組織了30余名來自上海、浙江、南京、安徽等地的地產(chǎn)上下游企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組成的龐大考察隊(duì)伍，活動的成功舉辦，從另一個側(cè)面反映了深圳別墅的全國輻射力和產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)化。從2004年十七英里為開端，深圳別墅重新尋找“現(xiàn)代化”“中國化”的感覺，2005萬科系列別墅產(chǎn)品之第五園又尤為典范。國民對特色的中式、現(xiàn)代尤其是具有中國特色的現(xiàn)代建筑是發(fā)自內(nèi)心的“民族熱愛”。其中，棲湖、香蜜湖第一生態(tài)苑擁有少量雙拼別墅。至于地產(chǎn)精華之別墅項(xiàng)目，自然對“水”無所不用其極，2005年無一別墅項(xiàng)目例外，連“老別墅”——坪地西湖苑也開天辟地挖了個幾千平方的湖。另一方面，別墅突出對天然山景、山體的運(yùn)用，甚至人工造山也在所不惜，如觀瀾湖私家中央公園別墅，即便擁有10平方公里的高爾夫球場，發(fā)展商依然刻意打掉地塊中間10余座別墅，只為造一座“山”體公園，至于圣莫麗斯、棲湖、萬科東海岸的天然山景，都被發(fā)展商淋漓盡致地運(yùn)用來打造山體公園。2005年批售別墅擁有山、湖、林、海景觀資源說明：項(xiàng)目園林景觀說明景觀重觀瀾湖高爾夫大宅四系列高爾夫球道景觀環(huán)繞別墅1圣莫麗斯背靠原生山景、3萬平方人造水景貫穿2萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)背靠原生山景、上千平方人造湖景遠(yuǎn)眺大梅沙海景3純水岸二期別墅臨上萬平方人造湖而建1中信紅樹灣花城隔路望沙河高爾夫景觀1振業(yè)城人造狹長水系貫穿別墅群1萬科城共享小區(qū)入口6千平方人造湖1第五園別墅環(huán)帶人造“江南”水1棲湖球道中別墅面42萬平方龍湖、背倚天然山林3翠楓豪園二期1西湖苑三期別墅臨幾千平方人造湖而建1香蜜湖第一生態(tài)苑別墅近賞44萬平方天然香蜜湖1戶型重視功能劃分首先是大功能空間的分配，具體表現(xiàn)在生活區(qū)、功能區(qū)、工作區(qū)、休息區(qū)和休閑區(qū)等的設(shè)置上。 （參考“深圳別墅研究報(bào)告”。其中，振業(yè)城具有環(huán)保和建筑節(jié)能的高度社會責(zé)任感，其建筑節(jié)能超過50％，通過了國家3A鑒定，很好地執(zhí)行了國家要求的建筑節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)，這一點(diǎn)，不僅僅值得社會關(guān)注，更值得所有開發(fā)商學(xué)習(xí)和效仿。售價高出歷年2005年深圳關(guān)內(nèi)外別墅銷售均價接近2萬/平方，為歷年之最。在宏觀調(diào)控大政強(qiáng)壓下，深圳房地產(chǎn)、深圳別墅“一支獨(dú)秀”，引領(lǐng)“風(fēng)騷”，是為城市價值的重新發(fā)現(xiàn)，更是產(chǎn)品素質(zhì)提升的相應(yīng)結(jié)果。至今，御海灣、名墅海景度假村等東部老別墅還是“老樣子”。相比前幾年，2005年深圳別墅營銷更重視對“文化”的挖掘，比如第五園舉辦了系列畫展、“儺文化名人沙龍”、廟會等，觀瀾湖高爾夫大宅系列項(xiàng)目力推“家族傳承”理念營銷，等等。發(fā)展商都紛紛“沖動”地（在高層的夾縫中）建別墅，當(dāng)然，建筑形態(tài)只能以聯(lián)排別墅為主。其生活隱私如何，可想而知。也有新銳的華來利實(shí)業(yè)、百富隆新、西湖、鷗富實(shí)業(yè)等。尤其是品質(zhì)優(yōu)秀的名別墅，全國、境外客戶更多，觀瀾湖高爾夫大宅系列的客戶境內(nèi)外購買者甚至各占一半。全國、境外的別墅考察團(tuán)紛涌深圳，除了傳統(tǒng)優(yōu)秀別墅區(qū)蛇口、華僑城以及04年的十七英里為考察的固定項(xiàng)目外，2005新秀別墅如觀瀾湖高爾夫大宅系列、第五園、圣莫麗斯、振業(yè)城、棲湖、香蜜湖第一生態(tài)苑、城市山谷3期等也成為優(yōu)選考察項(xiàng)目。所涉及的帶別墅項(xiàng)目共批準(zhǔn)了5415套，而其中別墅有1353套， %，同時，％。從批準(zhǔn)預(yù)售的別墅套數(shù)而言，各區(qū)先后順序?yàn)椋糊垗?66－寶安330－南山203－鹽田131－福田23套。從項(xiàng)目的別墅純粹性來看，僅僅觀瀾湖高爾夫大宅4大系列項(xiàng)目、棲湖、純水岸二期是純別墅，其余10個項(xiàng)目都是“雜糅型”別墅項(xiàng)目，即含有高層或多層等多種建筑形態(tài)的項(xiàng)目。二、2005年深圳別墅批準(zhǔn)預(yù)售列表區(qū)域項(xiàng)目名稱